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虽然楼市面临调控压力，但2009年火爆行情余威犹在，虽然近期二手房市场出现观望态势，买卖双方出现分化，楼市走势是不是就此出现转向?二手房市场又将会如何运行?买卖双方都必须提前做出预判。
还有房东在不断“跳价”，但也有房东却选择让价以求尽快出手，这表明二手房市场已经出现分化。不仅仅只是卖家阵营出现分化，买家对后市的看法也产生了分歧。大部分自住型需求已选择观望，但还是有少数实力派依然在追涨。
从近期的成交状况来看，市场已出现降温迹象。那么，这种态势会否延续下去，2010年二手房市场又会出现哪些新的变化?为了能够对2010年的市场行情有更为清晰的认识和准确的预判，我们有必要从当前的市场行情走势中寻找蛛丝马迹。
市场出现分化
二手房市场已出现观望迹象，而且买卖双方阵营已经出现分化，看空、看多者共存。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，2009年12月(截至27日)全市各区县二手房成交套数较11月普遍有2～3成的降幅，其中降幅居前的有闸北、静安、浦东三区。
记者同时从上海美联物业、我爱我家等中介公司了解到，近一周(12月21日至27日，以下同)成交量以及带看量均有不同程度的下滑。美联物业市场研究部有关人士表示，成交量环比前一周(12月14日至20日，以下同)，出现小幅下滑，下滑幅度约10％。带看量也出现了较大幅度的下滑，上海我爱我家西藏店、报春店反映，非普通住宅带看量下滑30％左右，普通住宅下滑幅度更大，达到60％。
北京、广州二手房市场也出现低迷迹象。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，刚过去的一周，北京存量住宅网上签约成交量达9059套，与前一周的9979套相比下浮9.2％。广州中原地产有关人士也表示，广州市近半个月来二手房成交量也略有下滑，估计在5％左右。
与此同时，买卖双方的心态也产生了分化。记者在采访中了解到，一套出自世博楼盘“耀江花园”的二手房，在短短半个月内价格就来了个“三级跳”，在半个月前挂牌360万元出售，等到买家出现之后立即“跳价”至390万元，近期这位房东又通知中介公司要求将挂牌价调整到410万元。我爱我家西藏店经理张更军告诉记者，目前市场上房东“跳价”现象仍然存在。记者同时从上海德佑地产、美联物业等中介公司门店也得到了同样的说法。
跳价固然让人不难理解，因为目前仍然延续2009年的火爆行情。但房东主动让价，则多少有点让人意想不到。据了解，近期有少数房东愿意让价以求尽快完成交易，让价幅度在1％～3％之间，如一套总价约150万元的公寓，可让价3万元。
虽然有人选择观望。但也有人还是选择在最近一段时间购买房产，即使房东“跳价”也不怕。张更军告诉记者，一套出自上海黄浦区“越纪公寓”二手房，房东最初挂牌价为180万元，最终以208万元成交。广州二手房市场上也存在追涨的现象，广州中院地产天河区域副总经理潘婉霞告诉记者，珠江新城板块的豪宅交易状况仍然不错，即使卖家提高挂牌价，仍然有人愿意接手。
政策影响各不同
市场行情并未“一边倒”，而以目前这种看似混沌不清的面目出现，专家表示这是由于政策的影响各不相同造成的。
近期有两大政策对楼市产生了巨大影响，其一是营业税征免时限由2年恢复到5年。其二是“国四条”。其中营业税免征时限“2改5”的影响最为直接快速，就北京上海二手房市场而言为抢搭税费政策优惠“末班车”，近期出现了交易高峰，促使交易量高涨。
但在2009年12月下旬，随着期限的临近，一部分全款购房的客户。依然积极的抓紧时间购房。以搭上税费优惠的末班车。而大部分需要贷款购房的客户已经来不及在期限内办完手续，无法赶上“末班车”，索性放弃此时购房，陷入新一轮的观望氛围中，因此交易量在上周出现一定的下浮。
