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融资渠道的狭小一直是国内开发商的心病，尤其是回笼资金较慢的商业地产。对于长期面临资金瓶颈的商业地产商而言，长期以来以出租方式回笼资金的模式，势必面临周期较长的困境，而依靠出售在短时间内回笼资金，却又将面临物业后期缺乏统一经营管理、难以持续升值等诸多问题。尽管近年来已有越来越多开发商意识到持有的重要性，但通常需要两三年成熟期的商业地产物业，对资金的需求往往更大，也令开发商们在商业地产开发面前却步。
4月29日，李嘉诚将北京的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金(简称汇贤REITs)，并通过将汇贤REITs上市募集资金16亿美元。这一事件无疑为未来房地产企业在商业地产资本方面谋求壮大发展提供了诸多新的选择。汇贤REITs的诞生，在开辟另一条融资渠道的同时，无疑也让以写字楼和商铺物业的开发商看到了缓解资金困境的又一线希望。但东方广场模式是否能够推广复制?REITs能解商业地产资金之困吗?
亟需发展的REITs
对于商业地产市场来说，在面临资金困境的局面下，REITs的优势尽显。汇贤REITs的挂牌交易，也是李嘉诚盘算内地上市无望后做出的选择。此前，李嘉诚曾计划房地产业务在A股上市，但因外资A股上市久久未能批复，而不能如愿。2010年，港交所总裁李小加在香港被确定为人民币离岸中心后力推港交所人民币计价股票港交所上市，李嘉诚重新调整旗下内地房地产业务的上市计划，并最终使汇贤房托成为首只港交所上市的人民币计价股票。
中国房地产业的融资渠道比较单一，没有多元化的房地产金融体系，如何有效拓宽融资渠道已成为业内外普遍关注的问题。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞接受《今日楼市》采访时认为，汇贤REITs的挂牌交易，预示着中国房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。
事实上，国内房地产对于建立REITs的呼声一直没有停过。早在2005年，“打通国内REITs融资渠道”的建议就已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》、开放REITs通道、力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待、发展商业地产中介服务业。因为，REITs一直都被视为极为先进的专业投资工具，由于REITs属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，所以，REITs甚至被视为未来国内房地产行业直接融资的主要渠道。
孙飞指出，多年来房地产开发商融资渠道的单一导致对银行信贷过度依赖。只要央行紧缩对房地产开发商的贷款，众多开发商就会面临资金链断裂的危险。商业银行仍是房地产业融资的主渠道，信托是房地产金融创新的主流范式，REITs基金将成为房地产金融未来发展的主流方向，PE是房地产融资的另一条有效通道。
拥有十年以上商业物业的租售及运营经验的高和投资董事长苏鑫，也和孙飞持相同观点。苏鑫表示，目前REITs是亟需发展的资产证券化品种，房地产建设周期长、资金占用量大，往往在几年甚至十几年后才能取得投资回报，投资方的压力很大。为解决该问题，可将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走商业地产的资产证券化道路。
专业队伍需完善
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔向本刊记者介绍，在香港和国外，房地产信托投资基金是一个非常好的、与商业地产共同成长的金融投资手段。香港和新加坡都允许境外的商业物业上市。现在，一些企业和基金正在积极筹划中国内地的商业地产去新加坡或香港上市，发行中国境内物业的房地产信托投资基金。这条路，将为商业地产提供非常好的融资渠道。
尽管看好REITs的融资作用，但蔡宇翔预计，现阶段推出REITs成功的程度将不会太高，REITs的资产质量未必会很好。因为目前国内商业地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量；其次是出于管理方面的担忧，这方面国内现状与国际水平依旧相差很远。
蔡宇翔说，发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务，又了解商业地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资，同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。而在蔡宇翔看来，中国这部分人才奇缺。
如何评估REITs
由于REITs的价值来源于两方面：
(1)基础的资产价值；(2)公开的市场溢价。
基础价值来源于前述所提的评估REITs持有的物业未来所带来的现金流之现值、举债融资所带来的减税作用等。所以REITs的财务策略更是一项重要的评估指标。
一般来说，REIT的主要业务内容包括三项：
(1)持有不动产，并且以租赁形式经营不动产为主要收益来源；
(2)收购或处置不动产；
(3)开发或改造不动产。
其中第一项是REITs活的内部成长的来源，REITs通过品牌经营，提高服务品质、建立并维护良好的客户关系，来降低经营成本、提高出租率与租金水平，从而达到经营现金流量的稳定成长。后两项业务内容则是REITs外部成长的动力来源，也是其非常重要的业务特点。而REITs的融资方式、财务标杆的运用，以及现金股利的分配政策都是为了达到以上三个业务目的。
商业地产领域实战专家、北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华也表示了类似的担忧。“REITs能否在中国取得良好的推广和发展，还是得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何。只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。”鄂丽华说。
REITs难解商业地产资金之渴
汇贤房托自上市以来，股价表现并不理想。长实主席李嘉诚对此回应称，集团对汇贤房托上市工作已尽全力，至于股价下落，可能由于市场了解的情况不太好，以致价格不理想。一位业内分析师指出，汇贤表现不佳主要是因为其提供的派息率低于同类产品，而投资者预期未来还会有更多的人民币产品选择，未来会有更多的地产商发行REITs。
但经济学家李开发接受本刊记者采访时却并不认同上述分析师的观点。李开发认为，信贷紧缩的情况下，这种融资模式会增多，但只有一些拥有优质的成熟物业的房企才有机会。在目前税收没有优惠制度的前提下，此类产品对于投资者的回报率普遍不高，不足10％的平均回报率远远低于国际水平。而一旦投资者回报提高，开发商又会因为融资成本过高而放弃。
他认为，发行REITs需要地产商拥有两 三百亿元的资产并拥有良好物业，中小开发商基本没有机会参与。所以，REITs对开发商来讲不具有普遍性。因为，REITs只钟情于成熟的商业物业，这些物业多有稳定的现金流和回报率。另外，不少商业项目自身缺乏实力，管理有问题，开业后也不可能有好的收益。因此，开发商还要做出好的产品才有机会参与。
另一方面，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。所以，李开发认为，REITs很难从根本上解决商业地产的“缺钱问题”。
REITs的优点
