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商品房价格暴涨源于房地产业的投机属性,不断攀升的房价给地产商带来了超额利润,却导致了千万人蜗居,七成城市化人口买不起房。
房价居高不下,成为当前中国经济生活中的一个烫手山芋,政府和各方都奈何不得。普通市民买不起,而地产商因暴利而个个赚得钵溢盆满,尽管政府开始出手打压,但房价一再反弹,不断创造新高。对于虚火旺盛的中国楼市,为什么总是高烧不退,逆政策而疯涨,原因何在?
从经济发展史角度分析,一个国家或地区房价的上涨与快速推进的工业化和城市化存在正相关关系,但是,如果在较短的时间上涨的幅度远远超过人们的预期和心理及经济承受能力,则说明这个市场存在问题,价格的形成机制并非由市场供求关系决定,必然存在非市场因素的影响。政府出手干预,就充分说明了这一点。因此,理性分析高烧不退的畸形中国楼市,找出本质的原因就显得迫切而又重要。
高房价形成的原因
根据经济学原理,一种商品的价格是由供求关系决定的,房地产价格也不例外,是由房地产市场的供求双方共同决定的。但是,中国房地产市场似乎是个例外,价格的决定权基本上是由房地产的供给方决定,形成卖方垄断型市场,需求方总是处于被动的接受价格,导致中国房地产市场高烧不退,泡沫越吹越大,直至70%左右的人买不起房,不能不说是一种奇特的中国现象。究其高房价的原因,主要有以下几方面。
政府追求GDP和财政收入的增长,拉升了土地价格。众所周知,房地产市场的产业关联度非常高,形成了盘根错结的利益链条。房地产业的发展,牵动了诸多上游产业与下游产业。比如上游产业有钢铁、建材、塑料,下游产业有装饰材料、家具、陶瓷等等,产业的联动效应极强,可以说一业兴百业兴。因此,房地产市场的繁荣成了地方政府经济增长的重要动力和财政收入(土地财政)的重要来源。
从20世纪90年代开始,我国实施住房商品化、货币化以后,房地产彻底脱离其民生属性,摇身一变成为地方经济发展的动力和引擎,国民经济的重要支柱产业。房价从商品房诞生的那一刻起,就以“火箭式”速度飙升,创造了中国房地产神话。
从经济层面看,地方政府重视房地产发展有两个原因,一是行政分权,使得地方政府拥有相对自主的经济决策权;二是现行的财政体制,使得地方可以与中央分享财政收入。
从政治层面看,GDP增长是考核官员的最主要指标,在这种情况下,一些官员热衷于GDP和相关经济指标的排名。GDP决定官运,因此中国的官员要想得到上级的重用而实现升迁,就必须想尽一切办法提高GDP。看清楚了GDP政绩观的本质,以及GDP发展和房地产之间的千丝万缕,我们就会明白为什么中国的房地产能够长盛不衰,房价为何只涨不跌。
房地产商追逐高额利润推高房价。新制度经济学认为,物质和人力资本的增长以及技术进步被认为只是某一行业增长的结果,而不是增长的源泉,更深层次的决定因素是一国的制度安排。这一理论给中国房地产超速发展找到了理论渊源,就是房地产高速发展既非高速城市化带来的购买需求激增、也非金融对于行业的过度支持,透过表象,不难看出有一种特殊的制度在促使并保护房价只涨不跌。
《2010中国亿万富豪调查报告》显示, 1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的房地产行业的富豪,几乎占全部富豪的1/3。之所以房地产行业富豪比较多,是因为有暴利,财富积累当然比较快。
对于商品的价格,最基本的影响因素是成本及供需。从房价的成本构成来看,主要有土地成本、建筑成本及各种税费成本。影响房价的因素主要是地理位置及房屋未来的升值空间。根据一些房地产专家给出的数据,土地成本占房价的30%;与房屋的相关税收一般占房价的10%,因此说房屋的成本应占房价的60%,由此可推算出昆明市的房地产商存在着30%以上的暴利。
