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摘要：改革和土地市场改革，随着房地产市场的发展，各地商品房价格持续上涨。出现的各地土地拍卖市场“地王”被不断刷新，土地拍卖价格暴涨。地价成为影响房价暴涨的关键因素，而房地产市场巨大需求又促使大量地产开发商涌入市场，进而使得土地拍卖价格连创新高。由此可见，理清房价与地价之间的互动性关系对于房地产市场调控和健康发展，有着极其重要的意义。
关键词：房地产；房价；地价；互动性；关系
1土地价格的内涵和构成
1.1内涵
在原有的古典经济学和马克思主义经济学中，对土地价格的理解就是土地的资本化。但随着社会经济的发展，现今对土地价格内涵的概括可以分为以下三个方面：
1）地价是土地的产权价格。土地位置的固定性和地域性特使其成为市场交易中的主要对象。
2）市场需求影响了土地价格。从理论上来说，土地价格的形成是平衡市场供需关系的重要因素，土地价格的制定也与自身的供给和需求有着直接的关系。但在实际生活中，土地供给是几乎不变的，经济供给在短时间内也不会存在较大的变动，由此可以看出土地供给并不存在任何的弹性，只要需求增加，相应的价格就会上涨；反之需求减少，其价格也会逐渐降低。
3）土地价格呈明显的上升趋势。地价的增长一方面表现在社会经济的快速发展、土地开发投入的人力、物力以及资金的增加方面，这同时也使得土地价值在资产构成中的价值份额不断增大；另一方面，由于土地资源具有有限性、稀缺性以及不可再生性等特征，使得土地使用者不仅可以获取现时收益，还可以获取使用权限内土地市场增值多带来的权益。
1.2构成
马克思主义经济学理论认为，土地是生产的重要元素，其虽没有价值，但却有着一定的价格。经过人力、物力和财力开发的土地，其价格将由物质价格和土地的资本价格共同构成。其中土地价格又包括了现时价格和土地未来的预期收益。本文所指的土地价格，大多都是经过开发以后的熟地价格，其主要是由土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润以及土地增值收益这几部分共同构成的。
2房价的内涵及构成
2.1内涵
房价就是房屋的市场价格，是消费者在房屋购买过程中所需支付的实际金额。房价则是房屋建设和销售过程中所消耗的所有价值的总和，是房产和地价价格的统一，同时也体现了房地产商品价值和地租资本价值。结合现今实际情况来看，房价的内涵要从以下两方面进行考量：
1）房价是土地和建筑物价格的统一体。任何建筑物的构成都离不开土地这一基本元素，没有土地作为支撑的建筑就是缺少实际价值的。不过不可将房价认为是土地和建筑物价格的总和。
2）房价也是体现地产权益的价格。从某方面来讲，房价也是人们对某时期房地产权限的一种界定，是体现房地产权和利益的重要表现。
2.2构成
房产作为一种特殊商品，其也需要遵循一定的商品经济规律。房价的制定与房屋建设中所消耗的全部劳动有着直接的关系，这些劳动主要包括了商品形成过程中的劳动、物化劳动以及创造的社会价值这三方面。不过在现实中，房价的构成却有着一定的复杂性，其会根据区域、时间以及类型等的不同而存在一定的差异。通常情况下，房价主要是由土地费用、开发成本以及利息、管理费与利润组成。
3房价和地价之间的关系
近年来，地价和房价都呈现了明显的上升趋势，这使得人们开始关注地价和房价之间的关系，其具体内容可以概括为以下四点：
3.1地基带动房价上涨
我国建设部曾对地价和房价之间的关系进行研究和探讨，其认为在短期时间内，土地制度的制定是推动房价上涨的主要原因，同时很多的开发商也对这一观点持支持态度，一些人员认为政府制定的土地出让制度是导致房价上涨的直接原因，该制度实施提高了土地的成本，并加了大土地获取的困难性，进而导致土地价格上涨，推动了房价的不断飙升。不过还有一些人员认为房价的上涨与土地价格的提升没有任何关系，房价的增长主要是受到政府行为的直接影响，如土地政策和审批制度的实施、加息以及个人贷款政策的提出，这两者一个限制了土地市场的供应量，一个限制了市场的需求量，最终导致房产市场出现供需不平衡的情况。
3.2房价带动地价上涨
这一观点认为房价的上涨带动了地价的不断攀升。由于目前社会对房屋建筑的需求不断增加，使得土地需求也逐渐增长，而房屋需求的增多，又使得房价不断上涨，与此同时带动了地价的增长；反之，如果需求降低，则房价也会逐渐降低，土地价格随之下降。由此可以看出，房价的变化将直接影响地价的变化。郑光辉在《房价与地价因果关系实证分析》中研究指出：房屋价格的不断增加，使得建筑商们对土地的需求量不断增加，进而导致土地价格上升，房屋价格的变动势必会造成土地价格的变动。
