论文部分内容阅读
【摘 要】 房地产做好企业运营管理，可提高企业核心竞争力，科学有效的运营管理体系是企业健康持续发展的最有力保障。文章主要针对企业资源运用过程的计划、组织、监督、控制等进行阐述，着重分析房地产企业提高运营管理的实施重点。
【关键词】 房地产企业；运营；管理
前言：
随着中国房地产业开发“大盘时代”的来临以及国内市场政策的逐步完善和成熟，各类中、小型房地产企业将面临着巨大的竞争和挑战。在同样的政策环境下，如何提高团队、企业竞争力，实现平衡发展成为房地产企业急需要解决的问题。而解决这些问题的关键，就是企业必须向专业协同化、管理透明化、运营高效化的方向发展，这就必须有一套完整而清晰的运营管理系统为房地产企业指明发展方向，规范企业的运营管理，使企业在市场环境中，从运营管理的各个方面得到创新发展。
1、运营管理概要
运营管理是个综合性的工作，涉及各种资源的整合，需要各专业条线的支持和配合，只有公司的最高领导者重视和大力支持，这个工作才能正常实施推进。房地产企业运营管理主要有：运营管理部、计划财务部、总经理办公室、行政部等。每个房地产企业需要根据企业自身战略发展和实际能力水平选择相匹配的运营管理模式。如万科集团主要包含：计划管理体系、决策管理体系、会议管理体系、流程管理体系等。龙湖集团主要包含：投资决策及收益跟踪体系、阶段性成果管理体系、运营决策管理体系、进度计划管理体系、成本管理体系、资金预算管理和知识管理体系；还有一些企业包含：战略管理、信息化管理、绩效管理、销售管理、客户管理、供应商管理等。
2、房地产企业管理的客观环境分析
2.1宏观政策环境
当前，土地供应日趋紧张，国家采取进一步的紧缩调控。“管严土地，看紧信贷”，房地产开发的两大命脉――土地和资金均被纳入了国家宏观调控的范围。房地产投资过快增长的势头得到了一定的控制，但是当前一些地区仍存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。总之，房地产行业已经到了一个微妙关头，行业竞争的激烈，国家管理的严格，人们的法律意识和维权意识的加强，以及配套设施和服务质量的有待提高，对每一个房地产企业来讲都是严峻的考验。
2.2市场环境
随着土地批租制度的逐步市场化，以及房地产企业主体的多样化，房地产行业开始由过去的政府垄断为主转变为市场多元化发展，过去的“统收统购”的粗放式管理模式过渡到注重提高产品的性价比的化管理模式。房地产市场整体集中度将提高，部分中小企业被淘汰出局，房地产企业过去的“小、散、乱”格局将被打破，逐步走向“大、全、新”的多元化发展格局。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3年。对开发过程的管理，不能只是简单的粗放型管理，而是需要细节上的成本管理。竞争越激烈，行业利润率就越低，对成本控制的要求就越高。在市场经济条件下，力求结算收入最大化，实际成本最低化，以求得项目最佳经济效益，成为房地产行业管理的关键。
3、房地产企业运营管理要点分析
房地产的运营管理系统大体上可以分为项目预选，前期设计，项目前期，项目管理和交付使用五个阶段，这五个阶段既是相互独立的，同时又是紧密联系的。由于每个阶段的发展都会影响到整个项目的开发进度，所以每个阶段都会有相应的技术管控模式和控制标准作为该阶段的工作规范。接下来将对每个阶段进行详细的介绍。
3.1项目预选阶段
这个阶段是拍到土地之前的初步准备阶段。在这个阶段里需要企业的成本部门和设计研发部门配合市场开发部门做好市场调研，做好详细的调研报告，对多个方案进行预选，同事针对主要目标做好成本预测，为拿到土地之后各阶段的工作提供一份初步参考方案。
3.2前期设计阶段
这个阶段将是整个开发项目过程中的“风向标”，是对第一个阶段的细化，也是以后三个阶段的工作标准。在这个阶段里需要完成产品策划，成本，方案设计，营销策划，前期征询几个部分的工作。其中，产品策划部分要完成产品体系（商业、住宅、别墅）和产品结构（比例）的确定。成本部分要完成设计配置标准和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本）。方案设计部分要完成总体方案设计和交付标准，总体设计方案主要包括建筑、房型、室内装修、绿化景观、智能化科技、示范区、样板房、售楼处、物业管理模式等内容。营销策划部分要完成销售目标、销售计划和物业管理标准。前期征询部分要完成节能报告、方案批复、配套征询等工作。
3.3项目前期阶段
这个阶段是对第二个阶段的细化，并且将直接影响着整个的项目进度。该阶段需要完成成本，销售，施工设计，采购，前期征询，项目准备几个部分的工作。其中，成本部分要完成产品配置细目、样品确认和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本），目标成本里则要做好成本敏感点分析、主材占项目比例和主材限额设计数据三个方面的分析。销售部分要完成销售目标及计划和市场敏感点分析，市场敏感点主要包括价格、位置、小区环境、户型设计、物业管理、社区配套设施、建筑美观度、开发商品牌、智能科技等内容。采购部分要完成采购分类、采购计划和样品保管（含样品间、材料库）。前期征询部分要完成各类证照的办理和各类专项方案的审批。项目准备部分要完成工程难点分析和施工现场准备，需要注意的是工程难点分析不要忽略项目周边环境分析和应急预案。