从供给来看,房地产虽然存在一定的空置率,但是销售面积却一直增长旺盛。从需求构成来看,主要是投资和投机需求旺盛。从市场经济追求利润最大化的机制来看,房地产开发商当然会放弃低房价的住房消费需求,而选择有暴利的高房价,投资投机者也不愿房价下降,政府和银行考虑到房地产业对GDP的拉动作用,也不愿房价大降。
另一原因是房地产业的区域性联合垄断,在微观层面上,信息的非对称性为囤积居奇的房地产商提供虚假信息创造了条件。住房竣工之后,开发商采取饥饿疗法的营销手段分期出售房屋,造成供不应求的假象,以此提升房价。
官商相互勾结抬高了房地产市场价格。在房地产市场体系中,其主体由开发商、购房者、银行及地方政府构成。其中开发商是生产者,购房者是需求者,而银行为买卖双方提供金融支持,地方政府肩负两种角色,一是房地产开发最重要的原材料供应商(垄断土地供应和房地产开发项目行政审批);二是担负维持房地产业公平、公正的管制者。这就意味着地方政府既参与房地产经营并实施盈利,同时又是行业的管制者,实际上承担着运动员和裁判的双重角色,且身兼两职都处于绝对统治地位,这也就为地方政府操控房地产,并在其中牟取最大化程度的暴利打下了坚实基础。
在很大程度上,房地产价格高烧不退的一个重要原因是官员腐败和官商勾结。由于近年来腐败日益猖獗,权钱交易日益膨胀,权势者的隐性财富惊人。应该说制定房地产政策的人与开发商不应该有利益关系,应站在社会公众的立场去制定监管条例和政策,但是事实相反,长期以来的政策就是为开发商涨价提供条件。因此,要房地产市场走向正轨,就要对这个行业加强资金监管,防止资金流向官员以致腐败,切断一些开发商与地方政府官员的利益联系。
经过近年来围绕房地产市场的几轮博弈,海内外投资者普遍认为,中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策,保持房地产市场泡沫不散,房地产调控也一次又一次沦为“空调”。
如果说房地产利益链条的特殊性,是决定房价居高不下的根本原因,那么炒房客的存在就是房价居高不下的关键因素。之所以说关键因素,就是因为炒房客有钱,利用庞大的财力优势使得房地产市场能够支持和发展,当然,国内政策因素的不健全也为炒房客提供了可乘之机。
由于房地产是进退自如的不动产,为应对通胀,一些撤出实业的民间资本就大量进入房地产,少则几套,多则几十套、上百套,更有甚者干脆勾结高官,做起了房产生意,一手囤地,一手捂房,凡此种种,中国的房地产价格不暴涨才怪。
宽松货币政策也是导致房价不断上涨的原因,因此,要解决高房价问题,就必须约束货币发行量,进行土地制度的改革。只有从体制上解决供应量,房价才会下降。
快速城市化,人口大量向城市集中,对住房形成了刚性需求。近10年来中国城市化和城镇化速度空前加速,涌入城市人口数量庞大,对城市住房的需求量极大,刚性需求强。
新政对云南房地产市场的影响
房地产新政的目的是遏制房地产市场投资及投机炒作,增加保障性住房的供给,使住房的居住功能表现出来,限制把住房市场作为赚钱的工具。但是政策实施和产生效应并非一蹴而就,发挥作用有一个时滞问题,需要一个过程,不要寄希望于很快就会导致房地产市场的降价。
鉴于云南及昆明的房地产市场发展现状,从供给与需求角度分析,总体而言,在快速推进城市化过程中,人口向城市集中,一定程度上形成了对住房的刚性需求,导致总供给不足,卖方垄断的格局很难在短期内被打破。由于房地产市场的暴利性,以及住房预售制度,开发商一般不缺资金,信贷政策的调整对开发商资金链的影响很有限,资本的趋利性促使开发商降价的可能不大。但是,新政对投机与投资性购房产生较大影响,住房的需求市场会有一定程度的变化,对开发商的投资与新楼盘无疑会产生不小的影响。
由于传导作用,新政会直接打击楼市上下游行业,上游行业在不远的将来预计会出现需求低迷。对于房地产上游行业如钢铁、建材业来说,房地产投资的变化成为了影响行业的关键所在。地产调控政策加剧了市场对钢铁、建材等行业需求的担忧。