3.3地价与房价相互影响
还有一些学者认为房价和地价之间存着相互影响的关系。从现如今社会的长期发展情况来看，土地价格的波动要早于房价的波动，在短时间内，这两者是相互影响的。与此同时土地市场和房地产市场也并不是独自存在的个体，其是在交替过程中不断变化的，所以说地价和房价之间是相互关联影响的。
3.4供求关系决定房价与地价
在研究过程中，有学者认为地价和房价的变动是受到市场供求关系影响的。 他们认为地价是构成房价成本的主要元素之一，其在房价中所占的比例越大，相应的受到的制约性就越强。而房价的制定主要是受到房价成本的制约以及市场供求关系这两者决定的。
4房价与地价的因果关系
在确定了房价与地价的长期均衡关系后，还需要检验两者之间是否存在因果关系，笔者采用面板格兰杰因果检验来进行定性分析，具体结果见表1。
上述表明，虽然各地区地价对房价均有正向影响，但房价与地价间的关系存在显著的区域性差异。一是各地区地价对房价的影响程度存在较大差异。一线地区地价对房价的影响最为显著，而二线地区影响相对较小，三线地区影响程度居中。二是各地区房价与地价间的相互影响机制存在较大差异。一线地区由于经济发展水平和房地产市场较为发达，虽然地价对房价有一定影响，但由于房价上涨预期更加明显，所以房价对地价上涨具有更加明显的长期影响。二线和三线地区则主要表现为地价对房价的短期影响，房价对地价没有显著性影响。三是各控制变量对房價的影响存在显著区域性差异，房屋竣工面积在一线和二线地区对房价存在显著的负向影响，在三线地区影响不显著，表明一线地区住房市场存在明显的供给不足。房地产开发投资额在各地区均有正向影响，尤其是在一线地区最为显著，表明迅速增长的房地产开发投资额造成了房地产市场的过热，这是推高房价的主要诱因之一。个人可支配收入同样在各地区对房价均有正向影响，但二线、三线地区影响较为显著，表明居民消费能力提高对房价的影响在后两类地区更为显著。
5结语
在现今生活中，通过对房价和地价的研究与分析，可以充分的掌握人们的生活需求，并了解市场发展的基本走向，进而为我国社会经济效益的提高奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]况伟大，李涛.土地出让方式、地价与房价[J].金融研究，2012（8）：56-69.
关键词：房地产；房价；地价；互动性；关系
1土地价格的内涵和构成
1.1内涵
在原有的古典经济学和马克思主义经济学中，对土地价格的理解就是土地的资本化。但随着社会经济的发展，现今对土地价格内涵的概括可以分为以下三个方面：
1）地价是土地的产权价格。土地位置的固定性和地域性特使其成为市场交易中的主要对象。
2）市场需求影响了土地价格。从理论上来说，土地价格的形成是平衡市场供需关系的重要因素，土地价格的制定也与自身的供给和需求有着直接的关系。但在实际生活中，土地供给是几乎不变的，经济供给在短时间内也不会存在较大的变动，由此可以看出土地供给并不存在任何的弹性，只要需求增加，相应的价格就会上涨；反之需求减少，其价格也会逐渐降低。
3）土地价格呈明显的上升趋势。地价的增长一方面表现在社会经济的快速发展、土地开发投入的人力、物力以及资金的增加方面，这同时也使得土地价值在资产构成中的价值份额不断增大；另一方面，由于土地资源具有有限性、稀缺性以及不可再生性等特征，使得土地使用者不仅可以获取现时收益，还可以获取使用权限内土地市场增值多带来的权益。
1.2构成
马克思主义经济学理论认为，土地是生产的重要元素，其虽没有价值，但却有着一定的价格。经过人力、物力和财力开发的土地，其价格将由物质价格和土地的资本价格共同构成。其中土地价格又包括了现时价格和土地未来的预期收益。本文所指的土地价格，大多都是经过开发以后的熟地价格，其主要是由土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润以及土地增值收益这几部分共同构成的。
2房价的内涵及构成
2.1内涵
房价就是房屋的市场价格，是消费者在房屋购买过程中所需支付的实际金额。房价则是房屋建设和销售过程中所消耗的所有价值的总和，是房产和地价价格的统一，同时也体现了房地产商品价值和地租资本价值。结合现今实际情况来看，房价的内涵要从以下两方面进行考量：
