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摘要：近年来，我国政府加强了对住房市场的政策性干预。本文在传统住房市场非均衡理论的框架下对政府干预行为的必要性进行了分析，探讨了政府干预住房市场的政策目标选择，即：体系目标、过程目标和操作目标。最后，本文对土地政策、货币政策和期房政策等主要政策的工具效应进行了探讨。
关键词：住房市场；政府干预；政策目标；政策工具
中图分类号：D63 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2011）-06-0-02
2008年以来，受全球性金融危机的影响，我国住房市场逐渐暴露出投资过热、供给失调、价格快速上涨、保障性位等一系列问题，引发了政府针对住房市场的一系列政策干预行为。至2011年年中，国务院陆续出台了多措施以加强对住房市场的引导与干预。作为一种兼具社会属性与商品属性的特殊商品，住房市场的持续与展不仅是关系宏观经济发展的经济问题，更是关系百姓福祉与社会稳定的政治问题。在我国转型时期，政住房市场的政策制定与执行已日益成为社会经济平稳、协调、健康发展的一项重要要求。
一、政府干预的必要性分析
根据Burns和Grebler的理论，住房需求与住房供给存在着四种非均衡形式：静态非均衡、动态非均衡、空间非均量非不均衡。[1]在西方发达国家，政府往往是通过介入住房市场，或修改现行政策来达到减少住房市些非均衡现象。我国的住房市场化改革历时不长，政府干预住房市场的原因是多方面的，这体现在，不仅期导致政府进行住房市场干预的原因是多方面的，而且同一时期政府干预的出发点也可能处于动态的变化。
（一）住房市场失灵
西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府干预市场的最重要前提，而造成市场失灵的主要原因包括垄断性、信息不对称、市场不完全、失业、通货膨胀等。由于住房市场不仅具有一般商品市场的属性，而且由资源的有限性、住房位置的固定性、住房产品的异质性和较高的住房交易成本，住房市场的失灵出现也是。因此，住房市场失灵从微观层面揭示了当住房价格信号无法正确反映市场供需时政府干预的必要性。
（二）住房保障的社会责任
住房保障集中体现了政府维护社会公平的重要职能。在我国现阶段，住房保障的矛盾尤为凸显，这主要是由公共住房短缺与商品性住房价格快速增长的之间的矛盾所造成的。基本住房消费的满足是人的一项基本权利，种人权，它既是生存权也是发展权，更是经济权利的核心内容之一。[2]政府干预公共保障性住房建设的在于其能够发挥整合资源的优势，并在短期内增加低价位住房的供给。因此，住房保障从政府的社会责任揭示了当公共产品供给不足以及社会收入分配不均时政府干预的必要性。
（三）住房价格快速上涨
宏观经济周期循环、住房价格快速上升是一个双向互动的过程，由此而引发的政府对住房市场的干预是建立在通市场对宏观经济进行调控的基础上的。此外，房价的快速涨落对金融系统的稳定性有很强的负面影响，尤房价快速上涨阶段极易诱发严重的住房投机行为。因此，住房价格的快速上涨是从住房市场的产业内部发示政府干预的必要性。
（四）住房市场的非均衡
我国住房市场上的非均衡现象具体是指总量上的非均衡和结构上的非均衡。住房市场总量非均衡一般表现为潜在大于有效需求、实际供给大于有效供给，即：超额需求与超额供给同时并存。结构非均衡的维度较多，表同的子市场之间在供需方面的结构失衡，如：全国性与区域性的非均衡现象。因此，住房市场的非均衡是该市场均衡运行态势为目标来揭示政府干预的必要性。
二、政策目标选择
政府是否实现某种形式的政策干预目标一直是政府进行政策制定时所必须考虑的问题之一。丹尼尔?F?史普府管制的类型划分为对进入壁垒的管制，对外部性的管制，对内部性的管制三大部分。[3]当前，针对我市场中不断涌现出的结构供给、房价泡沫、公共住房保障等问题，政府干预住房市场的政策目标选择可以体系目标、过程目标和操作目标三个层次。
（一）体系目标
当前，我国政府干预住房市场的体系目标，一是稳定商品性住房价格，二是加快公共性保障住房建设。前者主要证商品性住房价格水平的基本稳定，以及要保持房价波动的相对稳定。后者主要是指增加公共住房供给，共住房的覆盖范围和保障力度。这里需要指出的是，在住房市场快速发展的阶段，政府只有加大对公共保建设的投入，才能使住房市场体系和住房保障体系均衡发展。