金融业与房地产业的关系向来是密不可分的,美国的次贷危机引发全球金融危机的教训也说明,房地产业的景气度直接影响到了与之相关联的银行资产的质量。因此,对房地产业的政策调整,无疑会使银行业也面临着风险压力。
新政将减少银行的房贷业务量,影响经营业绩,同时由于2009 年以来房地产贷款占比有所提升,银行信贷风险有所加,但目前仍在可控范围之内。
在新政出台影响下,购房者已经产生了普遍观望情绪,大多数购房者预期房价下跌且最低点将出现在下半年。尤其是投资与投机性购房者的观望情绪会随着新政措施的发挥效应而增强,而对于刚性需求者似乎影响并不明显。
由于地方政府依赖房地产相关税收收入及土地出让金,新政对地方政府的影响程度要远超中央政府,地方政府的财政压力或将继续加大。
新政后云南房地产市场的未来走势
新政对云南房地产市场的综合效应
2010年5月16日,云南省政府出台《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》(以下简称《意见》)。指出对投机炒作、定价过高、涨幅过快的房地产开发项目,税务、规划、房地产行政主管部门要重点检查。
从调控政策的内容看,对房地产开发商的调控政策很有限,也就是说,对房产供给方的限制力度不到位,增加了房地产价格下行的不确定性。但新政措施至少对有刚性购房需求或有消费性购房需求的人来说是有利的,如果能伴随着对开发商的调控,那么房地产市场则会有一个良性发展的预期。
房地产新政发布已一月有余,一线城市的房地产市场风声鹤唳,成交量出现下滑,一定程度上动摇了地产商主导的卖方市场。虽然恒大地产在本轮房地产调控中率先降价,然而其他开发商并没有跟进的迹象。一线城市的房地产交易价格虽有松动迹象,但二手房市场交易价格依然坚挺。昆明作为三线城市,迄今还未显现出价格跳水征兆,并继续缓慢攀升。
理性地分析,在新国十条发挥作用时,对房地产市场的短期走势或许有显著影响。预计新政出台半年内,云南省和昆明市的房地产交易量将呈现走低态势。中长期看,云南的房地产市场价格预计不会出现下探行情。
事实上,从历次房地产调控政策的绩效看,房价总是在调控中反弹,因此,本轮新政对市场的影响,心理上的冲击会大于实际效果。房价走低还只是购房者和公众的预期和猜想,需求者只是从排队抢购转向暂时的观望或延后购买,房价的快速上涨只是转化为缓慢爬升或暂时性甚至是策略性的停止。开发商与需求者的博弈,要看谁更有耐心,以及后续政策措施如何。
国家统计局云南调查总队公布的昆明市房屋销售价格指数显示,今年一季度,云南商品房预售及商品房销售企业景气指数分别为81.2、95.3,比上期下降18.8点和13.0,由景气区间步入不景气区间。
新政的出台显然没有触及到地方土地财政、小产权房,从长期来看,目前的调控政策效果很有可能是事倍功半。从国务院历次楼市调控来看,均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。其中一个原因便是供不应求,如果相关政策能加大土地、住宅的供应量,保持供求平衡,房价就不会出现强烈反弹。
昆明房地产市场的未来走势
作为云南惟一特大城市,昆明房地产将长期向好。昆明正处于城市化进程的高速发展阶段,作为三线城市的昆明楼市,正处于房地产发展上升期,市场表现与全国整体大势有所不同。从一手房交易量来看,成交情况依旧较好,均价略有上升,仍在7000元/平方米上下徘徊。但从各楼盘的到访量、成交量及成交速度来看,均有所下降,客户观望心理加重,成交周期拉长。
宜居的环境,决定了市场潜力巨大昆明的房地产市场,无论是刚性需求还是投机与投资需求旺盛,现实地看,房价不会迅速下探,最大的可能是在现有价格上徘徊一段时间,或许出现有价无市格局。随着一线城市房产价格的下挫,投机性炒房资金可能进入像昆明这样的城市,加剧供需矛盾,导致楼价下跌受阻,甚至不降反升。
