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由周吉高等人撰写的一份信托业研究指出，房地产信托业存在以下乱象：
乱象一 法律关系混乱，导致信托公司是否享有
抵押权存在巨大争议
乱象二 信托公司利用受托人地位谋取不当利益
乱象三 信托公司可能将部分信托财产
（信托收益）占为己有
乱象四 为了办理抵押登记及强制执行公证，
虚构信托贷款合同关系
乱象五 通过《信托贷款合同》掩盖计取罚息、
复利、违约金4000余万元之非法目的
乱象六 信息披露制度形同虚设
高收益低风险的理财产品哪里有？信托这里就有。
近几年信托业的雄起，堪称理财圈的一大“怪事”：明明是投资于高风险高收益的项目，但投资人却可以享受低风险，这在理论上是不可能长期存在的，但当下确实存在，并且十分火爆。
包裹在信托中的种种风险和问题，虽然目前还不构成“毒丸”，但却可能随时爆发。
房地产信托：
拍卖抵押品要多久？
信托产品的表述往往比较专业，不少投资人并没有搞清楚信托的风险在哪里，下面我们以房地产信托发生的事故为例来解释。
2009年开始，房地产信托着实红火了一阵子，这些两年前疯狂生长的信托产品，直到今天风险才初露端倪。
“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”是中信信托在2010年发行的房地产信托，预期收益率9%～13%，发行规模7.1亿元，期限2.5年，在2013年年初到期。但能否全额兑付，还要取决于它的拍卖结果。之所以要拍卖，是由于宏观调控以及管理不善，舒斯贝尔这一项目销售并不成功，没有钱还，就只能拍卖了。
这是一款非常具有代表性的房地产信托，在2010年，融资方资金紧张时，通过抵押融资方的土地使用权融资，以便完成旗下两处海景楼盘的建造。当销售状况不佳时，融资的房地产开发商无法完成对投资者的兑付，只好选择拍卖抵押物。
房地产信托最红火的时候，也是房地产企业最缺钱的时候，房企的融资成本在20%左右。而在兑付期集中到来之时，房地产市场并没有明显起色。
2012年下半年，信托公司与房地产企业对簿公堂、提前清算的案例，比比皆是。
恼人的还有在兑付之前，项目方的管理报告中总是“捷报频传”，稍有问题，管理报告就开始中断。投资者在这边一头雾水，不知道项目进展得如何了，然后可能就突然来一个“项目方资金出现问题”，可能需要走其他的程序来兑付投资者的本金收益。随后就开始进入冗长的司法程序介入，房企项目方不到万不得已是不会走这一步的。
更令投资者担心的是信托公司和项目方为了避免走上这最后一步，欲盖弥彰，降价促销、以新换旧等，最后“兜不住”的时候才想办法解决问题。
信托公司在其中也是“有苦难言”，他们肯定希望找到好项目——风险低收益高的产品，但是他们同样有发产品的压力。
当每家信托公司的若干业务部一起都在市场上各处寻找产品时，一家融资企业可能遭遇很多信托公司的人同时来约谈，“争抢项目”也不足为奇。这时候房地产商和信托公司之间已经不再是谈判，而是选择能给自己最优惠条件的信托公司。
达成合作之后，资金给了房地产商，信托公司很难保证随时对项目进行监管。毕竟一家大型信托公司也只有上千人，去掉五六百人的销售队伍、二三百人的后台管理（行政、财务、法务等），很难有人手对每个项目随时盘查。
资金池信托：
你接了哪一棒？
信托融资方拿到钱之后，一般会投资到自己所承诺的项目中去，但是市场上也会有融资方拿到钱后，没有按照承诺投资，违规操作挪作他用，只要最后能兑付本金利息便可。
市场上流行的还有“资金池”类信托产品——资金投资到多个项目中，期限上也各种错配。投资者没办法查明自己购买产品的管理情况，只知道时间期限和收益率。这样的交易结构最早见于银行理财产品，目前很多信托产品也在采用。
2012年10月，“资金池”类业务被监管机构窗口指导后，新的资金池信托产品发行受到限制，但是没有叫停。
