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摘要：随着我国不断加强的宏观调控力度，很多新开发商借机涌入房地产开发业。然而，房地产开发以其强大的综合性给企业带来了新的挑战，很多企业由于忽视成本控制的作用，最终导致项目整体成本失去控制，给企业造成巨大的经济损失。本文围绕房地产开发企业展开讨论，重点探讨房地产开发经营的成本控制，分析阐述了在房地产开发经营过程中成本控制的重要性以及目前面临的问题。
关键词：房地产开发 成本 现状 控制
当前，在竞争日益激烈的中国市场，房地产开发企业也面临越来越大的生存压力。因为市场需求量和消费者承受能力的限制，很多开发商盲目发展而无视市场需求终将会导致不断上升的住房空置率。在压力如此巨大的情况下，每个开发商都必须面对现实、认清形势，积极研究怎样不断降低开发成本，使自己在激烈的竞争中立于不败之地。
1房地产企业加强成本控制的意义
1.1加强成本控制可以保证项目成功开发
今天，在中国竞争日益激烈的房地产开发企业中，也出现了越来越严重的资源短缺现象，不断上涨的土地及建筑材料价格，使得房地产开发企业面临越来越严峻的考验。为了提高利润，或者提高销售价格，或者降低开发成本，但是不管从当前的宏观经济环境还是微观市场的角度看，价格已经几乎没有了上升空间，只能在控制成本方面努力。
1.2加强成本控制能够使房地产企业的竞争力有效提升
对项目开发的整个过程进行成本控制，能够有效地减少整个开发过程中产生的各项费用。另外，为了增强房地产企业的综合竞争力，就应该从整个过程上使房地产企业的建设成本和经营成本降低，这就要求各企业根据整个过程成本最小化的原则，找出最好的设计方案，进行更加科学合理的投资决策。
1.3加强成本控制能够有效提高资源的使用效率
加强成本控制能够有效促进房地产企业对资源进行合理的配置，有效提高资源的使用效率。同时，在项目开发过程中进行成本控制还能够很好的促进环境保护，更好的达到了经济效益、环境效益和社会效益共同发展的目标。由于企业进行的是重视成本控制的项目开发，这就要求企业对全过程进行合理的规划，采用能够节约能源、节约土地、节约水资源和防治污染的先进环保设施和技术，在建筑材料选择上，选用对环境没有污染的材料，对开发过程中的废弃物进行分类回收和循环利用，这些措施都能够有效的降低房地产开发企业的投入成本，使得房地产企业能够长远发展。总之，在房地产开发运营过程中进行成本控制，不但能够增加房地产企业的竞争优势，还能够帮助企业履行其社会责任，实现经济、环境和社会效益的和谐统一，更有助于实现房地产企业的健康长远发展。
2房地产开发企业成本控制现状
2.1缺乏完善的成本控制体系
有些企业目光短浅，有时盲目地抢占市场、争夺时间，没有长远考虑，造成企业的成本控制目标不明确，产生没有目的性的成本控制。另外，由于缺乏成本控制方法的战略性引导，成本管理的策略脱离了战略目标，成本的预算和决策如同虚设，成本计划更是不起作用，再加上缺乏完备的成本控制策略系统和规范合理的操作流程，成本控制很难达到预期目标。
2.2成本控制意识不强
静态成本控制是指以成本计划的价格为基准，后期核算为重点的控制方法，我国很多房地产企业都采用这种方法。另外，由于传统观念和高利润的影响，房地产开发企业没有成本竞争观念，不进行成本管理，浪费严重。财务人员只是按照合同控制项目的开发成本，而产品开发整个过程的费用并没有得到控制。此外，因为开发位置固定、建设时间长，管理者只是走走管理形式，并未进行实际的成本控制。
2.3风险意识和应对风险能力弱
企业虽然以盈利为目的，但不少房地产企业只是一味追求高利润，而将经营风险和由政策变化导致的不确定性风险抛在一边。房地产业开发时间长、成本高，这样盲目追求高投资带来的利润，一旦产品销售不畅或资金枯竭，将给企业带来不可预测的高风险。
3房地产开发项目的成本控制方法
3.1产品开发成本的控制
3.1.1项目策划和投资决策阶段的成本控制
这个阶段要决定是否要实施该项目，如果企业决策有误，将会给企业带来巨大的成本负担，因此要探究项目的可行性，总体控制可能的发生的成本。
3.1.2设计阶段的成本控制
该阶段的成本控制对项目的影响超过75 ％，是项目开发中成本管理的核心。为保证成本管理的有效性，通常采用限额设计方法，采用招投标的方式，在企业内部由专家组成评估小组，严格挑选设计方案。
3.1.3动迁阶段的成本控制
房地产开发企业如果涉及到动迁，一方面，为便于动迁功能部门、拆迁公司以及评估机构三方的相互制约，应聘用有资质的评估机构依据政策进行评估，明确补偿标准和数额；另一方面，对动迁收尾进行强化管理和控制。
3.1.4招投标与合同洽商阶段的成本控制
