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【案情简介】
上海兴顺公司作为国内一家获评中国物流百强企业、中国民营物流企业十强、国家AAAA级物流企业，并被认定为中国驰名商标的物流集团公司的子公司，通过公开拍卖途径，以2160万元的最高应价买受了上海帝伊基因科技公司一处被法院查封的房地产，且全额支付了拍卖标的款项及57.2万余元的佣金。法院随后作出民事裁定书：将上海帝伊基因科技公司位于本市松江区的3幢房地产及同一地块内未办产权登记的另两幢建筑物过户至买受人上海兴顺公司名下，又向帝伊公司作出《移交财产通知书》。兴顺公司高层领导兴高采烈，期盼早日搬迁新居，以谋求更大的事业发展。然而，令人意想不到的是，历时一年半，法院却迟迟未对该拍卖标的予以执行。
随着上海国际金融中心建设步伐的加快，上海的地价逐步攀升，拍卖时正处世界金融危机时的“低谷”地价和现行市场价相差数倍之巨，面对如此巨大的商业利益，帝伊公司认为，拍卖程序操作不当，拍卖土地上共有5幢房屋，但拍卖公告只写明了3幢有证房屋，另外2幢无证房屋没有表述，由此帝伊公司认为拍卖存在瑕疵，对成交标的额存在异议，遂要求买受人兴顺公司对2幢无证房屋支付对价，并向各级部门反映要求更正。基于这种情况，为慎重起见，法院执行庭没有向房地产交易中心发函配合上海兴顺公司办理产权过户交易手续。执行庭经实地查看后，发现2幢房屋装修如宾馆，认为虽然2幢房屋未取得相关证件，但其实际的评估价格仅有每平方米300多元，单价评估低了，所以希望召集双方当事人，通过协调方式，商谈价格补偿以解决问题。
面对旷日持久的执行难题，为了解决公司经营问题，兴顺公司迫不得以已另行花费巨资租赁房屋以解燃眉之急。同时，兴顺公司迫切希望能与帝伊公司协商后早日妥善处理拍卖执行事宜，但帝伊公司拒不协调，避而不见，执行庭遂考虑撤销原拍卖结果，恢复本来面目，重新启动拍卖程序。
如此境况，使兴顺公司感到非常困惑，万般无奈之下，公司领导在市工商联相关部门人员陪同下，请求本律师事务所予以法律援助。本律所接受委托后，通过查阅证据材料，进行大量调查，对案情有了深入了解，决定邀请国务院政策研究机构资深经济学家朱雍研究员，上海市高级人民法院原副院长沈宗汉，中国人民大学法学院博士生导师、法学家肖中华教授，上海市黄浦区人民法院原副院长杨应生，上海交通大学法学院金泽刚教授等来自北京和上海的全国著名法学、经济学专家等，召开疑难案件研讨会。
专家意见：
经过深入的研讨论证，专家们认为：
一、评估报告是对拍卖标的物定价的重要依据
执行程序中对拍卖标的物的评估报告是否有效，应当且仅能严格依据相关法律规定确定，依据评估程序是否合法；以评估公司是否有资质、评估人员是否有资格、报告披露表述是否客观来综合衡量及评判。本案拍卖标的物由人民法院依法委托具有资质的评估机构进行评估，并且九鑫评估公司出具书面函件对评估价格的构成进行充分完整的解释，作出的《房地产估价结果报告》确认：综合评估出上海市松江区3幢工业房地产于估价时点的公开市场价值，估价结果为总市价人民币2470万元。此宗地范围内另建有2幢未经产权证登记的建筑物，主要为居住、办公使用，在本次估价测算过程中作为工业房地产的附属工程（包括围墙、道路、绿化、附属建筑物等）已计算在总价内。报告已确定评估价格包括无证建筑物。且被执行人帝伊公司未在法定时限内对九鑫评估公司作出的评估价格提出书面异议。在法院出具裁定书并依法强制执行时，帝伊公司提出评估价格过低的无理要求不应予以采信，亦不能成为阻止法院依法执行的理由。
二、拍卖行为效力是本案的核心问题