城中村改造,激化了供需矛盾很多拆迁后拿到补偿款的城中村居民急需购房,导致住房刚性需求增加,削减了房地产新政的效应,使近期的房价不会出现大的波动。因此,长期来看,昆明房价上涨的趋势不会改变。只是涨速会受到新政的影响,呈现缓慢增长的形态。
一手房的未来走势。新政对昆明的一手房交易量影响有限,主要原因是新楼盘供应量有限,以及新政发挥作用的时滞因素影响等,使一手房价格下降的可能性并不大。下半年,昆明上市的楼盘主要是城中村项目,可以预见市场供应仍然十分有限;而城中村项目本身的土地成本、建安成本都较高,也意味着将影响到房价。此外,刚性需求和本地投资客的购房一直占很大比重,因此说房价下跌的可能性不大,应该还有一定的上升空间,但上升速度和销量会放缓。
二手房市场的未来走势。新政的实施,对昆明二手房市场影响似乎还大于一手房市场,出现了二手房挂牌房源量上升,客户到访量下降,买卖双方观望的情况,商铺咨询客户则明显上升的现象。根据荣城房产、东函房产等多家品牌机构统计显示,从4月中旬开始,已有15%左右的房东选择挂牌售房,二手房成交量也出现环比下滑15%左右的现象。新政频出之下,很多投资者开始退出了市场,一些持有多套房产的投资客,急欲在还未有更严厉的新政出台之前售房兑现,保证手中现金流的保有量。与此同时,昆明东南区域二手房源开始出现3%至5%的议价空间。
昆明主城区房地产市场未来走势。昆明房价在全国仍处于中游水平,虽然房价收入比已高达1:9.5,但是房价租金比(租售比)偏离经济基本面的程度不大,房地产价格泡沫没有东部一线城市严重。今后主城区土地供应来源主要是城中村改造,区位好,自然价格不会低,据此判断,主城区的房价不仅不会降,还会进一步上涨。
郊区及周边县市区房地产市场未来走势。昆明市的郊区及周边县区市的房地产市场是今后较长时期的开发热点,尤其是呈贡新区、空港经济区、晋宁县、安宁市和海口等,这些在昆明开发板块上已经确定的区域,随着昆明城市规模的扩大,轻轨的修建及高速公路网络的建成,楼盘的增值空间会显现出来,只是时间周期相对较长。
商业地产的未来走势。随着政策发挥作用,供需双方博弈必将会在一段时期出现市场僵持格局。当房价的上涨速度受到遏制,投机与投资风险加大,一部分资金流向商业地产是必然的趋势,因此,商业地产价格上涨是不可避免的。
云南州市房地产市场的未来走势。5月16日省政府出台的《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》并没有提及对异地购房和二套房如何认定等问题,这可能对一些经济发展较快,区位条件较好,人居环境优越的州市楼价上升埋下伏笔。如曲靖、玉溪、大理、楚雄等滇中及滇西城市的房价会因投资及投机资金的进入导致价格上扬。
由于云南州市房地产价格相对不高,在城市化进程的推动及经济增长、收入增加的带动下,州市房价下调只是人们的愿望,缓慢爬升是必然的趋势。
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房地产新政的出台背景和主要内容
4月17日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“新国十条”)》,新政一出,可谓一把利剑直刺房地产市场。这一次的房地产调控政策目标非常明确,就是要扩大供给、抑制投资和投机性需求、加强对市场秩序的监管。
新国十条提出在部分地区,根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的,远远超过2007年的房地产市场调控。
房价居高不下,成为当前中国经济生活中的一个烫手山芋,政府和各方都奈何不得。普通市民买不起,而地产商因暴利而个个赚得钵溢盆满,尽管政府开始出手打压,但房价一再反弹,不断创造新高。对于虚火旺盛的中国楼市,为什么总是高烧不退,逆政策而疯涨,原因何在?
