城市建设框架下房地产开发规划管理思路

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  摘要:本文主要以城市建设框架下房地产开发规划管理思路为重点进行阐述,首先分析房地产开发规划管理存在的问题,其次从几个方面深入说明并探讨城市建设框架下房地产开发规划管理相关措施,旨在为相关研究提供参考资料。
  关键词:城市建设;房地产;开发规划管理;相关措施;
  为了更好地增强城市建设行政监督水平,强化城乡规划改革,在城市建设期间逐步运用动态监督的管理模式,房地产开发成为城市建设与规划的主要内容,开发与创新管理工作是至关重要的。新时期下,立足于城市建设框架的背景,每一个房地产企业都要进行开发规划管理工作创新,内化房地产开发的价值,不断推动城市建设脚步,为城市的发展提供更多经济支持。
  1 房地产开发规划管理存在的问题
  (1)规划编制不能满足房地产开發条件。
  结合各个城市房地产开发情况,区域政府给予管辖的城市发展规划进行高度重视,基本上都编制了城市发展规划。然而在审批权限的因素影响下,一些城市编制的规划至今为止没有被批准,加之最近几年部分地区行政区划的变动,已经编制的规划无法给城市建设提供优质条件。可是城市尤其是经济迅速发展的城市开发地区,存在着区域规划与控制规划滞后的现象,不仅受到房地产产业的发展因素影响,还受到城市规划方案的影响,阻碍着城市进一步开发与规划。
  比如为了处理业主上下班的问题,城市对于小区进行配备楼巴,业主数量的不断增加,导致楼巴不能给业主提供对应的需求,导致业主和开发商家出现矛盾与冲突。或者为了处理业主子女的教育问题,一些城市的小区通过开发商投资进行学校创办,学校管理体现着民办公助的模式,对应的学费增加导致部分业主不能承担昂贵的学费转投公立学校,引出小区资源的浪费。
  (2)规划变动相对明显。
  其一,开发商对项目规划进行变动。开发商企业在利益获取目标下,结合市场信息变动处理用地规划方案。开发企业的项目规划在一般情况下,应该向政府规划单位进行申请,得到批准之后,才可以采取规划方案。对于一些项目规划,部分开发商没有通知业主,导致业主由于规划调整出现经济损失,或者部分开发企业对业主隐瞒区域规划,导致房地产开发规划问题时常出现
  。其二,政府对项目规划进行变动。政府对房地产开发规划的方案进行变动,原因各有不同,有的原因是城市经济不断提升,现有的规划编制不能和城市发展相适应,因此对房地产规划方案进行再次调整。有的原因是按照领导的片面想法进行房地产项目规划更改,导致开发商和业主出现经济损失,可是对应的损失无法得到补偿。第一个层面是由于城市道路的扩建阻碍项目规划进行,新规划道路开发项目减少开发项目用地空间,受到噪音和空气污染因素的影响,降低开发价值。或者城市道路两旁减少项目用地,受到地红线的影响阻碍房地产资源正常开发。第二个层面由于是任何公共设施的建设需求,对房地产用地性质进行开发和变更,导致企业前期的费用受到损失,所以政府一般不进行补偿。
  2 城市建设框架下房地产开发规划管理相关措施
  (1)构建弹性管理制度,体现房地产开发规划的灵活性。
  处于市场经济不断提升的环境中,房地产市场波动情况和计划经济的管理形式是存在差异的,城市化改革的深入发展深深地影响房地产企业的市场地位,房地产开发企业要想在繁琐的环境中脱颖而出,应该保证外部市场决策的正确性,给予外部市场的环境变化进行敏锐观察,立足于企业的实际情况面对外部市场环境的变化,使得企业决策和外部环境变化倾向相统一。如果企业可以在最短的时间内适应市场变化,借助灵活地调整手段能够提高企业经济效益。现代化的企业管理主要表现扁平化模式,此种管理模式确保企业能够及时对外部环境作出反应,保证企业相关的生产管理活动数据足够准确和可靠,通过信息数据得到外部市场运作情况,相关工作者得到规划方案,站在投资费用变化的视角有效地进行科学判断。以此为基础进行科学的开发行为,控制因为信息匮乏造成决策失误的情况出现,排除房地产开发规划中不确定因素和不可预见的因素,将管理机制纳入在弹性体系之内,更好地提高企业经济效益。
  目前企业在发展运行中,针对知识的需求量逐步加大,知识经济成为世界经济前进的主流,知识经济存在着不可预测性和分化性,和传统产业之间的关联逐步紧密,在一定程度上导致知识经济和产业之间的划分逐步模糊。对于传统的管理模式,管理对象比较直观化,运用固定的管理流程进行工作,无法满足时代发展脚步。现代化的房地产企业应该形成灵活且具备弹性的管理模式,动态监督房地产市场运作,将节点分布和市场环境进行有效地衔接,形成动态监督系统及时得到信息数据,保证监测过程受到真实的信息知识,同时把外部信息变动的内容反馈在管理体系中,全面提升对周围信息的处理能力和运用能力。
  (2)结合管理监测信息,完善城市规划编制。
  对于传统的房地产资源开发与监督,主要是对调查的结果进行研究,并且明确对应的规划思路。在新时期房地产规划与管理工作中,不仅仅要思考传统的工作方式,还要把目标当作导向,获取大量的信息数据,从多个角度上对房地产规划的价值进行评估。以规划方案积极影响城市建设为前提,具备房地产开发的条件,使得房地产规划思路更为科学与合理,充分得到多种类型的规划数据,持续化监测与分析,提高城市规划的效果。与此同时得到相关工作者和企业单位的意见,对房地产规划编制存在的不足进行修改,保证城市规划方案具备连续性和可用性。参考外部单位对房地产规划给予的有效建议,纳入原有的规划方案中,保证房地产规划方案可以得到多方的监督和管理。
  (3)强化管理监督,制定规范的法规要点。
  在房地产开发规划管理中,应该重视法规技术的制定,把强化管理监督当作基础,相关人员得到社会各个渠道的数据信息,参考反馈信息建议。由于这些信息普遍代表规划效果对实践操作带来的影响,因此是值得思考和研究的。在信息动态监督过程中,要思考法规技术编制的科学性,强调在具体实施操作中反馈结果的可用性,促进房地产开发管理工作正常运行。如果在具体实施中,针对故意超过面积的行为尚未进行处罚,即便开发规划单位给企业一定的罚款,也不会使得开发商受到过多的损失。故意超过面积的行为会在今后工作中影响工作者的配合程度,或者建筑设计管理单位的信息标准不够统一化,难以保证后续的房地产开发计划顺利进行,降低参与单位和企业职工工作的积极性,埋下房地产开发实践的安全隐患。因此,房地产企业的管理者要强化规划监督,引进核算体系,要求多个参与单位的核算标准,可以实现统一,申报建筑的材料要结合面积进行具体计算,附带对应的电子文件,在测绘单位提供信息时,把附有的建筑面积内容加以明确,便于规划单位在整理信息数据时直接比较多种参数结果除此之外,对于企业故意不配合执法单位进行房地产开发监督工作的现象,要结合企业制定的处罚机制,追究其工作责任,其他单位也应该制定对应的法规要点,推动城市规划单位工作,保证多个制度之间可以互相辅助,强化关联,不断提高房地产开发规划的执行力。
  3 结束语
  综上所述,立足于城市建设框架的视角,房地产开发规划管理工作中,要保证持续性和高效性,在实际的房地产开发规划管理过程中,相关人员应该综合原有规划方案的内容,以此为前提进行不间断的修改和优化,强化房地产各项工作的运作效率。
  参考文献
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