信托公司也不会停止此类产品的发售，因为“资金池”类信托对信托公司来说实在好处多多。信托机构的默认规则是：“资质差、有兑付风险的产品放进资金池。”当一款资金池信托出现问题时，信托公司可以发行另外一款产品融资进行补救。
可是，这种击鼓传花的游戏，遇到无人接棒，或者遭遇大规模赎回时该怎么办？
TIPS
购买信托注意要点
细看信托合同。
信托合同经过了信托公司的各种包装后，你想在信托合同中挖掘出有问题的信息几乎不太可能。但是你仍然可以通过信托合同来初步判断产品靠不靠谱。在合同中，产品质押率、融资方背景和项目的资产负债表是你一定要看的地方。你要选择融资方旗下产业多，可以保证有还款来源的；选择项目资产负债率低的产品，此外还要注意资产中是现金还是固定资产等，他们的变现能力如何。最后还要在信托产品说明书中，查看抵押物的具体情况，如果是固定资产，查看抵押地块的标号，对比周围地块的容积率和价格，了解地块周围的配套情况。
不要绝对相信信托经理。
买基金要看基金经理，但是信托经理的工作和基金经理的工作内容大不同，信托经理的工作是寻找项目，确定项目方资质，设计信托合同，包装项目，最后交给公司打包出售，随后要持续跟踪项目的资金流向、进展情况等。在这一过程中，信托经理更像一个全程的产品选择和设计人员，在信托经理的绩效考评上，并没有过于严苛的条款要求信托经理为信托产品的兑付承担责任。而在项目选择上，信托经理只有初期筛选和提交资料的权限，产品做与不做，还要信托公司的管理层决定。
2012十大信托风险事件
事件一 吉林信托骗贷案
事件二 中诚30亿矿产信托危局
事件三 中信信托三峡全通项目面临兑付危机
事件四 地产信托抵押资产首现拍卖
事件五 华鑫信托应付利息违约
事件六 三无企业获国投信托2亿贷款
事件七 中融信托深陷鄂尔多斯地产泡沫
事件八 中信信托矿产类PE产品53%年收益或画饼充饥
事件九 四川信托项目被第三方私拆销售
事件十 山东信托信证合作集资疑云
（据新浪网整理）
乱象一 法律关系混乱，导致信托公司是否享有
抵押权存在巨大争议
乱象二 信托公司利用受托人地位谋取不当利益
乱象三 信托公司可能将部分信托财产
（信托收益）占为己有
乱象四 为了办理抵押登记及强制执行公证，
虚构信托贷款合同关系
乱象五 通过《信托贷款合同》掩盖计取罚息、
复利、违约金4000余万元之非法目的
乱象六 信息披露制度形同虚设
高收益低风险的理财产品哪里有？信托这里就有。
近几年信托业的雄起，堪称理财圈的一大“怪事”：明明是投资于高风险高收益的项目，但投资人却可以享受低风险，这在理论上是不可能长期存在的，但当下确实存在，并且十分火爆。
包裹在信托中的种种风险和问题，虽然目前还不构成“毒丸”，但却可能随时爆发。
房地产信托：
拍卖抵押品要多久？
信托产品的表述往往比较专业，不少投资人并没有搞清楚信托的风险在哪里，下面我们以房地产信托发生的事故为例来解释。
2009年开始，房地产信托着实红火了一阵子，这些两年前疯狂生长的信托产品，直到今天风险才初露端倪。
“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”是中信信托在2010年发行的房地产信托，预期收益率9%～13%，发行规模7.1亿元，期限2.5年，在2013年年初到期。但能否全额兑付，还要取决于它的拍卖结果。之所以要拍卖，是由于宏观调控以及管理不善，舒斯贝尔这一项目销售并不成功，没有钱还，就只能拍卖了。
这是一款非常具有代表性的房地产信托，在2010年，融资方资金紧张时，通过抵押融资方的土地使用权融资，以便完成旗下两处海景楼盘的建造。当销售状况不佳时，融资的房地产开发商无法完成对投资者的兑付，只好选择拍卖抵押物。
房地产信托最红火的时候，也是房地产企业最缺钱的时候，房企的融资成本在20%左右。而在兑付期集中到来之时，房地产市场并没有明显起色。
