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【摘要】营改增的相关介绍：营业税和增值税有相通之处，也有不同之处。营业税的定义是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是以商品或应税劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。营业税和增值税都是对资产和服务征收的流转税。二者的不同点是，营业税属于价内税，收入包含了营业税，应纳税额=收入*税率。增值税是价外税，收入不包含增值税，价税分离。应纳税额=销项税额-进项税额=收入*税率-可抵扣的成本*税率。
【关键词】营改增；房地产行业；影响
【中图分类号】F81
【文献标识码】A
房地产行业在整个经济社会发展中起着重要作用，它不仅是国民经济发展的一个基本生产因素，也对改善民生影响重大。房地产行业与上下游經济密切相关，可以带动数百个行业的发展，是整个国民经济的支柱。2016年《政府工作报告》要求全面实行营改增，房地产行业作为我国经济的支柱产业，也正式进入了增值税时代。营改增政策的实施对房地产行业税负影响巨大，并且也对整个行业今后的发展影响极大。增值税取代营业税，与土地增值税和企业所得税共同构成房地产行业的三大税，但是在短期内可能使企业面临税负支出增加，出现改革过程中的“阵痛”。不过从长远上看，营改增政策可以改善我国的税收制度，提高整个税收制度的科学性、合理性。增值税的抵扣制度可以促进整个经济上下游之间和谐发展，减少重复征税，促进经济的健康发展。
1、研究背景
我国税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。随着经济社会的发展，增值税和营业税并立打破了商品和劳务流转课税方式的统一性，进而形成了不公平课税格局。现行财税体制不适应、不完善的问题也日益凸显，已经不利于、不适应经济结构优化的需要。新一轮财税体制改革，国家陆续推出了一系列“营改增”文件。2016年3月18日，国务院常务会议审议通过全面实施“营改增”的试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围。2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为11%。全面实施“营改增”政策后，对于这四大行业的影响不尽相同，本文选择与人们生活息息相关的房地产行业，以上海市绿地集团为例，分析全面“营改增”政策对房地产企业产生的影响并提出相应的对策措施。
2、房地产行业实行营改增意义
税改前，房地产行业负担11种税费，总体税负普遍高于其他行业。在众多税费中，尤以营业税、企业所得税及土地增值税的税负最重。根据之前的《营业税暂行条例》，房地产企业销售不动产应按销售收入全额缴纳5%的营业税；根据《企业所得税法》，房企以所得额为计税依据，依25%的税率缴纳企业所得税；根据《土地增值税暂行条例》，房企适用税率为30%-60%。因此，通过税制改革降低房地产行业税负对其来说是利好举措，能够促进我国房地产行业的健康可持续发展。
实行营改增这一税改措施，其重要意义在于完善国家财税体制、科学管理国家税收、促进服务行业健康发展。首先，增值税的核心优势在于税款抵扣机制。这一特征既可以帮助一般纳税人有效避免营业税存在的重复征税的问题，降低税负，也能够形成抵扣链条促进房地产业与上下游行业之间的良性互动，激发房地产行业的发展潜力。其次，营改增的实施规范了财务税收管理，由原来粗放式的营业税申报改为更科学细致的增值税申报方式，有利于提高房企自身经营管理水平，并营造公平竞争的行业环境。再次，一些地方政府一度依赖于房地产行业带动整个地区的经济发展，营改增后，房地产业营业收入将从地方回归中央集中管理，这将促进地方政府更注重房地产行业长期的健康发展。
