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住屋難，買樓難，對於賭城澳門居民而言，房屋問題是不論年長年幼，都不得不面對的切身問題。而隨著近年房價的進一步熾熱，樓價亦有如過山車般升完一浪又一浪，令無數澳門人既羡又恨！也正因此，社會上呼籲政府調控樓市的聲音是此起彼落，從未間斷，當中不外乎增公屋供應之說，也有“出招”調控之說，這些淺白的道理，政府官員當然是比市民更心知肚明的，但為何面對如潮湧的民意，政府似乎總是給人束手無策之感呢？追究問題的主因，不外乎政府手上無地，故難為無米之炊！
月前政府突然公佈，新城A區將建三萬二房屋規劃的喜訊，立即仿如一石激起千層浪，引發了社會各界對此展開更廣泛的探討，總結一句，就是有喜有憂，有人唱好有人唱淡。為此，本刊亦邀請了澳門理工學院婁勝華教授、政府公共房屋事務委員會江銳輝委員、澳門崇新聯合總會杜燦榮理事長、澳門三十行動聯盟張海軍副理事長、新青協房屋政策關注召集人陳偉斌，一起探討有關如下問題：新城A區公屋規劃是否满足未來需求？二萬八千個公屋單位應以經屋為主？社屋為主？還是讚成全面推經屋或社屋？房屋的定位應是商品還是基本需要？特區政府應擔當何種角色？是資助居民圓置業夢？還是只提供基本的安置需求？現行經屋制度、社屋制度有否必要進行修法？建議如何修法？對未來特區政府房屋規劃、政策有何建議？……
您認為新城A區公屋規劃是否满足未來需求？
對於二萬八千個公屋單位，您認為應以經屋為主？
亦是社屋為主？還是讚成全面推經屋或社屋？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、工聯總會秘書長）：
——“A區在五幅填海地中最大，也是最有希望能解決居住問題的。不管現在還是將來，經屋需求一定遠遠多於社屋。”
新城A區公屋規劃的概念是好的，但相信二萬八公屋也是相當不够的。近期政府提出“經屋法”全面檢討，會否因某些修改導致合資格申請人大增，而影響今後的房屋需求呢？這些現時是未知的。政府抛出這個議題前，應正視房屋供應不足够的根本問題。由此亦顯見政府在房屋問題上思路不全面。
A區在五幅填海地中最大，也是最有希望能解決居住問題的。究竟應以經屋為主？還是社屋為主？各自應建多少？這些要視乎當時的社會需求而定。本人認為，不管現在還是將來，經屋需求一定遠遠多於社屋，政府理應先供應足够的社屋满足貧困線以下人士的居住需要，再解決經屋問題，才是最符合社會道德的。
婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“新城A區公屋規劃可以說是一個政治決定，但也算是回應了社會民眾的訴求。究竟要建多少公屋應建立在準確的需求評估基礎上。”
新城A區公屋規劃可以說是一個政治決定，雖然只是一個未來的藍圖，尚未見任何實質性的細節規劃，但也算是回應了社會民眾的訴求。近十年澳門的房價不斷上漲，尤其近二、三年來市場房屋瘋漲以致於完全失去了其應有的居住的功能，導致整體社會把解決居住問題押在政府房屋身上。
由新城A區公屋規劃中二萬八公屋和四千私樓的規劃，按比例來算，似乎和新加坡“二八”比例接近，我認為澳門未來的房屋政策，不可避免地會走新加坡化。如果實行類似新加坡的房屋政策，那么，除了追求數量，還要在戶型和質量上有更詳細規劃，讓住戶可以通過換樓得到體面的居住保障。新城A區由填海到建屋，起碼要十年，期間，有必要調查清楚，究竟要建多少公屋才能满足到未來的社會需求呢？這些公屋中經屋和社屋的比例各佔多少？這就需要有一個長遠的規劃，而且這規劃應建立在準確的需求評估基礎上。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“二萬八千個公屋不僅不能满足現時的需求，更不可能满足未來十年間新增的房屋需求。建議新填海區公屋單位全面建經屋。”
澳門自回歸以來，人口增長速度過快（逹42%），按此保守估計房屋需求量要六、七萬間，但期間落成樓宇數量僅有3萬餘間。新城區A區規劃建三萬二千多間房屋，包括二萬八公屋和四千間私樓，隨著新移民和新一代成長，未來房屋需求將會大幅增加，舊帳加新帳，因此二萬八千個公屋不僅不能满足現時的需求，更不可能满足未來十年間新增的房屋需求。
現時政府社屋基本上照顧了最低下的基層市民的住屋需要。而對社會上最大的群體──低層至中層之間而言，既逹不到社屋的標準，又買不起私樓，政府應該優先照顧這些階層的置業需求。鑑於社會對經屋有強大的現實需求，建議新填海區公屋單位全面建經屋。再講，政府照顧中產階層買到經屋，一來其對澳門社會更有歸屬感，二來要更努力工作供樓，三來不再需要政府照顧居住需要。因此是雙贏的政策。
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“新城A區公屋規劃是一個很好的概念，當中以經屋為主還是社屋為主，關鍵是數量要滿足到社會需求。”
新城A區公屋規劃是一個很好的概念，相信未來也會有很大的調整空間，畢竟是十年後的規劃，屆時填海工程到陸地沉降，以至申請到上樓，都存在太多的未知數。假設十年後澳門經濟依然如日方中，樓價高企，可能現時規劃根本不能满足到未來需求，反觀若經濟衰退，私樓價格下調，社會需求可能會轉向私樓市場，公屋需求不再如現今這麼強烈。因而未來政府因應社會需求而做調整也是合情合理的。
最近二次經屋申請出現超額9倍及22倍的情況，可見現時經屋需求有多大！未來數年至十年，本澳人口可能增至70萬，政府有否長遠的房屋供應？個人認為，二萬八千個公屋單位加四千私人房屋是遠遠不够的，當中以經屋為主還是社屋為主，關鍵是數量要满足到社會需求，而定出一個經屋和社屋的合理比例。
陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“新城A區轉變為公屋規劃佔多數，但不要期望這樣能满足未來的公屋需求。新城A區公屋規劃應偏向以經屋為主社屋為輔，讚成全面經屋或社屋。”
新城A區轉變為公屋規劃佔多數，絶對是一個好的概念，顯示政府傾聽民意，但不要期望這樣能满足未來的公屋需求。由最近二次經屋申請都出現超標的情況來看，似乎連目前經屋需求都满足不到，而且政府早前的人口政策諮詢亦了預測十年後預計本澳常住人口有機會增加至七十萬大關，故期望這二萬八公屋單位能满足未來社會需求是不可能的。 一直以來，關於本澳房屋政策“經屋為主還是社屋為主”的爭議不斷。政府提出的“社屋為主、經屋為輔”，出發點在於先解決一部分最困難的基層居民的住屋需要。而坊間所要求“經屋為主、社屋為輔”的聲音，是基於按人口比重來看，經屋需求遠遠超出社屋。兩者原則上並無衝突，歸根究底，始終是“量”的問題，只要政府能處理好經屋和社屋兩者供應量的問題，相信市民也不會在意誰為主誰為輔了。
