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摘要：近年来我国房价的持续攀升，房地产市场的日益火爆，房地产业的健康发展已成为国家和民众共同关注的焦点，随着住房制度改革的不断深化，房地产业研究已经成为学术界的热点和重点。在 SCP 分析框架中，将产业组织理论的研究引入房地产业，运用市场集中度指标的深入分析房地产业的市场结构，以期解决当前房地产业存在的问题并提出相应的对策建议。
关键词：房地产业；市场结构；市场绩效
1引言
近几年房地产业已成为国民经济发展的经济增长点和增长力，随着房地产业的持续高速增长，房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。本文通过对我国房地产市场的结构特征进行分析，探究政府应如何运用经济手段来规范房地产市场，在保持充分竞争的同时又要发挥政府的作用，达到稳定市场防止房地产泡沫的目的。
2探究我国房地产市场市场绩效的意义与不足
2.1理论意义
将产业组织理论的研究引入房地产业，扩大产业组织理论的研究范围，丰富和发展产业组织理论的研究内容。突破了我国当前文献研究房地产业的供求、价格、销售等方面内容，为研究房地产业提供了一个新的研究房地产方法。在全国范围内从宏观上对房地产市场结构进行系统分析，补充了现有研究的不足。
2.2实践意义
为我国政府规范房地产市场秩序、优化房地产业市场结构及制定合理的产业政策提供理论依据。房地产业作为我国现行国民经济的支柱产业，其发展速度、规模及周期与国民经济紧密相关，通过对国内房地产业市场结构、市场效率、市场绩效关系的研究，可以发现目前房地产业存在的问题，这为政府制定产业组织政策来实现房地产业与国民经济的协调发展提供科学依据，也为全国房地产业的发展制定相关的政策提供一些参考。
2.3不足之处
房地产企业较少公布自身公司财务数据，所以很难收集到丰富详实的数据，另外由于房地产企业普遍存在隐瞒真实利润率的现象，因此数据真实有效性很差，从而给研究带来诸多不便。
3研究我国房地产业的市场结构理论
3.1市场结构的定义
自从哈佛学派建立了 SCP 理论范式，市场结构成为产业组织理论研究的主要内容之一。哈佛学派认为市场绩效依赖于企业行为，而企业行为又依赖于市场结构。在产业组织理论中，产业市场结构是指企业市场关系的特征和形式，根据市场竞争的强弱程度，市场结构可划分为完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断四种基本类型。
3.3市场结构的衡量指标
市场结构运用最广泛的指标是行业集中度（CRn）。行业集中度是指行业内规模最大的 N 家企业的相关指标（如产值、销售额、资产等）所占市场份额的总和，其数值介于 0%和 100%之间。其计算公式为：CRn=∑Xi / X其中，CRn表示规模最大的前 n 家企业的行业集中度；Xi表示第i家企业的产值、销售额、资产等；X 表示整个行业的产值、销售额、资产等；n 表示企业数量。
3.4 用行业集中度来分析房地产企业的市场结构
由于数据搜集的难度及更好的说明市场结构，本文运用行业内普遍的行业集中度指标来分析市场结构，同时用房地产企业的销售额来表示Xi，2017年我国共有94948家房地产企业，从业人员达到了275.23万。
统计分析我国房地产企业20强的销售额数据，运用行业集中度计算公式，得出以下结果：
表中数据显示，我国房地产市场还比较分散，房地产业仍处于竞争阶段，行业目前还未形成能够有效整合市场竞争秩序的大型房企，这是我国房地产业剧烈波动和房企行为不规范的市场结构性因素。近年来，房地产行业集中度呈现出总体震荡走高的过程，反映了我国房地产业中长期曲折发展的历史，整体符合产业发展的规律。近年来，房地产业集中度水平呈现震荡走高的迹象，2017 年，我国房地产业的 C10 为 24.20%，与西方发达国家仍有显著差距，体现出中长期我国房地产业集中度水平有进一步提升的空间。以行业集中度水平的基本划分标准，我国房地产业属于分散竞争型市场结构。
4结论与建议
4.1结论
我国房地产业处于发展中期，集中度水平低，有待进一步提高。市场结构的过于分散可能形成一种过度竞争，造成资源过分使用，利用效率低下；而市场过于集中，少数占市场支配地位的“大厂商”则可能缺乏外在的竞争压力，而通过自身的垄断地位获取长期的高额垄断利润，损害消费者利益，造成社会总福利的损失我国房地产业集中度水平低下。适度集中的房地产业市场结构有利于本行业提供更加优质的产品，同时一定数量的标杆性地产开发企业的存在，对产业内其他企业具有一定的正向示范作用，最终引导整个行业健康良性发展。
