论文部分内容阅读
摘要：中国现行的土地制度造成了房地产所有权的分离—房屋所有权与土地使用权。由于我国房地产权属登记制度的不完善及土地登记办法的不健全，造成了房地产流转不规范，从而使房产、地产有主体不同，最终形成权利冲突。本文力求在现行法律框架内解决这一问题。
关键词：房屋所有权 土地使用权
一、房地产所有权的界定
根据物质形态划分房地产可分为土地及建筑物，因此，在国内所谓房地产所有权主要是指房屋所有权与土地所有权。
1．房屋所有权
房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有人依法享有的对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。属于民法上的物权范畴，而且是一种自物权、完全物权，在其权利实现的过程中，表现出了物权的绝对性和排他性，在宪法的规定中，这种绝对性和排他性受到了法律的保护。
2. 土地所有权
土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。受国家法律的保护。这包含了三层含义：其一，土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并获得收益；其二，得到法律的确认和保护；其三，权利在法律范围内行使即受法律的限制。
综上所述，房屋所有权与土地使用权经依法登记均应受到法律保护，任何人不得侵犯，但在实践中，二者在实现自身权利的同时往往会对另一方造成侵犯，这便是二者的权利冲突。
二、城市房屋所有权与国有土地使用权的权利冲突
国有土地有偿使用制度建立之前，城市房地产转让主要限于私房的买卖和赠与。私房的土地所有权属于国家，房屋所有权属于私人，同一标的物上存在着两个不同性质的所有权，这本身就是一种冲突，只是由于当时的国有土地是被无偿使用的，所以这种冲突是隐性的，未被人们重视。而且，当时的房屋所有权大部分也是公房和单位自管房，真正意义上的私房是少而又少的，房屋的转让也并不多，权益冲突因此并未显现。随着国有土地有偿使用制度的建立及住房制度改革，房地产流转日益频繁，该冲突凸显出来。这种冲突主要有以下三种表现：
1.房屋所有权人被强拆
强制拆迁意味着房地产开发商——土地使用人，强行侵占了房屋所有权人所拥有的房屋并对其进行了处分。可见在强制拆迁中，土地使用权人的权利实现是以房屋所有权人的权利被侵犯为代价的；而若使房屋所有权人的权利不被侵犯，就要以土地使用权人的权利不能实现为代价。
2.房屋所有权人所占用的土地被土地使用权人处置。
此情况最突出的表现于商品房开发销售。开发商出售商品房后，购房人依法取得房屋所有权，但开发商仍然拥有土地使用权，土地使用权并未发生变更或转移。开发商用其土地使用权自然可进行抵押贷款或非法转让，当土地使用权被抵押和非法转让后，其地上物——房屋，当然也应随之抵押和转让(或拆迁)，那么房屋所有权的权利又受到侵犯。
3.无限期的房屋所有权与有限期的土地使用权之间的冲突。
国有土地使用权是有年限限制的，土地使用权出让期限届满时，土地使用者要么申请续期并重新按照新签订的出让合同支付出让金，要么要无偿归还，归还时，土地使用权及其地上的建筑物、其他附着物的所有权均由国家无偿取得。此时，房产与地产两项权益便发生根本性的冲突，那么究竟是什么原因导致了二者的冲突呢?
