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【摘 要】 房地产作为与民生息息相关的产业一直以来被大家所关注。近年来，地产业不断过热的现象，房价居高不下是政府有待解决的问题。政府可以通过宏观经济政策的调控，货币政策工具是一种有效手段，特别是利率的杠杆作用。本文在前人的研究基础上，针对存在的问题，提出一些自己的关点和政策建议。
【关键词】 利率 房地产价格 作用机制 政策
一、相关文献综述
利率与房产价格的关系，从数学经济变量上来讲，两个变量之间无非有两种，一种是两者存在关联，一种是两者互不相关或者相关系数不大。前一种又可以分为正相关和负相关关系。所以，不管是国内还是国外学者有关利率与房产价格的关系，所持的态度或者观点无非以上三种。国外的主流观点更偏向于利率与房价间呈现负相关的联系，而国内学者对利率调整对房地产市场价格的影响也进行了广泛的研究。
第一种观点，利率与房产价格呈负相关关系，这是目前大家比较偏向的观点，也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究，也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅。Harris（1989） 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后，通过计量检验得出，名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系，即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎（2006）构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明，利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波（2006）在考虑通胀情况下，短期而言利率对房价存在负向影响。
第二种观点，利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman（1995）和Kenny（1999）发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper（2004）以英国房地产市场为例，通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅（2005）指出，利率在短期对房地产投资量产生正向的影响，长期也是如此，但效果并不明显。
第三种观点，利率与房产价格无相关关系，这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就长期而言，利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰（2006）的研究表明，在中国市场，我国利率对房价的影响并不显著，但在美国影响效果却很明显。
二、利率对房地产市场的作用机制
利率是资金的价格，利率通过影响供求双方的决策进而影响房地产价格，其
的作用机理如下。首先对供给方也就是房屋开发商的影响，贷款利率上升，意味着开发商的融资成本增加，抑制了开发商投资建房的欲望，从一定程度上抑制了房屋供给。其次是对房屋需求者的影响，这里要分为两种需求，投资性需求和消费性需求。投资性需求随利率上升而减少，因为融资成本的增加。消费性需求也就是对现在和将来消费的选择，利率上升，会使购房者减少现在的消费数量而选择将来消费，这样对购房的需求也会减少。中国人民银行在 2007 年连续六次调整了利率水平，贷款利率六次全部是上调。2008年下半年，受全球金融危机影响，我国房地产市场投资量开始减少，市场成交量也急剧下降，央行为了刺激房地产市场回暖随即宣布了“双降”政策。2011年连续两次上调存贷款利率，这一举措使得2012年出现楼市冷清的局面，而2012年央行又连续两次降息，使得情况有所好转。2014年又继续降息，这将会进一步促进房地产市场的兴荣。五年以上个人住房公积金贷款利率在2008年先是连续两次上调，个人对房屋需求量随之下降后，又连续两次下调。2011年2月达到这7年最低峰，为3.87%。从2011年4月开始上调，一直到2014年11月达到5.13%。住房公积金贷款利率上调，抑制了需求者对住房的需求。
三、结论和政策性建议
利率和房地产市场有着紧密的联系，利率作为重要的货币政策工具之一，要
发挥利率对房地产的积极调控作用。本文说明了当前房地产市场的现状以及央行历年利率调整情况，对两者关系从理论和实际存在的关系作了梳理。并且针对调节过程中所存在的问题，提出自己的政策建议。第一，加大信息公开力度，可以保持政策的稳定性。目前，人们对于利率的预期行为，是由于市场的信息不对称，而解决这一问题的关键也就是信息公开。政府提供有关房地产市场信息是引导消费者形成合理预期的基础与前提，在消费者普遍预期房价将继续上涨的情况下，政府还可以采取一些短期的措施和手段，调整消费者对房价的预期。第二，我国的监管体系尚不完善，没有形成一套完整地体系。由于存在漏洞，使得一些人有法律空子可钻。监管部门不仅要对房地产市场监管，而与房地产有关的所有行业或者机构都要进行监管。这时候，政府部门更要以身作则，形成完善的监管体系，是政策得以实施的必要的外部条件，形成良好的社会风气。第三，加快利率市场化进程。种种迹象表明，利率市场化是现阶段中国经济发展的必然选择。为了使利率对房地产价格充分发挥积极的调控作用，中央银行应加快推进利率市场化步伐，使其充分反应货币市场和资本市场的资金供求情况，使利率水平合理化，建立合理反应资金价格和供求关系的市场利率体系，形成以中央银行基准利率为引导的利率体系。
【参考文献】
[1] 郭树华，袁天昂，王俐娴. 利率与房地产市场互动关系的实证研究：1998-2008年[J]. 区域金融研究，2010，01：46-50.
[2] 郭树华，张峻，王俐娴. 利率与房地产市场互动关系的实证研究：2007～2010年[J]. 中国物价，2010，09：34-37.
[3] 苏展. 利率对房地产价格的影响分析[D].辽宁大学，2013.