在成熟市场，与投资不动产股、房地产直接投资相比较，投资人投资REITs具有以下的优点：
具有流通性与变现性
专业化的经营管理
营运透明化
加速资本积累
分散投资风险
促进不动产市场资讯的透明度
监督机制，提供投资人保障
REITs的投资范围
在美国、日本、新加坡等国家对于REITs的投资标的及投资范围进行了约定，其中主要的三大类包括：
已有稳定收入之不动产；
已有稳定收入之不动产相关权利；
其他受托机构或特殊目的的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券或资产基础证券。
美国的REITs发展最为成熟，所以投资类型最为多元，包括购物中心、公寓、仓库、办公大楼、酒店和其他房地产。大多数房地产投资信托公司(REITs)仅仅专门投资于一个类型的房地产，像购物广场、自存仓库和工厂直销商店。医疗中心类型的房地产投资信托公司专门投资于医疗设施，包括急症监护医院、康复医院和精神病医院，以及医疗办公大楼、护养院和养护中心。依据美国NAREITS公布的资料显示，REIT各类型资产比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用办公大楼(Office Centers)16％、地区购物广场(Regional Malls)13％、多元化投资标的(Diversified)8％、厂房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工业混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、医疗中心(Health Care)5％，住宿／休闲度假(Lodging／Resort)4％、特殊类型(Specialty)4％、仓库(Self Storage)4％所占比重最小。
由以上的REITs投资情况来看，对于房地产资产的要求主要体现在：
以租赁收益性的房地产资产为主；
具有稳定的收入来源；
商用房地产为主。
发展商业地产REITs应积极审慎
REITs是个舶来品，最早起源于20世纪60年代，从美国迅速扩展到欧洲、日本、韩国、新加坡、中国香港和台湾等国家和地区，作为一种高效便捷、高收益且有安全保障的融资方式，成为各国发展房地产行业所热衷采用的一种投融资工具。
2008年12月，我国才由国务院常务会议决策，表示“要发展房地产投资信托基金”。由于研究进展缓慢，尤其是针对具体项目的创新突破进展缓慢，且立法环节严重滞后，时至今日，这种融资方式仍停留在极少数地区的个别试点阶段。
是我们的融资渠道不畅，还是对目前房地产市场重短期利益、轻长期经营理念的状态没有足够的信心，害怕企业纷纷发REITs套现、助长目前的房地产市场泡沫风险?
我的观点是，不能“因噎废食”，必须本着“积极审慎、立法推进”的原则，发展REITs。
“营造土壤环境”：立法推进
严格意义上说，美国的REITs模式不能照搬到中国。原因很简单，我们缺乏成熟的市场法制环境，尤其是资本市场的完善的法制环境。所以，美国的非专门立法的REITs模式并不适合我们，照搬一定会出现“南橘北枳”的问题。
日本、新加坡与中国香港等亚洲国家或地区的专门立法的REITs模式，比较值得我们借鉴。基于特殊的文化和市场环境，这些国家和地区在起步阶段采取了审慎的态度，从REITs的设立到运行，均规定了严格的程序和规则，之后才因发展需要逐步放开。审慎的态度虽然在一定程度上制约了亚洲REITs市场的快速发展，但也成就其为全球表现最优秀的市场。
就商业地产的发展而言，所谓“专门立法的REITs模式”，是指针对商业地产运行模式，通过专门立法做出制度选择和安排。就这一点而言，我们目前的法律建设显然严重滞后。尽管我们现在已有《证券法》、《信托法》、《公司法》、《证券基金法》等相关法律，也尽管房地产金融领域已热议多年，但针对房地产投资信托制度，尤其是针对下一步面临重要发展契机的商业地产投资信托制度，则几乎是个空白。
商业地产发展REITs方式，虽然对开发商来说是融资手段，但REITs制度构建的出发点，应该是投资者利益的保护。这一点不能本末倒置，否则立法的偏失就是“坏土壤”，再好的“种子”都会“南橘北枳”。
至于REITs的运行模式，鉴于当前资本市场状况和宏观资金配置的动态，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契约型REITs(有利于投资者权利)这两种基本模式推行，前者比较接近于目前证监会草拟的方案。但笔者比较主张针对商业地产的操作模式量身打造专门模式。
“改善气候”：完善监管
虽然现在有人吹捧封闭式产业基金模式，但我不看好，原因是对投资者的保护不够、投资者缺乏话语权，实则缺乏有效监管。
发展REITs的起点，必须是投资者权益的保护。为此，完善信托财产登记和信息披露制度，是完善监管的核心内容。监管的目的是尽量减少和防范由“内部人机会主义”引发的风险和不公平。这一点在起步阶段尤为重要。股市的发展有不少教训，应引以为鉴。起步的时候监管严一些，有利于商业地产REITs的健康和可持续发展。
REITs犹抱琵琶半遮面
目前，中国商业地产的投资渠道还是以专业风投基金、房地产信托基金、股权、银行贷款、股权抵押代建合作等为主，而REITs始终不能成为商业地产投资商和开发商能触及和使用的金融工具，从而真正成交的项目还是以股权融资、抵押银行贷款、股权质押代建为主。REITs在国内成功率并不高，主要原因是中国的商业地产投资开发起步晚于国外，也与国际商业地产成熟的开发模式和退出机制难于对接有关。由于国家近年调控政策迫使很多投资者转型投资商业地产，但是这些投资者没有冷静地识别商业地产的投资风险。实现投资回报要靠有实际运营能力的商业地产运营商帮助投资商通过长期的运营管理来维护资产价值和创造资产价值，而具备 国际标准化投资管理的运营商在目前这个发展阶段还是鳞毛凤角。
国内目前REITs成功率不高，是国内商业地产开发管理不够规范，商业运营管理能力有限。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
近日，李嘉诚将他在北京集零售、办公、酒店和住宅楼宇于一体的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金，并通过将其上市募得资金16亿美元，却遭到市场冷遇。从最终的发行价来看，为招股价每股5.24至5.58元区间下限；而面向香港散户发行的20％股票，也仅获2.5倍认购，可以说是相当惨淡。东方广场历经了长达八年的商业经营与运营管理的艰辛历程，前五年的档次、定位、业态组合的调整、养商养市的资金投入、运营管理体系完善和调整、地产品牌形象的塑造与维护，是资金实力和永续的运营资本奠定了今天的REITs成功的基础。
目前国内项目体量越来越大，投资前对城市未来发展规划研究分析不准确，使投资风险加大，导致项目不能良性发展经营，致使REITs举步维艰。所以，发展商需要对项目前期的市场分析和商业研究方面下足工夫，将调研数据尽量做到真实有效，谨慎分析投资模式和理性选择退出机制。
其次，商业地产开发商需要对自身价值认识和定位进行转变和提高。以前他们对自己的价值认识只是停留在开发商这个角色，功能仅仅是为了开发商业物业，然后销售、回收资金；而在REITs推出的有利形势下，开发商要随着华丽转身商业地产之时，意识到自己不仅仅是开发商，同时需要转换身份承担商业运营。只有通过有效的运营管理体系的科学管理才能使商业地产达到保值增值，实现资产价值的维护是商业地产运营管理的核心。