三、冲突形成原因
1. 不规范的房地产流转是冲突形成的直接原因。
在房地产流通领域，房地的流转必须同步，若房屋所有权若发生变更，那其所占用的土地使用权必须同时变更；土地使用权若发生变更，则其房屋所有权必须同时变更。但现实生活中的流转却并非如此，经常是房产与地产的单方变更。可见，由于房地产流转的不规范，使房、地有了不同主体，各主体在实现自身利益的同时，必然会侵犯另一主体的权利，权利冲突由此而生。
2. 两证分离的制度缺陷及现行土地登记办法的不健全造成了房地产流转的不规范，这是冲突形成的根本原因。
首先，根据《中华人民共和国房地产管理法》房产与地产由不同机关(房管局与土地局)登记和管理，房产登记与地产登记却是各自为政，“铁路警察各管一段”，并未有效衔接，于是就出现了不同的物权主体。其次，我国现行的土地登记实行的是“一地一证”，一地指的“同一用途，同一使用人”，一证指“颁发一个土地使用权证”。但现在一块土地上有多个房屋所有权人，主要就是多层和高层建筑(楼房)，其所占用的土地是同一的，但其上的房屋所有权人却是多元的。显然，“一地一证”就不能解决这一问题，于是本文所述冲突表现的第二种情况就应运而生了。
四、冲突解决办法
1.完善我国现行的房地产权属登记制度，改变“两证”分别由不同部门发放的制度设计，房屋所有权和土地使用权由统一的房地产管理部门登记发证。
两证的发放工作因部门的统一也将形成密切配合，有效衔接的良性循环，房地产流转中的不规范将不复存在，房屋及其所占用土地的权利人将是一致的，权利冲突不会再出现。目前有些城市已对房地产实行了统一管理，不再是两家分管，效果比较好，这是我国今后机构改革的方向。
2.针对一块土地上土地使用权共有，可以实行土地分割证制度。
根据我国《已购共有住房和经济适用房上市管理暂行办法》规定，只有土地使用证和房屋所有权证两证齐全，房地产才能上市交易。而实行《土地分割证》，才能使需上市的房地产真正实现两证齐全。两证齐全后，才能在房地产流转中真正做到房屋所有权和土地使用权同时流转，主体统一。房屋所有权与土地使用权的权利冲突是我国房地产市场从不完善到完善过程中出现的特殊情况。相信，随着制度的健全、管理的到位，这种冲突便不会再存在。
参考文献:
[1] 王洪卫，孙明章：《房地产经济学》[M]，上海，上海财经大学出版社，2002.
[2] 刘广德：屋拆迁评估机构如何选定[J]，城市房屋拆迁，2004.
[3] 华伟：《房地产经济学》[M]，上海，复旦大学出版社，2004.
[4] 毕宝德：《土地经济学》[M]，第4版，北京，中国人民大学出版社，2001.
关键词：房屋所有权 土地使用权
一、房地产所有权的界定
根据物质形态划分房地产可分为土地及建筑物，因此，在国内所谓房地产所有权主要是指房屋所有权与土地所有权。
1．房屋所有权
房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有人依法享有的对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。属于民法上的物权范畴，而且是一种自物权、完全物权，在其权利实现的过程中，表现出了物权的绝对性和排他性，在宪法的规定中，这种绝对性和排他性受到了法律的保护。
2. 土地所有权
土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。受国家法律的保护。这包含了三层含义：其一，土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并获得收益；其二，得到法律的确认和保护；其三，权利在法律范围内行使即受法律的限制。
综上所述，房屋所有权与土地使用权经依法登记均应受到法律保护，任何人不得侵犯，但在实践中，二者在实现自身权利的同时往往会对另一方造成侵犯，这便是二者的权利冲突。
二、城市房屋所有权与国有土地使用权的权利冲突
国有土地有偿使用制度建立之前，城市房地产转让主要限于私房的买卖和赠与。私房的土地所有权属于国家，房屋所有权属于私人，同一标的物上存在着两个不同性质的所有权，这本身就是一种冲突，只是由于当时的国有土地是被无偿使用的，所以这种冲突是隐性的，未被人们重视。而且，当时的房屋所有权大部分也是公房和单位自管房，真正意义上的私房是少而又少的，房屋的转让也并不多，权益冲突因此并未显现。随着国有土地有偿使用制度的建立及住房制度改革，房地产流转日益频繁，该冲突凸显出来。这种冲突主要有以下三种表现：
1.房屋所有权人被强拆
强制拆迁意味着房地产开发商——土地使用人，强行侵占了房屋所有权人所拥有的房屋并对其进行了处分。可见在强制拆迁中，土地使用权人的权利实现是以房屋所有权人的权利被侵犯为代价的；而若使房屋所有权人的权利不被侵犯，就要以土地使用权人的权利不能实现为代价。
2.房屋所有权人所占用的土地被土地使用权人处置。
此情况最突出的表现于商品房开发销售。开发商出售商品房后，购房人依法取得房屋所有权，但开发商仍然拥有土地使用权，土地使用权并未发生变更或转移。开发商用其土地使用权自然可进行抵押贷款或非法转让，当土地使用权被抵押和非法转让后，其地上物——房屋，当然也应随之抵押和转让(或拆迁)，那么房屋所有权的权利又受到侵犯。
3.无限期的房屋所有权与有限期的土地使用权之间的冲突。
国有土地使用权是有年限限制的，土地使用权出让期限届满时，土地使用者要么申请续期并重新按照新签订的出让合同支付出让金，要么要无偿归还，归还时，土地使用权及其地上的建筑物、其他附着物的所有权均由国家无偿取得。此时，房产与地产两项权益便发生根本性的冲突，那么究竟是什么原因导致了二者的冲突呢?