3、营改增对房地产行业的影响
3.1 对房地产企业财务管理的影响
营业税改增值税实施会影响到房地产企业的财务风险管理。一方面，随着全面实施“营改增”后，会极大影响到房地产企业内部的会计核算工作，因为企业中财务人员的业务素质和能力会面临一定的挑战，这就要求房地产企业需制定完备的会计核算制度。同时，房地产企业内部的财务人员需学习掌握相关知识从而提升自身的业务水平，需要能够深入分析实施“营改增”后将给企业财务管理工作带来哪些利与弊，并对此制定相应的解决对策。另一方面，“营改增”全面实施后，房地产企业内部的资本结构管理也会受到影响，从某种程度来讲，降低企业税率是政府补助企业的一种形式，可以达到有效降低企业内部税务负担的效果。对此，房地产企业的相关管理者需要选择合适的资本结构，控制好房地产企业的财务风险，最大限度降低企业的资本成本。
3.2 对房地产成本管理的影响
建筑成本一般是包括材料和人工，对于材料来说，房地产项目所采购的原材料一般是来自于小工厂或者私营企业等，这些原材料的采购遇到的问题是并不具备开具增值税发票的资格，因此很多材料的采购是没有增值税专用发票的，也就无法降低增值税的缴纳，一定程度上会增加成本；对于人工费来说，在房地产项目上施工的一般都是农民工，发工资的方式一般也是现金和工资卡，也没有开具增值税发票的资格。要知道，房地产企业需要缴纳的增值税也是一笔不小的资金，对建设成本构成了一定的负担。对于房地产这个行业来说，“营改增”政策的实施也不一定会带来更多的好处，因为房地产企业销项总额越多，其增值税就越高。就目前房地产企业的发展来看，抵扣管理不健全，导致增值税额度偏高。
3.3 对房地产行业税负影响
税率变化，抵扣困难营改增后，房地产企业由按5%征收营业税改为按11%征收增值税，税率大幅度上涨。但营业税是价内税，纳税人就其提供应税劳务获取的营业收入计算缴纳营业税；而增值税是价外税，纳税人就其提供劳动服务在各环节实现的增值额计算缴纳增值税，并实行税款抵扣制。因此，直接对比两者税率并无实际意义。从理论角度分析，由于增值税实行购进扣税法，因此在获得足够法定扣税凭证的情况下，即使税率上升仍可以实现房企税负降低。但在实际操作中，营改增尚未全面完成，房地产行业的上下游行业还未被完全纳入试点，无法形成增值税链条，继而出现了增值税进项税额难以抵扣的情况。例如，人工费用因无法开具增值税专用发票而难以抵扣，加重房企税负。 4、完善营改增下的房地产行业的影响
4.1 适当调整企业经营战略，转变开发销售模式
由于装修工程费用允许进项税抵扣，精装房等中高档住宅可获得的进项税抵扣额比毛坯房的可抵扣额更为可观。同时，精装房由于顾客定位和产品质量的优势，售价远远高于毛坯房。如果房地产企业在制定企业经营战略时，利用好精装房的进项税抵扣优势，能在一定程度上增加进项税抵扣来源，但相应的转变还需要根据企业自身的公司资金与管理水平进行定夺。比如，调研发现绿地集团很少做精装，就是从企业实际情况出发。绿地集团管理水平属于业内中等，开工楼盘多而造成人员需求大。精装房对装修过程质量把控和人员管理的要求更高，易导致管理成本增加，抵消了税负的节约。所以对于商品房供给结构的影响需要具体公司具体分析。另外，房地产企业需要注重销售工作，增强销售力度，增加与客户的沟通交流，及时了解客户需求以有效提高房地产企业的可获得利润。
4.2构建税务内部控制制度
对于金融企业来说，在营业税改增值税之后，除了是税种与税负发生了改变之外，企业的经营环境也会发生一定的变化，就需要按照金融业自身的特点，来重塑对金融企业增值税发票管理的业务流程。所以，就需要在税务风险管理的基础上，来构建企业的内部控制制度，提高对税务风险防范的重视程度，加强对各项风险的识别力度，提高监督与管理的能力，进而来避免税务风险出现的机率。企业需要强化增值税发票管理，严格按照增值税的发票来进行进项税额的抵扣；在开具增值税发票的时候，需要得到专用的增值税发票，并且开具的时候要符合相关的规定，严格的禁止虚开或者是代开增值税专用发票。为此，在营改增后，金融企业需要优化税务内部控制的流程，加强对各项纳税环节的控制力度，进而来避免由于人为因素的影响而出现税务风险。
