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【摘 要】 德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房是德国政府制定房地产政策的出发点。德国具有完善、高效的房产税收制度的运行。在确保住房供应充足、维护住房供求平衡、平抑房价、限制和处罚住房暴利等方面具有其自有的特色。这种模式不仅可以增加财政收入，同时可以遏制房价上涨、调节国民经济运行及收入分配。
【关键词】 房产税 具体制度 启示
一、德国房产税的内涵
德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。德国房产税立法权力由中央与地方共享。中央制定基准税率，地方政府在中央政府制定的基准税率范围内决定地方税率的适用幅度。作为地方税，设有专门机构对地价、房价、房租实行“指导价”，法律体系完善规范，房价稳定波幅不大。
二、德国房产税现状
德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳，房地产业并不作为其经济增长的引擎。德国法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以法律严惩，对高额利润、暴利等行为的利润空间予以限制和处罚。德国政府为不同地段、不同类型的住房，确定了具有法律效力的政府指导价。
三、德国房产税相关的具体制度
（一）土地税。土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。
（二）房产税。房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化。因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，而对于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。
（三）不动产交易税。不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。
（四）住房供应。德国在住房保障领域有严格可执行的配套法律体系，《住房建设法》、《租金水平法》、《住房租赁法》、《私人住房补助金法》分别为社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房保障的“四大支柱”，形成了覆盖解约保护、租金限制、当事人变更、改造升级等多项较完备的市场化的涉及租赁双方合同关系的租赁法律体系。
德国为保障居民住房，采取了保障国民住房供应的措施。首先，在保有环节的财产税征收以外，如在不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，则需缴纳15%的差价盈利税。其次，通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。
四、德国房产税的主要特点
（一）房地单列机制。房地单列、税率法定，计算方式相对简单。居民自有自用住宅本身（除度假村）免缴房产税，每年初仅需按照税收评估法确定的课税标准价值缴纳房基地的土地税。
（二）房价评估机制。德国的房价评估机制完善，评估具有独立性、专业性和权威性。德国的各类地产价格均有其独立的地产评估师进行评定，并且对自己的评估报告负有法律责任。为监督评估价格，德国各地成立了民间组织“房地产公共评估委员会”，负责制订当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制订详细且具法律效力的“基准价格”，要求房地产交易有义务参照此类指导价执行并在合理范围内浮动。
（三）自建房减免机制。实行自建房减免税收。德国政府采取减免税和其他奖励方式以降低所得，鼓励私人建房。其中分为三种情况：一是建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%;二是申请建房的贷款可从应纳税收入中扣除;三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。德国各项房地产政策规范落实均具有完善的法律体系保障。
（四）遏制机制。住房需求定位明确，双管齐下遏制投机。德国政府将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，明确房地产行业为福利而非支柱产业。除鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断之外，德国在房地产购置、保有、租赁、销售等环节设置高税制遏制炒房。若通过买卖房屋盈利，将承受更加高昂的税负。以此来遏制住房投机行为。
五、对完善我国房产税的启示
（一）明确房产税的功能定位。房产税的功能定位决定了房产税征收的整体制度设计，因此房产税立法最先考虑的应当是房产税的功能定位。总的来说，房产税立法应以增进和保障民生为根本目的，但在现阶段，我国房产税立法应当明确回答房产税的功能定位是筹集财政收入、调节财富分配还是调控房价或完善地方税体系，如欲兼顾几项功能，则应尽可能明确优先次序。
（二）完善房产税的法律法规。制定统一的房产税基本法律。目前，我国税制、實行标准、计税依据不均有待统一。目前的对房产税收的征管有许多不便，这并不利于税收的征管，易造成税源流失等不利后果。因此，统一税制、统一相关法律、统一纳税主体等问题亟待解决。改善税制不统一的现状，这对于完善我国房产税收相关法律具有重要意义。
【参考文献】
[1] 胡硕.我国房产税法律制度研究[D].长春：吉林大学，2011.
[2] 徐光科.德国房地产立法对中国的借鉴意义[J].现代商贸工业，2012.