（二）过程目标
体系目标的实现需要实现促进总量平衡、促进结构合理、稳定市场预期和规范市场秩序这四个过程目标。促进住平衡与结构合理，能够有效地促使住房市场由非均衡状态向均衡状态恢复；稳定市场预期能够促使市场参成合理预期，减少由“房价持续上涨”预期引发的投机和房价泡沫；规范住房市场交易秩序能够改善市场率，避免市场失灵的发生。
（三）操作目标
操作目标是过程目标的基础，是更具体可行的操作目标。首先，对于促进总量平衡而言，在当前有效需求大于有的背景下，主要的操作目标包括推动住房供给增长、打击住房投机、控制住房投资和引导住房消费。其次促进结构合理而言，在当前住房价位和户型存量比例不合理的情况下，可操作的目标是保证中低价位住房保证中小套型住房比例。再次，对于稳定住房市场预期而言，相应的操作目标可以是稳定住房价格上涨预房供需预期。最后，对于规范住房市场秩序而言，最为重要的就是规范住房的施工建设和市场交易秩序。
三、政策工具效应
（一）土地政策
土地是住房市场的重要生产要素，其投资品与抵押品的本质属性导致了土地价值波动可能通过资本渠道和财政渠房市场产生显著冲击，因此在城市土地国家所有的产权制度安排下，政府以土地所有者和管理者的双重身择土地政策工具参与住房市场干预是很自然的结果。[4]土地政策的效应体现在土地供应的方式、数量、价格能够直接影响住房市场的住房供给数量、结构、价格和预期。2001年至2010年土地供给与土地价格、格的数据统计如表1所示：
数据来源：《国土资源综合统计年报》；《中国住房发展报告》。
自2003年以来，政府将土地供应政策作为主要的政策工具，有效地应用于干预住房市场的实践中去。由于2003年用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨，我国住房市场投资快速增长出现经济过热迹象。2004年下半年以来，土地政策参与宏观调控的直接效果显著，土地资源配置格局的变预期的宏观调控目标前进。2009年，由于受到全球性金融危机的冲击，宏观经济发展受到阻滞，土地购置幅骤降，而这一局面在2010年被扭转，土地供给量达到10年来的峰值。与此同时，土地价格与住房价格虽干预的影响下有所回落，但实际上也仍保持着稳中渐升的态势。这十年间全国土地购置面积与土地价格、格的变动情况如图1所示：
（二）货币政策
货币政策是指央行为实现既定经济目标运用各种工具调节货币供给与利率从而影响宏观经济的政策。随着近年来烈波动给宏观经济造成的巨大冲击，住房市场日渐成为货币政策传导的重要载体，作为一个双向互动的过住房市场为载体的货币政策传导机制对于货币政策调控宏观经济的效果也具有重要影响。
在住房市场上，货币政策的工具效应体现在：一、货币政策的“内部传导机制”通过调整准备金率、储蓄利率，融机构和金融市场，影响货币供应和市场利率；二、货币政策的“外部传导机制”通过住房、股票市场的以显现，形成对住房价格与住房投资的制约，进而影响企业、家庭的投资与消费选择，最终成功作用于住的需求与供给。
（三）期房政策
期房政策是指建立商品性住房的远期交易市场，即期房市场。由于现实中住房市场的垄断性很强、交易成本较高流动不充分，期房市场往往能够在向现房市场传导信息方面发挥巨大的作用，这有助于市场参与者形成合格预期，提高开发资金的使用效率从而减少供给决策的失误，并稳定现房市场的价格。
期房政策对住房市场不同主体的政策工具效应，基于其“收益—成本”的效应上：一是在收益效应上，开发商能控制销售风险和进行建设融资，购房人能够获得较低房价与较多消费服务，整个住房市场可以实现稳定现以及提高社会资金效率；二是在成本效应上，开发商、购房人的成本分别表现在审批成本与住房预售价格房市场的总体成本则是可能会导致市场投机行为，以及诱发开发商的建设和道德风险。
综合期房政策的收益与成本关系，期房政策的收益较之成本更为明显。因此，我国现阶段应着力发挥期房政策的度“商品住房预售制度”的优势，也需要不断完善配套制度，即既要控制由于远期交易带来的住房投机规要力争更好地发挥期房市场的价格稳定效应。
参考文献：
[1]保罗·贝尔琴,戴维·艾萨克,吉恩·陈著.全球视角中的城市经济[M].长春：吉林人民出版社,2003.
[2]张群群.住房:我的面包和盐[N].经济学消息报,2001-10-27.
[3]丹尼尔·F·史普博.管制与市场[M].上海:上海三联书店,1998.