3.4项目管理阶段
这个阶段是对前几个阶段进行现场执行的阶段。该阶段需要完成计划，成本，销售，施工设计，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成运营、资金、回款、合约、采购、销售几个方面的计划。成本部分主要是做好项目目标成本及其优化的执行，主要有目标成本的执行、设计优化的执行、签证管控、技术核定单管控和施工技术优化。销售部分要完成销售目标计划的执行、售楼处布置和相关证照（主要包括预搭楼盘、物业公司选择、预售许可证、预售合同）的办理。施工设计部分主要做好施工方案优化和品质控制，施工方案优化包括BIM施工节点、施工图纸控制、技术核定单初控、设计图纸交底、产品效果交底，品质控制包括设计方案执行、材料样品确认、材料样品施工方案（不参加材料采购评定）。采购部分要完成采购计划、样品保存、材料采购、成本委员会的建立，这里需要特殊说明一下，采购人员没有材料决定权，最终决标将由成本委员会完成。现场管理部分不仅要做好现场进度、质量、安全文明、工程配套、周边环境处理、档案资料归档、突发事件处理、示范区施工等各项工作。
3.5交付使用阶段
该阶段需要完成计划，成本，销售，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成交付计划。销售部分主要包括客服和证照（大、小产证）办理，客服包含交房体验、整体交付和客户后期服务。采购部分主要做好供应商的后评估工作。现场管理部分主要落实好交付证照和入住许可证的办理，以及最后的物业验收。交付使用阶段各项工作将通过设计后评估、项目管理后评估等技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、项目周、月报、项目后总评估（含经济效果分析）等控制标准进行规范。
4、结束语
在日益激烈的市场竞争环境中，规范的操作流程、严格的内部管理是企业健康发展的根本保障，有效的经营管理责任机制是保证目标实现的关键所在。这就要求房地产企业要从粗放型管理向精细化管理模式转变，加强内部控制，才在同样的政策环境下使企业高速发展，在同等的发展速度下争取最大盈利，保证企业目标的有效达成。
參考文献：
[1]张杰.城市房地产市场投资吸引力评价指标体系构建及应用[J].天津商业大学学报，2011（3）102-110.
[2]陈小辉.房地产企业财务运营管理存在的问题与对策[J].创新论坛，2011（4）.
[3]岳二琴.浅谈中小房地产企业财务运营管理中存在的问题及对策[J].财务运营管理，2011（29）.
【关键词】 房地产企业；运营；管理
前言：
随着中国房地产业开发“大盘时代”的来临以及国内市场政策的逐步完善和成熟，各类中、小型房地产企业将面临着巨大的竞争和挑战。在同样的政策环境下，如何提高团队、企业竞争力，实现平衡发展成为房地产企业急需要解决的问题。而解决这些问题的关键，就是企业必须向专业协同化、管理透明化、运营高效化的方向发展，这就必须有一套完整而清晰的运营管理系统为房地产企业指明发展方向，规范企业的运营管理，使企业在市场环境中，从运营管理的各个方面得到创新发展。
1、运营管理概要
运营管理是个综合性的工作，涉及各种资源的整合，需要各专业条线的支持和配合，只有公司的最高领导者重视和大力支持，这个工作才能正常实施推进。房地产企业运营管理主要有：运营管理部、计划财务部、总经理办公室、行政部等。每个房地产企业需要根据企业自身战略发展和实际能力水平选择相匹配的运营管理模式。如万科集团主要包含：计划管理体系、决策管理体系、会议管理体系、流程管理体系等。龙湖集团主要包含：投资决策及收益跟踪体系、阶段性成果管理体系、运营决策管理体系、进度计划管理体系、成本管理体系、资金预算管理和知识管理体系；还有一些企业包含：战略管理、信息化管理、绩效管理、销售管理、客户管理、供应商管理等。
2、房地产企业管理的客观环境分析
2.1宏观政策环境
当前，土地供应日趋紧张，国家采取进一步的紧缩调控。“管严土地，看紧信贷”，房地产开发的两大命脉――土地和资金均被纳入了国家宏观调控的范围。房地产投资过快增长的势头得到了一定的控制，但是当前一些地区仍存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。总之，房地产行业已经到了一个微妙关头，行业竞争的激烈，国家管理的严格，人们的法律意识和维权意识的加强，以及配套设施和服务质量的有待提高，对每一个房地产企业来讲都是严峻的考验。
2.2市场环境
随着土地批租制度的逐步市场化，以及房地产企业主体的多样化，房地产行业开始由过去的政府垄断为主转变为市场多元化发展，过去的“统收统购”的粗放式管理模式过渡到注重提高产品的性价比的化管理模式。房地产市场整体集中度将提高，部分中小企业被淘汰出局，房地产企业过去的“小、散、乱”格局将被打破，逐步走向“大、全、新”的多元化发展格局。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3年。对开发过程的管理，不能只是简单的粗放型管理，而是需要细节上的成本管理。竞争越激烈，行业利润率就越低，对成本控制的要求就越高。在市场经济条件下，力求结算收入最大化，实际成本最低化，以求得项目最佳经济效益，成为房地产行业管理的关键。