从经济发展史角度分析,一个国家或地区房价的上涨与快速推进的工业化和城市化存在正相关关系,但是,如果在较短的时间上涨的幅度远远超过人们的预期和心理及经济承受能力,则说明这个市场存在问题,价格的形成机制并非由市场供求关系决定,必然存在非市场因素的影响。政府出手干预,就充分说明了这一点。因此,理性分析高烧不退的畸形中国楼市,找出本质的原因就显得迫切而又重要。
高房价形成的原因
根据经济学原理,一种商品的价格是由供求关系决定的,房地产价格也不例外,是由房地产市场的供求双方共同决定的。但是,中国房地产市场似乎是个例外,价格的决定权基本上是由房地产的供给方决定,形成卖方垄断型市场,需求方总是处于被动的接受价格,导致中国房地产市场高烧不退,泡沫越吹越大,直至70%左右的人买不起房,不能不说是一种奇特的中国现象。究其高房价的原因,主要有以下几方面。
政府追求GDP和财政收入的增长,拉升了土地价格。众所周知,房地产市场的产业关联度非常高,形成了盘根错结的利益链条。房地产业的发展,牵动了诸多上游产业与下游产业。比如上游产业有钢铁、建材、塑料,下游产业有装饰材料、家具、陶瓷等等,产业的联动效应极强,可以说一业兴百业兴。因此,房地产市场的繁荣成了地方政府经济增长的重要动力和财政收入(土地财政)的重要来源。
从20世纪90年代开始,我国实施住房商品化、货币化以后,房地产彻底脱离其民生属性,摇身一变成为地方经济发展的动力和引擎,国民经济的重要支柱产业。房价从商品房诞生的那一刻起,就以“火箭式”速度飙升,创造了中国房地产神话。
从经济层面看,地方政府重视房地产发展有两个原因,一是行政分权,使得地方政府拥有相对自主的经济决策权;二是现行的财政体制,使得地方可以与中央分享财政收入。
从政治层面看,GDP增长是考核官员的最主要指标,在这种情况下,一些官员热衷于GDP和相关经济指标的排名。GDP决定官运,因此中国的官员要想得到上级的重用而实现升迁,就必须想尽一切办法提高GDP。看清楚了GDP政绩观的本质,以及GDP发展和房地产之间的千丝万缕,我们就会明白为什么中国的房地产能够长盛不衰,房价为何只涨不跌。
房地产商追逐高额利润推高房价。新制度经济学认为,物质和人力资本的增长以及技术进步被认为只是某一行业增长的结果,而不是增长的源泉,更深层次的决定因素是一国的制度安排。这一理论给中国房地产超速发展找到了理论渊源,就是房地产高速发展既非高速城市化带来的购买需求激增、也非金融对于行业的过度支持,透过表象,不难看出有一种特殊的制度在促使并保护房价只涨不跌。
《2010中国亿万富豪调查报告》显示, 1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的房地产行业的富豪,几乎占全部富豪的1/3。之所以房地产行业富豪比较多,是因为有暴利,财富积累当然比较快。
对于商品的价格,最基本的影响因素是成本及供需。从房价的成本构成来看,主要有土地成本、建筑成本及各种税费成本。影响房价的因素主要是地理位置及房屋未来的升值空间。根据一些房地产专家给出的数据,土地成本占房价的30%;与房屋的相关税收一般占房价的10%,因此说房屋的成本应占房价的60%,由此可推算出昆明市的房地产商存在着30%以上的暴利。
从供给来看,房地产虽然存在一定的空置率,但是销售面积却一直增长旺盛。从需求构成来看,主要是投资和投机需求旺盛。从市场经济追求利润最大化的机制来看,房地产开发商当然会放弃低房价的住房消费需求,而选择有暴利的高房价,投资投机者也不愿房价下降,政府和银行考虑到房地产业对GDP的拉动作用,也不愿房价大降。