该阶段工作的好坏对项目的成本管理和结算将产生直接的影响。建立涉及各分包单位的业务水平、已开发项目、产品质量、工人素质以及供应商信息等资料的电子档案系统。选择合作单位时，采用公平、公正和公开的招投标方式，。
3.1.5施工阶段的成本控制
该阶段的成本控制有：编订成本计划、描述工作流程、明确管理者的任务；熟悉设计图纸和设计要求，将控制重点放在费用发生大变化的环节；详细的工程计算，工程账单的复核，严格经费签证；重視合同的修补工作。应尽可能避免该阶段变更设计和现场签证，但在某些条件下，允许改变，但必须要有一个严密的控制体系管理这项工作，以此对设计改变所产生的经济效益与变更损失费用进行分析比较；另外，工期控制应该得到加强，一旦超出正常时间，该项目的建设成本将会增加。
3.1.6结算阶段的成本控制
房地产开发企业的结算工作有量大、集中和复杂的特点。为了避免疏忽和漏洞，应健全结算原则会议确认制、二次审核制及审计和奖惩制度。
3.2期间费用的控制
该费用虽然不直接形成产品价值，但却是企业正常运营所不可缺少的。房地产企业在控制期间费用时，不能片面追求降低，而要在保证有一定支出的前提下，达到价值最大化。
对产生在组织和经营活动时的管理费控制，可进行预算估计、制定并执行各项费用开支明细标准、进行事前、事中及事后控制，不仅保证了组织正常运行，还使费用支出合理化。
企业在销售过程中发生的销售费用，包括销售人员的工资、福利，销售道具（销售中心，房地产沙盘/模型），销售信息，宣传费用等。控制销售费用时，一个重要的原则就是“该花的一定要花”，因为销售阶段作为房地产开发的最后阶段，不仅测试了前面各阶段的工作，同时更是企业收回成本、赢得利润和长远发展的关键时期。具体的控制措施仍然是预算编制和预算执行，但它应该具备一定的灵活性，来应对瞬息万变的市场。
总而言之，房地产开发企业的成本控制作为一个系统工程，是不可能一蹴而就的，也不是单靠几个人的努力就能成功的。房地产开发企业必须使每一个员工的心中都存有成本控制意识，研究整个开发过程成本控制的方法，只有这样，才能实施完整的成本控制机制，让企业的投资实现有效流动和良性循环，让企业在激烈的市场竞争中，赢得优势，实现投资回报的最大化。
参考文献：
［1］韩志勇．颐中房地产开发项目的成本控制［D］． 中国海洋大学，2011 ( 7) : 6 －10
［2］柯宝红．房地产开发前期成本控制的研究［J］． 全国商情•理论研究，2011 ( 8) : 66 －67
［3］王轶姝．金融危机背景下房地产开发成本控制研究 ［J］．现代商贸工业，2012( 5) : 88 －89
关键词：房地产开发 成本 现状 控制
当前，在竞争日益激烈的中国市场，房地产开发企业也面临越来越大的生存压力。因为市场需求量和消费者承受能力的限制，很多开发商盲目发展而无视市场需求终将会导致不断上升的住房空置率。在压力如此巨大的情况下，每个开发商都必须面对现实、认清形势，积极研究怎样不断降低开发成本，使自己在激烈的竞争中立于不败之地。
1房地产企业加强成本控制的意义
1.1加强成本控制可以保证项目成功开发
今天，在中国竞争日益激烈的房地产开发企业中，也出现了越来越严重的资源短缺现象，不断上涨的土地及建筑材料价格，使得房地产开发企业面临越来越严峻的考验。为了提高利润，或者提高销售价格，或者降低开发成本，但是不管从当前的宏观经济环境还是微观市场的角度看，价格已经几乎没有了上升空间，只能在控制成本方面努力。
1.2加强成本控制能够使房地产企业的竞争力有效提升
对项目开发的整个过程进行成本控制，能够有效地减少整个开发过程中产生的各项费用。另外，为了增强房地产企业的综合竞争力，就应该从整个过程上使房地产企业的建设成本和经营成本降低，这就要求各企业根据整个过程成本最小化的原则，找出最好的设计方案，进行更加科学合理的投资决策。
1.3加强成本控制能够有效提高资源的使用效率
加强成本控制能够有效促进房地产企业对资源进行合理的配置，有效提高资源的使用效率。同时，在项目开发过程中进行成本控制还能够很好的促进环境保护，更好的达到了经济效益、环境效益和社会效益共同发展的目标。由于企业进行的是重视成本控制的项目开发，这就要求企业对全过程进行合理的规划，采用能够节约能源、节约土地、节约水资源和防治污染的先进环保设施和技术，在建筑材料选择上，选用对环境没有污染的材料，对开发过程中的废弃物进行分类回收和循环利用，这些措施都能够有效的降低房地产开发企业的投入成本，使得房地产企业能够长远发展。总之，在房地产开发运营过程中进行成本控制，不但能够增加房地产企业的竞争优势，还能够帮助企业履行其社会责任，实现经济、环境和社会效益的和谐统一，更有助于实现房地产企业的健康长远发展。
