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摘要随着商品房价格的飙升,越来越多的中等收入家庭无力支付高昂的房价,成为了新的夹心层。本文首先界定了中等收入这一群体,同时对这一群体的购房支付能力进行研究,并将其与商品房和经济适用房价格进行比较,以得出满足中等收入家庭购房的支付区间,为建立更加完善的住房保障体系提供理论参考。
关键词中等收入群体购房支付能力限价房
中图分类号:F293.3文献标识码:A
1 引言
随着我国城市化进程的不断加大,尤其是在大城市及特大城市,大量人口高度集中于土地资源稀缺的中心城区,商品房价格持续攀升,住房市场供给与中低收入需求的落差不断加剧。面对日益高涨的房价,越来越多的人只能望房兴叹,为解决中低收入家庭的住房问题,国家前后提出了廉租房、经济适用房等政策,通过社会保障的方式来满足中低收入家庭的住房愿望,并且取得了可喜的效果。但新的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007」24号(以下简称“24号文件”),对经济适用房的供应对象进行了调整。明确规定,“经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房”。这样,先前可以享受到经济适用房保障的那部分中等收入家庭将不被覆盖在内,成为新的夹心层。就目前条件来看,这种家庭在我国社会阶层中占有很大比例,因此,如何解决这一阶层家庭的住房问题关系到社会的和谐、稳定,具有重大的现实意义。为此,国家在经济适用房的基础上又推出限价房政策。
不难看出,国家推出限价房政策的初衷是为解决中等收入家庭买不起普通商品房这一矛盾而提出的。因此,在对限价房进行研究的同时,我们也应中等收入群体购房的支付能力进行研究。
2 中等收入群体购房支付能力分析
在目前学者的研究中,房价收入比和月付收入比是最常用的评判住房可支付能力的方法。但由于学术界对所谓4—6倍的房价收入比存在较大争议,本文研究中采用月付收入比这一方法。即假设中等收入家庭购房时具有首付能力,其余采用银行按揭贷款的形式支付房款,则每月的还款额应占家庭月可支配收入的比例合适。根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定,借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下。一般认为这一比例在30%左右比较合适。
为深入分析中等收入家庭的购房支付能力,可将其细分为中等偏下收入家庭、中等收入家庭和中等偏上收入家庭。居民人均可支配收入是指居民可以用来自由支配的收入,是居民总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费等费用的余额。考虑家庭的人口数(按每户3口之家计算)可得其家庭月可支配收入分别为A1、A2、A3,每月还款额占家庭可支配收入的比例为K,首付比例为W,贷款利率为i,年限为n,则根据等额支付的现值公式,可得中等收入家庭的可贷款额为:
假设中等收入家庭购房面积为S,则其可支付购房单价为:
以西安市为例,国家为刺激住房消费,将首次购房的家庭首付比例降为20%,但本文假设西安市中等收入家庭通过自己的积蓄或在亲友帮助下有能力支付30%的首付款,这也符合目前我国绝大多数家庭的购房特点。考虑家庭在食品、教育、医疗等方面的消费,假设家庭每月的还款额占家庭月可支配收入的比例为30%。
为测算中等收入家庭的最大购房能力,我们假设其贷款年限为30年,综合考虑商业贷款利率和住房公积金贷款利率的影响,为计算方便假定其贷款利率为固定利率6%。为响应国家“70、90”政策,中等收入家庭的购房面积控制在平均80平米的范围内。考虑到奖金以及家庭以外所得收入的影响,对家庭年人均可支配收入乘以1.1的比例系数。由此计算可得2000年到2007年之间西安市中等收入家庭的最大购房支付能力:
与商品房及经济适用房价格相比,可得中等收入个阶层的购房支付能力如图所示:
(1)中等偏下收入家庭:随着新的《经济适用房管理办法》的出台,中等偏下收入家庭不再被纳入经济适用房的保障范围之内。由图表可以看出,中等偏下收入家庭的购房支付能力与经济适用房的价格比较接近,虽然在2005(下转第192页)(上接第180页)年差距有所扩大,但随后几年的价格调整使这种差距逐渐缩小。当其住房支付能力超过经济适用住房的价格时,则可以依靠自己的购房能力来购买市场上的二手房或限价商品房。
(2)中等收入家庭:由图1可以看出,中等收入家庭的购房支付曲线位于经济适用房价格曲线与商品房价格曲线之间,说明中等收入家庭的购房支付能力超出了经济适用房的价格范围,但又不具备购买商品房的能力,成为了新的夹心层。就目前条件来看,这种家庭在我国社会阶层中占有很大比例。因此,如何解决这一阶层家庭的住房问题关系到社会的和谐、稳定,具有重大的现实意义。为此,国家在经济适用房的基础上又推出限价房政策。
(3)中等偏上收入家庭:由图1可看出,中等偏上收入家庭具有购买商品房的能力。这部分群体可以通过市场方式购房商品房以解决其住房问题。
3结论及建议
通过以上对中等收入群体的界定及其购房支付能力的分析,可以看出:中等偏下收入家庭支付能力较弱。在目前情况下,甚至购买经济适用房也困难,建议政府部门暂缓取消中等偏下收入群体申购经济适用房的资格,待其购买力进一步提高后,再做政策调整。