通过拍卖公告、拍卖成交确认书、银行票据、法院裁判文书等相关证据及法律条款，该拍卖行为应当合法有效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十五条规定，“违反本法第三十七条规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效……”，及最高人民法院《拍卖财产规定》第二十五条规定，“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖”，本案中不存在法律规定的拍卖无效或准予重新拍卖情形，因此拍卖行为应当依法认定为有效，受到法律保护。
专家们最终达成一致共识：法院委托的九鑫评估公司具有评估资质，评估程序合法，评估结论正确，评估结论明确指出评估对象包含二幢未经产权证登记的建筑物。拍卖程序符合我国《拍卖法》的相关规定，并且法院已作出生效民事裁定和转移财产通知书，帝伊公司应当依照生效民事裁定和转移财产通知书履行义务。逾期不履行的，法院应采取执行措施。
法院裁定：
本律所将研讨会专家书面论证意见通过委托人兴顺公司呈交承办法院，最后，法院终于采纳了专家论证意见，在各级领导的大力支持和帮助下，兴顺公司取得了上述的拍卖资产，合法权益得到依法维护。事后，兴顺公司特向全国工商联致谢，并在感谢信中赞扬了提供法律服务的区工商联法律顾问（上海李小华律师事务所）“作出客观公正的法律论证意见，终于使得此案峰回路转，得以妥善解决”。
【律师点评】
一、生效法律文书执行应以事实为依据，以法律为准绳
法治建设应遵循“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的原则，司法调整着整个社会的关系，司法最主要的主体是法院，法院的司法是司法制度的核心，法院司法的最后阶段是执行，所以这道关卡尤为重要。法院坚持做到公正司法，公正裁判是解决“执行难”、保障当事人合法权益得以实现的重要前提和基础。针对本案，在执行过程中，尽管帝伊公司提出了质疑，但对于法院已经作出的办理过户手续的生效民事裁定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。在未经法院审判委员会讨论决定或由最高人民法院发现原民事裁定确有错误，另行裁定终止执行或撤销该裁定前，法院严格依照法律规定，按照法定执行程序继续履行法定职责，体现了法律严肃性及司法机关的权威性和公信力，使上海兴顺公司合法权益依法受到维护。
二、企业进行巨额投资应防范法律风险
在金融业不断发展的时代，法律服务应渗透到经济活动的方方面面，对于企业而言，需认识到即使表面上看似简单明了的供需关系，也会暗藏法律风险，导致无法实现预期利益。本律所就曾为全国非公企业双强百佳企业上海P公司一笔巨额资产收购出具详尽的法律意见书，律师通过调查取证，分析收购隐患，发现看似收益颇丰的诱惑下实则暗藏法律风险，最终公司高层采纳律师意见，放弃了该次收购，并对本律所律师的工作给予了高度的评价与诚恳的感谢。
现代法律服务并非仅是传统观念上的打官司，尤其是金融、房地产投资、知识产权保护等领域的法律服务，更多是依靠强大的律师团队和专家顾问团队为智囊，秉着以事实为依据，以法律为准绳，以法学理论为指导的原则，为企业的投资、发展、壮大保驾护航。律师建议，企业在进行巨额投资等重大事项决策前，应聘请专业的法律服务中介机构或有经验的资深律师进行前期调查及全过程提供法律服务，以有效防范法律风险。
本案涉及维护民营企业的合法权益，在申请执行及律师事务所提供法律服务过程中，曾得到中央统战部副部长、全国工商联党组书记全哲洙，上海市工商联主席、上海市政协副主席王新奎，上海市工商联副主席陈平田等领导的高度重视与关注，在此一并表示感谢。