個人認為，在現時的經屋和社屋制度下，新城A區公屋規劃應偏向以經屋為主社屋為輔，這樣旨在需求導向，满足本澳社會對經屋的需求。不讚成全面經屋或社屋，因為這涉及該區的城市規劃問題，澳門很多區域都是混雜式規劃，看來這也是適合澳門特色的社區規劃。相信若針對此進行社會諮詢，也不會出現某類型公屋一面倒的聲音。
您認為房屋的定位應是商品還是基本需要？
特區政府應擔當何種角色？是資助居民圓置業夢需要？
還是只提供基本的安置需求？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、工聯總會秘書長）：
——“房屋的定位肯定是兩面性的，既有商品性，又有居住性。政府有責任增加公屋的供應量。”
澳門是資本主義社會，房屋的定位肯定是兩面性的，既有商品性，又有居住性，而以澳門經濟體系而言，房屋的商品性特性更強，這是無可厚非的，也是必定的。
認同經屋法律制度的扶貧性質，理論上可起到調控本澳房屋市場的作用，但由於影響澳門市場的因素太多，藉推出經屋調控樓市不可行。現階段，政府有責任增加公屋的供應量，扶持有能力的人買樓，令更多市民有安全感，這樣對推動整個社會發展也是有幫助的。
婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“現在私樓價價遠非居民所能負擔，居民買不起而只能寄望政府公屋。未來房屋政策一定要有需求概念，照顧到夾心階層和中產階層對房屋的需求，同時必須保障社會房屋需求者的基本居住權。”
澳門經濟發展這麼好，但置業卻那麼難，政府應從整體社會利益出發，加大對房屋市場調控力度。過去，澳門私樓價格尚能為市民所接受，私樓市場可以部分滿足市民居住需求時，政府制訂以“社屋為主、經屋為輔”的公屋政策是合理的，但現在私樓價價遠非居民所能負擔，居民買不起而只能寄望政府公屋。個人認為，公屋作為公共資源，從資源不浪費的角度考慮，就一定要走需求導向。未來房屋政策一定要有需求概念，針對經屋需求遠遠大於社屋的現狀，公屋結構上應以經屋為主，照顧到夾心階層和中產階層對房屋的需求，同時必須保障社會房屋需求者的基本居住權。
我認為政府房屋政策的主要問題在於政府對全社會房屋資源及需求沒有整體性規劃。一直以來，政府房屋政策只是針對公共房屋而制定，但實際上本澳房屋市場的兩大版块：公共房屋和市場房屋是互相影響的，是不能切割來看的。澳門特區的土地屬公共資源，若土地都去了私人市場，公共房屋就沒有土地了，而且，最大的問題是，當下私人房屋失去了居住的根本功能，更淪為市場炒賣的工具，從公共資源的角度來看，“有人冇樓住，有樓冇人住”，這絶對是極大的浪費。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“政府建經屋可謂藏富於民，對政府只會有利而無害。”
在資本主義社會，房屋一定是商品。澳門經屋，等同於香港的居屋，台灣的國宅，都是當地政府保障居民的福利政策。在澳門，過去市民買樓，5到7年就可還清樓宇貸款，現在30年都未必可還清借貸，倘經濟衰退時，置業者可能要面對銀行收回樓宇抵押，對整體社會帶來的震撼力將會相當大。若居民買的是經屋，即使面對經濟衰退，衣食不會出現大問題，仍可保生活安定。加上，經屋住戶還要向政府繳納房屋稅和地稅，政府建經屋可謂藏富於民，對政府只會有利而無害。
現在私樓嚴重脫離市場價格，走向豪宅化，二房廳要八百萬，三房廳要一千几百萬元，最離譜是市民要拿張三十萬元銀行本票做“誠意金”才可睇樓。這些市場已遠非普羅大眾所能負擔得起的，即使政府大量增加經屋供應量，對私樓市場並不會有任何影響。
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“房屋絶對是一個基本需求。新加坡政府八成組屋保障國民有屋居住，澳門政府也要朝著這個方向努力。”
“住”是人的五大需求之一。房屋絶對是一個基本需求。近年本澳樓價升幅過快過高，市民有目共睹，其實市民並不是想政府派樓，而是希望可以自己的努力，以一個合理的價位置業。社會最低下基層可能只要求有社屋可住，而中等階層未能進入私人市場就希望由經屋著手解決居住問題，而中產階層有一定的經濟能力可負擔得起私人市場無可厚非。
房屋市場是否完全商品化，要切割來看，政府不干預私人市場的前提，必須是提供足夠的供應滿足居民安居置業需要。新加坡政府八成組屋保障國民有屋居住，澳門政府也要朝著這個方向努陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“公共房屋更應定義為满足市民的基本需求——即居住，而非商品化——購買投資。”
澳門作為一座人均GDP世界排名第四的賭城，政府稅收的來源根本不需要依靠房地產市場，故公共房屋更應定義為满足市民的基本需求——即居住，而非商品化——購買投資。現今本澳樓市，不管是私樓，還是二十年樓齡以上的經屋，兩者已經無異，均都是商品化的住房，而且價格上早已看齊。早前亦有學者表示本澳樓市已經開始出現泡沫的跡象，值得政府以及每位市民警戒。
數年前年青人還尚可相信憑個人努力有機會置業，但現在很多的年青人發現買樓的機會已悄然流失。其實很多年青人期望的並不是去購買一間很大很豪華的房屋，而是希望能有一個居所安身而已。新加坡國家在公屋政策上保證以及满足八成國民的居住需要，成為國際上的典範，這正是我們特區政府做得不够好，應該學習的地方，建議政府可以更多學習世界上的先進模式，如新加坡、德國等等，在房屋市場擔當更多的角色。 現行經屋制度、社屋制度有否必要進行修法？
建議如何修法？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、
工聯總會秘書長）：
——“‘經屋法’的確有些技術性條款需要修改，但總的原則上在當時是有其合理性的。”
現階段有關經屋法律制度諮詢已在進行中，現行“經屋法”於0七年開始諮詢，至一一年訂立，中間經過大量諮詢，及立法會討論表決通過，因而是有一定的民意基礎的。如今政府提出修改法律，是因應社會發展太快而作出的決定。