作者简介：王若霏（1993—），女，汉族，黑龙江人，学生，法学硕士，单位：哈尔滨商业大学法学院经济法专业，研究方向：经济法学。
【关键词】 房产税 具体制度 启示
一、德国房产税的内涵
德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。德国房产税立法权力由中央与地方共享。中央制定基准税率，地方政府在中央政府制定的基准税率范围内决定地方税率的适用幅度。作为地方税，设有专门机构对地价、房价、房租实行“指导价”，法律体系完善规范，房价稳定波幅不大。
二、德国房产税现状
德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳，房地产业并不作为其经济增长的引擎。德国法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以法律严惩，对高额利润、暴利等行为的利润空间予以限制和处罚。德国政府为不同地段、不同类型的住房，确定了具有法律效力的政府指导价。
三、德国房产税相关的具体制度
（一）土地税。土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。
（二）房产税。房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化。因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，而对于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。
（三）不动产交易税。不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。
（四）住房供应。德国在住房保障领域有严格可执行的配套法律体系，《住房建设法》、《租金水平法》、《住房租赁法》、《私人住房补助金法》分别为社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房保障的“四大支柱”，形成了覆盖解约保护、租金限制、当事人变更、改造升级等多项较完备的市场化的涉及租赁双方合同关系的租赁法律体系。
德国为保障居民住房，采取了保障国民住房供应的措施。首先，在保有环节的财产税征收以外，如在不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，则需缴纳15%的差价盈利税。其次，通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。
四、德国房产税的主要特点
（一）房地单列机制。房地单列、税率法定，计算方式相对简单。居民自有自用住宅本身（除度假村）免缴房产税，每年初仅需按照税收评估法确定的课税标准价值缴纳房基地的土地税。
（二）房价评估机制。德国的房价评估机制完善，评估具有独立性、专业性和权威性。德国的各类地产价格均有其独立的地产评估师进行评定，并且对自己的评估报告负有法律责任。为监督评估价格，德国各地成立了民间组织“房地产公共评估委员会”，负责制订当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制订详细且具法律效力的“基准价格”，要求房地产交易有义务参照此类指导价执行并在合理范围内浮动。
（三）自建房减免机制。实行自建房减免税收。德国政府采取减免税和其他奖励方式以降低所得，鼓励私人建房。其中分为三种情况：一是建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%;二是申请建房的贷款可从应纳税收入中扣除;三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。德国各项房地产政策规范落实均具有完善的法律体系保障。
（四）遏制机制。住房需求定位明确，双管齐下遏制投机。德国政府将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，明确房地产行业为福利而非支柱产业。除鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断之外，德国在房地产购置、保有、租赁、销售等环节设置高税制遏制炒房。若通过买卖房屋盈利，将承受更加高昂的税负。以此来遏制住房投机行为。
五、对完善我国房产税的启示
（一）明确房产税的功能定位。房产税的功能定位决定了房产税征收的整体制度设计，因此房产税立法最先考虑的应当是房产税的功能定位。总的来说，房产税立法应以增进和保障民生为根本目的，但在现阶段，我国房产税立法应当明确回答房产税的功能定位是筹集财政收入、调节财富分配还是调控房价或完善地方税体系，如欲兼顾几项功能，则应尽可能明确优先次序。
（二）完善房产税的法律法规。制定统一的房产税基本法律。目前，我国税制、實行标准、计税依据不均有待统一。目前的对房产税收的征管有许多不便，这并不利于税收的征管，易造成税源流失等不利后果。因此，统一税制、统一相关法律、统一纳税主体等问题亟待解决。改善税制不统一的现状，这对于完善我国房产税收相关法律具有重要意义。
【参考文献】
[1] 胡硕.我国房产税法律制度研究[D].长春：吉林大学，2011.
[2] 徐光科.德国房地产立法对中国的借鉴意义[J].现代商贸工业，2012.
作者简介：王若霏（1993—），女，汉族，黑龙江人，学生，法学硕士，单位：哈尔滨商业大学法学院经济法专业，研究方向：经济法学。