（作者系上海李小华律师事务所主任、高级律师、上海市黄浦区人大代表、常务司法委员、黄浦区商会副会长）
上海兴顺公司作为国内一家获评中国物流百强企业、中国民营物流企业十强、国家AAAA级物流企业，并被认定为中国驰名商标的物流集团公司的子公司，通过公开拍卖途径，以2160万元的最高应价买受了上海帝伊基因科技公司一处被法院查封的房地产，且全额支付了拍卖标的款项及57.2万余元的佣金。法院随后作出民事裁定书：将上海帝伊基因科技公司位于本市松江区的3幢房地产及同一地块内未办产权登记的另两幢建筑物过户至买受人上海兴顺公司名下，又向帝伊公司作出《移交财产通知书》。兴顺公司高层领导兴高采烈，期盼早日搬迁新居，以谋求更大的事业发展。然而，令人意想不到的是，历时一年半，法院却迟迟未对该拍卖标的予以执行。
随着上海国际金融中心建设步伐的加快，上海的地价逐步攀升，拍卖时正处世界金融危机时的“低谷”地价和现行市场价相差数倍之巨，面对如此巨大的商业利益，帝伊公司认为，拍卖程序操作不当，拍卖土地上共有5幢房屋，但拍卖公告只写明了3幢有证房屋，另外2幢无证房屋没有表述，由此帝伊公司认为拍卖存在瑕疵，对成交标的额存在异议，遂要求买受人兴顺公司对2幢无证房屋支付对价，并向各级部门反映要求更正。基于这种情况，为慎重起见，法院执行庭没有向房地产交易中心发函配合上海兴顺公司办理产权过户交易手续。执行庭经实地查看后，发现2幢房屋装修如宾馆，认为虽然2幢房屋未取得相关证件，但其实际的评估价格仅有每平方米300多元，单价评估低了，所以希望召集双方当事人，通过协调方式，商谈价格补偿以解决问题。
面对旷日持久的执行难题，为了解决公司经营问题，兴顺公司迫不得以已另行花费巨资租赁房屋以解燃眉之急。同时，兴顺公司迫切希望能与帝伊公司协商后早日妥善处理拍卖执行事宜，但帝伊公司拒不协调，避而不见，执行庭遂考虑撤销原拍卖结果，恢复本来面目，重新启动拍卖程序。
如此境况，使兴顺公司感到非常困惑，万般无奈之下，公司领导在市工商联相关部门人员陪同下，请求本律师事务所予以法律援助。本律所接受委托后，通过查阅证据材料，进行大量调查，对案情有了深入了解，决定邀请国务院政策研究机构资深经济学家朱雍研究员，上海市高级人民法院原副院长沈宗汉，中国人民大学法学院博士生导师、法学家肖中华教授，上海市黄浦区人民法院原副院长杨应生，上海交通大学法学院金泽刚教授等来自北京和上海的全国著名法学、经济学专家等，召开疑难案件研讨会。
专家意见：
经过深入的研讨论证，专家们认为：
一、评估报告是对拍卖标的物定价的重要依据
执行程序中对拍卖标的物的评估报告是否有效，应当且仅能严格依据相关法律规定确定，依据评估程序是否合法；以评估公司是否有资质、评估人员是否有资格、报告披露表述是否客观来综合衡量及评判。本案拍卖标的物由人民法院依法委托具有资质的评估机构进行评估，并且九鑫评估公司出具书面函件对评估价格的构成进行充分完整的解释，作出的《房地产估价结果报告》确认：综合评估出上海市松江区3幢工业房地产于估价时点的公开市场价值，估价结果为总市价人民币2470万元。此宗地范围内另建有2幢未经产权证登记的建筑物，主要为居住、办公使用，在本次估价测算过程中作为工业房地产的附属工程（包括围墙、道路、绿化、附属建筑物等）已计算在总价内。报告已确定评估价格包括无证建筑物。且被执行人帝伊公司未在法定时限内对九鑫评估公司作出的评估价格提出书面异议。在法院出具裁定书并依法强制执行时，帝伊公司提出评估价格过低的无理要求不应予以采信，亦不能成为阻止法院依法执行的理由。
二、拍卖行为效力是本案的核心问题