再者，REITs作为一种新的可使用的金融工具，对于商业地产领域的发展应该是兴奋剂，但是建立完善的法律体系，维护整个市场的公平、公正、公开和透明运作模式，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展是我们大家所盼。首先要制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，要制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。再次，对目前的税法要进行改革，避免双重征税问题，为商业地产的发展创造良好的税收环境。
我认为，在中国经济高速增长的大环境下，尽管短期内中国的房地产市场发展遇到冷空气，但REITs在国内的开闸对商业地产领域的投资仍是重大利好消息。
REITs或成商业地产融资重要渠道
2010年以来，多个地产大鳄纷纷进入商业地产掘金，或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然。然而，商业地产建设阶段需要占用大量现金，资金周转率慢、投资回报周期长。很长一段时间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力，使企业陷入资金困局。
在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金(REITs)，不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。
REITs成融资首选工具
REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化的投资，将不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
通过发行REITs，可以将商业资产，尤其是经营收益比较好的资产打包上市销售，变现后用于新物业项目的开发。这样做不仅能获得稳定的现金流，同时也没有失去对物业的控制权。
REITs在国外已运作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地为例，强调“私募地产基金(PE)+REITs”的地产基金平台作用，目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。新加坡REITs对上市资产的收益率有明确的规定，在7％到8％之间，这就要求REITs打包的资产必须是成熟优质的物业。
制度困境
目前，中国大陆推出REITs的市场条件已经具备。政策方面，须解决的问题包括REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则，涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。而我国目前缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。
REITs的投资标的很广泛，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。但REITs产品的发行一定要重视资产评估环节，由于REITs对于投资房产要求较高，拟投项目往往具有相对稀缺性，容易导致高估，而高估的房产价格会降低未来的收益水平，增大潜在的风险。
实际上，REITs的风险主要来自三个方面。首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。
此外，国内尚无税收优惠政策支撑REITs产品的净回报率。标准REITs的净收益90％以上要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。在没有免税安排之前，REITs很难得到规模化发展。另一方面，我国大陆目前的商业项目特别是小型独立商业和社区商业采用的多是散售模式，销售完成后产权分散，很难形成统一的商业定位和商业氛围；若由开发商返租统一经营，则协调难度较大，无法推行REITs。
所以，尽管国务院“金融30条”的出台给REITs颁发了准生证，今年一系列REITs试点也在紧锣密鼓地推进，但是从试点到全面推行，仍有一段路要走。
房地产企业应为REITs做好准备
2011年注定是房地产行业不平静的一年，地产调控进一步加强、金融政策进一步收紧，都对房地产企业的融资能力提出了挑战，尤其是对近来刚从住宅开发转型商业地产的地产“大佬”们。建设阶段大量的资金投入、较低的资金周转率和漫长的投资回报期都是他们不得不面对的问题，而以万达、宝龙为代表的“现金流滚资产”，以住宅销售平衡商业持有的商业地产开发模式在地产调控政策下能否被顺利地复制还需要商榷。“地主家也没有余粮了”，成为困扰地产“大佬”发展商业地产的关键问题。而近来李嘉诚的汇贤REITs在香港的成功上市，为大陆商业地产的融资给出了更多选择，REITs能否成为解困大陆商业地产发 展的救命稻草成了大家关注的焦点。
商业地产的海外REITs之路并不平坦
对于国内房地产企业来说，REITs不算一个新鲜事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs，其后凯德也成功地在新加坡交易所主板成功发行REITs。
但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺。在越秀REITs成功发行后，中国六部委联合出台了“171号文”，封锁了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛。同时，国家接连发布限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这导致了“万达－麦格理REITs”在海外发行的搁浅。
同时除了在政策的限制和外汇管制之外，国内商业地产投资回报率不能满足要求(尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配)、物业形态复杂(单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可)、物业产权不完整(尤其是二、三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权)等问题，都会成为国内企业海外REITs之路的障碍。
商业地产国内REITs之路曙光初现
近几年随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。
从开始之初国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向。银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。证监会提出的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制的限制，但它更能代表未来发展的趋势。
同时各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。
4月29日，李嘉诚旗下的汇贤产业信托正式在香港交易主板挂牌。资料披露，汇贤此次IPO最终发售价以价格区间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。汇贤作为首只人民币新股，市场意义或者更大于其所拥有的价值，这标志着未来可能会有更多的人民币计价产品出现。房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs姿态迎接国内REITs的到来。
千呼万唤的REITs缘何总不现身?
