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摘要：城镇老旧小区改造是城市更新的一种典型类型，且覆盖面、涉及面均较广。随着我国老龄化问题的日益严峻，城市更新过程中老旧小区的适老化改造成为社会各界普遍关注的民生工程。文章以银川市老旧小区案例为研究对象，分析适老化改造中存在的问题，同时结合老人自身与社會外在的两重需求，提出改造意见，为银川市老旧小区适老化改造的发展提供一定借鉴与参考。
关键词：老龄化;城市更新;老旧社区;适老化改造
2019年，我国老龄化人口为2.41亿人，预计到2025年，我国老龄化人口增加到2.55亿人，占总人口的比重将提升至17.8%。研究发现，老旧小区是城市老龄化的集中地区，是老年人日常生活的重要载体。城镇老旧小区改造是重大的民生与发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展都具有十分重要的意义。
一、研究背景
由图1可知，银川市65岁及以上户籍老年人口数量呈逐年增长趋势，占户籍总人口比重不断增大。截至2019年底，全市户籍总人口229.31万人，65岁及以上户籍老年人口43万人，占总人口的18.8%。
二、银川市老旧小区存在的问题
（一）公共设施配套不足，房屋建设标准低
老旧小区多为20世纪初建设的用于解决居民住房问题的房屋，属于刚性需求，房屋结构多为土木、砖木及砖混结构，且多数房屋抗震等级不达标。水、电、暖、气、电信等专营设施设备安装不齐全，使用功能有缺陷。公共绿地、健身器械、环卫、停车场、消防等方面，存在管理隐患，有待进一步提升解决。
（二）年久失修，设备老化
由于建成年代久远，多数房屋都出现了外立面脱落的情况，门窗等部位也显露出松动的迹象。公共部分缺少照明，楼梯扶手锈蚀，防渗漏功能退化，排水管道堵塞等问题也相继浮现出来。
（三）户外环境安全系数低
社区的户外环境对于老年人的日常活动来说，存在着一些潜在的安全隐患，主要分为三类：一是墙面凸出物的防碰撞措施不到位及地面的铺装不平整;二是人车混行路段路况复杂，整体道路系统安排混乱;三是停车设施规模严重不足，挤占公共活动空间。
（四）适老化程度低
社区中无障碍安全设备不齐全，提供适宜老年人生活服务水平不足。例如，户外与室内的空间缺少过渡，场地之间的高度差异没有做出相应的坡度设计，导致轮椅出入存在困难;住房单元入口处和社区附属设施中缺乏无障碍停车位;小区内缺乏紧急按键的设置，对突发情况的处置不及时;缺乏基本物业管理条件，管理机制失效;户外活动空间不足，缺乏符合老年人身心需求的休闲项目。
三、适老化改造原则
（一）安全健康
伴随着年龄的增长，老年人的各项身体机能都在逐渐衰退。因而，针对改建老年人房屋时必须保证安全问题。老旧小区重塑可预防和解决老年人面临的风险，在重塑之前进行全面的风险评估，并避免留下盲点。
（二）因地制宜
每个老人的住房和所在小区都不尽相同，而且各个地区的情况也参差不齐。实行过程中不能搞一刀切，应当在充分尊重老人意愿的基础上，根据每个家庭的不同需求进行改造。健康状况有差异，低龄老人和高龄老人的需求也不同。具体操作中，可以按照年龄的增长逐步健全住宅的适老功能，不必一步到位。
（三）经济实用
适老化改造的内容众多，方面庞杂，仅靠一次改造就面面俱到存在着困难。老年人退休后的经济收入减少，可以承受的改造支出有限度，应当结合国家出台的相应适老化补贴政策，同时依据自身实际情况合理选择改造项目，满足当下最紧迫的需求，同时又兼顾经济性与实用性，发挥最高最佳利用原则。
（四）舒适方便
适老化改造要遵循以人为本的核心理念，充分体现人性化设计，注意细节的改善。对于室内室外的改造来说，首先要满足老人因衰老而产生的特殊需求，其次要充分提高居住的舒适度，提升幸福感，最后是给老人的日常生活带来极大的便利，创造一个舒适的居住环境。
（五）保护传承
在改善老旧小区居住条件、提高环境品质的同时，对于历史文化街区来说，要加强对历史建筑的保护和修缮。老旧小区改造要同时兼顾完善功能和传承历史，既展现城市特色，又能延续历史文脉。
四、适老化改造措施
（一）室内改造