另一原因是房地产业的区域性联合垄断,在微观层面上,信息的非对称性为囤积居奇的房地产商提供虚假信息创造了条件。住房竣工之后,开发商采取饥饿疗法的营销手段分期出售房屋,造成供不应求的假象,以此提升房价。
官商相互勾结抬高了房地产市场价格。在房地产市场体系中,其主体由开发商、购房者、银行及地方政府构成。其中开发商是生产者,购房者是需求者,而银行为买卖双方提供金融支持,地方政府肩负两种角色,一是房地产开发最重要的原材料供应商(垄断土地供应和房地产开发项目行政审批);二是担负维持房地产业公平、公正的管制者。这就意味着地方政府既参与房地产经营并实施盈利,同时又是行业的管制者,实际上承担着运动员和裁判的双重角色,且身兼两职都处于绝对统治地位,这也就为地方政府操控房地产,并在其中牟取最大化程度的暴利打下了坚实基础。
在很大程度上,房地产价格高烧不退的一个重要原因是官员腐败和官商勾结。由于近年来腐败日益猖獗,权钱交易日益膨胀,权势者的隐性财富惊人。应该说制定房地产政策的人与开发商不应该有利益关系,应站在社会公众的立场去制定监管条例和政策,但是事实相反,长期以来的政策就是为开发商涨价提供条件。因此,要房地产市场走向正轨,就要对这个行业加强资金监管,防止资金流向官员以致腐败,切断一些开发商与地方政府官员的利益联系。
经过近年来围绕房地产市场的几轮博弈,海内外投资者普遍认为,中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策,保持房地产市场泡沫不散,房地产调控也一次又一次沦为“空调”。
如果说房地产利益链条的特殊性,是决定房价居高不下的根本原因,那么炒房客的存在就是房价居高不下的关键因素。之所以说关键因素,就是因为炒房客有钱,利用庞大的财力优势使得房地产市场能够支持和发展,当然,国内政策因素的不健全也为炒房客提供了可乘之机。
由于房地产是进退自如的不动产,为应对通胀,一些撤出实业的民间资本就大量进入房地产,少则几套,多则几十套、上百套,更有甚者干脆勾结高官,做起了房产生意,一手囤地,一手捂房,凡此种种,中国的房地产价格不暴涨才怪。
宽松货币政策也是导致房价不断上涨的原因,因此,要解决高房价问题,就必须约束货币发行量,进行土地制度的改革。只有从体制上解决供应量,房价才会下降。
快速城市化,人口大量向城市集中,对住房形成了刚性需求。近10年来中国城市化和城镇化速度空前加速,涌入城市人口数量庞大,对城市住房的需求量极大,刚性需求强。
新政对云南房地产市场的影响
房地产新政的目的是遏制房地产市场投资及投机炒作,增加保障性住房的供给,使住房的居住功能表现出来,限制把住房市场作为赚钱的工具。但是政策实施和产生效应并非一蹴而就,发挥作用有一个时滞问题,需要一个过程,不要寄希望于很快就会导致房地产市场的降价。
鉴于云南及昆明的房地产市场发展现状,从供给与需求角度分析,总体而言,在快速推进城市化过程中,人口向城市集中,一定程度上形成了对住房的刚性需求,导致总供给不足,卖方垄断的格局很难在短期内被打破。由于房地产市场的暴利性,以及住房预售制度,开发商一般不缺资金,信贷政策的调整对开发商资金链的影响很有限,资本的趋利性促使开发商降价的可能不大。但是,新政对投机与投资性购房产生较大影响,住房的需求市场会有一定程度的变化,对开发商的投资与新楼盘无疑会产生不小的影响。
由于传导作用,新政会直接打击楼市上下游行业,上游行业在不远的将来预计会出现需求低迷。对于房地产上游行业如钢铁、建材业来说,房地产投资的变化成为了影响行业的关键所在。地产调控政策加剧了市场对钢铁、建材等行业需求的担忧。