4.2政策建议
房地产业的发展，必须符合整个国民经济健康平稳运行和持续增长的需求，保证房地产业维持与国民经济前进步伐相适应的发展速度，优化产业结构、提高产业市场绩效，要做到让房地产业的发展施惠于全体人民，使得大众住有所居。
4.2.1优化房地产业发展环境，适度提高产业集中度
房地产结构调整的目标是建立具有一定垄断特征且市场绩效良好的产业结构。当前工作重点是要为行业的发展提供一个公平公正的市场竞争环境，着力培育一批大中型标杆性企业，促进产业集中度的适度提高，通过强有力的产业政策的支持，促使大型房企更好的发挥规模效应，增强国际竞争力。
4.2.2完善房地产政策法规，规范行业管理
改革土地供应与财政税收政策，政府让利于民是核心和根本。积极引进市场公平竞争机制，通过资产重组、并购、破产等方式组建出一批綜合实力超强的大型房地产企业集团，实现规模化经营，有利于行业整体上应对我国逐渐开放的市场大环境。在政策制定时应全局性与区域性兼顾，立足全国一盘棋的基础上，充分考虑了房地产市场的区域性特点。依法行政，提高政策的透明度，减少管理层次，实施科学化管理。
4.2.3增强房地产企业竞争力，实现全行业的良性健康发展。
政府要在保障房企贷款渠道畅通的同时提供完善的资本市场筹融资渠道。鼓励房地产企业加强内部科技创新，大力发展核心技术。积极促成房地产业经济增长方式的转变，促进开发建设从粗放型向集约型转化，采用标准化生产和现代化生产方式，促进房地产建设产业化。改革经营管理机制，实施人才战略，建立健全企业内部经营管理机制，加强市场预测研究和风险管理，增强企业经营决策的科学性。
参考文献：
[1]张红，王悦.基于CR指标集成的中国房地产产业集中度测算与比较[J].清华大学学报（自然科学版），2013，53（05）： 630-635.
[2]唐晓灵，白宝焕.我国房地产开发市场集中度研究[J].商业时代，2012（26）：126-128.
[3]刘康.基于技术创新和技术垄断竞争的市场结构分析[J].商业时代，2011（20）：11-13.
[4]高淑洁.房地产行业中的土地市场结构分析[J].市场论坛，2010（09）：64-65.
[5]刘树枫.我国房地产业集中与市场结构优化[J].现代经济探讨，2009（06）：22-26.
作者简介：王策，长沙理工大学经济与管理学院，硕士，研究方向：金融学。
关键词：房地产业；市场结构；市场绩效
1引言
近几年房地产业已成为国民经济发展的经济增长点和增长力，随着房地产业的持续高速增长，房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。本文通过对我国房地产市场的结构特征进行分析，探究政府应如何运用经济手段来规范房地产市场，在保持充分竞争的同时又要发挥政府的作用，达到稳定市场防止房地产泡沫的目的。
2探究我国房地产市场市场绩效的意义与不足
2.1理论意义
将产业组织理论的研究引入房地产业，扩大产业组织理论的研究范围，丰富和发展产业组织理论的研究内容。突破了我国当前文献研究房地产业的供求、价格、销售等方面内容，为研究房地产业提供了一个新的研究房地产方法。在全国范围内从宏观上对房地产市场结构进行系统分析，补充了现有研究的不足。
2.2实践意义
为我国政府规范房地产市场秩序、优化房地产业市场结构及制定合理的产业政策提供理论依据。房地产业作为我国现行国民经济的支柱产业，其发展速度、规模及周期与国民经济紧密相关，通过对国内房地产业市场结构、市场效率、市场绩效关系的研究，可以发现目前房地产业存在的问题，这为政府制定产业组织政策来实现房地产业与国民经济的协调发展提供科学依据，也为全国房地产业的发展制定相关的政策提供一些参考。
2.3不足之处
房地产企业较少公布自身公司财务数据，所以很难收集到丰富详实的数据，另外由于房地产企业普遍存在隐瞒真实利润率的现象，因此数据真实有效性很差，从而给研究带来诸多不便。
3研究我国房地产业的市场结构理论
3.1市场结构的定义
自从哈佛学派建立了 SCP 理论范式，市场结构成为产业组织理论研究的主要内容之一。哈佛学派认为市场绩效依赖于企业行为，而企业行为又依赖于市场结构。在产业组织理论中，产业市场结构是指企业市场关系的特征和形式，根据市场竞争的强弱程度，市场结构可划分为完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断四种基本类型。