但广州的情况则稍有不同，并未出现因赶“末班车”而导致交易爆发增长的情形。潘婉霞告诉记者，由于广州非普通住宅标准中价格并不是主要因素，即使是营业税免征时限“2改5”之后，有80％的二手房基本上按差额征收，影响并不大。北京、上海房价经过大幅上涨之后，大部分普通住宅“被豪宅”，营业税需按全额征收，影响会更大。
另外，“国四条”的出台，向市场传递出非常明确的信号，即2010年政府将对楼市进行调控，尤其是房价上涨过快的一线城市将成为调控重点。我爱我家华东区域总监俞静表示，不少购房者因为害怕房价下跌而选择观望，等待市场前景进一步明朗之后再做决定。
不过也有少数购房者，尤其是刚性需求。反而害怕因为营业税“2改5”之后卖家转嫁成本，因此目前坚持购房。
或遭遇“真空期”
那么在2010年初，二手房市场又将是怎样一番情形呢?业内人士表示，很有可能遭遇成交“真空期”。
美联物业区域董事高锦滔告诉记者，早在2009年11月就出现了所谓的“末班车效应”，上海当月商品房成交3.24万套，为近年来单月成交量之最。这使得市场上剩余的刚性需求的购买力被提前透支。2010年营业税“2改5”政策正式生效之后，大多数购买者基本选择观望态势，如无意外。二手房交易可能将迎来一段真空期，北京中原三级市场研究部也持同样的观点。
不过京沪穗三地的具体表现可能会有所不同。目前上海二手房市场有大量的二手房采用的是先申税后交易的方式，而且还有不少房贷即使通过了审批但尚未发放，这些交易都在2010年年初完成，因此届时交易量还会维持在较高水平，而不会出现大幅回落的情形。而北京、广州不存在这种情形，因此交易量回落幅度可能较大一些。
交易量的下滑，是否伴随着价格的回落呢?业内人士认为不一定。高锦滔表示，从目前来看，造成2009年房价快速上涨的多种因素在2010年应仍将继续作用于楼市。他说：“我认为2010年年初的房价不会出现较大的波动。”
分析其具体原因，高锦滔表示主要体现在两个方面。一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素、城市发展规划等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地价屡创新高，在成本因素推动下，2010年年初房价还有可能小幅上涨。
中房指数研究院副院长陈晟从市场供应方面做了进一步说明。他分析指出，目前上海、北京等城市市场供应量已严重不足，尤其是上海，仅能满足10周的市场销售量，北京也不到6个月，而这种状况在2010年年初无法得到改善。“在供需失衡的前提下，房价难以回落。”他说。
受制于后续政策
在专家看来，政府调控力度的大小将决定2010年的市场行情。广州中原地产项目部总经理黄滔分析认为，2010年楼市将是“稳”字当头，如果房价再次快速上涨，则会出台更多政策来进行打压，比如提高二套房的利率水平，对投资性需求征收更高的税费等，力求房价保持平稳状态。
陈晟估计，市场供应状况改善要等到2010年的三季度，因此他认为市场运行状况要到三季度才能下结论。在他看来，市场供应趋于正常化之后，房价上冲的动力减小，不排除少数开发商采取降价促销的方式，从而使得房价开始出现调整。
在这种情况下，业内人士预测2010年初二手房市场挂牌量会出现较大幅度的下滑，部分房源选择转售为租，购房意愿的下降会导致看房量的减少，当然卖家“跳价”的几率将大大减少，购房者恐慌性购房情形彻底消失。
不过也有业内人士对调控的效果表示担忧。上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷表示，2009年房价的上涨，很大程度上是由信贷和货币因素推动，而从目前的情形来看，由于通胀压力的存在，以及流动性过剩的现状，并未得到改善，因此2010年房价能否保持平稳，现在很难下结论。“如果得不到改善，2010年的楼市很有可能会出现先抑后扬的走势。”他给出了这样的判断。