[4] 张元姣. 基于货币政策的中国房地产价格调控机制[D].东华大学，2014.
[5] 陈雅芹. 利率变动对房地产市场的影响[D].南昌大学，2013.
【关键词】 利率 房地产价格 作用机制 政策
一、相关文献综述
利率与房产价格的关系，从数学经济变量上来讲，两个变量之间无非有两种，一种是两者存在关联，一种是两者互不相关或者相关系数不大。前一种又可以分为正相关和负相关关系。所以，不管是国内还是国外学者有关利率与房产价格的关系，所持的态度或者观点无非以上三种。国外的主流观点更偏向于利率与房价间呈现负相关的联系，而国内学者对利率调整对房地产市场价格的影响也进行了广泛的研究。
第一种观点，利率与房产价格呈负相关关系，这是目前大家比较偏向的观点，也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究，也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅。Harris（1989） 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后，通过计量检验得出，名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系，即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎（2006）构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明，利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波（2006）在考虑通胀情况下，短期而言利率对房价存在负向影响。
第二种观点，利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman（1995）和Kenny（1999）发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper（2004）以英国房地产市场为例，通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅（2005）指出，利率在短期对房地产投资量产生正向的影响，长期也是如此，但效果并不明显。
第三种观点，利率与房产价格无相关关系，这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就长期而言，利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰（2006）的研究表明，在中国市场，我国利率对房价的影响并不显著，但在美国影响效果却很明显。
二、利率对房地产市场的作用机制
利率是资金的价格，利率通过影响供求双方的决策进而影响房地产价格，其
的作用机理如下。首先对供给方也就是房屋开发商的影响，贷款利率上升，意味着开发商的融资成本增加，抑制了开发商投资建房的欲望，从一定程度上抑制了房屋供给。其次是对房屋需求者的影响，这里要分为两种需求，投资性需求和消费性需求。投资性需求随利率上升而减少，因为融资成本的增加。消费性需求也就是对现在和将来消费的选择，利率上升，会使购房者减少现在的消费数量而选择将来消费，这样对购房的需求也会减少。中国人民银行在 2007 年连续六次调整了利率水平，贷款利率六次全部是上调。2008年下半年，受全球金融危机影响，我国房地产市场投资量开始减少，市场成交量也急剧下降，央行为了刺激房地产市场回暖随即宣布了“双降”政策。2011年连续两次上调存贷款利率，这一举措使得2012年出现楼市冷清的局面，而2012年央行又连续两次降息，使得情况有所好转。2014年又继续降息，这将会进一步促进房地产市场的兴荣。五年以上个人住房公积金贷款利率在2008年先是连续两次上调，个人对房屋需求量随之下降后，又连续两次下调。2011年2月达到这7年最低峰，为3.87%。从2011年4月开始上调，一直到2014年11月达到5.13%。住房公积金贷款利率上调，抑制了需求者对住房的需求。
三、结论和政策性建议
利率和房地产市场有着紧密的联系，利率作为重要的货币政策工具之一，要
发挥利率对房地产的积极调控作用。本文说明了当前房地产市场的现状以及央行历年利率调整情况，对两者关系从理论和实际存在的关系作了梳理。并且针对调节过程中所存在的问题，提出自己的政策建议。第一，加大信息公开力度，可以保持政策的稳定性。目前，人们对于利率的预期行为，是由于市场的信息不对称，而解决这一问题的关键也就是信息公开。政府提供有关房地产市场信息是引导消费者形成合理预期的基础与前提，在消费者普遍预期房价将继续上涨的情况下，政府还可以采取一些短期的措施和手段，调整消费者对房价的预期。第二，我国的监管体系尚不完善，没有形成一套完整地体系。由于存在漏洞，使得一些人有法律空子可钻。监管部门不仅要对房地产市场监管，而与房地产有关的所有行业或者机构都要进行监管。这时候，政府部门更要以身作则，形成完善的监管体系，是政策得以实施的必要的外部条件，形成良好的社会风气。第三，加快利率市场化进程。种种迹象表明，利率市场化是现阶段中国经济发展的必然选择。为了使利率对房地产价格充分发挥积极的调控作用，中央银行应加快推进利率市场化步伐，使其充分反应货币市场和资本市场的资金供求情况，使利率水平合理化，建立合理反应资金价格和供求关系的市场利率体系，形成以中央银行基准利率为引导的利率体系。
【参考文献】
[1] 郭树华，袁天昂，王俐娴. 利率与房地产市场互动关系的实证研究：1998-2008年[J]. 区域金融研究，2010，01：46-50.
[2] 郭树华，张峻，王俐娴. 利率与房地产市场互动关系的实证研究：2007～2010年[J]. 中国物价，2010，09：34-37.
[3] 苏展. 利率对房地产价格的影响分析[D].辽宁大学，2013.
[4] 张元姣. 基于货币政策的中国房地产价格调控机制[D].东华大学，2014.
[5] 陈雅芹. 利率变动对房地产市场的影响[D].南昌大学，2013.