众所周知，国内房地产投资信托基金(REITs)目前仍处在政策制定过程中，当然它的推行需要具备的还包括国内金融体系创新和市场信用的完善。尽管如此，具有国家队之称的中信证券曾被证监会列为国内首单REITs的试点，但中信证券目前还只是在积极筹备天津廉租房REITs，为房地产信托投资基金正式上市发行做着热身前的准备。
目前来看，中国的房地产业已经占据了银行优质贷款的绝对优势地位。我们当然不能简单地认为房地产信托旨在完成中国对房地产金融模式的创新意义，而需要建立在产业资本能够得到快速发展，从而也带来的一个后果就是资本逐利的天性。信托受益如果远远高于传统金融产品投资收益，就会导致社会资金系统的转移，最后使得投资收益趋于一致，由此带来银行核心业务可能受到影响。这种金融创新导致的系统性竞争在管理层看来是隐藏有一定的社会风险，同时房地产投资信托产品的推出也有可能引起资本对固定投资收益的青睐而间接推高资产泡沫。
从政策的角度主要在于防范资产泡沫、金融监管、资金流动性层面，当然也与房地产的收益率和国内金融整体创新水平相关。房地产信托是一个优良的金融产品，但国内房地产开发环节通过抵押融资从而容易出现固定资产再融资过程所容易造成的风险相关。这也就是为何国内REITs一直以来受政策环境未能放行的原因，其中绝对是相关牵连关系无法退出或彻底解决相关，并不是简单的方式或方法问题。
受新一轮国内房价调控及抑制通货膨胀的预期下，全国各大主要城市房地产限购、首套购房首付比例提高门槛之后，更多的住宅开发商开始转型商业地产，另求发展路径。于是乎，国内领衔级的大型房地产企业纷纷开始成立基金公司，希望通过市场募集的方式进行“系统整合”给自己的项目供血。
2011年4月29日北京东方广场在香港上市的“汇贤房地产信托投资基金”，从汇贤招股书预期市值为262亿元，截至今年6月30日的年度预期分派收益率仅为4.26％。此次通过REITs方式上市，汇贤房托首次公开募股(IPO)共筹得资金人民币104.8亿元，收益远低于预期。
从另外一个方面窥视房地产信托基金(REITs)在国内的雏形和现行版本，必须关注信托基金和类REITs产品。例如，近期北京某房地产高端住宅项目基于在40％左右整体抵押率的情况下，该项目拟通过国内某信托机构进行公开发售招募，投资回报浮动利率初期设定为11％左右，但该信托产品在公开市场上交易设定期仅为两年，基本属于项目短期融资行为，是银行开发贷之外新的尝试性选择。另外一个现象是，国内某大型上市房地产公司已经建立了属于自己的首支商业地产基金，同时正在谋求建立一支境外合资形式的基金以吸引更多国际资本。
对于国内住宅投资市场的严控，未来住宅市场投资可能会出现交易萎缩，而大量的市场闲置流动资金将会继续寻找下一个相对稳健和有效的投资产品。商业地产无疑是可达到持续现金收益的经营性物业，而通过房地产投资信托基金发行是对一个商业项目在保证统一经营权下的一个相对好的出路，但前提必须是这类项目能够达到符合REITs要求的相对较高而且稳定的租金收益率。
推行REITs利于完善中国房地产金融架构
自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近五十年。REITs不仅有强大的融资功能，同时还有利于完善中国房地产金融架构。
推动REITs发展意义重大
首先从其较强的融资优势来看，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十亿元也很容易。如果市场行情好，募集上千亿元也 都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几亿元都很困难。
简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大、时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
REITs首先为商业地产提供了一条直接融资的通道，它会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强、资金面大，这是对商业地产最有利的一点。
同时，REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
建立完善的REITs市场仍需时日
REITs需要十年左右的时间，才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为国内房地产融资的主要通道。而最起码需要二十年发展，REITs才能取得和银行融资并驾齐驱的成绩。
中国资本市场起步至今，经历了十九年的时间，但市场尚不完善。而正是这十九年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟还需要较长的时间发展。
从国际上看，REITs市场发展迅速且潜力巨大；而立足国内，REITs对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩，最起码还要二十年。这是由于中国商业银行资产太庞大，任何金融机构都比不了。
而随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是随着WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，REITs产品将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，商业地产也将会获得一个广阔的发展空间。
4月29日，李嘉诚将北京的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金(简称汇贤REITs)，并通过将汇贤REITs上市募集资金16亿美元。这一事件无疑为未来房地产企业在商业地产资本方面谋求壮大发展提供了诸多新的选择。汇贤REITs的诞生，在开辟另一条融资渠道的同时，无疑也让以写字楼和商铺物业的开发商看到了缓解资金困境的又一线希望。但东方广场模式是否能够推广复制?REITs能解商业地产资金之困吗?