[4]上海社会科学院房地产产业研究中心.中国房地产研究丛书[M].上海:上海社会科学院出版社,2007.
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关键词：住房市场；政府干预；政策目标；政策工具
中图分类号：D63 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2011）-06-0-02
2008年以来，受全球性金融危机的影响，我国住房市场逐渐暴露出投资过热、供给失调、价格快速上涨、保障性位等一系列问题，引发了政府针对住房市场的一系列政策干预行为。至2011年年中，国务院陆续出台了多措施以加强对住房市场的引导与干预。作为一种兼具社会属性与商品属性的特殊商品，住房市场的持续与展不仅是关系宏观经济发展的经济问题，更是关系百姓福祉与社会稳定的政治问题。在我国转型时期，政住房市场的政策制定与执行已日益成为社会经济平稳、协调、健康发展的一项重要要求。
一、政府干预的必要性分析
根据Burns和Grebler的理论，住房需求与住房供给存在着四种非均衡形式：静态非均衡、动态非均衡、空间非均量非不均衡。[1]在西方发达国家，政府往往是通过介入住房市场，或修改现行政策来达到减少住房市些非均衡现象。我国的住房市场化改革历时不长，政府干预住房市场的原因是多方面的，这体现在，不仅期导致政府进行住房市场干预的原因是多方面的，而且同一时期政府干预的出发点也可能处于动态的变化。
（一）住房市场失灵
西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府干预市场的最重要前提，而造成市场失灵的主要原因包括垄断性、信息不对称、市场不完全、失业、通货膨胀等。由于住房市场不仅具有一般商品市场的属性，而且由资源的有限性、住房位置的固定性、住房产品的异质性和较高的住房交易成本，住房市场的失灵出现也是。因此，住房市场失灵从微观层面揭示了当住房价格信号无法正确反映市场供需时政府干预的必要性。
（二）住房保障的社会责任
住房保障集中体现了政府维护社会公平的重要职能。在我国现阶段，住房保障的矛盾尤为凸显，这主要是由公共住房短缺与商品性住房价格快速增长的之间的矛盾所造成的。基本住房消费的满足是人的一项基本权利，种人权，它既是生存权也是发展权，更是经济权利的核心内容之一。[2]政府干预公共保障性住房建设的在于其能够发挥整合资源的优势，并在短期内增加低价位住房的供给。因此，住房保障从政府的社会责任揭示了当公共产品供给不足以及社会收入分配不均时政府干预的必要性。
（三）住房价格快速上涨
宏观经济周期循环、住房价格快速上升是一个双向互动的过程，由此而引发的政府对住房市场的干预是建立在通市场对宏观经济进行调控的基础上的。此外，房价的快速涨落对金融系统的稳定性有很强的负面影响，尤房价快速上涨阶段极易诱发严重的住房投机行为。因此，住房价格的快速上涨是从住房市场的产业内部发示政府干预的必要性。
（四）住房市场的非均衡
我国住房市场上的非均衡现象具体是指总量上的非均衡和结构上的非均衡。住房市场总量非均衡一般表现为潜在大于有效需求、实际供给大于有效供给，即：超额需求与超额供给同时并存。结构非均衡的维度较多，表同的子市场之间在供需方面的结构失衡，如：全国性与区域性的非均衡现象。因此，住房市场的非均衡是该市场均衡运行态势为目标来揭示政府干预的必要性。
二、政策目标选择
政府是否实现某种形式的政策干预目标一直是政府进行政策制定时所必须考虑的问题之一。丹尼尔?F?史普府管制的类型划分为对进入壁垒的管制，对外部性的管制，对内部性的管制三大部分。[3]当前，针对我市场中不断涌现出的结构供给、房价泡沫、公共住房保障等问题，政府干预住房市场的政策目标选择可以体系目标、过程目标和操作目标三个层次。
（一）体系目标
当前，我国政府干预住房市场的体系目标，一是稳定商品性住房价格，二是加快公共性保障住房建设。前者主要证商品性住房价格水平的基本稳定，以及要保持房价波动的相对稳定。后者主要是指增加公共住房供给，共住房的覆盖范围和保障力度。这里需要指出的是，在住房市场快速发展的阶段，政府只有加大对公共保建设的投入，才能使住房市场体系和住房保障体系均衡发展。
（二）过程目标
