乍暖还寒，这既是清明时节的天气特征，也是当下“楼市气候”的真实写照。
　　所谓“乍暖”，主要表现在：进入3月以来，我国多个城市住宅成交量较2月份回升，出现了难得的暖意；所谓“还寒”，主要表现在：房地产调控依然保持不变，管理层也明确表态“房价还远远没有回到合理价位”，未来相当长时间内调控政策保持紧缩状态不变；虽然住宅市场成交量已经较年初回升，但一级市场的土地成交并不活跃。
　　乍暖还寒是当前楼市的明显态势，应当说，楼市在严厉的调控环境下能够呈现“暖意”，是多方因素共同促成的。
　　首先是信贷因素。信贷政策的松与紧直接关系到购房者购房能力的强与弱。目前大部分商业银行开始执行首套房贷8.5折利率政策。这一政策对楼市是明显利好，极大提升了刚需投资者的购房意愿和能力，在更大程度上缓解购房者的财务压力。
　　其次是需求因素。社会上关于住房的需求有很多表述，如“丈母娘需求”等。实际上，房地产既是消费品也是投资品。在市场经济条件下，两者不可分割，也不可能强行剥离某一个属性。
　　再次是季节因素。从绝对量看，目前的成交量与去年同比并不突出，但相对交易比较低 迷的春节，3月份的成交量反弹现象明显。这就是说，当前房地产市场所表现出的“回暖”或者“小阳春”，是相对市场低迷的春节而言的。房地产市场整体依然处于政策调控的制约中，市场依然是受控的。
　　“回暖”的未来道路并非是非理性繁荣，而是政策设计路线中的正常发展。要全面理解中央关于房地产业的调控政策，一方面要强调政策不放松，另一方面也强调发展普通商品住房市场，增加市场供应。中央对房地产调控的主基调并非单方面地限制、打压房价、打压需求，而是建设“双体系”，即保障性住房体系和商品房市场体系并重。
　　我们也注意到，“调控不放松”的政策效用已经开始递减，市场需求因素开始主导行情。效用递减规律在政策调控领域同样适用，也提醒政策制定者要及时调整政策，适应市场的发展。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）