亟需发展的REITs
对于商业地产市场来说，在面临资金困境的局面下，REITs的优势尽显。汇贤REITs的挂牌交易，也是李嘉诚盘算内地上市无望后做出的选择。此前，李嘉诚曾计划房地产业务在A股上市，但因外资A股上市久久未能批复，而不能如愿。2010年，港交所总裁李小加在香港被确定为人民币离岸中心后力推港交所人民币计价股票港交所上市，李嘉诚重新调整旗下内地房地产业务的上市计划，并最终使汇贤房托成为首只港交所上市的人民币计价股票。
中国房地产业的融资渠道比较单一，没有多元化的房地产金融体系，如何有效拓宽融资渠道已成为业内外普遍关注的问题。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞接受《今日楼市》采访时认为，汇贤REITs的挂牌交易，预示着中国房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。
事实上，国内房地产对于建立REITs的呼声一直没有停过。早在2005年，“打通国内REITs融资渠道”的建议就已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》、开放REITs通道、力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待、发展商业地产中介服务业。因为，REITs一直都被视为极为先进的专业投资工具，由于REITs属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，所以，REITs甚至被视为未来国内房地产行业直接融资的主要渠道。
孙飞指出，多年来房地产开发商融资渠道的单一导致对银行信贷过度依赖。只要央行紧缩对房地产开发商的贷款，众多开发商就会面临资金链断裂的危险。商业银行仍是房地产业融资的主渠道，信托是房地产金融创新的主流范式，REITs基金将成为房地产金融未来发展的主流方向，PE是房地产融资的另一条有效通道。
拥有十年以上商业物业的租售及运营经验的高和投资董事长苏鑫，也和孙飞持相同观点。苏鑫表示，目前REITs是亟需发展的资产证券化品种，房地产建设周期长、资金占用量大，往往在几年甚至十几年后才能取得投资回报，投资方的压力很大。为解决该问题，可将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走商业地产的资产证券化道路。
专业队伍需完善
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔向本刊记者介绍，在香港和国外，房地产信托投资基金是一个非常好的、与商业地产共同成长的金融投资手段。香港和新加坡都允许境外的商业物业上市。现在，一些企业和基金正在积极筹划中国内地的商业地产去新加坡或香港上市，发行中国境内物业的房地产信托投资基金。这条路，将为商业地产提供非常好的融资渠道。
尽管看好REITs的融资作用，但蔡宇翔预计，现阶段推出REITs成功的程度将不会太高，REITs的资产质量未必会很好。因为目前国内商业地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量；其次是出于管理方面的担忧，这方面国内现状与国际水平依旧相差很远。
蔡宇翔说，发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务，又了解商业地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资，同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。而在蔡宇翔看来，中国这部分人才奇缺。
如何评估REITs
由于REITs的价值来源于两方面：
(1)基础的资产价值；(2)公开的市场溢价。
基础价值来源于前述所提的评估REITs持有的物业未来所带来的现金流之现值、举债融资所带来的减税作用等。所以REITs的财务策略更是一项重要的评估指标。
一般来说，REIT的主要业务内容包括三项：
(1)持有不动产，并且以租赁形式经营不动产为主要收益来源；
(2)收购或处置不动产；
(3)开发或改造不动产。
其中第一项是REITs活的内部成长的来源，REITs通过品牌经营，提高服务品质、建立并维护良好的客户关系，来降低经营成本、提高出租率与租金水平，从而达到经营现金流量的稳定成长。后两项业务内容则是REITs外部成长的动力来源，也是其非常重要的业务特点。而REITs的融资方式、财务标杆的运用，以及现金股利的分配政策都是为了达到以上三个业务目的。
商业地产领域实战专家、北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华也表示了类似的担忧。“REITs能否在中国取得良好的推广和发展，还是得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何。只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。”鄂丽华说。
REITs难解商业地产资金之渴
汇贤房托自上市以来，股价表现并不理想。长实主席李嘉诚对此回应称，集团对汇贤房托上市工作已尽全力，至于股价下落，可能由于市场了解的情况不太好，以致价格不理想。一位业内分析师指出，汇贤表现不佳主要是因为其提供的派息率低于同类产品，而投资者预期未来还会有更多的人民币产品选择，未来会有更多的地产商发行REITs。
但经济学家李开发接受本刊记者采访时却并不认同上述分析师的观点。李开发认为，信贷紧缩的情况下，这种融资模式会增多，但只有一些拥有优质的成熟物业的房企才有机会。在目前税收没有优惠制度的前提下，此类产品对于投资者的回报率普遍不高，不足10％的平均回报率远远低于国际水平。而一旦投资者回报提高，开发商又会因为融资成本过高而放弃。
他认为，发行REITs需要地产商拥有两 三百亿元的资产并拥有良好物业，中小开发商基本没有机会参与。所以，REITs对开发商来讲不具有普遍性。因为，REITs只钟情于成熟的商业物业，这些物业多有稳定的现金流和回报率。另外，不少商业项目自身缺乏实力，管理有问题，开业后也不可能有好的收益。因此，开发商还要做出好的产品才有机会参与。
另一方面，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。所以，李开发认为，REITs很难从根本上解决商业地产的“缺钱问题”。
REITs的优点
在成熟市场，与投资不动产股、房地产直接投资相比较，投资人投资REITs具有以下的优点：
具有流通性与变现性
专业化的经营管理
营运透明化
加速资本积累
分散投资风险
促进不动产市场资讯的透明度
监督机制，提供投资人保障
REITs的投资范围
在美国、日本、新加坡等国家对于REITs的投资标的及投资范围进行了约定，其中主要的三大类包括：
已有稳定收入之不动产；
已有稳定收入之不动产相关权利；
其他受托机构或特殊目的的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券或资产基础证券。