個人認為，“經屋法”的確有些技術性條款需要修改，但總的原則上在當時是有其合理性的。例如，在經屋資源不够時，“抽簽”就有其合理性，若改為過去的計分排隊法，可能令有需要的人更難上樓，但藉是次諮詢可再作整體研究。另外，經屋轉售要補差價也是有合理性的，但至於補几多，怎麼補，以及經屋成本怎樣計算等等問題，有待社會探討和研究。此外，申請行政制度、做契期太長、分配方式、是否取締經屋申請收下上下限等等，都有探討的空間。
婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“‘經屋法’大方向和原則上已有修改的必要。考慮到房屋需求變化大，建議經屋法律要分開立法。”
“經屋法”自2011年頒佈實施，至今雖然只有二、三年時間，但大方向和原則上已有修改的必要。政府近期提出修訂“經屋法”諮詢，有意見提出回歸過去的計分排隊制度，我個人認為，過去在房屋供應足够的前提下，核心家團的分數排前，然後是非核心家團，再是單身申請人，是沒有問題的。但是，在現今政府供應公屋數量太少的情況下，非核心家團和個人申請就會更加難以上樓，那麼，過去所謂的分組排隊還是不是可行呢？
政府進行經屋制度的修改諮詢，同時也要一併做社屋制度的諮詢。考慮到房屋需求變化大，建議經屋法律要分開立法，也就是說，法律針對的是原則性內容，而技術性內容可以由行政法規來制訂。總的來說，不變的是核心內容，改變的是技術性條文。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“只停留在每次抽簽散隊的制度內作諮詢意見，那就會淪為刻意挑起社群之矛盾。”
政府將對修改“經屋法”進行諮詢，建議必須正視根本問題：恢復以前的計分輪候制度，令到市民有一個可上到樓的期望而安心；現時經屋價格定為市場價格的50%，而且政府擁有股權，形同政府在托住樓市，建議應參照香港居屋計建築成本，而且將來換樓只需補地價；在澳人澳地的基礎上調整現時過長的經屋禁售期；讓家居擠逼的原經屋家團可申請換較大單位居住。個人認為，倘只停留在每次抽簽散隊的制度內作諮詢意見，那就會淪為刻意挑起社群之矛盾，會令諮詢改變無效的假諮詢。
將來的社屋制度，應以市民或家團的收入以一定的比例計出收租金額，改變現時的劃一計租金，建議按個人或家園收入的5至10個百分比，這樣公道些。
陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“現行的新經屋法是一個不完善的法律，是考慮不周全的產物。新經屋法的確有必要修，並且不能只是簡單的調整門檻。”
可以說，現行的新經屋法是一個不完善的法律，是考慮不周全的產物，正如大家明知抽簽輪不到自己，但又出於恐慌心理申請，導致最終的申請數字根本反應不到真實的需求，既浪費申請人的時間，又增加了政府相關部門的行政成本。
近期政府公佈展開新經屋修法諮詢，如何修法已成為社會關注的大事，個人認為，新經屋法的確有必要修，並且不能只是簡單的調整門檻，按現時經屋申請資格規定，個人月收入需介乎一萬至三萬之間，兩名或以上成員家庭收入需介乎萬二至六萬之間。就算個人月收入調整至五萬六萬，依然沒什麼分別，因為根本的問題是供應問題。正如政府最近一次的調升門檻，強調已讓社會上八成人口符合申請經屋資格，但事實上能供應的經屋數量能夠滿足八成人的需求嗎？明顯是不夠的，假設公共單位只佔房屋總數的兩成，但申請人卻有八成，那麼能夠上樓者如等同於中了六合彩，如此情況下，再修法試問又有什麼意義呢？
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“政府提出‘經屋法’修訂，顯然政府都意識到現行法律有改的必要性。”
政府提出“經屋法”修訂，顯然政府都意識到現行法律有改的必要性。我認為，有如下法律一定要改的：一，是上樓期要縮短至一年至年半，先起樓後申請是關鍵；二，十六年禁售期可思考，可轉售對象必須是政府或本地居民，同時要付差價比或累進稅；三，建議不論經屋社屋未來都可衡常化申請，現時市民恐慌性投資，是出於政府公屋供應不足的根本問題。四，現行經屋定價跟市場房屋掛勾，將來會否調整為以成本價格發售，還是收窄到四成比例，或者以居民可負擔的能力訂一個合理的價也是可行的；五，政府連年公佈社屋租戶一律免租，是扶助弱勢的善政，但同時也要加強對富戶退場的檢視，才能讓有限的資源最大效益利用。
您對未來特區政府房屋規劃、政策有何建議？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、
工聯總會秘書長）：
——“未來房屋政策，除了公屋市場之外，有關私人土地、私人樓宇的比例、‘澳人澳地’的定義、舊區重整等等，都有待政府去研究。”
房屋是一個主要社會問題，一直以來，澳門政府都欠缺對整體房屋政策的規劃，更沒有全盤考慮整體社會房屋需求問題，現今政府官員也沒有這方面的思維。未來房屋政策，除了公屋市場之外，有關私人土地、私人樓宇的比例、“澳人澳地”的定義等等，都有待政府去研究。
政府提出舊區重整多年，至今似乎仍沒有什麼眉目。我認為，法律滯後問題是主因，也因此，既沒有法律可依保障權益，政府又沒有主動權可推動重建工作，除了法律基礎外，政府的決心以及資金的投入也很重要，在這些方面，香港就是很值得澳門政府借鏡的一個例子。其實過去經濟不是太好時，正是推行舊區重建的大好時機，可惜政府一拖再拖，蹉跎了歲月，一再錯失時機，如今樓市升幅驚人，甚至超越香港，可以說，未來舊區重整之路更加難行。 婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“政府都應把私人房屋市場考慮進整體房屋政策中去。針對經常出現公屋被濫用或公屋不够分配的亂像，房屋政策也要引進精細化管理。”
回看近几年本澳樓市發展，顯然政府已錯過了控制私樓的最佳時機，這是因為私樓市場價格己漲起來了，如果政府出手強力干預的話，勢必遭到一部分人的反對。不過，無論如何，政府都應把私人房屋市場考慮進整體房屋政策中去，否則公屋政策永遠都會滯後的。
整體房屋政策必須做出調整：一、上樓期，香港特區公屋等候期保證三年，澳門若三年不行的話，起碼四年也要保證。二、隨著人們的居住需求不斷提高，過去满足基層居民基本居住需求的房屋安全網模式己不合時宜，故應興建更多的二、三房，而不是一房，與此同時，為鼓勵市民以自己的能力換樓，在扶持政策上可推出換樓免印花稅等等措施。三、對置業能力強的人，在買2套房以上者，建議增高稅收加以調節，讓私樓回復房屋應有的居住功能，使房屋回到市場上。
