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摘要：随着“国五条”遏制房价上涨过快的政策执行，以往房价上涨、销售火爆的态势暂时得到了缓解，对房地产业阶段性宏观调控取得了一定的实效。对于房地产企业来说，其特点是投资大、周期长，成本构成比较复杂，控制难度比较大。大家也都知道，利润等于收入减掉成本，在收入下降或恒定的情况下，控制成本则成为保持既定利润的一种必要；因此，为了实现预期利润目标，加强项目全过程成本管理则成为每一个房产企业亟待解决的关键问题。
关键词：全过程控制；问题；措施；
一、项目设计阶段的成本控制
1、实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。
2、实行项目限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。
3、进行设计图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来影响，达到造价控制要求。
二、目标成本管理是主线
1、目标成本的制定：在充分掌握资料的基础上进行加工处理，形成 对决策有用的信息，然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最后形成目标成本计划，作为执行标准。
2、目标成本的分解：目标成本确定后，结合实际情况进行横向和纵向分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，各部门成为目标成本的执行者和责任主体；纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个生产期间的成本控制底线。
3、目标成本的控制：目标成本管理体系的核心在于控制，控制是指在项目成本形成过程中，为降低成本，达到预期的成本目标所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。包括事前、事中和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。在控制过程中始终要绷紧目标成本神经，不放过追究任何一个超成本现象出现。
三、动态监控不可或缺
执行重点：及时登记、严密监控、预警处理。
目前集团的动态成本月报表（专指由项目公司填写部分）是由动态成本月报表、工程月度预算情况表、合同结算台账、设计变更管理台帐、工程签证管理台帐组成，管理的对象自然是大家所熟知的合同、协议、签证、结算等于该项目成本有关的事项，个人理解，动态成本管理实际含义应为“目标成本动态管理”，它是相对于目标成本而言，一般而言，动态成本管理主要指在目标成本确定后，在某一时点对项目已发生和预计发生成本的综合考虑，是实际成本形成过程的管理监控过程，可随工程进展不断更新调整的一个互动对比反馈；针对成本管理具有的动态性，如何保持其及时性与准确性，本人理解有三个重点，第一：及时登记。第二：严密监控。第三：预警处理。动态成本报表的数据一定要随时更新，否则形成亏空将是很大的“工程”，日积月累的记录才能保证信息通畅，数据准确。
四、设计变更、签证管理
1、正确认识和理解设计变更和工程签证的含义及内容
1）设计变更的含义及内容
设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计、纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作。产生途径如下：
①在建设单位组织的有设计单位和施工企业参加的设计交底会上，经施工企业和建设单位提出，各方研究同意而改变施工图的做法，都属于设计变更，为此而增加新的图纸或设计变更说明都由设计单位或建设单位负责。
②施工企业在施工过程中，遇到一些原设计未预料到的具體情况，需要进行处理，因而发生的设计变更。如工程的管道安装过程中遇到原设计未考虑到的设备和管墩、在原设计标高处无安装位置等等，需改变原设计管道的走向或标高，经设计单位和建设单位同意，办理设计变更或设计变更联络单。这类设计变更应注明工程项目、位置、变更的原因、做法、规格和数量，以及变更后的施工图，经三方四部（即工程部、成本合约部、监理单位、施工单位）签字确认后即为设计变更。
③工程开工后，由于某些方面的需要，建设单位提出要求改变某些施工方法，或增减某些具体工程项目等，如在一些工程中由于建设单位要求增加的管线，再征得设计单位的同意后出设计变更。
④施工企业在施工过程中，由于施工方面、资源市场的原因，如材料供应或者施工条件不成熟，认为需改用其他材料代替，或者需要改变某些工程项目的具体设计等引起的设计变更，经相关人员签字同意可作为设计变更。
2）工程签证的含义及内容 施工过程中的工程签证，主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。由于建设单位原因，未按合同规定的时间和要求提供材料、场地、设备资料等造成施工企业的停工、窝工损失；由于建设单位原因决定工程中途停建、缓建、或由于设计变更以及设计错误等造成施工企业的停工、窝工、返工而发生的倒运、人员和机具的调遣等损失等。
3）设计变更的实施 设计变更实施后，应注意以下两点：①本变更是否已全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则应注意因牵扯到按原图施工的人工、材料费及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用。②若发生拆除，已拆除的材料、设备或已加工好但未安装的成品、半成品均由监理人员负责组织建设单位回收。③调减或取消项目也要签署设计变更，以便在结算时扣除。
4）设计变更的费用结算 ①若由于设计部门的错误或缺陷造成的变更费用以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除等费用，由建设单位同业主与设计单位协商是否索赔。②若由于监理单位的失职或错误指挥造成设计变更应由监理单位承担一定费用。③由于设备、材料供应单位供应的材料质量不合格造成的费用啬应由设备供应单位负责。④由于施工单位的原因、施工不当或施工错误，此变更费用不予处理，由施工单位自负，若对工期、质量、造价造成影响的，还应进行反索赔。 目前集团尚未制定相应的举措，希望集团下一步能考虑制定相应制度，以鞭策相应岗位员工的工作积极性与主动性。
五、项目结算管理
结算工作它是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工并经建设单位及有关部门验收后，施工企业根据施工过程中现场实际情况、承包合同、设计变更、现场签证、预算定额、材料价格和各项费用标准等资料，在施工图预算的基础上，按规定编制的向建设单位办理结算工程价款的经济文件。设计到资料很多，后面也简单提及资料整理的重要性。一般情况每个项目现在执行的都是根据情况具体施工合同规定执行的阶段结算（即每月结算一次）和最后的竣工结算。月度付款的管理过程中应严格遵守合同约定，按章执行。工程结算是成本管理的最后一关，是检验成本管理目标是否实现的工作，把控失误将使前期漫长的成本管理付之一炬，值得我们足够重视。
