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摘要：淀山湖花园是昆山市重点建设的保障性安居小区，本文从建设者的角度系统阐述了项目从选址到规划设计再到施工的具体过程，对出现的问题进行了归纳总结，得出保障性住房建设开发过程的经验和教训。
关键词： 保障性住房 建设开发 质量
当前我国的城镇化建设发展势头良好，新型城镇化新在人的城镇化，新型城镇化的核心价值是以人为本。住房问题是关系社会和谐稳定、人民安居乐业的重要民生问题。建立和完善住房保障制度是解决住房问题的一项重要内容，但是如何保证和解决保证性住房的建设和质量问题是社会各界高度关注的现实问题，也是影響城镇化进程的重要因素。
1、项目建设的必要性
昆山市是中国县级市百强县之首，具有强大经济实力保证率先全面实现城镇化。农村由于人口聚集程度低、居住分散，采取集体行动的成本比较高。因此，在争取政策影响力的过程中，农民这个数量更大的群体反而缺乏与城市居民对等的影响力。从长期看，城镇化还有助于促进公平的发展，逐步缩小城乡和地区发展差距。
农村宅基地长期属于粗放型利用土地，土地利用率很低，土地资源浪费严重，且相对偏远的村庄房屋空置率较高。出于节约集约利用土地，改善农村生活生产条件、缩小城乡住房差别等多方面考虑，加大动迁建设力度。不利于农村城镇化的进程。昆山市政府结合以前发展的经验，响应国家加快保障性住房的建设的政策，根据淀山湖镇实际动迁需求，孕育建设淀山湖花园小区这个项目。
2、项目前期规划
2.1项目选址
淀山湖镇位于昆山市区和上海市之间，东邻上海，紧靠淀山湖，环境优美，镇域经济发达，是江南新型特色镇。根据昆山市总体规划和淀山湖镇总体规划的要求，结合镇域发展需求，项目选址在中市路以西永利路以北的区域，占地面积800多亩。
2.2、项目规划
规划初期本地块受淀山湖镇建筑限高24米的限制，同时为了满足动迁户数的需求，地块建筑的排布严重缺少变化，毫无特色可言。经镇政府与上级主管部门申请，批准淀山湖镇的建筑限高可以由24米调整为35米。淀山湖镇政府选择多家知名设计公司参与规划方案的设计竞标，经过多伦指导筛选后，向市领导汇报，最终定下建设以法式风格为基调的建筑风格。为整个项目投资建设的成功奠定了基础。
2.3、规划设计注意点
淀山湖镇规划整体为定位为欧陆风情小镇；地块东边有污水处理厂，注意建设距离的控制；考虑永利路是从上海方向进入淀山湖旅游度假区的主要道路，沿永利路要预留绿化景观带；淀山湖花园东面和南面上海方向进入淀山湖旅游度假区的门面，西面和北面在昆山市区方向进入淀山湖旅游度假区上，而东面和北面是镇区的方向。所以说整个淀山湖花园项目应该是全景的没有主次之分。注意要满足《昆山市动迁安置房规划建设实施意见》的要求，考虑动迁安置的需求，设计是要做到每户一个自行车库。
2.4、规划设计阶段要求
区域内引进公交站点，建设公共自行车停放点，为低碳出行带来可能。
1、行为先导模式，田字形结构
田字形结构有着鲜明的结构特征（右图）：结构明确，主次分明；四个片区划分均衡，中间两条道路便捷的连接各片区的所有入口。我们的规划结构和道路组织具有田字形的特点，道路简洁而有效，主次分明，中心区域与外围之间路径便捷易达，契合自然界“功能决定形式”的法则。
2、四级邻里结构·四级物业管理