此外，針對經常出現公屋被濫用或公屋不够分配的亂像，房屋政策也要引進精細化管理，特別是在分配管理和使用上都要做到精細化管理，使得有限的社會資源得到最大限度的利用。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“解決未來的房屋規劃問題，政府不可將一籃子的雞蛋都押在發展商身上，而是應規劃足够的土地資源建公屋。”
解決未來的房屋規劃問題，政府不可將一籃子的雞蛋都押在發展商身上，而是應規劃足够的土地資源建公屋。將來的五幅填海地，需時長逹十年，遠水難救近火，政府宜急市民所需，將閒置土地全數興建經屋，解決居住需求問題。
政府主導舊區重建工作，如政府出資整區收樓，原業主可自主選擇“以樓換樓或現金收樓”。重建高層樓宇，一來可解決舊區的重建；二來可改善舊區居民的生活，原區安置；三來，可解釋放出舊區土地資源，解決土地緊缺的難題。參照新橋福寧大廈4層重建6層的個案，發展商是不會虧本的，若政府主導收購舊區熟地，也必是百利而無一害的。比如：收購鏡湖馬路起，至渡船街、大興街至提督馬路上一帶，成區興建高樓大廈，除原區安置居民外，還可發展托兒所、老人中心、社區服務中心等，於樓上建足够停車場，取代街道車位，既可改善交通環境，又可作為政府庫房固定的收入來源。
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“政府要有長遠的房屋規劃。延續印花稅期限以增加賣家炒賣成本。諮詢推累進稅，有助舒緩市場供應緊缺的問題。”
房屋問題是一個核心的社會問題。未來政府要有長遠的房屋規劃，而且必須透明公開，令市民知道政府未來的房屋政策走向。鑑於本澳樓市熾熱，政府調控私人樓市是責無旁貸，否則的話，輕則居民買不起樓，重則引發樓市泡沫，甚至引發社會動盪。
在調控的方向上，可延續印花稅期限，如參考內地有不少城市5年期的做法，以增加賣家炒賣成本。台灣早前諮詢推累進稅，澳門也可做這方面的諮詢，若推行可讓一些有大量物業資產富人釋放一部分物業出來，有助舒緩市場供應緊缺的問題。
陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“建議除了新區規劃，舊區重整亦要加緊進行，兩條腳走路，最終推動澳門這座城市的整體更新。”
舊區重建的概念由政府提出多年，無奈依然停滞不前，年青人對此也很關心。若然政府未來新建的公屋群希望能夠吸納數萬居民，形成有活力的新社區，相對居住越來越多年長者的舊城區，可能會形成兩極的分化，這樣是否是政府以及社會所期望的呢？
澳門土地資源有限，除了填海造地，城市更新也要同時進行。建議除了新區規劃，舊區重整亦要加緊進行，兩條腳走路，最終推動澳門這座城市的整體更新，這才是解決澳門土地緊缺的一個上策。政府可考慮將五六層高的唐樓改建為十樓或以上，那麼現時唐樓利用率比較低的容積比就可大大提高。近期新橋福寧大下業主成功重建，可見坊間也有重建家園的需求。舊區重建對未來澳門發展很重要，既影響到未來舊城區的人口佈局，亦影響到未來多元產業的發展。再講，澳門這座城市填海造地不可能持續，而城市更新過程中，單單依靠各個市民單打單的自行重建是沒有效率的，建議特區政府加緊繼續開展有關諮詢或調查，了解舊區市民的想法，然後由政府主導進行，同時係私人業權法、樓宇容積比率以及各類稅項上落實有效的措施，才是房屋發展的有效之法。
結 語：
最近，很多輿論都不約而同地把澳門房屋問題和人均GDP世界排名第四的成就扯為一談。似乎澳門經濟發展好，居民的住屋問題也應好，從理論上看，似乎有那麼一丁點必然的道理。但若深思一層，竟會發現這不僅是不可能，相反，二者往往會發生成反比的效果。除非政府能從中加大行政干預，從政策上對癥下藥，才有望調整樓市至健康水平並解決居民的住屋需求，否則，企圖以市場調節來讓社會財富合理分配，讓居者有其屋逹致藏富於民，恐怕根本只能算理想國的願望。由新城A區公屋規劃的公佈，到政府提出“經屋法”修訂來看，關於本澳房屋問題的探討，不僅是全民所熱切期待的，在當下也是最佳的探討時機。
談到新城A區公屋規劃是否满足未來需求？二萬八千個公屋單位應以經屋為主？社屋為主？几乎所有的受訪者都大膽地認為，新城A區公屋規劃根本不能满足未來需求。其中，婁勝華教授形容該計劃是一個政治決定，並認為建多少公屋應建立在準確的需求評估基礎上。而杜燦榮理事長明確建議全面建經屋。不過，包括張海軍副理事長、江銳輝委員和陳偉斌副理事長都不約而同表逹了“新城A區公屋規劃應偏向以經屋為主”的強烈取態。
關於房屋的定位應是商品還是基本需要？特區政府應擔當何種角色？江銳輝委員認同房屋既有商品性又有居住性，直言政府有責任增加公屋的供應量。杜燦榮理事長表示，“政府建經屋可謂藏富於民，對政府只會有利而無害。”張海軍副理事長也談到，新加坡政府八成組屋保障國民有屋居住，澳門政府也要朝著這個方向努力。陳偉斌副理事長也提到他對公屋的理解：公屋更應定義為满足市民的基本需求──即居住而非商品化。在現行經屋制度、社屋制度有否必要進行修法這一問題上，一眾受訪者提出了相當多的提議，如婁勝華教授談到：“‘經屋法’大方向和原則上已有修改的必要。建議經屋法律要分開立法。”而陳偉斌更直指：“現行的新經屋法是一個不完善的法律，是考慮不周全的產物。新經屋法的確有必要修，並且不能只是簡單的調整門檻。”而江銳輝委員也認為：“‘經屋法’的確有些技術性條款需要修改，但總的原則上在當時是有其合理性的。”最後，對未來特區政府房屋規劃、政策有何建議？受訪者都積極發表各自的意見。婁勝華教授就提到，“政府應把私人房屋市場考慮進整體房屋政策中去。針對經常出現公屋被濫用或公屋不够分配的亂像，房屋政策也要引進精細化管理。”一語道出當下房屋問題的核心。江銳輝委員則建議：“除了公屋市場之外，有關私人土地、私人樓宇的比例、‘澳人澳地’的定義、舊區重整等等，都有待政府去研究。”杜燦榮理事長也表逹了他的擔憂：政府不可將一籃子的雞蛋都押在發展商身上，而是應規劃足够的土地資源建公屋。陳偉斌還特別提出：“除了新區規劃，舊區重整亦要加緊進行，兩條腳走路，最終推動澳門這座城市的整體更新。”