还有房东在不断“跳价”，但也有房东却选择让价以求尽快出手，这表明二手房市场已经出现分化。不仅仅只是卖家阵营出现分化，买家对后市的看法也产生了分歧。大部分自住型需求已选择观望，但还是有少数实力派依然在追涨。
从近期的成交状况来看，市场已出现降温迹象。那么，这种态势会否延续下去，2010年二手房市场又会出现哪些新的变化?为了能够对2010年的市场行情有更为清晰的认识和准确的预判，我们有必要从当前的市场行情走势中寻找蛛丝马迹。
市场出现分化
二手房市场已出现观望迹象，而且买卖双方阵营已经出现分化，看空、看多者共存。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，2009年12月(截至27日)全市各区县二手房成交套数较11月普遍有2～3成的降幅，其中降幅居前的有闸北、静安、浦东三区。
记者同时从上海美联物业、我爱我家等中介公司了解到，近一周(12月21日至27日，以下同)成交量以及带看量均有不同程度的下滑。美联物业市场研究部有关人士表示，成交量环比前一周(12月14日至20日，以下同)，出现小幅下滑，下滑幅度约10％。带看量也出现了较大幅度的下滑，上海我爱我家西藏店、报春店反映，非普通住宅带看量下滑30％左右，普通住宅下滑幅度更大，达到60％。
北京、广州二手房市场也出现低迷迹象。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，刚过去的一周，北京存量住宅网上签约成交量达9059套，与前一周的9979套相比下浮9.2％。广州中原地产有关人士也表示，广州市近半个月来二手房成交量也略有下滑，估计在5％左右。
与此同时，买卖双方的心态也产生了分化。记者在采访中了解到，一套出自世博楼盘“耀江花园”的二手房，在短短半个月内价格就来了个“三级跳”，在半个月前挂牌360万元出售，等到买家出现之后立即“跳价”至390万元，近期这位房东又通知中介公司要求将挂牌价调整到410万元。我爱我家西藏店经理张更军告诉记者，目前市场上房东“跳价”现象仍然存在。记者同时从上海德佑地产、美联物业等中介公司门店也得到了同样的说法。
跳价固然让人不难理解，因为目前仍然延续2009年的火爆行情。但房东主动让价，则多少有点让人意想不到。据了解，近期有少数房东愿意让价以求尽快完成交易，让价幅度在1％～3％之间，如一套总价约150万元的公寓，可让价3万元。
虽然有人选择观望。但也有人还是选择在最近一段时间购买房产，即使房东“跳价”也不怕。张更军告诉记者，一套出自上海黄浦区“越纪公寓”二手房，房东最初挂牌价为180万元，最终以208万元成交。广州二手房市场上也存在追涨的现象，广州中院地产天河区域副总经理潘婉霞告诉记者，珠江新城板块的豪宅交易状况仍然不错，即使卖家提高挂牌价，仍然有人愿意接手。
政策影响各不同
市场行情并未“一边倒”，而以目前这种看似混沌不清的面目出现，专家表示这是由于政策的影响各不相同造成的。
近期有两大政策对楼市产生了巨大影响，其一是营业税征免时限由2年恢复到5年。其二是“国四条”。其中营业税免征时限“2改5”的影响最为直接快速，就北京上海二手房市场而言为抢搭税费政策优惠“末班车”，近期出现了交易高峰，促使交易量高涨。
但在2009年12月下旬，随着期限的临近，一部分全款购房的客户。依然积极的抓紧时间购房。以搭上税费优惠的末班车。而大部分需要贷款购房的客户已经来不及在期限内办完手续，无法赶上“末班车”，索性放弃此时购房，陷入新一轮的观望氛围中，因此交易量在上周出现一定的下浮。
