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【摘 要】 近年来，房地产市场的竞争在逐渐加剧，导致房地产企业的利润空间大大压缩，因此，房地产成本的管理在企业中越来越重要。本文就着重于分析房地产成本管理中存在的问题，并提出了解决对策。
【關键词】 房地产；成本管理；解决对策
引言
随着房地产行业外部环境日益紧缩，相关政策法规日益健全，房地产企业应加强成本核算，正视存在的问题，提高财务人员自身的专业素养，扩大知识层面，加强内部财务管理，对成本核算进行科学管理，从而达到深度挖掘企业内在潜力、提高企业核心价值、实现企业长期目标的目的。
1、当前我国房地产企业成本管理存在的问题
1.1房地产企业管理层财务成本管理意识还比较薄弱
社会经济体制下的房地产企业都是要求高成交率、大批优质房源、高成交价格、只是注重其中某一环节管理等等，使整个房地产企业的成本管理重心偏移的太厉害。目前，虽然有一部分房地产企业在实行财务成本管理，但是由于前期效果比较小，因此经常会出现后期的房地产企业成本管理被弃之不顾，无法继续实行的情况。当前很多房地产企业在进行成本预测与决策的时候都没有切实有效的数据来佐证其决策，也没有一个科学有效的指导，无法将谨慎的决策态度运用到其中。
1.2企业内部成本管理制度不完善
目前，有很多房地产企业缺乏一套完整的成本管理体制，以至于成本管理处于粗放状态。就算是有些房地产企业建立了成本管理的制度，但是在具体的执行过程中，成本管理的制度往往却使形同虚设，责权利不相对应，没有将公司规章制度真正落实到日常工作管理之中，达不到房地产企业成本管理目标。
1.3未按规范设定成本核算
成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作，对于企业发展有着重要意义。房地产企业在对一个项目进行开发前的首要工作就是确定项目核算对象并进行详细的计算和分析，为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成本核算对象的确立需要遵循相关的规范要求，不能随意确定核算目标，有很多房地产企业在进行成本核算工作时就是由于未按照规范确立核算对象和核算目标，导致在进行项目成本管理时出现管理混乱的现象，严重影响整体企业的成本控制
1.4在工程的设计阶段没有对成本进行严格管理
建筑工程的设计阶段是整个工程造价管理的首要任务，而工程造价则是整个建筑工程建设的重中之重，要想在房地产企业的成本管理中取得有效的结果，就必须重视工程的造价管理，就要求从工程的设计阶段开始进行工程的造价控制，首先，在工程的图纸设计中，要坚持严密、全面的原则；其次，在工程的设计中工程设计人员不但要考虑设计的技术可行性和美观度，还要考虑整个工程的经济成本。但目前为止，我国大部分设计人员在技术和成本两方面综合分析的经验还比较缺乏，在进行工程设计的过程中更注重施工的技术和外观，并不太关心工程的经济成本，错失了在设计阶段对工程造价控制的有利机会。
1.5工程实物工作量与财务成本结算不一致
在自建或者购买商品房、拆迁用房时，由于房地产企业在管理上的不谨慎、不重视，使成本管理不具有可靠性，成本的核算不具有真实性。例如：房屋拆迁差价中的调房收入直接成为减拆迁成本等，一些房地产开发企业中会有一些内部划账面或调拨与实物的数量严重不符的现象出现。
2、房地产企业成本管理的对策分析
2.1学习先进的成本管理与控制技术，并引入企业
在现有成本管理与控制的基本上，努力学习新的管控技术，引入战略成本控制观念，多方位了解企业的成本构成，将事后汇报与事前预测、过程控制有机的结合起来，才能在企业成本管理与控制方面更上一层楼。
2.2贯彻全过程预算管理观念
在企业内部建立项目成本预算编制部门，根据企业的发展前景和发展战略编写预算。预算审核通过后要落实到每一个部门，确保编制预算的全面执行。在编制预算时要遵循实事求是的原则，按照分级编制的程序编制预算，不可高估或低估预算目标，从根本保障项目预算的可预见性。
2.3严格按照权责发生制进行成本核算，提高工程成本的可靠性
由于房地产企业大多按照收付实现制进行核算，没有发票及其他证据进行预估，造成账面成本与实际工程支出不匹配，账面不能及时反映实际开发情况。因此建议在实际工作中，特别是大型开发项目，应建立成本管理工作组，其工作组成员具有较高的专业水平和独立性，从事专业的成本预测、控制和决算，为企业正确、及时展开成本核算提供充分、专业的依据，保证成本的准确性和可靠性。
2.4项目决策阶段成本控制
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对房地产项目开发的成败至关重要。实践证明，一个高质量的投资决策在于一个对投资环境的准确把握、在于一个科研的深度与精度以及理性的投资决策机制。在进行房地产项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。
2.5树立系统的管理意识，加强综合素质培养
