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摘要：本文首先对项目进度管理作了简要论述，其次阐述了房地产施工项目进度管理步骤，最后重点阐述了房地产施工项目进度管理措施。
关键词：进度管理房地产步骤措施
进度控制作为项目成本、质量、进度控制铁三角之一是房地产开发项目的最重要的控制目标之一，其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目由土地转化成为真正商品进入市场的时间，关系到如何尽快发挥投资效益，同时也关系到消费者的利益。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。
一、项目进度管理概述
项目是一个在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务，它是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。项目的定义包含三层含义：第一，项目是一项有待完成的任务，且有特定的环境与要求；第二，在一定的组织机构内，利用有限资源（人力、物力、财力等）在规定的时间内完成任务；第三，任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。
进度控制管理是采用科学的方法确定进度目标，编制进度计划与资源供应计划，进行进度控制，在与质量、费用、安全目标协调的基础上，实现工期目标。由于进度计划实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客观的、主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。进度控制管理是动态的、全过程的管理，其主要方法是计划、控制、协调。
二、房地产施工项目进度管理步骤
房地产施工项目进度管理主要任务是确定建设工期及施工中各阶段的进度目标，通过执行合理的施工进度计划，利用相应手段定期对照检查，及时找出偏差，分析原因及对对工期目标的影响程度，及时采取措施，确保在保证质量和控制成本的条件下实现进度目标。主要步骤有：一是编制项目进度计划。编制进度计划前要进行详细的项目结构分析，系统地剖析整个项目结构构成，包括实施过程和细节，系统规则地分解项目。项目结构分解的工具是通过工作分解结构WBS原理，它是一个分级的树型结构，是将项目按照其内在结构和实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图。通过项目WBS分解作到将项目分解到相对独立的、内容单一的、易于成本核算与检查的项目单元，作到明确单元之间的逻辑关系与工作关系，作到每个单元具体地落实到责任者，并能进行各部门、各专业的协调。项目进度计划编制的主要依据是：项目目标范围；工期的要求；项目特点；项目的内外部条件；项目结构分解单元；项目对各项工作的时间估计；项目的资源供应状况等。进度计划编制要与成本、质量、安全等目标相协调，充分考虑客观条件和风险预计，确保项目目标的实现。进度计划编制主要工具是网络计划图和横道图，通过绘制网络计划图，确定关键路线和关键工作。根据总进度计划，制定出项目资源总计划，费用总计划，把这些总计划分解到每年、每季度、每月、每旬等各阶段，从而进行项目实施过程的依据与控制。
二是成立项目进度控制管理小组。成立以项目经理为组长，以项目副经理为常务副组长，以各职能部门负责人为副组长，以各单元工作负责人、各班组长等为组员的控制管理小组。小组成员分工明确，责任清晣；定期不定期召开会议，严格执行讨论、分析、制定对策、执行、反馈的工作制度。
三是制定控制流程。控制流程运用了系统原理、动态控制原理、封闭循环原理、信息原理、弹性原理等。编制计划的对象由大到小，计划的内容从粗到细，形成了项目计划系统；控制是随着项目的进行而不断进行的，是个动态过程；由计划编制到计划实施、计划调整再到计划编制这么一个不断循环过程，直到目标的实现；计划实施与控制过程需要不断地进行信息的传递与反馈，也是信息的传递与反馈过程；同时，计划编制时应考虑到各种风险的存在，使进度留有余地，具有一定的弹性，进度控制时，可利用这些弹性，缩短工作持继时间，或改变工作之间的搭接关系，确保项目工期目标的实现。
三、房地产施工项目进度管理具体措施
项目进度管理能力是房地产企业的核心能力之一，包括万科在内的众多房地产企业都在这方面狠下功夫。不但要求按期完成项目，甚至把提前完成项目作为最基本的要求。下面笔者就房地产项目进度管理介绍一些具体措施。
1、组织保证措施
1) 工程组织开工后，力争总包单位最短时间内进场，完成临时施工设施的搭设和场地布置，全面展开施工准备工作，尽快熟悉工程情况，全面了解可能影响工期的各方面因素。
2) 组织施工、监理等制定出详尽的施工进度计划，包括施工计划的细部优化。
