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摘要：2016年以来全国各地针对泡沫化严重的房地产市场纷纷出台了“限购令”政策，以期遏制房价的“过热”增长。本文以嘉兴市为例，采取入户调查问卷的方式，分析“限购令”对购房者心理与行为的影响，研究实施“限购令”以后的楼市市场变化，并以受访者的满意度来检验政策的实施效果。实证研究表明，“限购令”在短期内确实能有效抑制房价上涨，但长期后房价会反弹，并不能达到持续稳定房价的效果。本文认为，“限购令”在短期内直接抑制需求发挥其作用，但是持续的实施会降低当地的投资，制约经济的发展，影响当地的财政收入，会间接助长房价泡沫，这是长期内不能有效抑制房价的根源。
关键词：限购令；房地产；入户调查
一、引言
为了遏制房地产的泡沫化，贯彻房子“是用来住的，而不是用来炒的”这一理念，全国各地政府先后出台了“限购令”政策，同时此次限购政策被称为史上最严的限购政策，但是对于“限购令”的实施效果国内外学者存在着很大的分歧。Yu和Lee（2011）认为，韩国政府采取的房地產政策并不能稳定房价，也就是说，“限购令”的实施对房价是没有调控效果的。Du和Zhang（2015）通过研究上海、北京和重庆实施“限购令”后房地产市场的变化，提出限购政策确实能不同程度地降低房价上涨的幅度。乔坤元（2012）收集了中国70个大中城市2009年3月至2011年12月房地产的房价和交易量的数据并采用倍差法进行比较研究，通过选择样本、构造有效对照和对倍差法进行检验等一系列实证得出了限购令政策的实施确实会影响房价和交易量。张德荣、郑晓婷（2013）采用一阶差分GMM估计方法来选择矩阵权重来比较限购城市和未限购城市房价上涨率，并对新建和二手住宅的政策效果进行回归分析，论证得出限购政策不能有效抑制房产泡沫，只能通过经济转型来解决房价问题。韩永辉、黄亮雄和邹建华（2014）采用DID、类DID和倾向得分匹配法等常规的绩效评估方法，使用33个大中城市的月度数据并辅以PSM和其他的稳健性检验得出未施行限购政策的房价比施行政策的涨幅高12.7%-13.6%，数据显示限购政策的实施确实能有效抑制房价，但是房价前期又出现了回调，所以应长期施行限购政策。蔡正喆（2016）认为，限购政策的实施制约了房地产市场的可持续发展，应尽快取消。张子涵（2017）通过上海和深圳实施“限购令”后房价走势趋于稳定与青岛实施限购政策后房价上升势头高涨得出限购令的实施效果在一线城市和二线城市有很大的差异。方兴（2018）采用DID模型得出房地产的限购政策能有效抑制新建住宅的价格，但是二手住宅的房价不受该政策影响，同时，他的回归结果显示，限购政策对中小城市的调控效果明显超过大城市。
由此可见，不同的学者对“限购令”的实施效果众口纷纭，是因为他们不能深刻理解“限购令”的影响效果的机制。本文以嘉兴市为例，研究出台“限购令”后房价走势的基础上，采用入户调查的方式，分析“限购令”对住房消费者的心理和行为的影响，从而得出“限购令”的实施效果，并对“限购令”的影响效果机制进行分析。
二、嘉兴市“限购令”及其实施效果
（一）嘉兴市“限购令”政策
2016年12月以来，嘉兴市出台了限购政策，限购政策规定：本地人购买首套住房，首付比例将不低于30%；非本市籍最低首付比例将不低于50%；本市户籍家庭购买二套房，有贷款未结清首付将提升到50%；1套及以上住房的非本市户籍居民家庭不予出售住房，包括二手住房和新建商品区，同时明确了限购范围为南湖区、秀洲区和开发区。限购政策还进一步强调，房地产开发企业、房地产经纪机构应凭不动产登记部门提供的购房人家庭住房登记证明签订商品住房买卖合同或二手房转让合同，违反限购规定的，不予办理相关房产交易确认手续和不定产登记。
全国各地颁布的“限购令”和嘉兴市的大同小异，都对购房数量和购房资格做出了限制，不过由于各地的实际情况不同，限制条件也有所不同。
（二）“限购令”对房价的影响