三、冲突形成原因
1. 不规范的房地产流转是冲突形成的直接原因。
在房地产流通领域，房地的流转必须同步，若房屋所有权若发生变更，那其所占用的土地使用权必须同时变更；土地使用权若发生变更，则其房屋所有权必须同时变更。但现实生活中的流转却并非如此，经常是房产与地产的单方变更。可见，由于房地产流转的不规范，使房、地有了不同主体，各主体在实现自身利益的同时，必然会侵犯另一主体的权利，权利冲突由此而生。
2. 两证分离的制度缺陷及现行土地登记办法的不健全造成了房地产流转的不规范，这是冲突形成的根本原因。
首先，根据《中华人民共和国房地产管理法》房产与地产由不同机关(房管局与土地局)登记和管理，房产登记与地产登记却是各自为政，“铁路警察各管一段”，并未有效衔接，于是就出现了不同的物权主体。其次，我国现行的土地登记实行的是“一地一证”，一地指的“同一用途，同一使用人”，一证指“颁发一个土地使用权证”。但现在一块土地上有多个房屋所有权人，主要就是多层和高层建筑(楼房)，其所占用的土地是同一的，但其上的房屋所有权人却是多元的。显然，“一地一证”就不能解决这一问题，于是本文所述冲突表现的第二种情况就应运而生了。
四、冲突解决办法
1.完善我国现行的房地产权属登记制度，改变“两证”分别由不同部门发放的制度设计，房屋所有权和土地使用权由统一的房地产管理部门登记发证。
两证的发放工作因部门的统一也将形成密切配合，有效衔接的良性循环，房地产流转中的不规范将不复存在，房屋及其所占用土地的权利人将是一致的，权利冲突不会再出现。目前有些城市已对房地产实行了统一管理，不再是两家分管，效果比较好，这是我国今后机构改革的方向。
2.针对一块土地上土地使用权共有，可以实行土地分割证制度。
根据我国《已购共有住房和经济适用房上市管理暂行办法》规定，只有土地使用证和房屋所有权证两证齐全，房地产才能上市交易。而实行《土地分割证》，才能使需上市的房地产真正实现两证齐全。两证齐全后，才能在房地产流转中真正做到房屋所有权和土地使用权同时流转，主体统一。房屋所有权与土地使用权的权利冲突是我国房地产市场从不完善到完善过程中出现的特殊情况。相信，随着制度的健全、管理的到位，这种冲突便不会再存在。
参考文献:
[1] 王洪卫，孙明章：《房地产经济学》[M]，上海，上海财经大学出版社，2002.
[2] 刘广德：屋拆迁评估机构如何选定[J]，城市房屋拆迁，2004.
[3] 华伟：《房地产经济学》[M]，上海，复旦大学出版社，2004.
[4] 毕宝德：《土地经济学》[M]，第4版，北京，中国人民大学出版社，2001.