金融业与房地产业的关系向来是密不可分的,美国的次贷危机引发全球金融危机的教训也说明,房地产业的景气度直接影响到了与之相关联的银行资产的质量。因此,对房地产业的政策调整,无疑会使银行业也面临着风险压力。
新政将减少银行的房贷业务量,影响经营业绩,同时由于2009 年以来房地产贷款占比有所提升,银行信贷风险有所加,但目前仍在可控范围之内。
在新政出台影响下,购房者已经产生了普遍观望情绪,大多数购房者预期房价下跌且最低点将出现在下半年。尤其是投资与投机性购房者的观望情绪会随着新政措施的发挥效应而增强,而对于刚性需求者似乎影响并不明显。
由于地方政府依赖房地产相关税收收入及土地出让金,新政对地方政府的影响程度要远超中央政府,地方政府的财政压力或将继续加大。
新政后云南房地产市场的未来走势
新政对云南房地产市场的综合效应
2010年5月16日,云南省政府出台《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》(以下简称《意见》)。指出对投机炒作、定价过高、涨幅过快的房地产开发项目,税务、规划、房地产行政主管部门要重点检查。
从调控政策的内容看,对房地产开发商的调控政策很有限,也就是说,对房产供给方的限制力度不到位,增加了房地产价格下行的不确定性。但新政措施至少对有刚性购房需求或有消费性购房需求的人来说是有利的,如果能伴随着对开发商的调控,那么房地产市场则会有一个良性发展的预期。
房地产新政发布已一月有余,一线城市的房地产市场风声鹤唳,成交量出现下滑,一定程度上动摇了地产商主导的卖方市场。虽然恒大地产在本轮房地产调控中率先降价,然而其他开发商并没有跟进的迹象。一线城市的房地产交易价格虽有松动迹象,但二手房市场交易价格依然坚挺。昆明作为三线城市,迄今还未显现出价格跳水征兆,并继续缓慢攀升。
理性地分析,在新国十条发挥作用时,对房地产市场的短期走势或许有显著影响。预计新政出台半年内,云南省和昆明市的房地产交易量将呈现走低态势。中长期看,云南的房地产市场价格预计不会出现下探行情。
事实上,从历次房地产调控政策的绩效看,房价总是在调控中反弹,因此,本轮新政对市场的影响,心理上的冲击会大于实际效果。房价走低还只是购房者和公众的预期和猜想,需求者只是从排队抢购转向暂时的观望或延后购买,房价的快速上涨只是转化为缓慢爬升或暂时性甚至是策略性的停止。开发商与需求者的博弈,要看谁更有耐心,以及后续政策措施如何。
国家统计局云南调查总队公布的昆明市房屋销售价格指数显示,今年一季度,云南商品房预售及商品房销售企业景气指数分别为81.2、95.3,比上期下降18.8点和13.0,由景气区间步入不景气区间。
新政的出台显然没有触及到地方土地财政、小产权房,从长期来看,目前的调控政策效果很有可能是事倍功半。从国务院历次楼市调控来看,均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。其中一个原因便是供不应求,如果相关政策能加大土地、住宅的供应量,保持供求平衡,房价就不会出现强烈反弹。
昆明房地产市场的未来走势
作为云南惟一特大城市,昆明房地产将长期向好。昆明正处于城市化进程的高速发展阶段,作为三线城市的昆明楼市,正处于房地产发展上升期,市场表现与全国整体大势有所不同。从一手房交易量来看,成交情况依旧较好,均价略有上升,仍在7000元/平方米上下徘徊。但从各楼盘的到访量、成交量及成交速度来看,均有所下降,客户观望心理加重,成交周期拉长。
宜居的环境,决定了市场潜力巨大昆明的房地产市场,无论是刚性需求还是投机与投资需求旺盛,现实地看,房价不会迅速下探,最大的可能是在现有价格上徘徊一段时间,或许出现有价无市格局。随着一线城市房产价格的下挫,投机性炒房资金可能进入像昆明这样的城市,加剧供需矛盾,导致楼价下跌受阻,甚至不降反升。