从嘉兴市房产均价来看，在2016年6月—2017年12月一年半的时间里，嘉兴市的房地产价格持续上涨，但就其变化的整体趋势而言，房价虽然仍在上升，但曲线幅度明显趋于平缓，这就意味着政府的“限购令”在一定程度上缓和了房价上涨的态势；从环比涨跌幅来看，房价的环比涨跌变化有三个阶段：首先是7月份房价的暴涨引起的环比涨跌迅速上升，达到了5%，也就是说，房产泡沫刚刚膨胀时的房价达到了萧条时期的105%，其次是环比涨跌的基本平衡阶段，这期间房价维持在较高的价格水平之下；最后是在12月后出现了明显的下降，紧接着房价处于上涨再回落的循环波动中。由此可以说明，在2016年12月政府出台“限购令”后在短时间内确实抑制了房价的上涨，但是在2017年3月房价又突然爬升，之后一直处于上涨-回落-上涨-回落的大幅度波动的状态，这表明长期内“限购令”并不能持续地稳定房价，尤其是在现阶段下，房价并没有呈现出下降的态势。实证的结果显示，“限购令”的实施在短期内颇有成效，可是长期以后并不能稳定房价，达到有效抑制房价上涨的效果。
（三）“限购令”对住房消费行为的影响
本次采用实地发放问卷的调研方式收集数据，共发出问卷125份，剔除无效问卷25份，回收有效问卷100份。问卷调查从2018年3月17号开始，到3月22号结束，历时5天。表1为本次填写问卷的人口特征变量的描述性统计，表2为填写问卷的人口消费行为的描述性统计。
1、描述人口特征变量性的统计分析
从表1可以看到，本次调查的人口分布比较均匀，各个年龄阶段都有涉及，而且根据统计结果显示，75%的受访者都是已婚一族，而已婚的普遍都是有房产的家庭。同时，一半以上的被访者的教育程度都在高中及其以下，说明被访者的教育程度普遍偏低，且半数以上都是拥有一套房产，无房的也不在少数。
2、“限购令”影响住房消费行为的统计分析 表2是对消费者心理与行为的描述性统计，从中可以得出如下结论：首先，“限购令”政策的实施是符合民意的，大多数人都是持赞同态度，其次，限购政策的实施并没有取得良好的效果，67%的受访者认为限购政策实施的力度不够，并没有发挥抑制房价的作用；再者，极少一部分的居民预计在“限购令”的实施下房价会有所下降，从另一面验证了目前的限购政策在抑制房价的效果上并没有给消费者很大的信心；最后，大部分的市民对楼市是持观望状态，即暂时没有购房需求。
由于绝大多数的消费者今年的购房计划是持观望状态，36%的受访者是等房价回落再购买，这也就是说，在现阶段他们对房产市场的参与并不积极，在这种心理与行为之下，需求不足会使得房价下跌；但是房价回落时，很大一部分消费者又会积极参与房地产的抢购，抑制的需求爆发，房价再次上涨。由此可知，“限购令”的实施短期内会抑制房价的“过热化”，但是由于市場存在着房产的刚性需求，较长时间内，楼市未来的价格难以调控，上涨的态势也难以彻底遏止。
三、“限购令”的影响效果的机制分析
基于以上对房价走势和对住房消费者心理与行为的影响分析，本文认为“限购令”政策在短期内能对房价起到一定性的抑制作用，但是长期以来并不能有效地发挥作用，这是由“限购令”本身的传导机制所引起的。
（一）“限购令”影响效果的短期机制
房地产的供需关系直接影响房产价格，土地一级市场的垄断以及土地资源的稀缺性使得住房供给有限，而中国传统的婚姻观念和城镇化进程的快速发展使得楼市的刚性需求上涨，在供给与需求的“博弈”中供不应求，刺激住房价格一路攀升，而限购政策正是通过对住房消费者的购买数量，购买资金和购房资格来限制住房消费者的购房需求，达到抑制房价上涨的效果。这种直接抑制需求的机制是嘉兴市“限购令”抑制房价上涨的根源所在。
（二）“限购令”影响效果的长期机制
1、间接减损财税机制
限购政策是中央政府宏观调控房地产市场而出台的政策，但是执行的主体主要是依靠地方政府，而土地的财政收入作为地方政府很重要的收入来源以支撑当地的支出，这就意味着“限购令”的长期执行会降低住房价格和住房成交量进而影响其土地税收，打击了当地政府持续执行“限购令”的积极性，消极限购是制约“限购令”发挥效果的根本原因。
2、直接抑制增长机制