关键词：全过程控制；问题；措施；
一、项目设计阶段的成本控制
1、实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。
2、实行项目限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。
3、进行设计图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来影响，达到造价控制要求。
二、目标成本管理是主线
1、目标成本的制定：在充分掌握资料的基础上进行加工处理，形成 对决策有用的信息，然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最后形成目标成本计划，作为执行标准。
2、目标成本的分解：目标成本确定后，结合实际情况进行横向和纵向分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，各部门成为目标成本的执行者和责任主体；纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个生产期间的成本控制底线。
3、目标成本的控制：目标成本管理体系的核心在于控制，控制是指在项目成本形成过程中，为降低成本，达到预期的成本目标所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。包括事前、事中和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。在控制过程中始终要绷紧目标成本神经，不放过追究任何一个超成本现象出现。
三、动态监控不可或缺
执行重点：及时登记、严密监控、预警处理。
目前集团的动态成本月报表（专指由项目公司填写部分）是由动态成本月报表、工程月度预算情况表、合同结算台账、设计变更管理台帐、工程签证管理台帐组成，管理的对象自然是大家所熟知的合同、协议、签证、结算等于该项目成本有关的事项，个人理解，动态成本管理实际含义应为“目标成本动态管理”，它是相对于目标成本而言，一般而言，动态成本管理主要指在目标成本确定后，在某一时点对项目已发生和预计发生成本的综合考虑，是实际成本形成过程的管理监控过程，可随工程进展不断更新调整的一个互动对比反馈；针对成本管理具有的动态性，如何保持其及时性与准确性，本人理解有三个重点，第一：及时登记。第二：严密监控。第三：预警处理。动态成本报表的数据一定要随时更新，否则形成亏空将是很大的“工程”，日积月累的记录才能保证信息通畅，数据准确。
四、设计变更、签证管理
1、正确认识和理解设计变更和工程签证的含义及内容
1）设计变更的含义及内容
设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计、纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作。产生途径如下：
①在建设单位组织的有设计单位和施工企业参加的设计交底会上，经施工企业和建设单位提出，各方研究同意而改变施工图的做法，都属于设计变更，为此而增加新的图纸或设计变更说明都由设计单位或建设单位负责。
②施工企业在施工过程中，遇到一些原设计未预料到的具體情况，需要进行处理，因而发生的设计变更。如工程的管道安装过程中遇到原设计未考虑到的设备和管墩、在原设计标高处无安装位置等等，需改变原设计管道的走向或标高，经设计单位和建设单位同意，办理设计变更或设计变更联络单。这类设计变更应注明工程项目、位置、变更的原因、做法、规格和数量，以及变更后的施工图，经三方四部（即工程部、成本合约部、监理单位、施工单位）签字确认后即为设计变更。
③工程开工后，由于某些方面的需要，建设单位提出要求改变某些施工方法，或增减某些具体工程项目等，如在一些工程中由于建设单位要求增加的管线，再征得设计单位的同意后出设计变更。
④施工企业在施工过程中，由于施工方面、资源市场的原因，如材料供应或者施工条件不成熟，认为需改用其他材料代替，或者需要改变某些工程项目的具体设计等引起的设计变更，经相关人员签字同意可作为设计变更。
2）工程签证的含义及内容 施工过程中的工程签证，主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。由于建设单位原因，未按合同规定的时间和要求提供材料、场地、设备资料等造成施工企业的停工、窝工损失；由于建设单位原因决定工程中途停建、缓建、或由于设计变更以及设计错误等造成施工企业的停工、窝工、返工而发生的倒运、人员和机具的调遣等损失等。
3）设计变更的实施 设计变更实施后，应注意以下两点：①本变更是否已全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则应注意因牵扯到按原图施工的人工、材料费及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用。②若发生拆除，已拆除的材料、设备或已加工好但未安装的成品、半成品均由监理人员负责组织建设单位回收。③调减或取消项目也要签署设计变更，以便在结算时扣除。
4）设计变更的费用结算 ①若由于设计部门的错误或缺陷造成的变更费用以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除等费用，由建设单位同业主与设计单位协商是否索赔。②若由于监理单位的失职或错误指挥造成设计变更应由监理单位承担一定费用。③由于设备、材料供应单位供应的材料质量不合格造成的费用啬应由设备供应单位负责。④由于施工单位的原因、施工不当或施工错误，此变更费用不予处理，由施工单位自负，若对工期、质量、造价造成影响的，还应进行反索赔。 目前集团尚未制定相应的举措，希望集团下一步能考虑制定相应制度，以鞭策相应岗位员工的工作积极性与主动性。
五、项目结算管理
结算工作它是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工并经建设单位及有关部门验收后，施工企业根据施工过程中现场实际情况、承包合同、设计变更、现场签证、预算定额、材料价格和各项费用标准等资料，在施工图预算的基础上，按规定编制的向建设单位办理结算工程价款的经济文件。设计到资料很多，后面也简单提及资料整理的重要性。一般情况每个项目现在执行的都是根据情况具体施工合同规定执行的阶段结算（即每月结算一次）和最后的竣工结算。月度付款的管理过程中应严格遵守合同约定，按章执行。工程结算是成本管理的最后一关，是检验成本管理目标是否实现的工作，把控失误将使前期漫长的成本管理付之一炬，值得我们足够重视。