本刊認為，澳門政府連年財政稅收水浸，資源比任何國家地區都來得快，而且來得相當地容易。故政府完全有能力，而且有責任來解決本澳居民的居住需求，而不是把這一重任交付給居民自己，听天由命，望樓打掛。因為如今樓價之瘋狂，早已超出這座城市所居住的人們所能承擔的極限。所謂的經濟發展，也隨著樓價的升幅，而此消彼長，最終，帶給社會的是什麼？正如我們所見到的，政府每推出一次經屋或社屋申請，都能吸引數倍至數十倍的居民“蜂擁而上”，可見居民的恐慌正是來自於對未來的不安全感。
可以說，澳門居民需要安居樂業的居所，也願意以自己的努力去排隊淪候一個上樓的期望。政府未來如何大刀濶斧調控樓市，以非常有限的土地，解決日益增多的房屋需求，這有待全社會以至你我他共同監督。
月前政府突然公佈，新城A區將建三萬二房屋規劃的喜訊，立即仿如一石激起千層浪，引發了社會各界對此展開更廣泛的探討，總結一句，就是有喜有憂，有人唱好有人唱淡。為此，本刊亦邀請了澳門理工學院婁勝華教授、政府公共房屋事務委員會江銳輝委員、澳門崇新聯合總會杜燦榮理事長、澳門三十行動聯盟張海軍副理事長、新青協房屋政策關注召集人陳偉斌，一起探討有關如下問題：新城A區公屋規劃是否满足未來需求？二萬八千個公屋單位應以經屋為主？社屋為主？還是讚成全面推經屋或社屋？房屋的定位應是商品還是基本需要？特區政府應擔當何種角色？是資助居民圓置業夢？還是只提供基本的安置需求？現行經屋制度、社屋制度有否必要進行修法？建議如何修法？對未來特區政府房屋規劃、政策有何建議？……
您認為新城A區公屋規劃是否满足未來需求？
對於二萬八千個公屋單位，您認為應以經屋為主？
亦是社屋為主？還是讚成全面推經屋或社屋？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、工聯總會秘書長）：
——“A區在五幅填海地中最大，也是最有希望能解決居住問題的。不管現在還是將來，經屋需求一定遠遠多於社屋。”
新城A區公屋規劃的概念是好的，但相信二萬八公屋也是相當不够的。近期政府提出“經屋法”全面檢討，會否因某些修改導致合資格申請人大增，而影響今後的房屋需求呢？這些現時是未知的。政府抛出這個議題前，應正視房屋供應不足够的根本問題。由此亦顯見政府在房屋問題上思路不全面。
A區在五幅填海地中最大，也是最有希望能解決居住問題的。究竟應以經屋為主？還是社屋為主？各自應建多少？這些要視乎當時的社會需求而定。本人認為，不管現在還是將來，經屋需求一定遠遠多於社屋，政府理應先供應足够的社屋满足貧困線以下人士的居住需要，再解決經屋問題，才是最符合社會道德的。
婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“新城A區公屋規劃可以說是一個政治決定，但也算是回應了社會民眾的訴求。究竟要建多少公屋應建立在準確的需求評估基礎上。”
新城A區公屋規劃可以說是一個政治決定，雖然只是一個未來的藍圖，尚未見任何實質性的細節規劃，但也算是回應了社會民眾的訴求。近十年澳門的房價不斷上漲，尤其近二、三年來市場房屋瘋漲以致於完全失去了其應有的居住的功能，導致整體社會把解決居住問題押在政府房屋身上。
由新城A區公屋規劃中二萬八公屋和四千私樓的規劃，按比例來算，似乎和新加坡“二八”比例接近，我認為澳門未來的房屋政策，不可避免地會走新加坡化。如果實行類似新加坡的房屋政策，那么，除了追求數量，還要在戶型和質量上有更詳細規劃，讓住戶可以通過換樓得到體面的居住保障。新城A區由填海到建屋，起碼要十年，期間，有必要調查清楚，究竟要建多少公屋才能满足到未來的社會需求呢？這些公屋中經屋和社屋的比例各佔多少？這就需要有一個長遠的規劃，而且這規劃應建立在準確的需求評估基礎上。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“二萬八千個公屋不僅不能满足現時的需求，更不可能满足未來十年間新增的房屋需求。建議新填海區公屋單位全面建經屋。”
澳門自回歸以來，人口增長速度過快（逹42%），按此保守估計房屋需求量要六、七萬間，但期間落成樓宇數量僅有3萬餘間。新城區A區規劃建三萬二千多間房屋，包括二萬八公屋和四千間私樓，隨著新移民和新一代成長，未來房屋需求將會大幅增加，舊帳加新帳，因此二萬八千個公屋不僅不能满足現時的需求，更不可能满足未來十年間新增的房屋需求。
現時政府社屋基本上照顧了最低下的基層市民的住屋需要。而對社會上最大的群體──低層至中層之間而言，既逹不到社屋的標準，又買不起私樓，政府應該優先照顧這些階層的置業需求。鑑於社會對經屋有強大的現實需求，建議新填海區公屋單位全面建經屋。再講，政府照顧中產階層買到經屋，一來其對澳門社會更有歸屬感，二來要更努力工作供樓，三來不再需要政府照顧居住需要。因此是雙贏的政策。
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“新城A區公屋規劃是一個很好的概念，當中以經屋為主還是社屋為主，關鍵是數量要滿足到社會需求。”
新城A區公屋規劃是一個很好的概念，相信未來也會有很大的調整空間，畢竟是十年後的規劃，屆時填海工程到陸地沉降，以至申請到上樓，都存在太多的未知數。假設十年後澳門經濟依然如日方中，樓價高企，可能現時規劃根本不能满足到未來需求，反觀若經濟衰退，私樓價格下調，社會需求可能會轉向私樓市場，公屋需求不再如現今這麼強烈。因而未來政府因應社會需求而做調整也是合情合理的。
最近二次經屋申請出現超額9倍及22倍的情況，可見現時經屋需求有多大！未來數年至十年，本澳人口可能增至70萬，政府有否長遠的房屋供應？個人認為，二萬八千個公屋單位加四千私人房屋是遠遠不够的，當中以經屋為主還是社屋為主，關鍵是數量要满足到社會需求，而定出一個經屋和社屋的合理比例。
陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“新城A區轉變為公屋規劃佔多數，但不要期望這樣能满足未來的公屋需求。新城A區公屋規劃應偏向以經屋為主社屋為輔，讚成全面經屋或社屋。”
新城A區轉變為公屋規劃佔多數，絶對是一個好的概念，顯示政府傾聽民意，但不要期望這樣能满足未來的公屋需求。由最近二次經屋申請都出現超標的情況來看，似乎連目前經屋需求都满足不到，而且政府早前的人口政策諮詢亦了預測十年後預計本澳常住人口有機會增加至七十萬大關，故期望這二萬八公屋單位能满足未來社會需求是不可能的。 一直以來，關於本澳房屋政策“經屋為主還是社屋為主”的爭議不斷。政府提出的“社屋為主、經屋為輔”，出發點在於先解決一部分最困難的基層居民的住屋需要。而坊間所要求“經屋為主、社屋為輔”的聲音，是基於按人口比重來看，經屋需求遠遠超出社屋。兩者原則上並無衝突，歸根究底，始終是“量”的問題，只要政府能處理好經屋和社屋兩者供應量的問題，相信市民也不會在意誰為主誰為輔了。