体系目标的实现需要实现促进总量平衡、促进结构合理、稳定市场预期和规范市场秩序这四个过程目标。促进住平衡与结构合理，能够有效地促使住房市场由非均衡状态向均衡状态恢复；稳定市场预期能够促使市场参成合理预期，减少由“房价持续上涨”预期引发的投机和房价泡沫；规范住房市场交易秩序能够改善市场率，避免市场失灵的发生。
（三）操作目标
操作目标是过程目标的基础，是更具体可行的操作目标。首先，对于促进总量平衡而言，在当前有效需求大于有的背景下，主要的操作目标包括推动住房供给增长、打击住房投机、控制住房投资和引导住房消费。其次促进结构合理而言，在当前住房价位和户型存量比例不合理的情况下，可操作的目标是保证中低价位住房保证中小套型住房比例。再次，对于稳定住房市场预期而言，相应的操作目标可以是稳定住房价格上涨预房供需预期。最后，对于规范住房市场秩序而言，最为重要的就是规范住房的施工建设和市场交易秩序。
三、政策工具效应
（一）土地政策
土地是住房市场的重要生产要素，其投资品与抵押品的本质属性导致了土地价值波动可能通过资本渠道和财政渠房市场产生显著冲击，因此在城市土地国家所有的产权制度安排下，政府以土地所有者和管理者的双重身择土地政策工具参与住房市场干预是很自然的结果。[4]土地政策的效应体现在土地供应的方式、数量、价格能够直接影响住房市场的住房供给数量、结构、价格和预期。2001年至2010年土地供给与土地价格、格的数据统计如表1所示：
数据来源：《国土资源综合统计年报》；《中国住房发展报告》。
自2003年以来，政府将土地供应政策作为主要的政策工具，有效地应用于干预住房市场的实践中去。由于2003年用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨，我国住房市场投资快速增长出现经济过热迹象。2004年下半年以来，土地政策参与宏观调控的直接效果显著，土地资源配置格局的变预期的宏观调控目标前进。2009年，由于受到全球性金融危机的冲击，宏观经济发展受到阻滞，土地购置幅骤降，而这一局面在2010年被扭转，土地供给量达到10年来的峰值。与此同时，土地价格与住房价格虽干预的影响下有所回落，但实际上也仍保持着稳中渐升的态势。这十年间全国土地购置面积与土地价格、格的变动情况如图1所示：
（二）货币政策
货币政策是指央行为实现既定经济目标运用各种工具调节货币供给与利率从而影响宏观经济的政策。随着近年来烈波动给宏观经济造成的巨大冲击，住房市场日渐成为货币政策传导的重要载体，作为一个双向互动的过住房市场为载体的货币政策传导机制对于货币政策调控宏观经济的效果也具有重要影响。
在住房市场上，货币政策的工具效应体现在：一、货币政策的“内部传导机制”通过调整准备金率、储蓄利率，融机构和金融市场，影响货币供应和市场利率；二、货币政策的“外部传导机制”通过住房、股票市场的以显现，形成对住房价格与住房投资的制约，进而影响企业、家庭的投资与消费选择，最终成功作用于住的需求与供给。
（三）期房政策
期房政策是指建立商品性住房的远期交易市场，即期房市场。由于现实中住房市场的垄断性很强、交易成本较高流动不充分，期房市场往往能够在向现房市场传导信息方面发挥巨大的作用，这有助于市场参与者形成合格预期，提高开发资金的使用效率从而减少供给决策的失误，并稳定现房市场的价格。
期房政策对住房市场不同主体的政策工具效应，基于其“收益—成本”的效应上：一是在收益效应上，开发商能控制销售风险和进行建设融资，购房人能够获得较低房价与较多消费服务，整个住房市场可以实现稳定现以及提高社会资金效率；二是在成本效应上，开发商、购房人的成本分别表现在审批成本与住房预售价格房市场的总体成本则是可能会导致市场投机行为，以及诱发开发商的建设和道德风险。
综合期房政策的收益与成本关系，期房政策的收益较之成本更为明显。因此，我国现阶段应着力发挥期房政策的度“商品住房预售制度”的优势，也需要不断完善配套制度，即既要控制由于远期交易带来的住房投机规要力争更好地发挥期房市场的价格稳定效应。
参考文献：
[1]保罗·贝尔琴,戴维·艾萨克,吉恩·陈著.全球视角中的城市经济[M].长春：吉林人民出版社,2003.
[2]张群群.住房:我的面包和盐[N].经济学消息报,2001-10-27.
[3]丹尼尔·F·史普博.管制与市场[M].上海:上海三联书店,1998.
[4]上海社会科学院房地产产业研究中心.中国房地产研究丛书[M].上海:上海社会科学院出版社,2007.
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文