美国的REITs发展最为成熟，所以投资类型最为多元，包括购物中心、公寓、仓库、办公大楼、酒店和其他房地产。大多数房地产投资信托公司(REITs)仅仅专门投资于一个类型的房地产，像购物广场、自存仓库和工厂直销商店。医疗中心类型的房地产投资信托公司专门投资于医疗设施，包括急症监护医院、康复医院和精神病医院，以及医疗办公大楼、护养院和养护中心。依据美国NAREITS公布的资料显示，REIT各类型资产比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用办公大楼(Office Centers)16％、地区购物广场(Regional Malls)13％、多元化投资标的(Diversified)8％、厂房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工业混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、医疗中心(Health Care)5％，住宿／休闲度假(Lodging／Resort)4％、特殊类型(Specialty)4％、仓库(Self Storage)4％所占比重最小。
由以上的REITs投资情况来看，对于房地产资产的要求主要体现在：
以租赁收益性的房地产资产为主；
具有稳定的收入来源；
商用房地产为主。
发展商业地产REITs应积极审慎
REITs是个舶来品，最早起源于20世纪60年代，从美国迅速扩展到欧洲、日本、韩国、新加坡、中国香港和台湾等国家和地区，作为一种高效便捷、高收益且有安全保障的融资方式，成为各国发展房地产行业所热衷采用的一种投融资工具。
2008年12月，我国才由国务院常务会议决策，表示“要发展房地产投资信托基金”。由于研究进展缓慢，尤其是针对具体项目的创新突破进展缓慢，且立法环节严重滞后，时至今日，这种融资方式仍停留在极少数地区的个别试点阶段。
是我们的融资渠道不畅，还是对目前房地产市场重短期利益、轻长期经营理念的状态没有足够的信心，害怕企业纷纷发REITs套现、助长目前的房地产市场泡沫风险?
我的观点是，不能“因噎废食”，必须本着“积极审慎、立法推进”的原则，发展REITs。
“营造土壤环境”：立法推进
严格意义上说，美国的REITs模式不能照搬到中国。原因很简单，我们缺乏成熟的市场法制环境，尤其是资本市场的完善的法制环境。所以，美国的非专门立法的REITs模式并不适合我们，照搬一定会出现“南橘北枳”的问题。
日本、新加坡与中国香港等亚洲国家或地区的专门立法的REITs模式，比较值得我们借鉴。基于特殊的文化和市场环境，这些国家和地区在起步阶段采取了审慎的态度，从REITs的设立到运行，均规定了严格的程序和规则，之后才因发展需要逐步放开。审慎的态度虽然在一定程度上制约了亚洲REITs市场的快速发展，但也成就其为全球表现最优秀的市场。
就商业地产的发展而言，所谓“专门立法的REITs模式”，是指针对商业地产运行模式，通过专门立法做出制度选择和安排。就这一点而言，我们目前的法律建设显然严重滞后。尽管我们现在已有《证券法》、《信托法》、《公司法》、《证券基金法》等相关法律，也尽管房地产金融领域已热议多年，但针对房地产投资信托制度，尤其是针对下一步面临重要发展契机的商业地产投资信托制度，则几乎是个空白。
商业地产发展REITs方式，虽然对开发商来说是融资手段，但REITs制度构建的出发点，应该是投资者利益的保护。这一点不能本末倒置，否则立法的偏失就是“坏土壤”，再好的“种子”都会“南橘北枳”。
至于REITs的运行模式，鉴于当前资本市场状况和宏观资金配置的动态，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契约型REITs(有利于投资者权利)这两种基本模式推行，前者比较接近于目前证监会草拟的方案。但笔者比较主张针对商业地产的操作模式量身打造专门模式。
“改善气候”：完善监管
虽然现在有人吹捧封闭式产业基金模式，但我不看好，原因是对投资者的保护不够、投资者缺乏话语权，实则缺乏有效监管。
发展REITs的起点，必须是投资者权益的保护。为此，完善信托财产登记和信息披露制度，是完善监管的核心内容。监管的目的是尽量减少和防范由“内部人机会主义”引发的风险和不公平。这一点在起步阶段尤为重要。股市的发展有不少教训，应引以为鉴。起步的时候监管严一些，有利于商业地产REITs的健康和可持续发展。
REITs犹抱琵琶半遮面
目前，中国商业地产的投资渠道还是以专业风投基金、房地产信托基金、股权、银行贷款、股权抵押代建合作等为主，而REITs始终不能成为商业地产投资商和开发商能触及和使用的金融工具，从而真正成交的项目还是以股权融资、抵押银行贷款、股权质押代建为主。REITs在国内成功率并不高，主要原因是中国的商业地产投资开发起步晚于国外，也与国际商业地产成熟的开发模式和退出机制难于对接有关。由于国家近年调控政策迫使很多投资者转型投资商业地产，但是这些投资者没有冷静地识别商业地产的投资风险。实现投资回报要靠有实际运营能力的商业地产运营商帮助投资商通过长期的运营管理来维护资产价值和创造资产价值，而具备 国际标准化投资管理的运营商在目前这个发展阶段还是鳞毛凤角。
国内目前REITs成功率不高，是国内商业地产开发管理不够规范，商业运营管理能力有限。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
近日，李嘉诚将他在北京集零售、办公、酒店和住宅楼宇于一体的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金，并通过将其上市募得资金16亿美元，却遭到市场冷遇。从最终的发行价来看，为招股价每股5.24至5.58元区间下限；而面向香港散户发行的20％股票，也仅获2.5倍认购，可以说是相当惨淡。东方广场历经了长达八年的商业经营与运营管理的艰辛历程，前五年的档次、定位、业态组合的调整、养商养市的资金投入、运营管理体系完善和调整、地产品牌形象的塑造与维护，是资金实力和永续的运营资本奠定了今天的REITs成功的基础。
目前国内项目体量越来越大，投资前对城市未来发展规划研究分析不准确，使投资风险加大，导致项目不能良性发展经营，致使REITs举步维艰。所以，发展商需要对项目前期的市场分析和商业研究方面下足工夫，将调研数据尽量做到真实有效，谨慎分析投资模式和理性选择退出机制。
其次，商业地产开发商需要对自身价值认识和定位进行转变和提高。以前他们对自己的价值认识只是停留在开发商这个角色，功能仅仅是为了开发商业物业，然后销售、回收资金；而在REITs推出的有利形势下，开发商要随着华丽转身商业地产之时，意识到自己不仅仅是开发商，同时需要转换身份承担商业运营。只有通过有效的运营管理体系的科学管理才能使商业地产达到保值增值，实现资产价值的维护是商业地产运营管理的核心。
再者，REITs作为一种新的可使用的金融工具，对于商业地产领域的发展应该是兴奋剂，但是建立完善的法律体系，维护整个市场的公平、公正、公开和透明运作模式，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展是我们大家所盼。首先要制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，要制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。再次，对目前的税法要进行改革，避免双重征税问题，为商业地产的发展创造良好的税收环境。