但广州的情况则稍有不同，并未出现因赶“末班车”而导致交易爆发增长的情形。潘婉霞告诉记者，由于广州非普通住宅标准中价格并不是主要因素，即使是营业税免征时限“2改5”之后，有80％的二手房基本上按差额征收，影响并不大。北京、上海房价经过大幅上涨之后，大部分普通住宅“被豪宅”，营业税需按全额征收，影响会更大。
另外，“国四条”的出台，向市场传递出非常明确的信号，即2010年政府将对楼市进行调控，尤其是房价上涨过快的一线城市将成为调控重点。我爱我家华东区域总监俞静表示，不少购房者因为害怕房价下跌而选择观望，等待市场前景进一步明朗之后再做决定。
不过也有少数购房者，尤其是刚性需求。反而害怕因为营业税“2改5”之后卖家转嫁成本，因此目前坚持购房。
或遭遇“真空期”
那么在2010年初，二手房市场又将是怎样一番情形呢?业内人士表示，很有可能遭遇成交“真空期”。
美联物业区域董事高锦滔告诉记者，早在2009年11月就出现了所谓的“末班车效应”，上海当月商品房成交3.24万套，为近年来单月成交量之最。这使得市场上剩余的刚性需求的购买力被提前透支。2010年营业税“2改5”政策正式生效之后，大多数购买者基本选择观望态势，如无意外。二手房交易可能将迎来一段真空期，北京中原三级市场研究部也持同样的观点。
不过京沪穗三地的具体表现可能会有所不同。目前上海二手房市场有大量的二手房采用的是先申税后交易的方式，而且还有不少房贷即使通过了审批但尚未发放，这些交易都在2010年年初完成，因此届时交易量还会维持在较高水平，而不会出现大幅回落的情形。而北京、广州不存在这种情形，因此交易量回落幅度可能较大一些。
交易量的下滑，是否伴随着价格的回落呢?业内人士认为不一定。高锦滔表示，从目前来看，造成2009年房价快速上涨的多种因素在2010年应仍将继续作用于楼市。他说：“我认为2010年年初的房价不会出现较大的波动。”
分析其具体原因，高锦滔表示主要体现在两个方面。一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素、城市发展规划等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地价屡创新高，在成本因素推动下，2010年年初房价还有可能小幅上涨。
中房指数研究院副院长陈晟从市场供应方面做了进一步说明。他分析指出，目前上海、北京等城市市场供应量已严重不足，尤其是上海，仅能满足10周的市场销售量，北京也不到6个月，而这种状况在2010年年初无法得到改善。“在供需失衡的前提下，房价难以回落。”他说。
受制于后续政策
在专家看来，政府调控力度的大小将决定2010年的市场行情。广州中原地产项目部总经理黄滔分析认为，2010年楼市将是“稳”字当头，如果房价再次快速上涨，则会出台更多政策来进行打压，比如提高二套房的利率水平，对投资性需求征收更高的税费等，力求房价保持平稳状态。
陈晟估计，市场供应状况改善要等到2010年的三季度，因此他认为市场运行状况要到三季度才能下结论。在他看来，市场供应趋于正常化之后，房价上冲的动力减小，不排除少数开发商采取降价促销的方式，从而使得房价开始出现调整。
在这种情况下，业内人士预测2010年初二手房市场挂牌量会出现较大幅度的下滑，部分房源选择转售为租，购房意愿的下降会导致看房量的减少，当然卖家“跳价”的几率将大大减少，购房者恐慌性购房情形彻底消失。
不过也有业内人士对调控的效果表示担忧。上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷表示，2009年房价的上涨，很大程度上是由信贷和货币因素推动，而从目前的情形来看，由于通胀压力的存在，以及流动性过剩的现状，并未得到改善，因此2010年房价能否保持平稳，现在很难下结论。“如果得不到改善，2010年的楼市很有可能会出现先抑后扬的走势。”他给出了这样的判断。