4.3着力加强企业抵扣管理
房地产企业缺乏抵扣管理制度，就导致企业支出的增值税过多，从而不利于房地產企业资金链的健康循环。所以说，在房地产成本控制与管理工作中，深刻思考如何建设企业抵扣管理是当下的关键。在此问题上，房地产企业可向国家政府部门提出这种建议，增加“营改增”中有关抵扣管理的政策，着重考虑房地产企业的问题，并给予相应的帮助，使房地产企业能够真正地感受到“营改增”政策带来的益处。另外，建筑成本中，对于材料采购和施工人员的聘用等问题应选取具备一定资质的原材料企业和劳务公司，以便能够开具相应的发票来降低企业的增值税。因此，房地产企业应重点建设抵扣管理，在项目建设中，资金本身就会有所紧张，而且还要防备紧急情况发生，所以减少对资金的使用能在很大程度上帮助房地产企业渡过难关。
4.4创新企业成本制度管理
房地产企业要想利用“营改增”这一新政策及时地发展自身的规模，就必须要对内部的成本管理制度做出创新。对于房地产企业的建设、土地购置、材料采购、人员方面都要进行详细的调查，有无增值税发票和抵扣发票，能否及时提供等等，都是房地产企业在工作时的重点所在。培养创新型人才，对房地产企业的发展形势和前景做出判断并及时提出相应建议；提升成本控制与管理人员的职业素质，在面对投资商或者合作伙伴时都能将企业的发展前景良好地讲述出来，提升房地产企业的信用度，以达到更快速地稳定内部制度，来迎合“增值税”的政策，进而使企业能够可持续发展。
总的来说，营改增以后房地产行业将面临方方面面的改变。对于房地产行业来说，其税负、财务核算、房地产商的收入、经营管理等方面的皆面临变换，对于房地产行业来说营改增可以增加房地产商的纳税负担，也可以减少负担，关键在于房地产生的选择和相关部门对上下游行业的规范。税务筹划面临革新，新的计税模式也带来新的筹划模式。房地产企业的财务人员素质不一，经营管理、核算计量、报表编制也面临挑战。
参考文献：
[1]韩玉竹，李文.“营改增”对房地产行业的影响[J].才智，2014，（33）：3.
【关键词】营改增；房地产行业；影响
【中图分类号】F81
【文献标识码】A
房地产行业在整个经济社会发展中起着重要作用，它不仅是国民经济发展的一个基本生产因素，也对改善民生影响重大。房地产行业与上下游經济密切相关，可以带动数百个行业的发展，是整个国民经济的支柱。2016年《政府工作报告》要求全面实行营改增，房地产行业作为我国经济的支柱产业，也正式进入了增值税时代。营改增政策的实施对房地产行业税负影响巨大，并且也对整个行业今后的发展影响极大。增值税取代营业税，与土地增值税和企业所得税共同构成房地产行业的三大税，但是在短期内可能使企业面临税负支出增加，出现改革过程中的“阵痛”。不过从长远上看，营改增政策可以改善我国的税收制度，提高整个税收制度的科学性、合理性。增值税的抵扣制度可以促进整个经济上下游之间和谐发展，减少重复征税，促进经济的健康发展。
1、研究背景
我国税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。随着经济社会的发展，增值税和营业税并立打破了商品和劳务流转课税方式的统一性，进而形成了不公平课税格局。现行财税体制不适应、不完善的问题也日益凸显，已经不利于、不适应经济结构优化的需要。新一轮财税体制改革，国家陆续推出了一系列“营改增”文件。2016年3月18日，国务院常务会议审议通过全面实施“营改增”的试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围。2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为11%。全面实施“营改增”政策后，对于这四大行业的影响不尽相同，本文选择与人们生活息息相关的房地产行业，以上海市绿地集团为例，分析全面“营改增”政策对房地产企业产生的影响并提出相应的对策措施。