限购政策的实施会降低房产的投机，进而影响到整个房地产的投资。而房地产行业又与钢铁、水泥等重工业联系密切，这种关联效应会使得房地产行业的不景气会联动地降低与之有关行业的销量与经营业绩，最终影响到这些产业的工作人员的薪资与福利水平，反过来又作用于消费市场，导致整个市场的消费和投资双重下降，对当地的经济增长不利。迫于经济下行的压力下，政府会降低“限购令”的执行力度，甚至可能被迫取消，名存实亡，因此长期内对房价的影响微乎甚微。
3、间接助长泡沫机制
政府出台“限购令”是为了抑制需求进而达到抑制房地产泡沫过度膨胀的目的，但是由于限购政策自身传导机制会对经济增长产生不利的影响，“限购令”不能有效落实甚至会被迫取消，此前被抑制的需求呈现井喷式爆发，而被雪藏的供给难以满足需求的短期增加，此时供需之间的矛盾比限购之前更为剧烈，在需求的强力刺激下，房价过度上涨，泡沫继续增大，并最终引起房地产的剧烈波动。
四、研究结论与建议
（一）研究结论
1、“限购令”对房价有抑制效果，但效果有限
无论是从嘉兴市房产均价的走势和环比涨跌的变化分析，还是从住房消费者的预期和今年的购房计划分析，都说明了“限购令”在短期内确实能抑制房价上涨，但抑制效果是有限的，长期内无法发挥作用，这是由“限购令”的传导机制决定的。“限购令”本身能直接有效地抑制需求，所以能够抑制房价“过热”，但是它同时间接地抑制了投资和制约了经济的发展，长期内不能有效地被落实，是其无法有效抑制房价的根源所在。
2、“限购令”执行力度不够
从嘉兴市房产均价的走势可以发现，房价仍然处于缓慢上涨的态势，侧面说明了“限购令”的执行力度不够大，不能稳定房价。从住房消费者对“限购令”的执行态度和对房价的预期来看，绝大多人认为“限购令”执行力度不够到位，使得他们预期房价还会上涨。
（二）政策建议
基于上述的实证研究，本文提出三点房地产调控的建议：
1、建立“市场调节”和“政府调控”的长期互动机制
房地产的泡沫不是一蹴而就的，政府要对房地产进行调控也不是一朝一夕就能完成的，因此要建立起“市场调节”与“政府调控”的长期互动协调机制。政府往往是在房产泡沫形成和膨胀的时期才会特别出台政策来控制房价，虽说亡羊补牢，为时未晚，但是市场调节供需，政府加强对房地产市场的监控和干预，防患于未然，在泡沫形成初期遏止，维持房地产市场的稳定。在现阶段，仅仅依靠市场的力量已经无法稳定房价，国家应加强“限购令”等调控政策的执行力度，切实落实到房地产市场，形成市场进行资源配置，政府干预供需的协同作用机制。
关键词：限购令；房地产；入户调查
一、引言
为了遏制房地产的泡沫化，贯彻房子“是用来住的，而不是用来炒的”这一理念，全国各地政府先后出台了“限购令”政策，同时此次限购政策被称为史上最严的限购政策，但是对于“限购令”的实施效果国内外学者存在着很大的分歧。Yu和Lee（2011）认为，韩国政府采取的房地產政策并不能稳定房价，也就是说，“限购令”的实施对房价是没有调控效果的。Du和Zhang（2015）通过研究上海、北京和重庆实施“限购令”后房地产市场的变化，提出限购政策确实能不同程度地降低房价上涨的幅度。乔坤元（2012）收集了中国70个大中城市2009年3月至2011年12月房地产的房价和交易量的数据并采用倍差法进行比较研究，通过选择样本、构造有效对照和对倍差法进行检验等一系列实证得出了限购令政策的实施确实会影响房价和交易量。张德荣、郑晓婷（2013）采用一阶差分GMM估计方法来选择矩阵权重来比较限购城市和未限购城市房价上涨率，并对新建和二手住宅的政策效果进行回归分析，论证得出限购政策不能有效抑制房产泡沫，只能通过经济转型来解决房价问题。韩永辉、黄亮雄和邹建华（2014）采用DID、类DID和倾向得分匹配法等常规的绩效评估方法，使用33个大中城市的月度数据并辅以PSM和其他的稳健性检验得出未施行限购政策的房价比施行政策的涨幅高12.7%-13.6%，数据显示限购政策的实施确实能有效抑制房价，但是房价前期又出现了回调，所以应长期施行限购政策。蔡正喆（2016）认为，限购政策的实施制约了房地产市场的可持续发展，应尽快取消。张子涵（2017）通过上海和深圳实施“限购令”后房价走势趋于稳定与青岛实施限购政策后房价上升势头高涨得出限购令的实施效果在一线城市和二线城市有很大的差异。方兴（2018）采用DID模型得出房地产的限购政策能有效抑制新建住宅的价格，但是二手住宅的房价不受该政策影响，同时，他的回归结果显示，限购政策对中小城市的调控效果明显超过大城市。
