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改革开放后，我国房地产业开始萌生和发展，城镇住房制度也随之发生变革。到上世纪90年代初期全国商品住房市场初步建立起来。商品住房价格也多次发生波动。
一、上世纪90年代以来我国商品住房价格走势变化情况
（一）价格快速上涨时期：1991—1993年
随着1992年开始的经济快速发展，全国房地产价格放开，金融机构开始发放房地产开发贷款，房地产市场进入快速扩张期。1992年房地产开发投资额比上年增长117%；1993年房地产开发投资增速甚至达到了165%。房屋价格也快速上涨，1992、1993年全国商品住宅平均价格增幅分别为31.76%和21.26%，1993年比1991年上涨了近60%。
（二）价格波动时期：1994—1997年
从1993年下半年开始，国家开始对房地产市场进行大规模的清理和整顿，1994年房价由大幅上涨转为下降。在这一时期，由于商品住房市场建立不久，还很不成熟，房价波动幅度较大，1994—1997年价格变化幅度分别为－1.17%、26.37%、6.34%、11.56%，呈低高错落分布走势。
（三）价格基本平稳时期：1998—2002年
1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），“停止住房实物分配，逐步实行住房货币化”，商品住房市场进入了一个新的平稳发展阶段。这一时期，经济适用房投资不断增长，1998、1999年经济适用房投资分别增长46%和61%，5年中经济适用房投资占商品住宅投资比重均超过10%，平均达到14.29%。加之同时期出现通货紧缩，全国居民消费价格持续低增长或负增长，商品住房价格基本平稳，年均涨幅仅为3.18%。
（四）第二次价格快速上涨时期：2003年至今
受房地产热和城镇化进程加速等多种因素影响，从2003年开始住房价格出现第二次快速上涨，2003—2006年，全国商品住宅销售价格同比分别上涨5.02%、18.71%、12.61%和6.20%，年均涨幅超过10%，达到10.63%；2007年前三季度，全国商品住宅平均销售价格达到3727元/平方米，比2006年全年平均价格上涨19.49%。
二、上世纪90年代以来推动房价上涨的主要原因分析
（一）房屋建造成本上升在一定程度上推动了房价上涨
房屋造价是住房价格形成的基础，房屋造价总体上占商品住宅价格的比例在50%以上，1995—1999年占比均超过60%。水泥、钢材等主要原材料以及土地价格上涨对房价有一定的推动作用，其中2006年两种硅酸盐水泥价格比1991年平均上涨70.7%，建筑用钢材上涨80%左右；土地价格上涨较快，居住用地价格比2000年上涨82.12%。房屋成本上涨尤其是土地价格上涨在一定程度上推动了房价上涨，并加大了房价上涨预期。但从房屋造价和商品住宅价格的变化比较看，由于近年商品住宅价格上涨逐渐加快，住房价格上涨速度快于造价上涨，房屋造价所占比重逐渐下降，由1995—1999年平均占商品住宅价格的64.60%，下降到2004—2006年平均51.10%的水平，显示出商品住宅价格受成本因素的影响已大幅减弱，住房价格的形成更多受供求及其他因素的影响。
（二）住房需求增加对房价上涨产生一定推动性影响
上世纪90年代开始，我国城市化水平随经济增长迅速提高。从1991年到2006年，城镇人口比例从26.94%增加到43.90%，年均提高1.09个百分点；城镇人口也从3.02亿增长到5.77亿，增长91.06%，平均每年增加1700多万，其中1996—2003年每年城镇人口增加均超过2000万。城镇居民住房需求迅速扩大，按照人均住宅面积20平方米（低于建设部公布的人均标准）计算，仅新增城镇人口居住需求每年就将近4亿平方米。从城镇化率与住房价格走势比较看，两者走势基本一致，相关系数计算为0.96，显示有很强的相关性，但2003年后，房价涨幅明显快于城镇化率变化幅度。
（三）经济适用房供给下降加剧了房价上涨