本项目规划结构分为：社区、认可型邻里（即小区）、防卫型邻里（即组团）以及邻居，共四级。物业管理也结合国内外成熟商品房的物管经验，分为社区入口、认可型邻里入口、防卫型邻里入口、居住单元入口四级。第一级社区入口管理过境重型车辆而对公交车等其他私人车辆开放； 第二级认可型邻里入口管理公交而对私家车、出租车开放；第三级防卫型邻里入口实行人车分流，对进入的人进行管理；第四级为采用电子门禁系统的居住单元入口，本楼栋的居住者方可入内。
3、社区布局要由外至内形成若干层级，仿佛置身于中国传统建筑的一进进院落，逐渐体验到由公共空间到半公共空间，再到半私密空间最后到私密空间的心理感受，增加了小区的安全性和认同感。
4、大小区，小组团，合理的邻里规模
吸取国内外小区合理的邻里规模理论，及对国内商品小区的规模的总结。合理的防卫型邻里（即组团）规模为3-6万平方米。合理的认可型邻里即小区规模为15-20万平方米。本案将整个居住区划分为4个上述规模的小区，组团层面150户左右，控制步行距离在200m左右，在共同认知默契的特定场所人们互相认识增强防卫性和归属感，小区层面1500户左右，这种规模的区域是老人儿童徒步出行可识别的区域，根据道路建筑方位可方便辨认出自己的居住组团。
5、配套结构层级多元化·功能全面化——为充分满足居民衣食住行的全面需求，本项目规划了涵盖社区级、小区级和邻里级等多元层级的、功能全面的公共服务配套体系。（社区服务中心、多功能用房、便利店、，幼儿园）
6、创新配套服务·微距关怀——在规划中，我们以微距服务模式合理布局邻里级公共配套设施，便利居民生活。微距服务包括在组团入口两边设便利店；在小区中心附近结合物业设置配备商业包括干洗店、面包房、早点店等。这样可以迅速形成居住氛围，使居民回归老水乡的生活，下楼即可就近解决日常需要。
7、加强小区智能化建设，向智慧城市方向发展。
2.5、设计深化阶段
施工图设计时严格控制工程的设计质量，不定期到设计院沟通交流，从源头上控制工程质量及工程造价。
1、规划设计时外墙饰面材料设计的是石材，到具体操作时出于成本造价的考虑，要把石材改为涂料。为了使得整个小区效果下降不要太多。对外立面做了比较大的改动。
2、规划设计时考虑汽车停车位基本放地下的，到具体操作时出于成本造价的考虑，把很大一部分停车位移到了地上，抬高了局部地下室。从最终建成后的感觉来说，这个改动是个要辩证的看。客观讲这个改动是节约了不少造价，但是车位移到地面上对小区的整体品质有比较大的影响。
3、现场施工阶段
积极参与到工程的施工中，及时准确掌握工程的进展，了解工程实施时遇到的障点、难点，及时有效的结合各方力量合理解决问题。处理实际问题时经常从不同的角度考虑问题，保障房屋能够保质保量的交付到老百姓手中。
施工过程中发现的影响老百姓使用的主要问题的处理。
1、施工中发现设计单位住宅顶层阳台窗台只注重了外立面效果，没充分从住户的角度出发，设计时顶层阳台窗台过高，阳台窗洞只有一米高左右，严重影响住户使用。
2、多层建筑的5-6层和高层建筑的9-10层楼梯间没有窗户，楼梯里光线较暗，使用不方便其有一定的安全隐患。
淀山湖花园项目在社会各界反响热烈，在淀山湖镇老百姓中拥有很好口碑，甚至是淀山湖镇的老百姓在动迁时都不再愿意要淀山湖花园以外的房屋。淀山湖花园已经成为淀山湖镇乃至整个昆山市的动迁房项目的一个标杆。为淀山湖镇乃至整个昆山市的城镇化进程注入正能量，真正的把政府希望老百姓城镇化，转变为老百姓自己希望城镇化。
小结
淀山湖花园项目作为昆山市保障性住房建设的重点工程，项目在建设过程中暴露出来很多问题，对这些问题的解决既造成了成本的浪费也加长了建设的周期。这些问主要表现在前期规划场地实际情况有出入，建设过程中的工程质量把控不到位等等。因此对于保障系住房建设应该是一个严格规划设计严格把控质量的过程，以安全性、经济性原则为准绳，打造保障系性康居工程，让居者满意，真正实现以人为本。