城中村改造,激化了供需矛盾很多拆迁后拿到补偿款的城中村居民急需购房,导致住房刚性需求增加,削减了房地产新政的效应,使近期的房价不会出现大的波动。因此,长期来看,昆明房价上涨的趋势不会改变。只是涨速会受到新政的影响,呈现缓慢增长的形态。
一手房的未来走势。新政对昆明的一手房交易量影响有限,主要原因是新楼盘供应量有限,以及新政发挥作用的时滞因素影响等,使一手房价格下降的可能性并不大。下半年,昆明上市的楼盘主要是城中村项目,可以预见市场供应仍然十分有限;而城中村项目本身的土地成本、建安成本都较高,也意味着将影响到房价。此外,刚性需求和本地投资客的购房一直占很大比重,因此说房价下跌的可能性不大,应该还有一定的上升空间,但上升速度和销量会放缓。
二手房市场的未来走势。新政的实施,对昆明二手房市场影响似乎还大于一手房市场,出现了二手房挂牌房源量上升,客户到访量下降,买卖双方观望的情况,商铺咨询客户则明显上升的现象。根据荣城房产、东函房产等多家品牌机构统计显示,从4月中旬开始,已有15%左右的房东选择挂牌售房,二手房成交量也出现环比下滑15%左右的现象。新政频出之下,很多投资者开始退出了市场,一些持有多套房产的投资客,急欲在还未有更严厉的新政出台之前售房兑现,保证手中现金流的保有量。与此同时,昆明东南区域二手房源开始出现3%至5%的议价空间。
昆明主城区房地产市场未来走势。昆明房价在全国仍处于中游水平,虽然房价收入比已高达1:9.5,但是房价租金比(租售比)偏离经济基本面的程度不大,房地产价格泡沫没有东部一线城市严重。今后主城区土地供应来源主要是城中村改造,区位好,自然价格不会低,据此判断,主城区的房价不仅不会降,还会进一步上涨。
郊区及周边县市区房地产市场未来走势。昆明市的郊区及周边县区市的房地产市场是今后较长时期的开发热点,尤其是呈贡新区、空港经济区、晋宁县、安宁市和海口等,这些在昆明开发板块上已经确定的区域,随着昆明城市规模的扩大,轻轨的修建及高速公路网络的建成,楼盘的增值空间会显现出来,只是时间周期相对较长。
商业地产的未来走势。随着政策发挥作用,供需双方博弈必将会在一段时期出现市场僵持格局。当房价的上涨速度受到遏制,投机与投资风险加大,一部分资金流向商业地产是必然的趋势,因此,商业地产价格上涨是不可避免的。
云南州市房地产市场的未来走势。5月16日省政府出台的《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》并没有提及对异地购房和二套房如何认定等问题,这可能对一些经济发展较快,区位条件较好,人居环境优越的州市楼价上升埋下伏笔。如曲靖、玉溪、大理、楚雄等滇中及滇西城市的房价会因投资及投机资金的进入导致价格上扬。
由于云南州市房地产价格相对不高,在城市化进程的推动及经济增长、收入增加的带动下,州市房价下调只是人们的愿望,缓慢爬升是必然的趋势。
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房地产新政的出台背景和主要内容
4月17日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“新国十条”)》,新政一出,可谓一把利剑直刺房地产市场。这一次的房地产调控政策目标非常明确,就是要扩大供给、抑制投资和投机性需求、加强对市场秩序的监管。
新国十条提出在部分地区,根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的,远远超过2007年的房地产市场调控。