对于中等收入群体,其购买力介于经济适用房价格与商品房的价格之间,既不够申请经济适用房的资格,又无力购买商品房,成为新的夹心层。笔者认为,在我国经济适用住房供应对象调整后,鉴于限价房在解决中等收入家庭住房方面的优势,应尽快将其纳入我国的住房保障体系,从而更好的解决中等收入家庭的住房问题。
关键词中等收入群体购房支付能力限价房
中图分类号:F293.3文献标识码:A
1 引言
随着我国城市化进程的不断加大,尤其是在大城市及特大城市,大量人口高度集中于土地资源稀缺的中心城区,商品房价格持续攀升,住房市场供给与中低收入需求的落差不断加剧。面对日益高涨的房价,越来越多的人只能望房兴叹,为解决中低收入家庭的住房问题,国家前后提出了廉租房、经济适用房等政策,通过社会保障的方式来满足中低收入家庭的住房愿望,并且取得了可喜的效果。但新的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007」24号(以下简称“24号文件”),对经济适用房的供应对象进行了调整。明确规定,“经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房”。这样,先前可以享受到经济适用房保障的那部分中等收入家庭将不被覆盖在内,成为新的夹心层。就目前条件来看,这种家庭在我国社会阶层中占有很大比例,因此,如何解决这一阶层家庭的住房问题关系到社会的和谐、稳定,具有重大的现实意义。为此,国家在经济适用房的基础上又推出限价房政策。
不难看出,国家推出限价房政策的初衷是为解决中等收入家庭买不起普通商品房这一矛盾而提出的。因此,在对限价房进行研究的同时,我们也应中等收入群体购房的支付能力进行研究。
2 中等收入群体购房支付能力分析
在目前学者的研究中,房价收入比和月付收入比是最常用的评判住房可支付能力的方法。但由于学术界对所谓4—6倍的房价收入比存在较大争议,本文研究中采用月付收入比这一方法。即假设中等收入家庭购房时具有首付能力,其余采用银行按揭贷款的形式支付房款,则每月的还款额应占家庭月可支配收入的比例合适。根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定,借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下。一般认为这一比例在30%左右比较合适。
为深入分析中等收入家庭的购房支付能力,可将其细分为中等偏下收入家庭、中等收入家庭和中等偏上收入家庭。居民人均可支配收入是指居民可以用来自由支配的收入,是居民总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费等费用的余额。考虑家庭的人口数(按每户3口之家计算)可得其家庭月可支配收入分别为A1、A2、A3,每月还款额占家庭可支配收入的比例为K,首付比例为W,贷款利率为i,年限为n,则根据等额支付的现值公式,可得中等收入家庭的可贷款额为:
假设中等收入家庭购房面积为S,则其可支付购房单价为:
以西安市为例,国家为刺激住房消费,将首次购房的家庭首付比例降为20%,但本文假设西安市中等收入家庭通过自己的积蓄或在亲友帮助下有能力支付30%的首付款,这也符合目前我国绝大多数家庭的购房特点。考虑家庭在食品、教育、医疗等方面的消费,假设家庭每月的还款额占家庭月可支配收入的比例为30%。
为测算中等收入家庭的最大购房能力,我们假设其贷款年限为30年,综合考虑商业贷款利率和住房公积金贷款利率的影响,为计算方便假定其贷款利率为固定利率6%。为响应国家“70、90”政策,中等收入家庭的购房面积控制在平均80平米的范围内。考虑到奖金以及家庭以外所得收入的影响,对家庭年人均可支配收入乘以1.1的比例系数。由此计算可得2000年到2007年之间西安市中等收入家庭的最大购房支付能力:
与商品房及经济适用房价格相比,可得中等收入个阶层的购房支付能力如图所示:
(1)中等偏下收入家庭:随着新的《经济适用房管理办法》的出台,中等偏下收入家庭不再被纳入经济适用房的保障范围之内。由图表可以看出,中等偏下收入家庭的购房支付能力与经济适用房的价格比较接近,虽然在2005(下转第192页)(上接第180页)年差距有所扩大,但随后几年的价格调整使这种差距逐渐缩小。当其住房支付能力超过经济适用住房的价格时,则可以依靠自己的购房能力来购买市场上的二手房或限价商品房。
(2)中等收入家庭:由图1可以看出,中等收入家庭的购房支付曲线位于经济适用房价格曲线与商品房价格曲线之间,说明中等收入家庭的购房支付能力超出了经济适用房的价格范围,但又不具备购买商品房的能力,成为了新的夹心层。就目前条件来看,这种家庭在我国社会阶层中占有很大比例。因此,如何解决这一阶层家庭的住房问题关系到社会的和谐、稳定,具有重大的现实意义。为此,国家在经济适用房的基础上又推出限价房政策。
(3)中等偏上收入家庭:由图1可看出,中等偏上收入家庭具有购买商品房的能力。这部分群体可以通过市场方式购房商品房以解决其住房问题。
3结论及建议
通过以上对中等收入群体的界定及其购房支付能力的分析,可以看出:中等偏下收入家庭支付能力较弱。在目前情况下,甚至购买经济适用房也困难,建议政府部门暂缓取消中等偏下收入群体申购经济适用房的资格,待其购买力进一步提高后,再做政策调整。
对于中等收入群体,其购买力介于经济适用房价格与商品房的价格之间,既不够申请经济适用房的资格,又无力购买商品房,成为新的夹心层。笔者认为,在我国经济适用住房供应对象调整后,鉴于限价房在解决中等收入家庭住房方面的优势,应尽快将其纳入我国的住房保障体系,从而更好的解决中等收入家庭的住房问题。