关键词： 保障性住房 建设开发 质量
当前我国的城镇化建设发展势头良好，新型城镇化新在人的城镇化，新型城镇化的核心价值是以人为本。住房问题是关系社会和谐稳定、人民安居乐业的重要民生问题。建立和完善住房保障制度是解决住房问题的一项重要内容，但是如何保证和解决保证性住房的建设和质量问题是社会各界高度关注的现实问题，也是影響城镇化进程的重要因素。
1、项目建设的必要性
昆山市是中国县级市百强县之首，具有强大经济实力保证率先全面实现城镇化。农村由于人口聚集程度低、居住分散，采取集体行动的成本比较高。因此，在争取政策影响力的过程中，农民这个数量更大的群体反而缺乏与城市居民对等的影响力。从长期看，城镇化还有助于促进公平的发展，逐步缩小城乡和地区发展差距。
农村宅基地长期属于粗放型利用土地，土地利用率很低，土地资源浪费严重，且相对偏远的村庄房屋空置率较高。出于节约集约利用土地，改善农村生活生产条件、缩小城乡住房差别等多方面考虑，加大动迁建设力度。不利于农村城镇化的进程。昆山市政府结合以前发展的经验，响应国家加快保障性住房的建设的政策，根据淀山湖镇实际动迁需求，孕育建设淀山湖花园小区这个项目。
2、项目前期规划
2.1项目选址
淀山湖镇位于昆山市区和上海市之间，东邻上海，紧靠淀山湖，环境优美，镇域经济发达，是江南新型特色镇。根据昆山市总体规划和淀山湖镇总体规划的要求，结合镇域发展需求，项目选址在中市路以西永利路以北的区域，占地面积800多亩。
2.2、项目规划
规划初期本地块受淀山湖镇建筑限高24米的限制，同时为了满足动迁户数的需求，地块建筑的排布严重缺少变化，毫无特色可言。经镇政府与上级主管部门申请，批准淀山湖镇的建筑限高可以由24米调整为35米。淀山湖镇政府选择多家知名设计公司参与规划方案的设计竞标，经过多伦指导筛选后，向市领导汇报，最终定下建设以法式风格为基调的建筑风格。为整个项目投资建设的成功奠定了基础。
2.3、规划设计注意点
淀山湖镇规划整体为定位为欧陆风情小镇；地块东边有污水处理厂，注意建设距离的控制；考虑永利路是从上海方向进入淀山湖旅游度假区的主要道路，沿永利路要预留绿化景观带；淀山湖花园东面和南面上海方向进入淀山湖旅游度假区的门面，西面和北面在昆山市区方向进入淀山湖旅游度假区上，而东面和北面是镇区的方向。所以说整个淀山湖花园项目应该是全景的没有主次之分。注意要满足《昆山市动迁安置房规划建设实施意见》的要求，考虑动迁安置的需求，设计是要做到每户一个自行车库。
2.4、规划设计阶段要求
区域内引进公交站点，建设公共自行车停放点，为低碳出行带来可能。
1、行为先导模式，田字形结构
田字形结构有着鲜明的结构特征（右图）：结构明确，主次分明；四个片区划分均衡，中间两条道路便捷的连接各片区的所有入口。我们的规划结构和道路组织具有田字形的特点，道路简洁而有效，主次分明，中心区域与外围之间路径便捷易达，契合自然界“功能决定形式”的法则。
2、四级邻里结构·四级物业管理
本项目规划结构分为：社区、认可型邻里（即小区）、防卫型邻里（即组团）以及邻居，共四级。物业管理也结合国内外成熟商品房的物管经验，分为社区入口、认可型邻里入口、防卫型邻里入口、居住单元入口四级。第一级社区入口管理过境重型车辆而对公交车等其他私人车辆开放； 第二级认可型邻里入口管理公交而对私家车、出租车开放；第三级防卫型邻里入口实行人车分流，对进入的人进行管理；第四级为采用电子门禁系统的居住单元入口，本楼栋的居住者方可入内。
