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摘要：城镇化进程在这一时期也不断加快，这给了房地产领域极大的发展空间，促使房地产行业成了支撑我国国民经济发展的重要产业之一。但是房地产行业多年的快速发展也带来了一些消极问题。所有问题从长远来看将对房地产的开发和经营造成严重影响，因而有必要对当前的房地产开发和经营策略进行转变以更好地适应新时期的发展需求，从而为实现房地产行业的长期持续发展提供充分保障。
关键词：房地产开发;经营;转变
1房地产开发与经营存在的问题
1.1 获取土地中存在的问题
土地获取环节是房地产经营基础且重要的环节，同时也是其经营风险中最大的一个阶段。房地产企业要想建造房屋首先就需要进行位置的选择，并在其基础上获取土地使用权，而在这一过程中政府对土地供应量有调控作用，要想获得土地使用权必须经过政府同意。这也就意味着如果土地价格发生变化，则会直接导致土地获取成本的变化，房地产经营过程中的资金周转就会受到直接影响，同时价格波动过大会直接导致房地产企业面临财务危机。
1.2 开发建设中存在的问题
开发建设可以具体分为三个阶段，首先，前期工程阶段。其风险主要源于政府税收减免偏向商品房建设、影响企业开发方式与周期的相关政策以及所获得土地不适于建设、前期工程费用较高等土地获取问题所导致的利润降低。其次，建筑安装工程阶段。其主要的风险来源包括工人工作能力与技术水平所带来的风险，建筑材料价格波动所带来的风险以及贷款收紧、政策变化等导致资金流断裂、建设无法继续进行所带来的烂尾风险。最后，配套工程施工阶段。其也存在一定的风险，包括道路工程、水电煤气管道使用、绿化、排污等带来的施工费用风险，同时也包括配套设施施工建设过程中前期工程返工成本等带来的风险。
1.3 租赁销售中存在的问题
在房地产经营管理过程中，最终需要通过租赁或者销售房屋来实现资金收回，这一过程所需要的时间相对较长，而政策并不是一直不变的，政府可能会调整关于税收或者住房的政策，这类政策的颁布也可能会直接影响房地产企业的租赁和销售业务，进而影响企业的预期收益，给企业的经营造成一定的风险。同时，市场情况的变化也随时会给房地产经营带来一定的风险，利率变化、房地产市场不景气以及经济下行等宏观经济风险时有出现。
2房地产开发与经营策略的转变
2.1加强对经济环境的研究
房地产企业是在一定经济环境中开展各项经营活动，经济环境在给房地产企业提供机会的同时也带来了一定的挑战与威胁。房地产企业内部经济活动与外界经济、社会、政治、自然等相关因素均影响着房地产企业的经营与发展。因此，房地产经营风险管理过程中，工作人员应该加强对内部与外部经济环境的研究，做好社会情况、政府政策以及市场变化的全面分析，并将其与企业内部条件与环境进行有机整合、灵活应变，跟随经济环境做好企业经营活动的调整，从而促进风险管理有效率的提升。
2.2完善市场的调查与预测
房地产企业主要的产品就是房屋，其具有一般商品的特征，同时在市场经济高速发展以及人们生活水平提高的今天，购房者越来越重视心理上的需求，其消费行为呈现出了个性化的特征。在这样的情况下，房地产企业应该转变传统的经营思想，认识到人们购房不只是为了居住，还要求有合理的套型设计、楼盘环境、配套设施与物业管理。房地产企业要想实现良好的经营风险管理就需要做好市场调查与预测，了解购房者的特点、偏好，明确楼盘的定位，从而实现楼盘的良好销售。
2.3加强企业成本管理
提高成本管理水平可以有效地减少企业的主营业务成本和期间费用，在产出效益一致的情况下，有效提高房地产企业的经营效率。（1）通过集中采购降低成本。集中采购不仅能提升企业的议价能力，降低采购成本，还能与供应方建立长期的合作关系，为工程质量提供良好的保障。（2）以灵活拿地方式控制土地成本。一方面，房地产企业可以避开竞争较大的区域，尽可能地在待发展的地方多拿地，直接降低拿地成本;另一方面，房地产各企业可以通过合作开发、并购等方式拿地。相较于传统的拿地方式，与同行进行合作能更有效地拿下目标土地，同时也能节约部分拿地成本。（3）运用信息技术管理企业成本。房地产成本管理的信息化指先进信息技术在房地产领域的有效运用。强大、详尽、实时的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。