2、房地产行业实行营改增意义
税改前，房地产行业负担11种税费，总体税负普遍高于其他行业。在众多税费中，尤以营业税、企业所得税及土地增值税的税负最重。根据之前的《营业税暂行条例》，房地产企业销售不动产应按销售收入全额缴纳5%的营业税；根据《企业所得税法》，房企以所得额为计税依据，依25%的税率缴纳企业所得税；根据《土地增值税暂行条例》，房企适用税率为30%-60%。因此，通过税制改革降低房地产行业税负对其来说是利好举措，能够促进我国房地产行业的健康可持续发展。
实行营改增这一税改措施，其重要意义在于完善国家财税体制、科学管理国家税收、促进服务行业健康发展。首先，增值税的核心优势在于税款抵扣机制。这一特征既可以帮助一般纳税人有效避免营业税存在的重复征税的问题，降低税负，也能够形成抵扣链条促进房地产业与上下游行业之间的良性互动，激发房地产行业的发展潜力。其次，营改增的实施规范了财务税收管理，由原来粗放式的营业税申报改为更科学细致的增值税申报方式，有利于提高房企自身经营管理水平，并营造公平竞争的行业环境。再次，一些地方政府一度依赖于房地产行业带动整个地区的经济发展，营改增后，房地产业营业收入将从地方回归中央集中管理，这将促进地方政府更注重房地产行业长期的健康发展。
3、营改增对房地产行业的影响
3.1 对房地产企业财务管理的影响
营业税改增值税实施会影响到房地产企业的财务风险管理。一方面，随着全面实施“营改增”后，会极大影响到房地产企业内部的会计核算工作，因为企业中财务人员的业务素质和能力会面临一定的挑战，这就要求房地产企业需制定完备的会计核算制度。同时，房地产企业内部的财务人员需学习掌握相关知识从而提升自身的业务水平，需要能够深入分析实施“营改增”后将给企业财务管理工作带来哪些利与弊，并对此制定相应的解决对策。另一方面，“营改增”全面实施后，房地产企业内部的资本结构管理也会受到影响，从某种程度来讲，降低企业税率是政府补助企业的一种形式，可以达到有效降低企业内部税务负担的效果。对此，房地产企业的相关管理者需要选择合适的资本结构，控制好房地产企业的财务风险，最大限度降低企业的资本成本。
3.2 对房地产成本管理的影响
建筑成本一般是包括材料和人工，对于材料来说，房地产项目所采购的原材料一般是来自于小工厂或者私营企业等，这些原材料的采购遇到的问题是并不具备开具增值税发票的资格，因此很多材料的采购是没有增值税专用发票的，也就无法降低增值税的缴纳，一定程度上会增加成本；对于人工费来说，在房地产项目上施工的一般都是农民工，发工资的方式一般也是现金和工资卡，也没有开具增值税发票的资格。要知道，房地产企业需要缴纳的增值税也是一笔不小的资金，对建设成本构成了一定的负担。对于房地产这个行业来说，“营改增”政策的实施也不一定会带来更多的好处，因为房地产企业销项总额越多，其增值税就越高。就目前房地产企业的发展来看，抵扣管理不健全，导致增值税额度偏高。
3.3 对房地产行业税负影响
税率变化，抵扣困难营改增后，房地产企业由按5%征收营业税改为按11%征收增值税，税率大幅度上涨。但营业税是价内税，纳税人就其提供应税劳务获取的营业收入计算缴纳营业税；而增值税是价外税，纳税人就其提供劳动服务在各环节实现的增值额计算缴纳增值税，并实行税款抵扣制。因此，直接对比两者税率并无实际意义。从理论角度分析，由于增值税实行购进扣税法，因此在获得足够法定扣税凭证的情况下，即使税率上升仍可以实现房企税负降低。但在实际操作中，营改增尚未全面完成，房地产行业的上下游行业还未被完全纳入试点，无法形成增值税链条，继而出现了增值税进项税额难以抵扣的情况。例如，人工费用因无法开具增值税专用发票而难以抵扣，加重房企税负。 4、完善营改增下的房地产行业的影响