3) 由于要保证缩短工期,则必须调整好劳动力、机械设备及各种材料的使用、供应中的各种关系，保证供应的及时性、合理性。
4）以周计划控制分部分项工程进度，可每周召开一次工程进度协调会，及时解决劳动力、施工材料、设备调度问题，确保工程按计划实施。
5）在工程施工期间，按工程进度需要，妥善安排连续施工，可通过采用1-2班制昼夜施工方法来缩短工期，且配备足够的劳动力。
6）为加快施工进度，视进度需求，组织设备材料阶段性超常规投入，配备足够的模板，确保相应的设备和材料，保证工程施工顺利进行。
7）充分利用大型机械设备优势，及时调配设备以满足工程急需串换要求，为加快工程进度作有力保证。
8）加强施工组织管理，使各分部分项工序以最大限度进行合理搭接，保证施工流水能按计划正常运转。前道工序施工为后道工序创造良好条件，提高工作效率。
2、技术保证措施
1）配备施工管理经验丰富的项目管理班子，有快速反应能力的工程管理部门，企业各职能部门对进度计划全力支持。
2）为达到质量、安全、进度要求，在创造工作面的前提下，充分考虑各工种配合采用流水施工以缩短结构施工工期。在进行装修阶段施工时，尽可能为作业班组、专业承包单位创造施工条件。考虑进行流水交叉施工，确保工程进度达到计划要求。
3）充分发挥施工组织管理的优势，由项目经理部分派管理人员对各道工序进行全过程控制，并使各分部分项工序以最大限度进行合理搭接，保证施工流水能按计划正常运转，提高工作效率，确保工期目标实现。
4）以周计划控制分阶段工程进度，按计划进行每周召开一次平衡调度会，及时解决劳动力、施工材料、资金及设备调度问题，专业承包单位的施工协调、配合问题，确保工程按计划实施。
3、劳动力保证措施
1）根据工程需要，择優选出劳务施工队伍，劳动力数量配备充足。
2）根据方案实施要求及进度和劳动力需求计划，集结施工队伍，组织劳动力分批进场，并建立相应的领导体系和管理制度。
3）组织多支成建制的作业队，由项目部分派管理人员按工序、分区域、流水段交叉施工，进行全过程监控，确保工程目标实现。
4、物资供应的保证
1）根据总进度计划，制定物质供应计划，按照供货计划供货，以确保工地不断料，同时事先做好物质报审手续。
2）周转物质配备充足，确保施工不应周转材料的不足而延误工期。
5、施工机械保证
1）投入足够的施工机械，满足工期的需要。
2）现场机械尽力保养，减少故障。现场将派专业机械人员，随时对机械进行维修，确保施工机械满足进度要求。
参考文献
[1]梁世友.工程项目管理.北京:中国建筑工业出版社，2004
[2]王婷.浅谈房地产项目的进度管理.商场现代化.2010年5期
关键词：进度管理房地产步骤措施
进度控制作为项目成本、质量、进度控制铁三角之一是房地产开发项目的最重要的控制目标之一，其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目由土地转化成为真正商品进入市场的时间，关系到如何尽快发挥投资效益，同时也关系到消费者的利益。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。
一、项目进度管理概述
项目是一个在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务，它是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。项目的定义包含三层含义：第一，项目是一项有待完成的任务，且有特定的环境与要求；第二，在一定的组织机构内，利用有限资源（人力、物力、财力等）在规定的时间内完成任务；第三，任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。
进度控制管理是采用科学的方法确定进度目标，编制进度计划与资源供应计划，进行进度控制，在与质量、费用、安全目标协调的基础上，实现工期目标。由于进度计划实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客观的、主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。进度控制管理是动态的、全过程的管理，其主要方法是计划、控制、协调。
二、房地产施工项目进度管理步骤