2.4加强企业营运管理
企业的营运能力由资产结构比例、存货周转能力、应收账款周转能力等决定。房地产企业需要高度重视，并积极采取有效措施提高企业的营运能力。（1）优化企业资产结构，科学开展主营业务。企业营运管理要调整企业资产结构，投入更多核心资产至企业的核心业务中。房地产开发与销售、物业出租和物业管理等是房地产企业的主要经营业务。对于房地产开发与销售的业务，对应资产是房地产企业的存货;对于房地产出租业务，对应资产是投资性房地产;而货币资金在所有企业中都存在，它是房地产企业进行正常经营活动的保障。货币资金、存货和投资性房地产是房地产企业的核心资产，企业应在有限的资金成本情况下，按其主营业务分类进行合理配置，使有限资源得到最大化利用。（2）多环节加速企业资金周转。在项目储备阶段，避免大量囤地导致资金积压;在土地价格有明显上涨的情况下，增加土地储备。这一举措带来的优势体现在：一方面，可以减少未来项目开发成本;另一方面，在急需资金周转时也可以以土地抵押贷款的融资方式更快更多地获得资金。但土地储备过多会因大量资金被占用而带来风险，如易出现资金链断裂。如果选择减少土地储备，可以大幅度降低风险，加快企业资金周转，从而获取更多的收益。在项目开发阶段，加快技术创新，优化施工流程，加快项目施工进程，以缩短资金占用期，提高资金利用率，加速资金周转。
结束语
总而言之，我国房地产企业在经营管理的过程中也存在一定的問题，因此应该通过经济环境研究、加强企业营运管理等方式做好房地产经营风险管理，保证房地产经营的稳定性与科学性。
参考文献
[1]吴小艺.房地产开发企业经营方法研究[J].住宅与房地产，2019（04）：8.
[2]解大可.新经济形势下房地产开发企业经营策略[J].中国国际财经（中英文），2017（17）：151-152.
[3]高广智.房地产开发与经营策略的新时期转变转型研究[J].财经界（学术版），2017（15）：31-32.
[4]刘敏.房地产开发建设中的风险及规避对策[J].居业，2017（02）：88-89.
（大连西成房地产开发有限公司 辽宁 大连 116000）
关键词：房地产开发;经营;转变
1房地产开发与经营存在的问题
1.1 获取土地中存在的问题
土地获取环节是房地产经营基础且重要的环节，同时也是其经营风险中最大的一个阶段。房地产企业要想建造房屋首先就需要进行位置的选择，并在其基础上获取土地使用权，而在这一过程中政府对土地供应量有调控作用，要想获得土地使用权必须经过政府同意。这也就意味着如果土地价格发生变化，则会直接导致土地获取成本的变化，房地产经营过程中的资金周转就会受到直接影响，同时价格波动过大会直接导致房地产企业面临财务危机。
1.2 开发建设中存在的问题
开发建设可以具体分为三个阶段，首先，前期工程阶段。其风险主要源于政府税收减免偏向商品房建设、影响企业开发方式与周期的相关政策以及所获得土地不适于建设、前期工程费用较高等土地获取问题所导致的利润降低。其次，建筑安装工程阶段。其主要的风险来源包括工人工作能力与技术水平所带来的风险，建筑材料价格波动所带来的风险以及贷款收紧、政策变化等导致资金流断裂、建设无法继续进行所带来的烂尾风险。最后，配套工程施工阶段。其也存在一定的风险，包括道路工程、水电煤气管道使用、绿化、排污等带来的施工费用风险，同时也包括配套设施施工建设过程中前期工程返工成本等带来的风险。
1.3 租赁销售中存在的问题
在房地产经营管理过程中，最终需要通过租赁或者销售房屋来实现资金收回，这一过程所需要的时间相对较长，而政策并不是一直不变的，政府可能会调整关于税收或者住房的政策，这类政策的颁布也可能会直接影响房地产企业的租赁和销售业务，进而影响企业的预期收益，给企业的经营造成一定的风险。同时，市场情况的变化也随时会给房地产经营带来一定的风险，利率变化、房地产市场不景气以及经济下行等宏观经济风险时有出现。
2房地产开发与经营策略的转变