3.3市场结构的衡量指标
市场结构运用最广泛的指标是行业集中度（CRn）。行业集中度是指行业内规模最大的 N 家企业的相关指标（如产值、销售额、资产等）所占市场份额的总和，其数值介于 0%和 100%之间。其计算公式为：CRn=∑Xi / X其中，CRn表示规模最大的前 n 家企业的行业集中度；Xi表示第i家企业的产值、销售额、资产等；X 表示整个行业的产值、销售额、资产等；n 表示企业数量。
3.4 用行业集中度来分析房地产企业的市场结构
由于数据搜集的难度及更好的说明市场结构，本文运用行业内普遍的行业集中度指标来分析市场结构，同时用房地产企业的销售额来表示Xi，2017年我国共有94948家房地产企业，从业人员达到了275.23万。
统计分析我国房地产企业20强的销售额数据，运用行业集中度计算公式，得出以下结果：
表中数据显示，我国房地产市场还比较分散，房地产业仍处于竞争阶段，行业目前还未形成能够有效整合市场竞争秩序的大型房企，这是我国房地产业剧烈波动和房企行为不规范的市场结构性因素。近年来，房地产行业集中度呈现出总体震荡走高的过程，反映了我国房地产业中长期曲折发展的历史，整体符合产业发展的规律。近年来，房地产业集中度水平呈现震荡走高的迹象，2017 年，我国房地产业的 C10 为 24.20%，与西方发达国家仍有显著差距，体现出中长期我国房地产业集中度水平有进一步提升的空间。以行业集中度水平的基本划分标准，我国房地产业属于分散竞争型市场结构。
4结论与建议
4.1结论
我国房地产业处于发展中期，集中度水平低，有待进一步提高。市场结构的过于分散可能形成一种过度竞争，造成资源过分使用，利用效率低下；而市场过于集中，少数占市场支配地位的“大厂商”则可能缺乏外在的竞争压力，而通过自身的垄断地位获取长期的高额垄断利润，损害消费者利益，造成社会总福利的损失我国房地产业集中度水平低下。适度集中的房地产业市场结构有利于本行业提供更加优质的产品，同时一定数量的标杆性地产开发企业的存在，对产业内其他企业具有一定的正向示范作用，最终引导整个行业健康良性发展。
4.2政策建议
房地产业的发展，必须符合整个国民经济健康平稳运行和持续增长的需求，保证房地产业维持与国民经济前进步伐相适应的发展速度，优化产业结构、提高产业市场绩效，要做到让房地产业的发展施惠于全体人民，使得大众住有所居。
4.2.1优化房地产业发展环境，适度提高产业集中度
房地产结构调整的目标是建立具有一定垄断特征且市场绩效良好的产业结构。当前工作重点是要为行业的发展提供一个公平公正的市场竞争环境，着力培育一批大中型标杆性企业，促进产业集中度的适度提高，通过强有力的产业政策的支持，促使大型房企更好的发挥规模效应，增强国际竞争力。
4.2.2完善房地产政策法规，规范行业管理
改革土地供应与财政税收政策，政府让利于民是核心和根本。积极引进市场公平竞争机制，通过资产重组、并购、破产等方式组建出一批綜合实力超强的大型房地产企业集团，实现规模化经营，有利于行业整体上应对我国逐渐开放的市场大环境。在政策制定时应全局性与区域性兼顾，立足全国一盘棋的基础上，充分考虑了房地产市场的区域性特点。依法行政，提高政策的透明度，减少管理层次，实施科学化管理。
4.2.3增强房地产企业竞争力，实现全行业的良性健康发展。
政府要在保障房企贷款渠道畅通的同时提供完善的资本市场筹融资渠道。鼓励房地产企业加强内部科技创新，大力发展核心技术。积极促成房地产业经济增长方式的转变，促进开发建设从粗放型向集约型转化，采用标准化生产和现代化生产方式，促进房地产建设产业化。改革经营管理机制，实施人才战略，建立健全企业内部经营管理机制，加强市场预测研究和风险管理，增强企业经营决策的科学性。
参考文献：
[1]张红，王悦.基于CR指标集成的中国房地产产业集中度测算与比较[J].清华大学学报（自然科学版），2013，53（05）： 630-635.
[2]唐晓灵，白宝焕.我国房地产开发市场集中度研究[J].商业时代，2012（26）：126-128.
[3]刘康.基于技术创新和技术垄断竞争的市场结构分析[J].商业时代，2011（20）：11-13.
[4]高淑洁.房地产行业中的土地市场结构分析[J].市场论坛，2010（09）：64-65.
[5]刘树枫.我国房地产业集中与市场结构优化[J].现代经济探讨，2009（06）：22-26.
作者简介：王策，长沙理工大学经济与管理学院，硕士，研究方向：金融学。