由此可见，不同的学者对“限购令”的实施效果众口纷纭，是因为他们不能深刻理解“限购令”的影响效果的机制。本文以嘉兴市为例，研究出台“限购令”后房价走势的基础上，采用入户调查的方式，分析“限购令”对住房消费者的心理和行为的影响，从而得出“限购令”的实施效果，并对“限购令”的影响效果机制进行分析。
二、嘉兴市“限购令”及其实施效果
（一）嘉兴市“限购令”政策
2016年12月以来，嘉兴市出台了限购政策，限购政策规定：本地人购买首套住房，首付比例将不低于30%；非本市籍最低首付比例将不低于50%；本市户籍家庭购买二套房，有贷款未结清首付将提升到50%；1套及以上住房的非本市户籍居民家庭不予出售住房，包括二手住房和新建商品区，同时明确了限购范围为南湖区、秀洲区和开发区。限购政策还进一步强调，房地产开发企业、房地产经纪机构应凭不动产登记部门提供的购房人家庭住房登记证明签订商品住房买卖合同或二手房转让合同，违反限购规定的，不予办理相关房产交易确认手续和不定产登记。
全国各地颁布的“限购令”和嘉兴市的大同小异，都对购房数量和购房资格做出了限制，不过由于各地的实际情况不同，限制条件也有所不同。
（二）“限购令”对房价的影响
从嘉兴市房产均价来看，在2016年6月—2017年12月一年半的时间里，嘉兴市的房地产价格持续上涨，但就其变化的整体趋势而言，房价虽然仍在上升，但曲线幅度明显趋于平缓，这就意味着政府的“限购令”在一定程度上缓和了房价上涨的态势；从环比涨跌幅来看，房价的环比涨跌变化有三个阶段：首先是7月份房价的暴涨引起的环比涨跌迅速上升，达到了5%，也就是说，房产泡沫刚刚膨胀时的房价达到了萧条时期的105%，其次是环比涨跌的基本平衡阶段，这期间房价维持在较高的价格水平之下；最后是在12月后出现了明显的下降，紧接着房价处于上涨再回落的循环波动中。由此可以说明，在2016年12月政府出台“限购令”后在短时间内确实抑制了房价的上涨，但是在2017年3月房价又突然爬升，之后一直处于上涨-回落-上涨-回落的大幅度波动的状态，这表明长期内“限购令”并不能持续地稳定房价，尤其是在现阶段下，房价并没有呈现出下降的态势。实证的结果显示，“限购令”的实施在短期内颇有成效，可是长期以后并不能稳定房价，达到有效抑制房价上涨的效果。
（三）“限购令”对住房消费行为的影响
本次采用实地发放问卷的调研方式收集数据，共发出问卷125份，剔除无效问卷25份，回收有效问卷100份。问卷调查从2018年3月17号开始，到3月22号结束，历时5天。表1为本次填写问卷的人口特征变量的描述性统计，表2为填写问卷的人口消费行为的描述性统计。
1、描述人口特征变量性的统计分析
从表1可以看到，本次调查的人口分布比较均匀，各个年龄阶段都有涉及，而且根据统计结果显示，75%的受访者都是已婚一族，而已婚的普遍都是有房产的家庭。同时，一半以上的被访者的教育程度都在高中及其以下，说明被访者的教育程度普遍偏低，且半数以上都是拥有一套房产，无房的也不在少数。
2、“限购令”影响住房消费行为的统计分析 表2是对消费者心理与行为的描述性统计，从中可以得出如下结论：首先，“限购令”政策的实施是符合民意的，大多数人都是持赞同态度，其次，限购政策的实施并没有取得良好的效果，67%的受访者认为限购政策实施的力度不够，并没有发挥抑制房价的作用；再者，极少一部分的居民预计在“限购令”的实施下房价会有所下降，从另一面验证了目前的限购政策在抑制房价的效果上并没有给消费者很大的信心；最后，大部分的市民对楼市是持观望状态，即暂时没有购房需求。