我认为，在中国经济高速增长的大环境下，尽管短期内中国的房地产市场发展遇到冷空气，但REITs在国内的开闸对商业地产领域的投资仍是重大利好消息。
REITs或成商业地产融资重要渠道
2010年以来，多个地产大鳄纷纷进入商业地产掘金，或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然。然而，商业地产建设阶段需要占用大量现金，资金周转率慢、投资回报周期长。很长一段时间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力，使企业陷入资金困局。
在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金(REITs)，不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。
REITs成融资首选工具
REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化的投资，将不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
通过发行REITs，可以将商业资产，尤其是经营收益比较好的资产打包上市销售，变现后用于新物业项目的开发。这样做不仅能获得稳定的现金流，同时也没有失去对物业的控制权。
REITs在国外已运作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地为例，强调“私募地产基金(PE)+REITs”的地产基金平台作用，目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。新加坡REITs对上市资产的收益率有明确的规定，在7％到8％之间，这就要求REITs打包的资产必须是成熟优质的物业。
制度困境
目前，中国大陆推出REITs的市场条件已经具备。政策方面，须解决的问题包括REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则，涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。而我国目前缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。
REITs的投资标的很广泛，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。但REITs产品的发行一定要重视资产评估环节，由于REITs对于投资房产要求较高，拟投项目往往具有相对稀缺性，容易导致高估，而高估的房产价格会降低未来的收益水平，增大潜在的风险。
实际上，REITs的风险主要来自三个方面。首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。
此外，国内尚无税收优惠政策支撑REITs产品的净回报率。标准REITs的净收益90％以上要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。在没有免税安排之前，REITs很难得到规模化发展。另一方面，我国大陆目前的商业项目特别是小型独立商业和社区商业采用的多是散售模式，销售完成后产权分散，很难形成统一的商业定位和商业氛围；若由开发商返租统一经营，则协调难度较大，无法推行REITs。
所以，尽管国务院“金融30条”的出台给REITs颁发了准生证，今年一系列REITs试点也在紧锣密鼓地推进，但是从试点到全面推行，仍有一段路要走。
房地产企业应为REITs做好准备
2011年注定是房地产行业不平静的一年，地产调控进一步加强、金融政策进一步收紧，都对房地产企业的融资能力提出了挑战，尤其是对近来刚从住宅开发转型商业地产的地产“大佬”们。建设阶段大量的资金投入、较低的资金周转率和漫长的投资回报期都是他们不得不面对的问题，而以万达、宝龙为代表的“现金流滚资产”，以住宅销售平衡商业持有的商业地产开发模式在地产调控政策下能否被顺利地复制还需要商榷。“地主家也没有余粮了”，成为困扰地产“大佬”发展商业地产的关键问题。而近来李嘉诚的汇贤REITs在香港的成功上市，为大陆商业地产的融资给出了更多选择，REITs能否成为解困大陆商业地产发 展的救命稻草成了大家关注的焦点。
商业地产的海外REITs之路并不平坦
对于国内房地产企业来说，REITs不算一个新鲜事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs，其后凯德也成功地在新加坡交易所主板成功发行REITs。
但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺。在越秀REITs成功发行后，中国六部委联合出台了“171号文”，封锁了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛。同时，国家接连发布限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这导致了“万达－麦格理REITs”在海外发行的搁浅。
同时除了在政策的限制和外汇管制之外，国内商业地产投资回报率不能满足要求(尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配)、物业形态复杂(单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可)、物业产权不完整(尤其是二、三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权)等问题，都会成为国内企业海外REITs之路的障碍。
商业地产国内REITs之路曙光初现
近几年随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。
从开始之初国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向。银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。证监会提出的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制的限制，但它更能代表未来发展的趋势。
同时各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。
4月29日，李嘉诚旗下的汇贤产业信托正式在香港交易主板挂牌。资料披露，汇贤此次IPO最终发售价以价格区间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。汇贤作为首只人民币新股，市场意义或者更大于其所拥有的价值，这标志着未来可能会有更多的人民币计价产品出现。房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs姿态迎接国内REITs的到来。
千呼万唤的REITs缘何总不现身?