個人認為，在現時的經屋和社屋制度下，新城A區公屋規劃應偏向以經屋為主社屋為輔，這樣旨在需求導向，满足本澳社會對經屋的需求。不讚成全面經屋或社屋，因為這涉及該區的城市規劃問題，澳門很多區域都是混雜式規劃，看來這也是適合澳門特色的社區規劃。相信若針對此進行社會諮詢，也不會出現某類型公屋一面倒的聲音。
您認為房屋的定位應是商品還是基本需要？
特區政府應擔當何種角色？是資助居民圓置業夢需要？
還是只提供基本的安置需求？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、工聯總會秘書長）：
——“房屋的定位肯定是兩面性的，既有商品性，又有居住性。政府有責任增加公屋的供應量。”
澳門是資本主義社會，房屋的定位肯定是兩面性的，既有商品性，又有居住性，而以澳門經濟體系而言，房屋的商品性特性更強，這是無可厚非的，也是必定的。
認同經屋法律制度的扶貧性質，理論上可起到調控本澳房屋市場的作用，但由於影響澳門市場的因素太多，藉推出經屋調控樓市不可行。現階段，政府有責任增加公屋的供應量，扶持有能力的人買樓，令更多市民有安全感，這樣對推動整個社會發展也是有幫助的。
婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“現在私樓價價遠非居民所能負擔，居民買不起而只能寄望政府公屋。未來房屋政策一定要有需求概念，照顧到夾心階層和中產階層對房屋的需求，同時必須保障社會房屋需求者的基本居住權。”
澳門經濟發展這麼好，但置業卻那麼難，政府應從整體社會利益出發，加大對房屋市場調控力度。過去，澳門私樓價格尚能為市民所接受，私樓市場可以部分滿足市民居住需求時，政府制訂以“社屋為主、經屋為輔”的公屋政策是合理的，但現在私樓價價遠非居民所能負擔，居民買不起而只能寄望政府公屋。個人認為，公屋作為公共資源，從資源不浪費的角度考慮，就一定要走需求導向。未來房屋政策一定要有需求概念，針對經屋需求遠遠大於社屋的現狀，公屋結構上應以經屋為主，照顧到夾心階層和中產階層對房屋的需求，同時必須保障社會房屋需求者的基本居住權。
我認為政府房屋政策的主要問題在於政府對全社會房屋資源及需求沒有整體性規劃。一直以來，政府房屋政策只是針對公共房屋而制定，但實際上本澳房屋市場的兩大版块：公共房屋和市場房屋是互相影響的，是不能切割來看的。澳門特區的土地屬公共資源，若土地都去了私人市場，公共房屋就沒有土地了，而且，最大的問題是，當下私人房屋失去了居住的根本功能，更淪為市場炒賣的工具，從公共資源的角度來看，“有人冇樓住，有樓冇人住”，這絶對是極大的浪費。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“政府建經屋可謂藏富於民，對政府只會有利而無害。”
在資本主義社會，房屋一定是商品。澳門經屋，等同於香港的居屋，台灣的國宅，都是當地政府保障居民的福利政策。在澳門，過去市民買樓，5到7年就可還清樓宇貸款，現在30年都未必可還清借貸，倘經濟衰退時，置業者可能要面對銀行收回樓宇抵押，對整體社會帶來的震撼力將會相當大。若居民買的是經屋，即使面對經濟衰退，衣食不會出現大問題，仍可保生活安定。加上，經屋住戶還要向政府繳納房屋稅和地稅，政府建經屋可謂藏富於民，對政府只會有利而無害。
現在私樓嚴重脫離市場價格，走向豪宅化，二房廳要八百萬，三房廳要一千几百萬元，最離譜是市民要拿張三十萬元銀行本票做“誠意金”才可睇樓。這些市場已遠非普羅大眾所能負擔得起的，即使政府大量增加經屋供應量，對私樓市場並不會有任何影響。
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“房屋絶對是一個基本需求。新加坡政府八成組屋保障國民有屋居住，澳門政府也要朝著這個方向努力。”
“住”是人的五大需求之一。房屋絶對是一個基本需求。近年本澳樓價升幅過快過高，市民有目共睹，其實市民並不是想政府派樓，而是希望可以自己的努力，以一個合理的價位置業。社會最低下基層可能只要求有社屋可住，而中等階層未能進入私人市場就希望由經屋著手解決居住問題，而中產階層有一定的經濟能力可負擔得起私人市場無可厚非。
房屋市場是否完全商品化，要切割來看，政府不干預私人市場的前提，必須是提供足夠的供應滿足居民安居置業需要。新加坡政府八成組屋保障國民有屋居住，澳門政府也要朝著這個方向努陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“公共房屋更應定義為满足市民的基本需求——即居住，而非商品化——購買投資。”
澳門作為一座人均GDP世界排名第四的賭城，政府稅收的來源根本不需要依靠房地產市場，故公共房屋更應定義為满足市民的基本需求——即居住，而非商品化——購買投資。現今本澳樓市，不管是私樓，還是二十年樓齡以上的經屋，兩者已經無異，均都是商品化的住房，而且價格上早已看齊。早前亦有學者表示本澳樓市已經開始出現泡沫的跡象，值得政府以及每位市民警戒。
數年前年青人還尚可相信憑個人努力有機會置業，但現在很多的年青人發現買樓的機會已悄然流失。其實很多年青人期望的並不是去購買一間很大很豪華的房屋，而是希望能有一個居所安身而已。新加坡國家在公屋政策上保證以及满足八成國民的居住需要，成為國際上的典範，這正是我們特區政府做得不够好，應該學習的地方，建議政府可以更多學習世界上的先進模式，如新加坡、德國等等，在房屋市場擔當更多的角色。 現行經屋制度、社屋制度有否必要進行修法？
建議如何修法？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、
工聯總會秘書長）：
——“‘經屋法’的確有些技術性條款需要修改，但總的原則上在當時是有其合理性的。”
現階段有關經屋法律制度諮詢已在進行中，現行“經屋法”於0七年開始諮詢，至一一年訂立，中間經過大量諮詢，及立法會討論表決通過，因而是有一定的民意基礎的。如今政府提出修改法律，是因應社會發展太快而作出的決定。