对于老年人来说，生活半径较小，多数时间为室内活动。为提高房间的舒适性，可以按照自身需求选择下列措施：一是注重住宅的通风、采光和日照;二是做好地面防滑处理，增添防滑垫与防滑瓷砖;三是拐弯过道处墙面增添扶手;四是加强轮椅空间的改造，方便轮椅的暂存与运行;五是增加起夜照明措施;六是起床撑扶物体的安装;七是厨房适老化橱柜;八是特殊卫生间的改造;九是配置紧急呼叫器及煤气警报装置，防止意外情形。
（二）行道的改造
行道的适老化改造应注意以下几点：
1. 尽可能降低高差，在路面铺设防滑材料，增加盲道，使无障碍步行道更加连续、系统。
2. 步行道的设计应充满趣味性，避免太过乏味，在步行道两旁还要设置显眼的指示标志，来增强导向性。
3. 随着年龄的增长，老年人在外出会容易感到疲惫，经过研究老年人行走的舒适距离大约为150m，因此，在步行道的合适位置应设置座椅作为休息空间。
（三）配套设施补充完善
小区适老化改造，必须要配备必要的设施，形成相对完善的服务体系。针对住宅来说，为解决老年人上下楼梯难的现状，可在民众申请意愿的基础上给原有住宅加装电梯，盘活老旧楼，美好住宅环境;为了满足老年人的基本需求，同时满足居民多样化的需求，配套设施的形式内容也有相应的标准（表1）。 （四）安全性措施
保障安全是老年人的首要需求，老旧小区改造要从细微处入手，最大程度的减少、消除安全隐患。
1. 防碰撞措施
建筑首层的凸窗应改为平窗，并且距首层外墙2.2m处预留老人步行空间，在此范围内尽量不要出现突出物，防止老年人行走中不小心碰撞。
2. 地面防滑措施
地面应统一使用表面粗糙程度大、摩擦力大的透水混凝土砖块，颜色要采用灰色、暗黄色系，在地面高差处要用深色系的砖块进行铺设。对楼梯进行翻新、抹灰，在踏步前缘增加明黄色水平色带和垂直色带防滑条。
3. 防磕绊措施
（1）室外台阶的适老化改造应在楼梯中间加扶手，并印刻“小心台阶”的标语，提醒老人。
（2）明沟加盖。为了减少事故的发生，原建筑室外的明沟应进行统一加盖。
4. 增加夜间照明
夜晚老人视力不佳，应在花坛增加感应地灯，另外，楼梯间的顶棚和侧墙也应增加嵌入式的感应地灯。
5. 设置室外应急呼救设备
老人经常行走的地方应在建筑外墙上设置应急呼救设备，以便及时对老人进行救治。同时，设备应安装在距地面1.2m处以防儿童误碰，并且张贴醒目的提示标语。
（五）加强社区绿化环境
首先从服务半径出发，对绿地花园进行优化配置，选择适合当地气候的植物;其次，增加绿地自身的功能性，增强绿化区域的可进入性;再次开辟果树类植物的专门种植区域，为老人提供观赏和采摘的乐趣;最后考慮到老年户外活动群体性的特点，应设置一些较大的公共活动空间来安放健身器材及足够的座椅;同时为了满足单独活动的需求，也要设计一些线性绿化空间，使老年人可以在其中游玩散步。
（六）加强物业管理机制
原有的一些老旧小区中，缺乏物业公司的进驻，造成小区环境、治安、管理等方面的不到位。老旧小区的改造应当引进物业服务系统，规范物业服务种类，制订物业服务标准，积极拓展物业服务新内容。同时，整顿物业市场秩序，建立物业企业信用档案，完善物业服务管理体系，对物业企业不定时的开展监督检查和信用考核。最后，要积极探索建立适老化的物业管理机制，巩固整治改造成果，加强长效管理。
五、结语
老旧社区的改造应与时俱进，结合本地实际情况进行有序推广。在满足老年人需求的基础上，为老年人打造幸福美满的晚年生活，提供一个安全、便捷、舒适、丰富多彩的社区生活环境。本文结合银川市人口发展现状及变化，梳理老旧小区存在的各类问题，适时为适老化建设提出相应策略，希望能对本地适老化的改造提供意见，对今后适老化改造研究有所帮助。
参考文献：
[1]倪成才，夏惠干，林鹤雄.适老改造宜居指标的研究[J].上海房地，2018（01）：32-34.
[2]刘桦，窦立军，李博.城市旧居住区适老改造的问题及其解决途径[J].城市问题，2017（05）：41-45.
[3]包宗华.关于家居养老住宅的适老改造[J].城市开发，2008（06）：50-51.
[4]包宗华.住房领域潜伏两大危险的分析[J].上海房地，2016（09）：29.
[5]包宗华.新时代房改再启航[J].住宅产业，2018（01）：13-18.
[6]陈圣球，周鹏程，曹小建.面向老龄社会的建筑设计[J].四川建筑，2017，35（06）：63-65+69.
[7]朱恺群.适老建筑设计探析及启示[J].武汉勘察设计，2016（01）：39-42.