通过拍卖公告、拍卖成交确认书、银行票据、法院裁判文书等相关证据及法律条款，该拍卖行为应当合法有效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十五条规定，“违反本法第三十七条规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效……”，及最高人民法院《拍卖财产规定》第二十五条规定，“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖”，本案中不存在法律规定的拍卖无效或准予重新拍卖情形，因此拍卖行为应当依法认定为有效，受到法律保护。
专家们最终达成一致共识：法院委托的九鑫评估公司具有评估资质，评估程序合法，评估结论正确，评估结论明确指出评估对象包含二幢未经产权证登记的建筑物。拍卖程序符合我国《拍卖法》的相关规定，并且法院已作出生效民事裁定和转移财产通知书，帝伊公司应当依照生效民事裁定和转移财产通知书履行义务。逾期不履行的，法院应采取执行措施。
法院裁定：
本律所将研讨会专家书面论证意见通过委托人兴顺公司呈交承办法院，最后，法院终于采纳了专家论证意见，在各级领导的大力支持和帮助下，兴顺公司取得了上述的拍卖资产，合法权益得到依法维护。事后，兴顺公司特向全国工商联致谢，并在感谢信中赞扬了提供法律服务的区工商联法律顾问（上海李小华律师事务所）“作出客观公正的法律论证意见，终于使得此案峰回路转，得以妥善解决”。
【律师点评】
一、生效法律文书执行应以事实为依据，以法律为准绳
法治建设应遵循“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的原则，司法调整着整个社会的关系，司法最主要的主体是法院，法院的司法是司法制度的核心，法院司法的最后阶段是执行，所以这道关卡尤为重要。法院坚持做到公正司法，公正裁判是解决“执行难”、保障当事人合法权益得以实现的重要前提和基础。针对本案，在执行过程中，尽管帝伊公司提出了质疑，但对于法院已经作出的办理过户手续的生效民事裁定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。在未经法院审判委员会讨论决定或由最高人民法院发现原民事裁定确有错误，另行裁定终止执行或撤销该裁定前，法院严格依照法律规定，按照法定执行程序继续履行法定职责，体现了法律严肃性及司法机关的权威性和公信力，使上海兴顺公司合法权益依法受到维护。
二、企业进行巨额投资应防范法律风险
在金融业不断发展的时代，法律服务应渗透到经济活动的方方面面，对于企业而言，需认识到即使表面上看似简单明了的供需关系，也会暗藏法律风险，导致无法实现预期利益。本律所就曾为全国非公企业双强百佳企业上海P公司一笔巨额资产收购出具详尽的法律意见书，律师通过调查取证，分析收购隐患，发现看似收益颇丰的诱惑下实则暗藏法律风险，最终公司高层采纳律师意见，放弃了该次收购，并对本律所律师的工作给予了高度的评价与诚恳的感谢。
现代法律服务并非仅是传统观念上的打官司，尤其是金融、房地产投资、知识产权保护等领域的法律服务，更多是依靠强大的律师团队和专家顾问团队为智囊，秉着以事实为依据，以法律为准绳，以法学理论为指导的原则，为企业的投资、发展、壮大保驾护航。律师建议，企业在进行巨额投资等重大事项决策前，应聘请专业的法律服务中介机构或有经验的资深律师进行前期调查及全过程提供法律服务，以有效防范法律风险。
本案涉及维护民营企业的合法权益，在申请执行及律师事务所提供法律服务过程中，曾得到中央统战部副部长、全国工商联党组书记全哲洙，上海市工商联主席、上海市政协副主席王新奎，上海市工商联副主席陈平田等领导的高度重视与关注，在此一并表示感谢。
（作者系上海李小华律师事务所主任、高级律师、上海市黄浦区人大代表、常务司法委员、黄浦区商会副会长）