众所周知，国内房地产投资信托基金(REITs)目前仍处在政策制定过程中，当然它的推行需要具备的还包括国内金融体系创新和市场信用的完善。尽管如此，具有国家队之称的中信证券曾被证监会列为国内首单REITs的试点，但中信证券目前还只是在积极筹备天津廉租房REITs，为房地产信托投资基金正式上市发行做着热身前的准备。
目前来看，中国的房地产业已经占据了银行优质贷款的绝对优势地位。我们当然不能简单地认为房地产信托旨在完成中国对房地产金融模式的创新意义，而需要建立在产业资本能够得到快速发展，从而也带来的一个后果就是资本逐利的天性。信托受益如果远远高于传统金融产品投资收益，就会导致社会资金系统的转移，最后使得投资收益趋于一致，由此带来银行核心业务可能受到影响。这种金融创新导致的系统性竞争在管理层看来是隐藏有一定的社会风险，同时房地产投资信托产品的推出也有可能引起资本对固定投资收益的青睐而间接推高资产泡沫。
从政策的角度主要在于防范资产泡沫、金融监管、资金流动性层面，当然也与房地产的收益率和国内金融整体创新水平相关。房地产信托是一个优良的金融产品，但国内房地产开发环节通过抵押融资从而容易出现固定资产再融资过程所容易造成的风险相关。这也就是为何国内REITs一直以来受政策环境未能放行的原因，其中绝对是相关牵连关系无法退出或彻底解决相关，并不是简单的方式或方法问题。
受新一轮国内房价调控及抑制通货膨胀的预期下，全国各大主要城市房地产限购、首套购房首付比例提高门槛之后，更多的住宅开发商开始转型商业地产，另求发展路径。于是乎，国内领衔级的大型房地产企业纷纷开始成立基金公司，希望通过市场募集的方式进行“系统整合”给自己的项目供血。
2011年4月29日北京东方广场在香港上市的“汇贤房地产信托投资基金”，从汇贤招股书预期市值为262亿元，截至今年6月30日的年度预期分派收益率仅为4.26％。此次通过REITs方式上市，汇贤房托首次公开募股(IPO)共筹得资金人民币104.8亿元，收益远低于预期。
从另外一个方面窥视房地产信托基金(REITs)在国内的雏形和现行版本，必须关注信托基金和类REITs产品。例如，近期北京某房地产高端住宅项目基于在40％左右整体抵押率的情况下，该项目拟通过国内某信托机构进行公开发售招募，投资回报浮动利率初期设定为11％左右，但该信托产品在公开市场上交易设定期仅为两年，基本属于项目短期融资行为，是银行开发贷之外新的尝试性选择。另外一个现象是，国内某大型上市房地产公司已经建立了属于自己的首支商业地产基金，同时正在谋求建立一支境外合资形式的基金以吸引更多国际资本。
对于国内住宅投资市场的严控，未来住宅市场投资可能会出现交易萎缩，而大量的市场闲置流动资金将会继续寻找下一个相对稳健和有效的投资产品。商业地产无疑是可达到持续现金收益的经营性物业，而通过房地产投资信托基金发行是对一个商业项目在保证统一经营权下的一个相对好的出路，但前提必须是这类项目能够达到符合REITs要求的相对较高而且稳定的租金收益率。
推行REITs利于完善中国房地产金融架构
自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近五十年。REITs不仅有强大的融资功能，同时还有利于完善中国房地产金融架构。
推动REITs发展意义重大
首先从其较强的融资优势来看，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十亿元也很容易。如果市场行情好，募集上千亿元也 都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几亿元都很困难。
简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大、时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
REITs首先为商业地产提供了一条直接融资的通道，它会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强、资金面大，这是对商业地产最有利的一点。
同时，REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
建立完善的REITs市场仍需时日
REITs需要十年左右的时间，才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为国内房地产融资的主要通道。而最起码需要二十年发展，REITs才能取得和银行融资并驾齐驱的成绩。
中国资本市场起步至今，经历了十九年的时间，但市场尚不完善。而正是这十九年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟还需要较长的时间发展。
从国际上看，REITs市场发展迅速且潜力巨大；而立足国内，REITs对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩，最起码还要二十年。这是由于中国商业银行资产太庞大，任何金融机构都比不了。
而随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是随着WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，REITs产品将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，商业地产也将会获得一个广阔的发展空间。