2012年下半年，信托公司与房地产企业对簿公堂、提前清算的案例，比比皆是。
恼人的还有在兑付之前，项目方的管理报告中总是“捷报频传”，稍有问题，管理报告就开始中断。投资者在这边一头雾水，不知道项目进展得如何了，然后可能就突然来一个“项目方资金出现问题”，可能需要走其他的程序来兑付投资者的本金收益。随后就开始进入冗长的司法程序介入，房企项目方不到万不得已是不会走这一步的。
更令投资者担心的是信托公司和项目方为了避免走上这最后一步，欲盖弥彰，降价促销、以新换旧等，最后“兜不住”的时候才想办法解决问题。
信托公司在其中也是“有苦难言”，他们肯定希望找到好项目——风险低收益高的产品，但是他们同样有发产品的压力。
当每家信托公司的若干业务部一起都在市场上各处寻找产品时，一家融资企业可能遭遇很多信托公司的人同时来约谈，“争抢项目”也不足为奇。这时候房地产商和信托公司之间已经不再是谈判，而是选择能给自己最优惠条件的信托公司。
达成合作之后，资金给了房地产商，信托公司很难保证随时对项目进行监管。毕竟一家大型信托公司也只有上千人，去掉五六百人的销售队伍、二三百人的后台管理（行政、财务、法务等），很难有人手对每个项目随时盘查。
资金池信托：
你接了哪一棒？
信托融资方拿到钱之后，一般会投资到自己所承诺的项目中去，但是市场上也会有融资方拿到钱后，没有按照承诺投资，违规操作挪作他用，只要最后能兑付本金利息便可。
市场上流行的还有“资金池”类信托产品——资金投资到多个项目中，期限上也各种错配。投资者没办法查明自己购买产品的管理情况，只知道时间期限和收益率。这样的交易结构最早见于银行理财产品，目前很多信托产品也在采用。
2012年10月，“资金池”类业务被监管机构窗口指导后，新的资金池信托产品发行受到限制，但是没有叫停。
信托公司也不会停止此类产品的发售，因为“资金池”类信托对信托公司来说实在好处多多。信托机构的默认规则是：“资质差、有兑付风险的产品放进资金池。”当一款资金池信托出现问题时，信托公司可以发行另外一款产品融资进行补救。
可是，这种击鼓传花的游戏，遇到无人接棒，或者遭遇大规模赎回时该怎么办？
TIPS
购买信托注意要点
细看信托合同。
信托合同经过了信托公司的各种包装后，你想在信托合同中挖掘出有问题的信息几乎不太可能。但是你仍然可以通过信托合同来初步判断产品靠不靠谱。在合同中，产品质押率、融资方背景和项目的资产负债表是你一定要看的地方。你要选择融资方旗下产业多，可以保证有还款来源的；选择项目资产负债率低的产品，此外还要注意资产中是现金还是固定资产等，他们的变现能力如何。最后还要在信托产品说明书中，查看抵押物的具体情况，如果是固定资产，查看抵押地块的标号，对比周围地块的容积率和价格，了解地块周围的配套情况。
不要绝对相信信托经理。
买基金要看基金经理，但是信托经理的工作和基金经理的工作内容大不同，信托经理的工作是寻找项目，确定项目方资质，设计信托合同，包装项目，最后交给公司打包出售，随后要持续跟踪项目的资金流向、进展情况等。在这一过程中，信托经理更像一个全程的产品选择和设计人员，在信托经理的绩效考评上，并没有过于严苛的条款要求信托经理为信托产品的兑付承担责任。而在项目选择上，信托经理只有初期筛选和提交资料的权限，产品做与不做，还要信托公司的管理层决定。
2012十大信托风险事件
事件一 吉林信托骗贷案
事件二 中诚30亿矿产信托危局
事件三 中信信托三峡全通项目面临兑付危机
事件四 地产信托抵押资产首现拍卖
事件五 华鑫信托应付利息违约
事件六 三无企业获国投信托2亿贷款
事件七 中融信托深陷鄂尔多斯地产泡沫
事件八 中信信托矿产类PE产品53%年收益或画饼充饥
事件九 四川信托项目被第三方私拆销售
事件十 山东信托信证合作集资疑云
（据新浪网整理）