個人認為，“經屋法”的確有些技術性條款需要修改，但總的原則上在當時是有其合理性的。例如，在經屋資源不够時，“抽簽”就有其合理性，若改為過去的計分排隊法，可能令有需要的人更難上樓，但藉是次諮詢可再作整體研究。另外，經屋轉售要補差價也是有合理性的，但至於補几多，怎麼補，以及經屋成本怎樣計算等等問題，有待社會探討和研究。此外，申請行政制度、做契期太長、分配方式、是否取締經屋申請收下上下限等等，都有探討的空間。
婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“‘經屋法’大方向和原則上已有修改的必要。考慮到房屋需求變化大，建議經屋法律要分開立法。”
“經屋法”自2011年頒佈實施，至今雖然只有二、三年時間，但大方向和原則上已有修改的必要。政府近期提出修訂“經屋法”諮詢，有意見提出回歸過去的計分排隊制度，我個人認為，過去在房屋供應足够的前提下，核心家團的分數排前，然後是非核心家團，再是單身申請人，是沒有問題的。但是，在現今政府供應公屋數量太少的情況下，非核心家團和個人申請就會更加難以上樓，那麼，過去所謂的分組排隊還是不是可行呢？
政府進行經屋制度的修改諮詢，同時也要一併做社屋制度的諮詢。考慮到房屋需求變化大，建議經屋法律要分開立法，也就是說，法律針對的是原則性內容，而技術性內容可以由行政法規來制訂。總的來說，不變的是核心內容，改變的是技術性條文。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“只停留在每次抽簽散隊的制度內作諮詢意見，那就會淪為刻意挑起社群之矛盾。”
政府將對修改“經屋法”進行諮詢，建議必須正視根本問題：恢復以前的計分輪候制度，令到市民有一個可上到樓的期望而安心；現時經屋價格定為市場價格的50%，而且政府擁有股權，形同政府在托住樓市，建議應參照香港居屋計建築成本，而且將來換樓只需補地價；在澳人澳地的基礎上調整現時過長的經屋禁售期；讓家居擠逼的原經屋家團可申請換較大單位居住。個人認為，倘只停留在每次抽簽散隊的制度內作諮詢意見，那就會淪為刻意挑起社群之矛盾，會令諮詢改變無效的假諮詢。
將來的社屋制度，應以市民或家團的收入以一定的比例計出收租金額，改變現時的劃一計租金，建議按個人或家園收入的5至10個百分比，這樣公道些。
陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“現行的新經屋法是一個不完善的法律，是考慮不周全的產物。新經屋法的確有必要修，並且不能只是簡單的調整門檻。”
可以說，現行的新經屋法是一個不完善的法律，是考慮不周全的產物，正如大家明知抽簽輪不到自己，但又出於恐慌心理申請，導致最終的申請數字根本反應不到真實的需求，既浪費申請人的時間，又增加了政府相關部門的行政成本。
近期政府公佈展開新經屋修法諮詢，如何修法已成為社會關注的大事，個人認為，新經屋法的確有必要修，並且不能只是簡單的調整門檻，按現時經屋申請資格規定，個人月收入需介乎一萬至三萬之間，兩名或以上成員家庭收入需介乎萬二至六萬之間。就算個人月收入調整至五萬六萬，依然沒什麼分別，因為根本的問題是供應問題。正如政府最近一次的調升門檻，強調已讓社會上八成人口符合申請經屋資格，但事實上能供應的經屋數量能夠滿足八成人的需求嗎？明顯是不夠的，假設公共單位只佔房屋總數的兩成，但申請人卻有八成，那麼能夠上樓者如等同於中了六合彩，如此情況下，再修法試問又有什麼意義呢？
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“政府提出‘經屋法’修訂，顯然政府都意識到現行法律有改的必要性。”
政府提出“經屋法”修訂，顯然政府都意識到現行法律有改的必要性。我認為，有如下法律一定要改的：一，是上樓期要縮短至一年至年半，先起樓後申請是關鍵；二，十六年禁售期可思考，可轉售對象必須是政府或本地居民，同時要付差價比或累進稅；三，建議不論經屋社屋未來都可衡常化申請，現時市民恐慌性投資，是出於政府公屋供應不足的根本問題。四，現行經屋定價跟市場房屋掛勾，將來會否調整為以成本價格發售，還是收窄到四成比例，或者以居民可負擔的能力訂一個合理的價也是可行的；五，政府連年公佈社屋租戶一律免租，是扶助弱勢的善政，但同時也要加強對富戶退場的檢視，才能讓有限的資源最大效益利用。
您對未來特區政府房屋規劃、政策有何建議？
江銳輝（政府公共房屋事務委員會委員、
工聯總會秘書長）：
——“未來房屋政策，除了公屋市場之外，有關私人土地、私人樓宇的比例、‘澳人澳地’的定義、舊區重整等等，都有待政府去研究。”
房屋是一個主要社會問題，一直以來，澳門政府都欠缺對整體房屋政策的規劃，更沒有全盤考慮整體社會房屋需求問題，現今政府官員也沒有這方面的思維。未來房屋政策，除了公屋市場之外，有關私人土地、私人樓宇的比例、“澳人澳地”的定義等等，都有待政府去研究。
政府提出舊區重整多年，至今似乎仍沒有什麼眉目。我認為，法律滯後問題是主因，也因此，既沒有法律可依保障權益，政府又沒有主動權可推動重建工作，除了法律基礎外，政府的決心以及資金的投入也很重要，在這些方面，香港就是很值得澳門政府借鏡的一個例子。其實過去經濟不是太好時，正是推行舊區重建的大好時機，可惜政府一拖再拖，蹉跎了歲月，一再錯失時機，如今樓市升幅驚人，甚至超越香港，可以說，未來舊區重整之路更加難行。 婁勝華（澳門理工學院教授）：
——“政府都應把私人房屋市場考慮進整體房屋政策中去。針對經常出現公屋被濫用或公屋不够分配的亂像，房屋政策也要引進精細化管理。”
回看近几年本澳樓市發展，顯然政府已錯過了控制私樓的最佳時機，這是因為私樓市場價格己漲起來了，如果政府出手強力干預的話，勢必遭到一部分人的反對。不過，無論如何，政府都應把私人房屋市場考慮進整體房屋政策中去，否則公屋政策永遠都會滯後的。
整體房屋政策必須做出調整：一、上樓期，香港特區公屋等候期保證三年，澳門若三年不行的話，起碼四年也要保證。二、隨著人們的居住需求不斷提高，過去满足基層居民基本居住需求的房屋安全網模式己不合時宜，故應興建更多的二、三房，而不是一房，與此同時，為鼓勵市民以自己的能力換樓，在扶持政策上可推出換樓免印花稅等等措施。三、對置業能力強的人，在買2套房以上者，建議增高稅收加以調節，讓私樓回復房屋應有的居住功能，使房屋回到市場上。
此外，針對經常出現公屋被濫用或公屋不够分配的亂像，房屋政策也要引進精細化管理，特別是在分配管理和使用上都要做到精細化管理，使得有限的社會資源得到最大限度的利用。