[8]马小英.关于城市老旧小区改造的几点建议——基于银川市典型老旧小区的调查分析[J].建筑规划与设计，2018（06）：119-120.
（作者单位：宁夏大学）
关键词：老龄化;城市更新;老旧社区;适老化改造
2019年，我国老龄化人口为2.41亿人，预计到2025年，我国老龄化人口增加到2.55亿人，占总人口的比重将提升至17.8%。研究发现，老旧小区是城市老龄化的集中地区，是老年人日常生活的重要载体。城镇老旧小区改造是重大的民生与发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展都具有十分重要的意义。
一、研究背景
由图1可知，银川市65岁及以上户籍老年人口数量呈逐年增长趋势，占户籍总人口比重不断增大。截至2019年底，全市户籍总人口229.31万人，65岁及以上户籍老年人口43万人，占总人口的18.8%。
二、银川市老旧小区存在的问题
（一）公共设施配套不足，房屋建设标准低
老旧小区多为20世纪初建设的用于解决居民住房问题的房屋，属于刚性需求，房屋结构多为土木、砖木及砖混结构，且多数房屋抗震等级不达标。水、电、暖、气、电信等专营设施设备安装不齐全，使用功能有缺陷。公共绿地、健身器械、环卫、停车场、消防等方面，存在管理隐患，有待进一步提升解决。
（二）年久失修，设备老化
由于建成年代久远，多数房屋都出现了外立面脱落的情况，门窗等部位也显露出松动的迹象。公共部分缺少照明，楼梯扶手锈蚀，防渗漏功能退化，排水管道堵塞等问题也相继浮现出来。
（三）户外环境安全系数低
社区的户外环境对于老年人的日常活动来说，存在着一些潜在的安全隐患，主要分为三类：一是墙面凸出物的防碰撞措施不到位及地面的铺装不平整;二是人车混行路段路况复杂，整体道路系统安排混乱;三是停车设施规模严重不足，挤占公共活动空间。
（四）适老化程度低
社区中无障碍安全设备不齐全，提供适宜老年人生活服务水平不足。例如，户外与室内的空间缺少过渡，场地之间的高度差异没有做出相应的坡度设计，导致轮椅出入存在困难;住房单元入口处和社区附属设施中缺乏无障碍停车位;小区内缺乏紧急按键的设置，对突发情况的处置不及时;缺乏基本物业管理条件，管理机制失效;户外活动空间不足，缺乏符合老年人身心需求的休闲项目。
三、适老化改造原则
（一）安全健康
伴随着年龄的增长，老年人的各项身体机能都在逐渐衰退。因而，针对改建老年人房屋时必须保证安全问题。老旧小区重塑可预防和解决老年人面临的风险，在重塑之前进行全面的风险评估，并避免留下盲点。
（二）因地制宜
每个老人的住房和所在小区都不尽相同，而且各个地区的情况也参差不齐。实行过程中不能搞一刀切，应当在充分尊重老人意愿的基础上，根据每个家庭的不同需求进行改造。健康状况有差异，低龄老人和高龄老人的需求也不同。具体操作中，可以按照年龄的增长逐步健全住宅的适老功能，不必一步到位。
（三）经济实用
适老化改造的内容众多，方面庞杂，仅靠一次改造就面面俱到存在着困难。老年人退休后的经济收入减少，可以承受的改造支出有限度，应当结合国家出台的相应适老化补贴政策，同时依据自身实际情况合理选择改造项目，满足当下最紧迫的需求，同时又兼顾经济性与实用性，发挥最高最佳利用原则。
（四）舒适方便
适老化改造要遵循以人为本的核心理念，充分体现人性化设计，注意细节的改善。对于室内室外的改造来说，首先要满足老人因衰老而产生的特殊需求，其次要充分提高居住的舒适度，提升幸福感，最后是给老人的日常生活带来极大的便利，创造一个舒适的居住环境。
（五）保护传承
在改善老旧小区居住条件、提高环境品质的同时，对于历史文化街区来说，要加强对历史建筑的保护和修缮。老旧小区改造要同时兼顾完善功能和传承历史，既展现城市特色，又能延续历史文脉。
四、适老化改造措施
（一）室内改造
对于老年人来说，生活半径较小，多数时间为室内活动。为提高房间的舒适性，可以按照自身需求选择下列措施：一是注重住宅的通风、采光和日照;二是做好地面防滑处理，增添防滑垫与防滑瓷砖;三是拐弯过道处墙面增添扶手;四是加强轮椅空间的改造，方便轮椅的暂存与运行;五是增加起夜照明措施;六是起床撑扶物体的安装;七是厨房适老化橱柜;八是特殊卫生间的改造;九是配置紧急呼叫器及煤气警报装置，防止意外情形。