3、社区布局要由外至内形成若干层级，仿佛置身于中国传统建筑的一进进院落，逐渐体验到由公共空间到半公共空间，再到半私密空间最后到私密空间的心理感受，增加了小区的安全性和认同感。
4、大小区，小组团，合理的邻里规模
吸取国内外小区合理的邻里规模理论，及对国内商品小区的规模的总结。合理的防卫型邻里（即组团）规模为3-6万平方米。合理的认可型邻里即小区规模为15-20万平方米。本案将整个居住区划分为4个上述规模的小区，组团层面150户左右，控制步行距离在200m左右，在共同认知默契的特定场所人们互相认识增强防卫性和归属感，小区层面1500户左右，这种规模的区域是老人儿童徒步出行可识别的区域，根据道路建筑方位可方便辨认出自己的居住组团。
5、配套结构层级多元化·功能全面化——为充分满足居民衣食住行的全面需求，本项目规划了涵盖社区级、小区级和邻里级等多元层级的、功能全面的公共服务配套体系。（社区服务中心、多功能用房、便利店、，幼儿园）
6、创新配套服务·微距关怀——在规划中，我们以微距服务模式合理布局邻里级公共配套设施，便利居民生活。微距服务包括在组团入口两边设便利店；在小区中心附近结合物业设置配备商业包括干洗店、面包房、早点店等。这样可以迅速形成居住氛围，使居民回归老水乡的生活，下楼即可就近解决日常需要。
7、加强小区智能化建设，向智慧城市方向发展。
2.5、设计深化阶段
施工图设计时严格控制工程的设计质量，不定期到设计院沟通交流，从源头上控制工程质量及工程造价。
1、规划设计时外墙饰面材料设计的是石材，到具体操作时出于成本造价的考虑，要把石材改为涂料。为了使得整个小区效果下降不要太多。对外立面做了比较大的改动。
2、规划设计时考虑汽车停车位基本放地下的，到具体操作时出于成本造价的考虑，把很大一部分停车位移到了地上，抬高了局部地下室。从最终建成后的感觉来说，这个改动是个要辩证的看。客观讲这个改动是节约了不少造价，但是车位移到地面上对小区的整体品质有比较大的影响。
3、现场施工阶段
积极参与到工程的施工中，及时准确掌握工程的进展，了解工程实施时遇到的障点、难点，及时有效的结合各方力量合理解决问题。处理实际问题时经常从不同的角度考虑问题，保障房屋能够保质保量的交付到老百姓手中。
施工过程中发现的影响老百姓使用的主要问题的处理。
1、施工中发现设计单位住宅顶层阳台窗台只注重了外立面效果，没充分从住户的角度出发，设计时顶层阳台窗台过高，阳台窗洞只有一米高左右，严重影响住户使用。
2、多层建筑的5-6层和高层建筑的9-10层楼梯间没有窗户，楼梯里光线较暗，使用不方便其有一定的安全隐患。
淀山湖花园项目在社会各界反响热烈，在淀山湖镇老百姓中拥有很好口碑，甚至是淀山湖镇的老百姓在动迁时都不再愿意要淀山湖花园以外的房屋。淀山湖花园已经成为淀山湖镇乃至整个昆山市的动迁房项目的一个标杆。为淀山湖镇乃至整个昆山市的城镇化进程注入正能量，真正的把政府希望老百姓城镇化，转变为老百姓自己希望城镇化。
小结
淀山湖花园项目作为昆山市保障性住房建设的重点工程，项目在建设过程中暴露出来很多问题，对这些问题的解决既造成了成本的浪费也加长了建设的周期。这些问主要表现在前期规划场地实际情况有出入，建设过程中的工程质量把控不到位等等。因此对于保障系住房建设应该是一个严格规划设计严格把控质量的过程，以安全性、经济性原则为准绳，打造保障系性康居工程，让居者满意，真正实现以人为本。