3、房地产企业运营管理要点分析
房地产的运营管理系统大体上可以分为项目预选，前期设计，项目前期，项目管理和交付使用五个阶段，这五个阶段既是相互独立的，同时又是紧密联系的。由于每个阶段的发展都会影响到整个项目的开发进度，所以每个阶段都会有相应的技术管控模式和控制标准作为该阶段的工作规范。接下来将对每个阶段进行详细的介绍。
3.1项目预选阶段
这个阶段是拍到土地之前的初步准备阶段。在这个阶段里需要企业的成本部门和设计研发部门配合市场开发部门做好市场调研，做好详细的调研报告，对多个方案进行预选，同事针对主要目标做好成本预测，为拿到土地之后各阶段的工作提供一份初步参考方案。
3.2前期设计阶段
这个阶段将是整个开发项目过程中的“风向标”，是对第一个阶段的细化，也是以后三个阶段的工作标准。在这个阶段里需要完成产品策划，成本，方案设计，营销策划，前期征询几个部分的工作。其中，产品策划部分要完成产品体系（商业、住宅、别墅）和产品结构（比例）的确定。成本部分要完成设计配置标准和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本）。方案设计部分要完成总体方案设计和交付标准，总体设计方案主要包括建筑、房型、室内装修、绿化景观、智能化科技、示范区、样板房、售楼处、物业管理模式等内容。营销策划部分要完成销售目标、销售计划和物业管理标准。前期征询部分要完成节能报告、方案批复、配套征询等工作。
3.3项目前期阶段
这个阶段是对第二个阶段的细化，并且将直接影响着整个的项目进度。该阶段需要完成成本，销售，施工设计，采购，前期征询，项目准备几个部分的工作。其中，成本部分要完成产品配置细目、样品确认和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本），目标成本里则要做好成本敏感点分析、主材占项目比例和主材限额设计数据三个方面的分析。销售部分要完成销售目标及计划和市场敏感点分析，市场敏感点主要包括价格、位置、小区环境、户型设计、物业管理、社区配套设施、建筑美观度、开发商品牌、智能科技等内容。采购部分要完成采购分类、采购计划和样品保管（含样品间、材料库）。前期征询部分要完成各类证照的办理和各类专项方案的审批。项目准备部分要完成工程难点分析和施工现场准备，需要注意的是工程难点分析不要忽略项目周边环境分析和应急预案。
3.4项目管理阶段
这个阶段是对前几个阶段进行现场执行的阶段。该阶段需要完成计划，成本，销售，施工设计，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成运营、资金、回款、合约、采购、销售几个方面的计划。成本部分主要是做好项目目标成本及其优化的执行，主要有目标成本的执行、设计优化的执行、签证管控、技术核定单管控和施工技术优化。销售部分要完成销售目标计划的执行、售楼处布置和相关证照（主要包括预搭楼盘、物业公司选择、预售许可证、预售合同）的办理。施工设计部分主要做好施工方案优化和品质控制，施工方案优化包括BIM施工节点、施工图纸控制、技术核定单初控、设计图纸交底、产品效果交底，品质控制包括设计方案执行、材料样品确认、材料样品施工方案（不参加材料采购评定）。采购部分要完成采购计划、样品保存、材料采购、成本委员会的建立，这里需要特殊说明一下，采购人员没有材料决定权，最终决标将由成本委员会完成。现场管理部分不仅要做好现场进度、质量、安全文明、工程配套、周边环境处理、档案资料归档、突发事件处理、示范区施工等各项工作。
3.5交付使用阶段
该阶段需要完成计划，成本，销售，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成交付计划。销售部分主要包括客服和证照（大、小产证）办理，客服包含交房体验、整体交付和客户后期服务。采购部分主要做好供应商的后评估工作。现场管理部分主要落实好交付证照和入住许可证的办理，以及最后的物业验收。交付使用阶段各项工作将通过设计后评估、项目管理后评估等技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、项目周、月报、项目后总评估（含经济效果分析）等控制标准进行规范。
4、结束语
在日益激烈的市场竞争环境中，规范的操作流程、严格的内部管理是企业健康发展的根本保障，有效的经营管理责任机制是保证目标实现的关键所在。这就要求房地产企业要从粗放型管理向精细化管理模式转变，加强内部控制，才在同样的政策环境下使企业高速发展，在同等的发展速度下争取最大盈利，保证企业目标的有效达成。
參考文献：
[1]张杰.城市房地产市场投资吸引力评价指标体系构建及应用[J].天津商业大学学报，2011（3）102-110.
[2]陈小辉.房地产企业财务运营管理存在的问题与对策[J].创新论坛，2011（4）.
[3]岳二琴.浅谈中小房地产企业财务运营管理中存在的问题及对策[J].财务运营管理，2011（29）.