2.1加强对经济环境的研究
房地产企业是在一定经济环境中开展各项经营活动，经济环境在给房地产企业提供机会的同时也带来了一定的挑战与威胁。房地产企业内部经济活动与外界经济、社会、政治、自然等相关因素均影响着房地产企业的经营与发展。因此，房地产经营风险管理过程中，工作人员应该加强对内部与外部经济环境的研究，做好社会情况、政府政策以及市场变化的全面分析，并将其与企业内部条件与环境进行有机整合、灵活应变，跟随经济环境做好企业经营活动的调整，从而促进风险管理有效率的提升。
2.2完善市场的调查与预测
房地产企业主要的产品就是房屋，其具有一般商品的特征，同时在市场经济高速发展以及人们生活水平提高的今天，购房者越来越重视心理上的需求，其消费行为呈现出了个性化的特征。在这样的情况下，房地产企业应该转变传统的经营思想，认识到人们购房不只是为了居住，还要求有合理的套型设计、楼盘环境、配套设施与物业管理。房地产企业要想实现良好的经营风险管理就需要做好市场调查与预测，了解购房者的特点、偏好，明确楼盘的定位，从而实现楼盘的良好销售。
2.3加强企业成本管理
提高成本管理水平可以有效地减少企业的主营业务成本和期间费用，在产出效益一致的情况下，有效提高房地产企业的经营效率。（1）通过集中采购降低成本。集中采购不仅能提升企业的议价能力，降低采购成本，还能与供应方建立长期的合作关系，为工程质量提供良好的保障。（2）以灵活拿地方式控制土地成本。一方面，房地产企业可以避开竞争较大的区域，尽可能地在待发展的地方多拿地，直接降低拿地成本;另一方面，房地产各企业可以通过合作开发、并购等方式拿地。相较于传统的拿地方式，与同行进行合作能更有效地拿下目标土地，同时也能节约部分拿地成本。（3）运用信息技术管理企业成本。房地产成本管理的信息化指先进信息技术在房地产领域的有效运用。强大、详尽、实时的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。
2.4加强企业营运管理
企业的营运能力由资产结构比例、存货周转能力、应收账款周转能力等决定。房地产企业需要高度重视，并积极采取有效措施提高企业的营运能力。（1）优化企业资产结构，科学开展主营业务。企业营运管理要调整企业资产结构，投入更多核心资产至企业的核心业务中。房地产开发与销售、物业出租和物业管理等是房地产企业的主要经营业务。对于房地产开发与销售的业务，对应资产是房地产企业的存货;对于房地产出租业务，对应资产是投资性房地产;而货币资金在所有企业中都存在，它是房地产企业进行正常经营活动的保障。货币资金、存货和投资性房地产是房地产企业的核心资产，企业应在有限的资金成本情况下，按其主营业务分类进行合理配置，使有限资源得到最大化利用。（2）多环节加速企业资金周转。在项目储备阶段，避免大量囤地导致资金积压;在土地价格有明显上涨的情况下，增加土地储备。这一举措带来的优势体现在：一方面，可以减少未来项目开发成本;另一方面，在急需资金周转时也可以以土地抵押贷款的融资方式更快更多地获得资金。但土地储备过多会因大量资金被占用而带来风险，如易出现资金链断裂。如果选择减少土地储备，可以大幅度降低风险，加快企业资金周转，从而获取更多的收益。在项目开发阶段，加快技术创新，优化施工流程，加快项目施工进程，以缩短资金占用期，提高资金利用率，加速资金周转。
结束语
总而言之，我国房地产企业在经营管理的过程中也存在一定的問题，因此应该通过经济环境研究、加强企业营运管理等方式做好房地产经营风险管理，保证房地产经营的稳定性与科学性。
参考文献
[1]吴小艺.房地产开发企业经营方法研究[J].住宅与房地产，2019（04）：8.
[2]解大可.新经济形势下房地产开发企业经营策略[J].中国国际财经（中英文），2017（17）：151-152.
[3]高广智.房地产开发与经营策略的新时期转变转型研究[J].财经界（学术版），2017（15）：31-32.
[4]刘敏.房地产开发建设中的风险及规避对策[J].居业，2017（02）：88-89.
（大连西成房地产开发有限公司 辽宁 大连 116000）