房地产施工项目进度管理主要任务是确定建设工期及施工中各阶段的进度目标，通过执行合理的施工进度计划，利用相应手段定期对照检查，及时找出偏差，分析原因及对对工期目标的影响程度，及时采取措施，确保在保证质量和控制成本的条件下实现进度目标。主要步骤有：一是编制项目进度计划。编制进度计划前要进行详细的项目结构分析，系统地剖析整个项目结构构成，包括实施过程和细节，系统规则地分解项目。项目结构分解的工具是通过工作分解结构WBS原理，它是一个分级的树型结构，是将项目按照其内在结构和实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图。通过项目WBS分解作到将项目分解到相对独立的、内容单一的、易于成本核算与检查的项目单元，作到明确单元之间的逻辑关系与工作关系，作到每个单元具体地落实到责任者，并能进行各部门、各专业的协调。项目进度计划编制的主要依据是：项目目标范围；工期的要求；项目特点；项目的内外部条件；项目结构分解单元；项目对各项工作的时间估计；项目的资源供应状况等。进度计划编制要与成本、质量、安全等目标相协调，充分考虑客观条件和风险预计，确保项目目标的实现。进度计划编制主要工具是网络计划图和横道图，通过绘制网络计划图，确定关键路线和关键工作。根据总进度计划，制定出项目资源总计划，费用总计划，把这些总计划分解到每年、每季度、每月、每旬等各阶段，从而进行项目实施过程的依据与控制。
二是成立项目进度控制管理小组。成立以项目经理为组长，以项目副经理为常务副组长，以各职能部门负责人为副组长，以各单元工作负责人、各班组长等为组员的控制管理小组。小组成员分工明确，责任清晣；定期不定期召开会议，严格执行讨论、分析、制定对策、执行、反馈的工作制度。
三是制定控制流程。控制流程运用了系统原理、动态控制原理、封闭循环原理、信息原理、弹性原理等。编制计划的对象由大到小，计划的内容从粗到细，形成了项目计划系统；控制是随着项目的进行而不断进行的，是个动态过程；由计划编制到计划实施、计划调整再到计划编制这么一个不断循环过程，直到目标的实现；计划实施与控制过程需要不断地进行信息的传递与反馈，也是信息的传递与反馈过程；同时，计划编制时应考虑到各种风险的存在，使进度留有余地，具有一定的弹性，进度控制时，可利用这些弹性，缩短工作持继时间，或改变工作之间的搭接关系，确保项目工期目标的实现。
三、房地产施工项目进度管理具体措施
项目进度管理能力是房地产企业的核心能力之一，包括万科在内的众多房地产企业都在这方面狠下功夫。不但要求按期完成项目，甚至把提前完成项目作为最基本的要求。下面笔者就房地产项目进度管理介绍一些具体措施。
1、组织保证措施
1) 工程组织开工后，力争总包单位最短时间内进场，完成临时施工设施的搭设和场地布置，全面展开施工准备工作，尽快熟悉工程情况，全面了解可能影响工期的各方面因素。
2) 组织施工、监理等制定出详尽的施工进度计划，包括施工计划的细部优化。
3) 由于要保证缩短工期,则必须调整好劳动力、机械设备及各种材料的使用、供应中的各种关系，保证供应的及时性、合理性。
4）以周计划控制分部分项工程进度，可每周召开一次工程进度协调会，及时解决劳动力、施工材料、设备调度问题，确保工程按计划实施。
5）在工程施工期间，按工程进度需要，妥善安排连续施工，可通过采用1-2班制昼夜施工方法来缩短工期，且配备足够的劳动力。
6）为加快施工进度，视进度需求，组织设备材料阶段性超常规投入，配备足够的模板，确保相应的设备和材料，保证工程施工顺利进行。
7）充分利用大型机械设备优势，及时调配设备以满足工程急需串换要求，为加快工程进度作有力保证。
8）加强施工组织管理，使各分部分项工序以最大限度进行合理搭接，保证施工流水能按计划正常运转。前道工序施工为后道工序创造良好条件，提高工作效率。
2、技术保证措施
1）配备施工管理经验丰富的项目管理班子，有快速反应能力的工程管理部门，企业各职能部门对进度计划全力支持。
2）为达到质量、安全、进度要求，在创造工作面的前提下，充分考虑各工种配合采用流水施工以缩短结构施工工期。在进行装修阶段施工时，尽可能为作业班组、专业承包单位创造施工条件。考虑进行流水交叉施工，确保工程进度达到计划要求。
3）充分发挥施工组织管理的优势，由项目经理部分派管理人员对各道工序进行全过程控制，并使各分部分项工序以最大限度进行合理搭接，保证施工流水能按计划正常运转，提高工作效率，确保工期目标实现。
4）以周计划控制分阶段工程进度，按计划进行每周召开一次平衡调度会，及时解决劳动力、施工材料、资金及设备调度问题，专业承包单位的施工协调、配合问题，确保工程按计划实施。
3、劳动力保证措施
1）根据工程需要，择優选出劳务施工队伍，劳动力数量配备充足。
2）根据方案实施要求及进度和劳动力需求计划，集结施工队伍，组织劳动力分批进场，并建立相应的领导体系和管理制度。
3）组织多支成建制的作业队，由项目部分派管理人员按工序、分区域、流水段交叉施工，进行全过程监控，确保工程目标实现。
4、物资供应的保证
1）根据总进度计划，制定物质供应计划，按照供货计划供货，以确保工地不断料，同时事先做好物质报审手续。
2）周转物质配备充足，确保施工不应周转材料的不足而延误工期。
5、施工机械保证
1）投入足够的施工机械，满足工期的需要。
2）现场机械尽力保养，减少故障。现场将派专业机械人员，随时对机械进行维修，确保施工机械满足进度要求。
参考文献
[1]梁世友.工程项目管理.北京:中国建筑工业出版社，2004
[2]王婷.浅谈房地产项目的进度管理.商场现代化.2010年5期