（二）行道的改造
行道的适老化改造应注意以下几点：
1. 尽可能降低高差，在路面铺设防滑材料，增加盲道，使无障碍步行道更加连续、系统。
2. 步行道的设计应充满趣味性，避免太过乏味，在步行道两旁还要设置显眼的指示标志，来增强导向性。
3. 随着年龄的增长，老年人在外出会容易感到疲惫，经过研究老年人行走的舒适距离大约为150m，因此，在步行道的合适位置应设置座椅作为休息空间。
（三）配套设施补充完善
小区适老化改造，必须要配备必要的设施，形成相对完善的服务体系。针对住宅来说，为解决老年人上下楼梯难的现状，可在民众申请意愿的基础上给原有住宅加装电梯，盘活老旧楼，美好住宅环境;为了满足老年人的基本需求，同时满足居民多样化的需求，配套设施的形式内容也有相应的标准（表1）。 （四）安全性措施
保障安全是老年人的首要需求，老旧小区改造要从细微处入手，最大程度的减少、消除安全隐患。
1. 防碰撞措施
建筑首层的凸窗应改为平窗，并且距首层外墙2.2m处预留老人步行空间，在此范围内尽量不要出现突出物，防止老年人行走中不小心碰撞。
2. 地面防滑措施
地面应统一使用表面粗糙程度大、摩擦力大的透水混凝土砖块，颜色要采用灰色、暗黄色系，在地面高差处要用深色系的砖块进行铺设。对楼梯进行翻新、抹灰，在踏步前缘增加明黄色水平色带和垂直色带防滑条。
3. 防磕绊措施
（1）室外台阶的适老化改造应在楼梯中间加扶手，并印刻“小心台阶”的标语，提醒老人。
（2）明沟加盖。为了减少事故的发生，原建筑室外的明沟应进行统一加盖。
4. 增加夜间照明
夜晚老人视力不佳，应在花坛增加感应地灯，另外，楼梯间的顶棚和侧墙也应增加嵌入式的感应地灯。
5. 设置室外应急呼救设备
老人经常行走的地方应在建筑外墙上设置应急呼救设备，以便及时对老人进行救治。同时，设备应安装在距地面1.2m处以防儿童误碰，并且张贴醒目的提示标语。
（五）加强社区绿化环境
首先从服务半径出发，对绿地花园进行优化配置，选择适合当地气候的植物;其次，增加绿地自身的功能性，增强绿化区域的可进入性;再次开辟果树类植物的专门种植区域，为老人提供观赏和采摘的乐趣;最后考慮到老年户外活动群体性的特点，应设置一些较大的公共活动空间来安放健身器材及足够的座椅;同时为了满足单独活动的需求，也要设计一些线性绿化空间，使老年人可以在其中游玩散步。
（六）加强物业管理机制
原有的一些老旧小区中，缺乏物业公司的进驻，造成小区环境、治安、管理等方面的不到位。老旧小区的改造应当引进物业服务系统，规范物业服务种类，制订物业服务标准，积极拓展物业服务新内容。同时，整顿物业市场秩序，建立物业企业信用档案，完善物业服务管理体系，对物业企业不定时的开展监督检查和信用考核。最后，要积极探索建立适老化的物业管理机制，巩固整治改造成果，加强长效管理。
五、结语
老旧社区的改造应与时俱进，结合本地实际情况进行有序推广。在满足老年人需求的基础上，为老年人打造幸福美满的晚年生活，提供一个安全、便捷、舒适、丰富多彩的社区生活环境。本文结合银川市人口发展现状及变化，梳理老旧小区存在的各类问题，适时为适老化建设提出相应策略，希望能对本地适老化的改造提供意见，对今后适老化改造研究有所帮助。
参考文献：
[1]倪成才，夏惠干，林鹤雄.适老改造宜居指标的研究[J].上海房地，2018（01）：32-34.
[2]刘桦，窦立军，李博.城市旧居住区适老改造的问题及其解决途径[J].城市问题，2017（05）：41-45.
[3]包宗华.关于家居养老住宅的适老改造[J].城市开发，2008（06）：50-51.
[4]包宗华.住房领域潜伏两大危险的分析[J].上海房地，2016（09）：29.
[5]包宗华.新时代房改再启航[J].住宅产业，2018（01）：13-18.
[6]陈圣球，周鹏程，曹小建.面向老龄社会的建筑设计[J].四川建筑，2017，35（06）：63-65+69.
[7]朱恺群.适老建筑设计探析及启示[J].武汉勘察设计，2016（01）：39-42.
[8]马小英.关于城市老旧小区改造的几点建议——基于银川市典型老旧小区的调查分析[J].建筑规划与设计，2018（06）：119-120.
（作者单位：宁夏大学）