4.1 适当调整企业经营战略，转变开发销售模式
由于装修工程费用允许进项税抵扣，精装房等中高档住宅可获得的进项税抵扣额比毛坯房的可抵扣额更为可观。同时，精装房由于顾客定位和产品质量的优势，售价远远高于毛坯房。如果房地产企业在制定企业经营战略时，利用好精装房的进项税抵扣优势，能在一定程度上增加进项税抵扣来源，但相应的转变还需要根据企业自身的公司资金与管理水平进行定夺。比如，调研发现绿地集团很少做精装，就是从企业实际情况出发。绿地集团管理水平属于业内中等，开工楼盘多而造成人员需求大。精装房对装修过程质量把控和人员管理的要求更高，易导致管理成本增加，抵消了税负的节约。所以对于商品房供给结构的影响需要具体公司具体分析。另外，房地产企业需要注重销售工作，增强销售力度，增加与客户的沟通交流，及时了解客户需求以有效提高房地产企业的可获得利润。
4.2构建税务内部控制制度
对于金融企业来说，在营业税改增值税之后，除了是税种与税负发生了改变之外，企业的经营环境也会发生一定的变化，就需要按照金融业自身的特点，来重塑对金融企业增值税发票管理的业务流程。所以，就需要在税务风险管理的基础上，来构建企业的内部控制制度，提高对税务风险防范的重视程度，加强对各项风险的识别力度，提高监督与管理的能力，进而来避免税务风险出现的机率。企业需要强化增值税发票管理，严格按照增值税的发票来进行进项税额的抵扣；在开具增值税发票的时候，需要得到专用的增值税发票，并且开具的时候要符合相关的规定，严格的禁止虚开或者是代开增值税专用发票。为此，在营改增后，金融企业需要优化税务内部控制的流程，加强对各项纳税环节的控制力度，进而来避免由于人为因素的影响而出现税务风险。
4.3着力加强企业抵扣管理
房地产企业缺乏抵扣管理制度，就导致企业支出的增值税过多，从而不利于房地產企业资金链的健康循环。所以说，在房地产成本控制与管理工作中，深刻思考如何建设企业抵扣管理是当下的关键。在此问题上，房地产企业可向国家政府部门提出这种建议，增加“营改增”中有关抵扣管理的政策，着重考虑房地产企业的问题，并给予相应的帮助，使房地产企业能够真正地感受到“营改增”政策带来的益处。另外，建筑成本中，对于材料采购和施工人员的聘用等问题应选取具备一定资质的原材料企业和劳务公司，以便能够开具相应的发票来降低企业的增值税。因此，房地产企业应重点建设抵扣管理，在项目建设中，资金本身就会有所紧张，而且还要防备紧急情况发生，所以减少对资金的使用能在很大程度上帮助房地产企业渡过难关。
4.4创新企业成本制度管理
房地产企业要想利用“营改增”这一新政策及时地发展自身的规模，就必须要对内部的成本管理制度做出创新。对于房地产企业的建设、土地购置、材料采购、人员方面都要进行详细的调查，有无增值税发票和抵扣发票，能否及时提供等等，都是房地产企业在工作时的重点所在。培养创新型人才，对房地产企业的发展形势和前景做出判断并及时提出相应建议；提升成本控制与管理人员的职业素质，在面对投资商或者合作伙伴时都能将企业的发展前景良好地讲述出来，提升房地产企业的信用度，以达到更快速地稳定内部制度，来迎合“增值税”的政策，进而使企业能够可持续发展。
总的来说，营改增以后房地产行业将面临方方面面的改变。对于房地产行业来说，其税负、财务核算、房地产商的收入、经营管理等方面的皆面临变换，对于房地产行业来说营改增可以增加房地产商的纳税负担，也可以减少负担，关键在于房地产生的选择和相关部门对上下游行业的规范。税务筹划面临革新，新的计税模式也带来新的筹划模式。房地产企业的财务人员素质不一，经营管理、核算计量、报表编制也面临挑战。
参考文献：
[1]韩玉竹，李文.“营改增”对房地产行业的影响[J].才智，2014，（33）：3.