由于绝大多数的消费者今年的购房计划是持观望状态，36%的受访者是等房价回落再购买，这也就是说，在现阶段他们对房产市场的参与并不积极，在这种心理与行为之下，需求不足会使得房价下跌；但是房价回落时，很大一部分消费者又会积极参与房地产的抢购，抑制的需求爆发，房价再次上涨。由此可知，“限购令”的实施短期内会抑制房价的“过热化”，但是由于市場存在着房产的刚性需求，较长时间内，楼市未来的价格难以调控，上涨的态势也难以彻底遏止。
三、“限购令”的影响效果的机制分析
基于以上对房价走势和对住房消费者心理与行为的影响分析，本文认为“限购令”政策在短期内能对房价起到一定性的抑制作用，但是长期以来并不能有效地发挥作用，这是由“限购令”本身的传导机制所引起的。
（一）“限购令”影响效果的短期机制
房地产的供需关系直接影响房产价格，土地一级市场的垄断以及土地资源的稀缺性使得住房供给有限，而中国传统的婚姻观念和城镇化进程的快速发展使得楼市的刚性需求上涨，在供给与需求的“博弈”中供不应求，刺激住房价格一路攀升，而限购政策正是通过对住房消费者的购买数量，购买资金和购房资格来限制住房消费者的购房需求，达到抑制房价上涨的效果。这种直接抑制需求的机制是嘉兴市“限购令”抑制房价上涨的根源所在。
（二）“限购令”影响效果的长期机制
1、间接减损财税机制
限购政策是中央政府宏观调控房地产市场而出台的政策，但是执行的主体主要是依靠地方政府，而土地的财政收入作为地方政府很重要的收入来源以支撑当地的支出，这就意味着“限购令”的长期执行会降低住房价格和住房成交量进而影响其土地税收，打击了当地政府持续执行“限购令”的积极性，消极限购是制约“限购令”发挥效果的根本原因。
2、直接抑制增长机制
限购政策的实施会降低房产的投机，进而影响到整个房地产的投资。而房地产行业又与钢铁、水泥等重工业联系密切，这种关联效应会使得房地产行业的不景气会联动地降低与之有关行业的销量与经营业绩，最终影响到这些产业的工作人员的薪资与福利水平，反过来又作用于消费市场，导致整个市场的消费和投资双重下降，对当地的经济增长不利。迫于经济下行的压力下，政府会降低“限购令”的执行力度，甚至可能被迫取消，名存实亡，因此长期内对房价的影响微乎甚微。
3、间接助长泡沫机制
政府出台“限购令”是为了抑制需求进而达到抑制房地产泡沫过度膨胀的目的，但是由于限购政策自身传导机制会对经济增长产生不利的影响，“限购令”不能有效落实甚至会被迫取消，此前被抑制的需求呈现井喷式爆发，而被雪藏的供给难以满足需求的短期增加，此时供需之间的矛盾比限购之前更为剧烈，在需求的强力刺激下，房价过度上涨，泡沫继续增大，并最终引起房地产的剧烈波动。
四、研究结论与建议
（一）研究结论
1、“限购令”对房价有抑制效果，但效果有限
无论是从嘉兴市房产均价的走势和环比涨跌的变化分析，还是从住房消费者的预期和今年的购房计划分析，都说明了“限购令”在短期内确实能抑制房价上涨，但抑制效果是有限的，长期内无法发挥作用，这是由“限购令”的传导机制决定的。“限购令”本身能直接有效地抑制需求，所以能够抑制房价“过热”，但是它同时间接地抑制了投资和制约了经济的发展，长期内不能有效地被落实，是其无法有效抑制房价的根源所在。
2、“限购令”执行力度不够
从嘉兴市房产均价的走势可以发现，房价仍然处于缓慢上涨的态势，侧面说明了“限购令”的执行力度不够大，不能稳定房价。从住房消费者对“限购令”的执行态度和对房价的预期来看，绝大多人认为“限购令”执行力度不够到位，使得他们预期房价还会上涨。
（二）政策建议
基于上述的实证研究，本文提出三点房地产调控的建议：
1、建立“市场调节”和“政府调控”的长期互动机制
房地产的泡沫不是一蹴而就的，政府要对房地产进行调控也不是一朝一夕就能完成的，因此要建立起“市场调节”与“政府调控”的长期互动协调机制。政府往往是在房产泡沫形成和膨胀的时期才会特别出台政策来控制房价，虽说亡羊补牢，为时未晚，但是市场调节供需，政府加强对房地产市场的监控和干预，防患于未然，在泡沫形成初期遏止，维持房地产市场的稳定。在现阶段，仅仅依靠市场的力量已经无法稳定房价，国家应加强“限购令”等调控政策的执行力度，切实落实到房地产市场，形成市场进行资源配置，政府干预供需的协同作用机制。