1）房价是土地和建筑物价格的统一体。任何建筑物的构成都离不开土地这一基本元素，没有土地作为支撑的建筑就是缺少实际价值的。不过不可将房价认为是土地和建筑物价格的总和。
2）房价也是体现地产权益的价格。从某方面来讲，房价也是人们对某时期房地产权限的一种界定，是体现房地产权和利益的重要表现。
2.2构成
房产作为一种特殊商品，其也需要遵循一定的商品经济规律。房价的制定与房屋建设中所消耗的全部劳动有着直接的关系，这些劳动主要包括了商品形成过程中的劳动、物化劳动以及创造的社会价值这三方面。不过在现实中，房价的构成却有着一定的复杂性，其会根据区域、时间以及类型等的不同而存在一定的差异。通常情况下，房价主要是由土地费用、开发成本以及利息、管理费与利润组成。
3房价和地价之间的关系
近年来，地价和房价都呈现了明显的上升趋势，这使得人们开始关注地价和房价之间的关系，其具体内容可以概括为以下四点：
3.1地基带动房价上涨
我国建设部曾对地价和房价之间的关系进行研究和探讨，其认为在短期时间内，土地制度的制定是推动房价上涨的主要原因，同时很多的开发商也对这一观点持支持态度，一些人员认为政府制定的土地出让制度是导致房价上涨的直接原因，该制度实施提高了土地的成本，并加了大土地获取的困难性，进而导致土地价格上涨，推动了房价的不断飙升。不过还有一些人员认为房价的上涨与土地价格的提升没有任何关系，房价的增长主要是受到政府行为的直接影响，如土地政策和审批制度的实施、加息以及个人贷款政策的提出，这两者一个限制了土地市场的供应量，一个限制了市场的需求量，最终导致房产市场出现供需不平衡的情况。
3.2房价带动地价上涨
这一观点认为房价的上涨带动了地价的不断攀升。由于目前社会对房屋建筑的需求不断增加，使得土地需求也逐渐增长，而房屋需求的增多，又使得房价不断上涨，与此同时带动了地价的增长；反之，如果需求降低，则房价也会逐渐降低，土地价格随之下降。由此可以看出，房价的变化将直接影响地价的变化。郑光辉在《房价与地价因果关系实证分析》中研究指出：房屋价格的不断增加，使得建筑商们对土地的需求量不断增加，进而导致土地价格上升，房屋价格的变动势必会造成土地价格的变动。
3.3地价与房价相互影响
还有一些学者认为房价和地价之间存着相互影响的关系。从现如今社会的长期发展情况来看，土地价格的波动要早于房价的波动，在短时间内，这两者是相互影响的。与此同时土地市场和房地产市场也并不是独自存在的个体，其是在交替过程中不断变化的，所以说地价和房价之间是相互关联影响的。
3.4供求关系决定房价与地价
在研究过程中，有学者认为地价和房价的变动是受到市场供求关系影响的。 他们认为地价是构成房价成本的主要元素之一，其在房价中所占的比例越大，相应的受到的制约性就越强。而房价的制定主要是受到房价成本的制约以及市场供求关系这两者决定的。
4房价与地价的因果关系
在确定了房价与地价的长期均衡关系后，还需要检验两者之间是否存在因果关系，笔者采用面板格兰杰因果检验来进行定性分析，具体结果见表1。
上述表明，虽然各地区地价对房价均有正向影响，但房价与地价间的关系存在显著的区域性差异。一是各地区地价对房价的影响程度存在较大差异。一线地区地价对房价的影响最为显著，而二线地区影响相对较小，三线地区影响程度居中。二是各地区房价与地价间的相互影响机制存在较大差异。一线地区由于经济发展水平和房地产市场较为发达，虽然地价对房价有一定影响，但由于房价上涨预期更加明显，所以房价对地价上涨具有更加明显的长期影响。二线和三线地区则主要表现为地价对房价的短期影响，房价对地价没有显著性影响。三是各控制变量对房價的影响存在显著区域性差异，房屋竣工面积在一线和二线地区对房价存在显著的负向影响，在三线地区影响不显著，表明一线地区住房市场存在明显的供给不足。房地产开发投资额在各地区均有正向影响，尤其是在一线地区最为显著，表明迅速增长的房地产开发投资额造成了房地产市场的过热，这是推高房价的主要诱因之一。个人可支配收入同样在各地区对房价均有正向影响，但二线、三线地区影响较为显著，表明居民消费能力提高对房价的影响在后两类地区更为显著。
5结语
在现今生活中，通过对房价和地价的研究与分析，可以充分的掌握人们的生活需求，并了解市场发展的基本走向，进而为我国社会经济效益的提高奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]况伟大，李涛.土地出让方式、地价与房价[J].金融研究，2012（8）：56-69.