在房地产企业的发展过程中，会由于房地产行业管理人员的工作质量问题而导致其发展效果，房地产企业的管理人员是直接决定房地产企业的最终成就的重要因素，因此，在进行房地产企业成本管理过程中，应该充分具备系统的房地产成本管理意识，站在一个房地产企业的角度看问题，用这样的方式来对房地产企业进行成本管理。然而在进行成本管理的过程中，必须坚持成本的管理对象、管理方法、管理内容以及成本管理的全面性。要根据不同的情况来对房地产企业的成本管理制定不同的管理对策。构建全面的、完善的、科学化的房地产企业成本管理体系。对房地产企业的成本管理人员进行定期的专业知识培训，使管理人员能够投入到管理工作中去，从而实现房地产企业成本的有效管理。随着市场的不断发展与变化房地产财务成本管理相关部门应该考虑到财务成本管理中的物质成本与非物质成本，将成本管理的内容进行扩展，从而提成整个房地产企业的可持续发展和市场竞争力。
2.6完善成本管理组织和控制体系
要想提高企业内部的整体素质，使房地产企成本管理走向科学化、规范化的管理模式，房地产企业就应该建立健全成本管理制度，组建房地产企业成本管理组织，加强对成本管理的认识，落实对成本管理的责任，配备精良而优秀的房地产企业技术管理干部和人员，组织其进行定期的学习和培训。具体来说：首先，房地产企业应建立一套健全的成本管理体系，企业的各个部门应该明确自己的成本管理任务；其次，在企业的日常工作管理中落实房地产企业内部成本管理制度；最后，各部门在各阶段的，对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核，根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施，通过与各自经济利益挂钩，达到对各部门、各岗位管理控制的目的。在房地长企业成本管理执行的过程中应该不断的进行管理工作的总结、修订，使之能够更加适应房地产企业的成本管理目标。
结束语
就现阶段我国房地产行业的发展状况来看，不仅要提高人们对成本管理的重要性认识，更要从实际发展入手，明确成本控制目标和控制手段。在企业上下贯彻成本控制管理理念，加强成本控制建设，从根本上减少项目施工成本，切实提高企业发展效率。
参考文献：
[1]章轲. 房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析[J]. 现代商业，2014，11：198-199.
[2]邹宇红. 房地产财务成本管理问题及其应对措施[J]. 财经界（学术版），2014，07：186+188.
[3]许丽娜. 新经济形势下房地产成本管理研究[J]. 合作经济与科技，2014，08：35-36.
【關键词】 房地产；成本管理；解决对策
引言
随着房地产行业外部环境日益紧缩，相关政策法规日益健全，房地产企业应加强成本核算，正视存在的问题，提高财务人员自身的专业素养，扩大知识层面，加强内部财务管理，对成本核算进行科学管理，从而达到深度挖掘企业内在潜力、提高企业核心价值、实现企业长期目标的目的。
1、当前我国房地产企业成本管理存在的问题
1.1房地产企业管理层财务成本管理意识还比较薄弱
社会经济体制下的房地产企业都是要求高成交率、大批优质房源、高成交价格、只是注重其中某一环节管理等等，使整个房地产企业的成本管理重心偏移的太厉害。目前，虽然有一部分房地产企业在实行财务成本管理，但是由于前期效果比较小，因此经常会出现后期的房地产企业成本管理被弃之不顾，无法继续实行的情况。当前很多房地产企业在进行成本预测与决策的时候都没有切实有效的数据来佐证其决策，也没有一个科学有效的指导，无法将谨慎的决策态度运用到其中。
1.2企业内部成本管理制度不完善
目前，有很多房地产企业缺乏一套完整的成本管理体制，以至于成本管理处于粗放状态。就算是有些房地产企业建立了成本管理的制度，但是在具体的执行过程中，成本管理的制度往往却使形同虚设，责权利不相对应，没有将公司规章制度真正落实到日常工作管理之中，达不到房地产企业成本管理目标。
1.3未按规范设定成本核算
成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作，对于企业发展有着重要意义。房地产企业在对一个项目进行开发前的首要工作就是确定项目核算对象并进行详细的计算和分析，为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成本核算对象的确立需要遵循相关的规范要求，不能随意确定核算目标，有很多房地产企业在进行成本核算工作时就是由于未按照规范确立核算对象和核算目标，导致在进行项目成本管理时出现管理混乱的现象，严重影响整体企业的成本控制
1.4在工程的设计阶段没有对成本进行严格管理