上世纪90年代后期，国家为解决中低收入人口的居住问题出台了建设经济适用房的政策，经济适用房不仅具有一定的住房保障功能，也对房价走势起到了一定的稳定作用。比较经济适用房占商品住宅供给比例与商品住宅价格变化，两者呈反向相关。1997—2002年经济适用房投资额占比均超过10%，最高达到16.56%；新开工面积占比例均超过15%，最高达21.77%，同期，房价相对较为平稳。2003年开始经济适用房供给占比大幅下降，2005年达到最低点，投资额和新开工面积占比分别仅为4.78%和6.37%，而这段时期也是房价上涨较快的时期，经济适用房供给比例下降加剧了房价的较快上涨。
（四）利率和汇率变化是影响房价的又一重要因素
房地产行业是资金密集型行业，住房又具有商品和投资品的双重特性，因此银行利率和汇率的变化也会对住房价格产生较大影响。上世纪90年代到2006年，我国利率共经历了14次调整，经历了上升—下降—再上升的过程，其中波峰为1993年的10.98%，波谷为2002年的1.98%。由于利率的变化影响货币价格的变化，因此比较实际存款利率与房价变化可以看出，当实际存款利率较低甚至为负数时，房价上涨较快，尤其在1998年央行出台政策，允许发放个人住房贷款开始，这种变化更为明显；反之，房价则较为平稳。此外，人民币汇率政策的变化也对房价有较大影响。2005年7月开始，我国实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币持续小幅升值，到2007年下半年，累计升值超过10%。在人民币升值预期影响下，外资开始大量进入国内，推高了房地产等以人民币计价的资产价格。
从上世纪90年代房地产市场建立以来，房地产行业逐渐成为我国经济增长的重要行业，我国城镇居民住房水平也有较大提高，但由于商品住房市场发展时间较短，还很不完善，加之影响房价变化的各种因素的变化，当前我国住房市场出现了一些新问题，主要表现为房价收入比过高、住房供求不相适应及投资需求比例高三个方面。
三、加强宏观调控解决城镇居民住房问题的几点建议
我国人多地少，加强宏观调控要以满足城镇居民居住需要为出发点，尤其要重点解决好占人口比例多数的中低收入家庭的住房问题，地方政府要切实负起责任，保持住房市场的健康发展。
一是研究确定住房价格调控目标。住房是关系城镇居民生活的必需品，房价过高不仅将产生房地产泡沫危害经济发展，也不利于和谐社会的建设。考虑我国正处于城镇化快速发展的阶段，且城镇居民收入差距较大，根据我国住房价格与收入比较关系和历史情况分析，建议按照城镇中等收入家庭平均收入水平，将房价收入比不超过7确定为住房价格调控的长期目标；研究制定货币补贴方案，对房价收入比超过6的购买经济适用房的首次购房户，由地方政府从土地出让金中划出一定比例给予一次性购房补贴。
二是加大住房供给，调整住房供给结构。适度增加居住用地供应，尤其是低价位、小套型住房的用地，保证90平方米以下住房用地占供应总量的70%；重点解决好存量土地的清理，对2年开发时间和3年开发完成时间的政策要严格执行，坚决制止开发商囤地行为。要按照城镇居民收入结构，调整住房供给结构，经济适用房和廉租住房套数比例要不低于15%和5%，且应规定经济适用房不得出租、出售，只能由政府回购；普通商品住宅用地均要以“双限双竞”方式进行出让，要将“90，70”政策长期化、制度化，并严格执行。
三是综合运用税收、利率等经济手段控制住房投资需求。我国目前房价过快上涨，多数城镇居民购房困难与房地产投资需求过大有较大关系，要区分不同购房需求，对购买经济适用房、普通商品房的首次购房者给予税收、贷款利率等方面的优惠；对二次以上购房或购买高档住宅者，大幅提高房屋持有和短期转让成本，防止房屋投机炒作。
四是全面掌握居民住房情况，为宏观调控提供决策依据。目前，我们对居民住房情况的掌握还比较模糊和片面，尤其是不同收入家庭拥有住房情况还不清楚，而且在一些数据的统计方面还有待改进，尤其是城镇居民人均实际居住面积等统计方式的落后，给宏观调控工作带来一定难度。因此要做好基础数据的调查和统计工作，全面、准确地反映居民住房情况和水平，为制定宏观调控政策、解决居民居住问题提供决策依据。