杜燦榮（澳門崇新聯合總會理事長）：
——“解決未來的房屋規劃問題，政府不可將一籃子的雞蛋都押在發展商身上，而是應規劃足够的土地資源建公屋。”
解決未來的房屋規劃問題，政府不可將一籃子的雞蛋都押在發展商身上，而是應規劃足够的土地資源建公屋。將來的五幅填海地，需時長逹十年，遠水難救近火，政府宜急市民所需，將閒置土地全數興建經屋，解決居住需求問題。
政府主導舊區重建工作，如政府出資整區收樓，原業主可自主選擇“以樓換樓或現金收樓”。重建高層樓宇，一來可解決舊區的重建；二來可改善舊區居民的生活，原區安置；三來，可解釋放出舊區土地資源，解決土地緊缺的難題。參照新橋福寧大廈4層重建6層的個案，發展商是不會虧本的，若政府主導收購舊區熟地，也必是百利而無一害的。比如：收購鏡湖馬路起，至渡船街、大興街至提督馬路上一帶，成區興建高樓大廈，除原區安置居民外，還可發展托兒所、老人中心、社區服務中心等，於樓上建足够停車場，取代街道車位，既可改善交通環境，又可作為政府庫房固定的收入來源。
張海軍（澳門三十行動聯盟副理事長）：
——“政府要有長遠的房屋規劃。延續印花稅期限以增加賣家炒賣成本。諮詢推累進稅，有助舒緩市場供應緊缺的問題。”
房屋問題是一個核心的社會問題。未來政府要有長遠的房屋規劃，而且必須透明公開，令市民知道政府未來的房屋政策走向。鑑於本澳樓市熾熱，政府調控私人樓市是責無旁貸，否則的話，輕則居民買不起樓，重則引發樓市泡沫，甚至引發社會動盪。
在調控的方向上，可延續印花稅期限，如參考內地有不少城市5年期的做法，以增加賣家炒賣成本。台灣早前諮詢推累進稅，澳門也可做這方面的諮詢，若推行可讓一些有大量物業資產富人釋放一部分物業出來，有助舒緩市場供應緊缺的問題。
陳偉斌（新青協房屋政策關注召集人）：
——“建議除了新區規劃，舊區重整亦要加緊進行，兩條腳走路，最終推動澳門這座城市的整體更新。”
舊區重建的概念由政府提出多年，無奈依然停滞不前，年青人對此也很關心。若然政府未來新建的公屋群希望能夠吸納數萬居民，形成有活力的新社區，相對居住越來越多年長者的舊城區，可能會形成兩極的分化，這樣是否是政府以及社會所期望的呢？
澳門土地資源有限，除了填海造地，城市更新也要同時進行。建議除了新區規劃，舊區重整亦要加緊進行，兩條腳走路，最終推動澳門這座城市的整體更新，這才是解決澳門土地緊缺的一個上策。政府可考慮將五六層高的唐樓改建為十樓或以上，那麼現時唐樓利用率比較低的容積比就可大大提高。近期新橋福寧大下業主成功重建，可見坊間也有重建家園的需求。舊區重建對未來澳門發展很重要，既影響到未來舊城區的人口佈局，亦影響到未來多元產業的發展。再講，澳門這座城市填海造地不可能持續，而城市更新過程中，單單依靠各個市民單打單的自行重建是沒有效率的，建議特區政府加緊繼續開展有關諮詢或調查，了解舊區市民的想法，然後由政府主導進行，同時係私人業權法、樓宇容積比率以及各類稅項上落實有效的措施，才是房屋發展的有效之法。
結 語：
最近，很多輿論都不約而同地把澳門房屋問題和人均GDP世界排名第四的成就扯為一談。似乎澳門經濟發展好，居民的住屋問題也應好，從理論上看，似乎有那麼一丁點必然的道理。但若深思一層，竟會發現這不僅是不可能，相反，二者往往會發生成反比的效果。除非政府能從中加大行政干預，從政策上對癥下藥，才有望調整樓市至健康水平並解決居民的住屋需求，否則，企圖以市場調節來讓社會財富合理分配，讓居者有其屋逹致藏富於民，恐怕根本只能算理想國的願望。由新城A區公屋規劃的公佈，到政府提出“經屋法”修訂來看，關於本澳房屋問題的探討，不僅是全民所熱切期待的，在當下也是最佳的探討時機。
談到新城A區公屋規劃是否满足未來需求？二萬八千個公屋單位應以經屋為主？社屋為主？几乎所有的受訪者都大膽地認為，新城A區公屋規劃根本不能满足未來需求。其中，婁勝華教授形容該計劃是一個政治決定，並認為建多少公屋應建立在準確的需求評估基礎上。而杜燦榮理事長明確建議全面建經屋。不過，包括張海軍副理事長、江銳輝委員和陳偉斌副理事長都不約而同表逹了“新城A區公屋規劃應偏向以經屋為主”的強烈取態。
關於房屋的定位應是商品還是基本需要？特區政府應擔當何種角色？江銳輝委員認同房屋既有商品性又有居住性，直言政府有責任增加公屋的供應量。杜燦榮理事長表示，“政府建經屋可謂藏富於民，對政府只會有利而無害。”張海軍副理事長也談到，新加坡政府八成組屋保障國民有屋居住，澳門政府也要朝著這個方向努力。陳偉斌副理事長也提到他對公屋的理解：公屋更應定義為满足市民的基本需求──即居住而非商品化。在現行經屋制度、社屋制度有否必要進行修法這一問題上，一眾受訪者提出了相當多的提議，如婁勝華教授談到：“‘經屋法’大方向和原則上已有修改的必要。建議經屋法律要分開立法。”而陳偉斌更直指：“現行的新經屋法是一個不完善的法律，是考慮不周全的產物。新經屋法的確有必要修，並且不能只是簡單的調整門檻。”而江銳輝委員也認為：“‘經屋法’的確有些技術性條款需要修改，但總的原則上在當時是有其合理性的。”最後，對未來特區政府房屋規劃、政策有何建議？受訪者都積極發表各自的意見。婁勝華教授就提到，“政府應把私人房屋市場考慮進整體房屋政策中去。針對經常出現公屋被濫用或公屋不够分配的亂像，房屋政策也要引進精細化管理。”一語道出當下房屋問題的核心。江銳輝委員則建議：“除了公屋市場之外，有關私人土地、私人樓宇的比例、‘澳人澳地’的定義、舊區重整等等，都有待政府去研究。”杜燦榮理事長也表逹了他的擔憂：政府不可將一籃子的雞蛋都押在發展商身上，而是應規劃足够的土地資源建公屋。陳偉斌還特別提出：“除了新區規劃，舊區重整亦要加緊進行，兩條腳走路，最終推動澳門這座城市的整體更新。”
本刊認為，澳門政府連年財政稅收水浸，資源比任何國家地區都來得快，而且來得相當地容易。故政府完全有能力，而且有責任來解決本澳居民的居住需求，而不是把這一重任交付給居民自己，听天由命，望樓打掛。因為如今樓價之瘋狂，早已超出這座城市所居住的人們所能承擔的極限。所謂的經濟發展，也隨著樓價的升幅，而此消彼長，最終，帶給社會的是什麼？正如我們所見到的，政府每推出一次經屋或社屋申請，都能吸引數倍至數十倍的居民“蜂擁而上”，可見居民的恐慌正是來自於對未來的不安全感。
可以說，澳門居民需要安居樂業的居所，也願意以自己的努力去排隊淪候一個上樓的期望。政府未來如何大刀濶斧調控樓市，以非常有限的土地，解決日益增多的房屋需求，這有待全社會以至你我他共同監督。