建筑工程的设计阶段是整个工程造价管理的首要任务，而工程造价则是整个建筑工程建设的重中之重，要想在房地产企业的成本管理中取得有效的结果，就必须重视工程的造价管理，就要求从工程的设计阶段开始进行工程的造价控制，首先，在工程的图纸设计中，要坚持严密、全面的原则；其次，在工程的设计中工程设计人员不但要考虑设计的技术可行性和美观度，还要考虑整个工程的经济成本。但目前为止，我国大部分设计人员在技术和成本两方面综合分析的经验还比较缺乏，在进行工程设计的过程中更注重施工的技术和外观，并不太关心工程的经济成本，错失了在设计阶段对工程造价控制的有利机会。
1.5工程实物工作量与财务成本结算不一致
在自建或者购买商品房、拆迁用房时，由于房地产企业在管理上的不谨慎、不重视，使成本管理不具有可靠性，成本的核算不具有真实性。例如：房屋拆迁差价中的调房收入直接成为减拆迁成本等，一些房地产开发企业中会有一些内部划账面或调拨与实物的数量严重不符的现象出现。
2、房地产企业成本管理的对策分析
2.1学习先进的成本管理与控制技术，并引入企业
在现有成本管理与控制的基本上，努力学习新的管控技术，引入战略成本控制观念，多方位了解企业的成本构成，将事后汇报与事前预测、过程控制有机的结合起来，才能在企业成本管理与控制方面更上一层楼。
2.2贯彻全过程预算管理观念
在企业内部建立项目成本预算编制部门，根据企业的发展前景和发展战略编写预算。预算审核通过后要落实到每一个部门，确保编制预算的全面执行。在编制预算时要遵循实事求是的原则，按照分级编制的程序编制预算，不可高估或低估预算目标，从根本保障项目预算的可预见性。
2.3严格按照权责发生制进行成本核算，提高工程成本的可靠性
由于房地产企业大多按照收付实现制进行核算，没有发票及其他证据进行预估，造成账面成本与实际工程支出不匹配，账面不能及时反映实际开发情况。因此建议在实际工作中，特别是大型开发项目，应建立成本管理工作组，其工作组成员具有较高的专业水平和独立性，从事专业的成本预测、控制和决算，为企业正确、及时展开成本核算提供充分、专业的依据，保证成本的准确性和可靠性。
2.4项目决策阶段成本控制
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对房地产项目开发的成败至关重要。实践证明，一个高质量的投资决策在于一个对投资环境的准确把握、在于一个科研的深度与精度以及理性的投资决策机制。在进行房地产项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。
2.5树立系统的管理意识，加强综合素质培养
在房地产企业的发展过程中，会由于房地产行业管理人员的工作质量问题而导致其发展效果，房地产企业的管理人员是直接决定房地产企业的最终成就的重要因素，因此，在进行房地产企业成本管理过程中，应该充分具备系统的房地产成本管理意识，站在一个房地产企业的角度看问题，用这样的方式来对房地产企业进行成本管理。然而在进行成本管理的过程中，必须坚持成本的管理对象、管理方法、管理内容以及成本管理的全面性。要根据不同的情况来对房地产企业的成本管理制定不同的管理对策。构建全面的、完善的、科学化的房地产企业成本管理体系。对房地产企业的成本管理人员进行定期的专业知识培训，使管理人员能够投入到管理工作中去，从而实现房地产企业成本的有效管理。随着市场的不断发展与变化房地产财务成本管理相关部门应该考虑到财务成本管理中的物质成本与非物质成本，将成本管理的内容进行扩展，从而提成整个房地产企业的可持续发展和市场竞争力。
2.6完善成本管理组织和控制体系
要想提高企业内部的整体素质，使房地产企成本管理走向科学化、规范化的管理模式，房地产企业就应该建立健全成本管理制度，组建房地产企业成本管理组织，加强对成本管理的认识，落实对成本管理的责任，配备精良而优秀的房地产企业技术管理干部和人员，组织其进行定期的学习和培训。具体来说：首先，房地产企业应建立一套健全的成本管理体系，企业的各个部门应该明确自己的成本管理任务；其次，在企业的日常工作管理中落实房地产企业内部成本管理制度；最后，各部门在各阶段的，对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核，根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施，通过与各自经济利益挂钩，达到对各部门、各岗位管理控制的目的。在房地长企业成本管理执行的过程中应该不断的进行管理工作的总结、修订，使之能够更加适应房地产企业的成本管理目标。
结束语
就现阶段我国房地产行业的发展状况来看，不仅要提高人们对成本管理的重要性认识，更要从实际发展入手，明确成本控制目标和控制手段。在企业上下贯彻成本控制管理理念，加强成本控制建设，从根本上减少项目施工成本，切实提高企业发展效率。
参考文献：
[1]章轲. 房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析[J]. 现代商业，2014，11：198-199.
[2]邹宇红. 房地产财务成本管理问题及其应对措施[J]. 财经界（学术版），2014，07：186+188.
[3]许丽娜. 新经济形势下房地产成本管理研究[J]. 合作经济与科技，2014，08：35-36.