（作者单位：国家发展改革委价格监测中心）
一、上世纪90年代以来我国商品住房价格走势变化情况
（一）价格快速上涨时期：1991—1993年
随着1992年开始的经济快速发展，全国房地产价格放开，金融机构开始发放房地产开发贷款，房地产市场进入快速扩张期。1992年房地产开发投资额比上年增长117%；1993年房地产开发投资增速甚至达到了165%。房屋价格也快速上涨，1992、1993年全国商品住宅平均价格增幅分别为31.76%和21.26%，1993年比1991年上涨了近60%。
（二）价格波动时期：1994—1997年
从1993年下半年开始，国家开始对房地产市场进行大规模的清理和整顿，1994年房价由大幅上涨转为下降。在这一时期，由于商品住房市场建立不久，还很不成熟，房价波动幅度较大，1994—1997年价格变化幅度分别为－1.17%、26.37%、6.34%、11.56%，呈低高错落分布走势。
（三）价格基本平稳时期：1998—2002年
1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），“停止住房实物分配，逐步实行住房货币化”，商品住房市场进入了一个新的平稳发展阶段。这一时期，经济适用房投资不断增长，1998、1999年经济适用房投资分别增长46%和61%，5年中经济适用房投资占商品住宅投资比重均超过10%，平均达到14.29%。加之同时期出现通货紧缩，全国居民消费价格持续低增长或负增长，商品住房价格基本平稳，年均涨幅仅为3.18%。
（四）第二次价格快速上涨时期：2003年至今
受房地产热和城镇化进程加速等多种因素影响，从2003年开始住房价格出现第二次快速上涨，2003—2006年，全国商品住宅销售价格同比分别上涨5.02%、18.71%、12.61%和6.20%，年均涨幅超过10%，达到10.63%；2007年前三季度，全国商品住宅平均销售价格达到3727元/平方米，比2006年全年平均价格上涨19.49%。
二、上世纪90年代以来推动房价上涨的主要原因分析
（一）房屋建造成本上升在一定程度上推动了房价上涨
房屋造价是住房价格形成的基础，房屋造价总体上占商品住宅价格的比例在50%以上，1995—1999年占比均超过60%。水泥、钢材等主要原材料以及土地价格上涨对房价有一定的推动作用，其中2006年两种硅酸盐水泥价格比1991年平均上涨70.7%，建筑用钢材上涨80%左右；土地价格上涨较快，居住用地价格比2000年上涨82.12%。房屋成本上涨尤其是土地价格上涨在一定程度上推动了房价上涨，并加大了房价上涨预期。但从房屋造价和商品住宅价格的变化比较看，由于近年商品住宅价格上涨逐渐加快，住房价格上涨速度快于造价上涨，房屋造价所占比重逐渐下降，由1995—1999年平均占商品住宅价格的64.60%，下降到2004—2006年平均51.10%的水平，显示出商品住宅价格受成本因素的影响已大幅减弱，住房价格的形成更多受供求及其他因素的影响。
（二）住房需求增加对房价上涨产生一定推动性影响
上世纪90年代开始，我国城市化水平随经济增长迅速提高。从1991年到2006年，城镇人口比例从26.94%增加到43.90%，年均提高1.09个百分点；城镇人口也从3.02亿增长到5.77亿，增长91.06%，平均每年增加1700多万，其中1996—2003年每年城镇人口增加均超过2000万。城镇居民住房需求迅速扩大，按照人均住宅面积20平方米（低于建设部公布的人均标准）计算，仅新增城镇人口居住需求每年就将近4亿平方米。从城镇化率与住房价格走势比较看，两者走势基本一致，相关系数计算为0.96，显示有很强的相关性，但2003年后，房价涨幅明显快于城镇化率变化幅度。
（三）经济适用房供给下降加剧了房价上涨