2房地产开发企业成本控制现状
2.1缺乏完善的成本控制体系
有些企业目光短浅，有时盲目地抢占市场、争夺时间，没有长远考虑，造成企业的成本控制目标不明确，产生没有目的性的成本控制。另外，由于缺乏成本控制方法的战略性引导，成本管理的策略脱离了战略目标，成本的预算和决策如同虚设，成本计划更是不起作用，再加上缺乏完备的成本控制策略系统和规范合理的操作流程，成本控制很难达到预期目标。
2.2成本控制意识不强
静态成本控制是指以成本计划的价格为基准，后期核算为重点的控制方法，我国很多房地产企业都采用这种方法。另外，由于传统观念和高利润的影响，房地产开发企业没有成本竞争观念，不进行成本管理，浪费严重。财务人员只是按照合同控制项目的开发成本，而产品开发整个过程的费用并没有得到控制。此外，因为开发位置固定、建设时间长，管理者只是走走管理形式，并未进行实际的成本控制。
2.3风险意识和应对风险能力弱
企业虽然以盈利为目的，但不少房地产企业只是一味追求高利润，而将经营风险和由政策变化导致的不确定性风险抛在一边。房地产业开发时间长、成本高，这样盲目追求高投资带来的利润，一旦产品销售不畅或资金枯竭，将给企业带来不可预测的高风险。
3房地产开发项目的成本控制方法
3.1产品开发成本的控制
3.1.1项目策划和投资决策阶段的成本控制
这个阶段要决定是否要实施该项目，如果企业决策有误，将会给企业带来巨大的成本负担，因此要探究项目的可行性，总体控制可能的发生的成本。
3.1.2设计阶段的成本控制
该阶段的成本控制对项目的影响超过75 ％，是项目开发中成本管理的核心。为保证成本管理的有效性，通常采用限额设计方法，采用招投标的方式，在企业内部由专家组成评估小组，严格挑选设计方案。
3.1.3动迁阶段的成本控制
房地产开发企业如果涉及到动迁，一方面，为便于动迁功能部门、拆迁公司以及评估机构三方的相互制约，应聘用有资质的评估机构依据政策进行评估，明确补偿标准和数额；另一方面，对动迁收尾进行强化管理和控制。
3.1.4招投标与合同洽商阶段的成本控制
该阶段工作的好坏对项目的成本管理和结算将产生直接的影响。建立涉及各分包单位的业务水平、已开发项目、产品质量、工人素质以及供应商信息等资料的电子档案系统。选择合作单位时，采用公平、公正和公开的招投标方式，。
3.1.5施工阶段的成本控制
该阶段的成本控制有：编订成本计划、描述工作流程、明确管理者的任务；熟悉设计图纸和设计要求，将控制重点放在费用发生大变化的环节；详细的工程计算，工程账单的复核，严格经费签证；重視合同的修补工作。应尽可能避免该阶段变更设计和现场签证，但在某些条件下，允许改变，但必须要有一个严密的控制体系管理这项工作，以此对设计改变所产生的经济效益与变更损失费用进行分析比较；另外，工期控制应该得到加强，一旦超出正常时间，该项目的建设成本将会增加。
3.1.6结算阶段的成本控制
房地产开发企业的结算工作有量大、集中和复杂的特点。为了避免疏忽和漏洞，应健全结算原则会议确认制、二次审核制及审计和奖惩制度。
3.2期间费用的控制
该费用虽然不直接形成产品价值，但却是企业正常运营所不可缺少的。房地产企业在控制期间费用时，不能片面追求降低，而要在保证有一定支出的前提下，达到价值最大化。
对产生在组织和经营活动时的管理费控制，可进行预算估计、制定并执行各项费用开支明细标准、进行事前、事中及事后控制，不仅保证了组织正常运行，还使费用支出合理化。
企业在销售过程中发生的销售费用，包括销售人员的工资、福利，销售道具（销售中心，房地产沙盘/模型），销售信息，宣传费用等。控制销售费用时，一个重要的原则就是“该花的一定要花”，因为销售阶段作为房地产开发的最后阶段，不仅测试了前面各阶段的工作，同时更是企业收回成本、赢得利润和长远发展的关键时期。具体的控制措施仍然是预算编制和预算执行，但它应该具备一定的灵活性，来应对瞬息万变的市场。
总而言之，房地产开发企业的成本控制作为一个系统工程，是不可能一蹴而就的，也不是单靠几个人的努力就能成功的。房地产开发企业必须使每一个员工的心中都存有成本控制意识，研究整个开发过程成本控制的方法，只有这样，才能实施完整的成本控制机制，让企业的投资实现有效流动和良性循环，让企业在激烈的市场竞争中，赢得优势，实现投资回报的最大化。
参考文献：
［1］韩志勇．颐中房地产开发项目的成本控制［D］． 中国海洋大学，2011 ( 7) : 6 －10
［2］柯宝红．房地产开发前期成本控制的研究［J］． 全国商情•理论研究，2011 ( 8) : 66 －67
［3］王轶姝．金融危机背景下房地产开发成本控制研究 ［J］．现代商贸工业，2012( 5) : 88 －89