上世纪90年代后期，国家为解决中低收入人口的居住问题出台了建设经济适用房的政策，经济适用房不仅具有一定的住房保障功能，也对房价走势起到了一定的稳定作用。比较经济适用房占商品住宅供给比例与商品住宅价格变化，两者呈反向相关。1997—2002年经济适用房投资额占比均超过10%，最高达到16.56%；新开工面积占比例均超过15%，最高达21.77%，同期，房价相对较为平稳。2003年开始经济适用房供给占比大幅下降，2005年达到最低点，投资额和新开工面积占比分别仅为4.78%和6.37%，而这段时期也是房价上涨较快的时期，经济适用房供给比例下降加剧了房价的较快上涨。
（四）利率和汇率变化是影响房价的又一重要因素
房地产行业是资金密集型行业，住房又具有商品和投资品的双重特性，因此银行利率和汇率的变化也会对住房价格产生较大影响。上世纪90年代到2006年，我国利率共经历了14次调整，经历了上升—下降—再上升的过程，其中波峰为1993年的10.98%，波谷为2002年的1.98%。由于利率的变化影响货币价格的变化，因此比较实际存款利率与房价变化可以看出，当实际存款利率较低甚至为负数时，房价上涨较快，尤其在1998年央行出台政策，允许发放个人住房贷款开始，这种变化更为明显；反之，房价则较为平稳。此外，人民币汇率政策的变化也对房价有较大影响。2005年7月开始，我国实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币持续小幅升值，到2007年下半年，累计升值超过10%。在人民币升值预期影响下，外资开始大量进入国内，推高了房地产等以人民币计价的资产价格。
从上世纪90年代房地产市场建立以来，房地产行业逐渐成为我国经济增长的重要行业，我国城镇居民住房水平也有较大提高，但由于商品住房市场发展时间较短，还很不完善，加之影响房价变化的各种因素的变化，当前我国住房市场出现了一些新问题，主要表现为房价收入比过高、住房供求不相适应及投资需求比例高三个方面。
三、加强宏观调控解决城镇居民住房问题的几点建议
我国人多地少，加强宏观调控要以满足城镇居民居住需要为出发点，尤其要重点解决好占人口比例多数的中低收入家庭的住房问题，地方政府要切实负起责任，保持住房市场的健康发展。
一是研究确定住房价格调控目标。住房是关系城镇居民生活的必需品，房价过高不仅将产生房地产泡沫危害经济发展，也不利于和谐社会的建设。考虑我国正处于城镇化快速发展的阶段，且城镇居民收入差距较大，根据我国住房价格与收入比较关系和历史情况分析，建议按照城镇中等收入家庭平均收入水平，将房价收入比不超过7确定为住房价格调控的长期目标；研究制定货币补贴方案，对房价收入比超过6的购买经济适用房的首次购房户，由地方政府从土地出让金中划出一定比例给予一次性购房补贴。
二是加大住房供给，调整住房供给结构。适度增加居住用地供应，尤其是低价位、小套型住房的用地，保证90平方米以下住房用地占供应总量的70%；重点解决好存量土地的清理，对2年开发时间和3年开发完成时间的政策要严格执行，坚决制止开发商囤地行为。要按照城镇居民收入结构，调整住房供给结构，经济适用房和廉租住房套数比例要不低于15%和5%，且应规定经济适用房不得出租、出售，只能由政府回购；普通商品住宅用地均要以“双限双竞”方式进行出让，要将“90，70”政策长期化、制度化，并严格执行。
三是综合运用税收、利率等经济手段控制住房投资需求。我国目前房价过快上涨，多数城镇居民购房困难与房地产投资需求过大有较大关系，要区分不同购房需求，对购买经济适用房、普通商品房的首次购房者给予税收、贷款利率等方面的优惠；对二次以上购房或购买高档住宅者，大幅提高房屋持有和短期转让成本，防止房屋投机炒作。
四是全面掌握居民住房情况，为宏观调控提供决策依据。目前，我们对居民住房情况的掌握还比较模糊和片面，尤其是不同收入家庭拥有住房情况还不清楚，而且在一些数据的统计方面还有待改进，尤其是城镇居民人均实际居住面积等统计方式的落后，给宏观调控工作带来一定难度。因此要做好基础数据的调查和统计工作，全面、准确地反映居民住房情况和水平，为制定宏观调控政策、解决居民居住问题提供决策依据。
（作者单位：国家发展改革委价格监测中心）