论文部分内容阅读
【摘 要】房地产业存在能耗大、碳排放量高、污染重的问题，因此，唯有向低碳经济转型，房地产业才能获得持久的生命力，实现可持续发展。然而，低碳房地产发展过程中，还有许多问题和困难需要我们去面对。本文基于SWOT模型分析研究我国现阶段低碳房地产业的发展现状、趋势、存在的问题及相应对策。
【关键词】SWOT分析；低碳经济；低碳房地产
一、前言
随着世界工业经济的发展、人口的剧增、生产生活方式的无节制、自然资源的过度开采使用，世界气候面临越来越严重的问题，严重危害到人类的生存和健康安全[1]。因此大力倡导低碳经济，建设生态文明，已成为现阶段世界各国的主旋律[2； 3]，目前低碳经济正逐渐成为世界引导型经济发展的模式[4]，房地产行业作为我国国民经济重要的支柱性产业，同样也是行业耗能大户，尤其在2009年12月哥本哈根世界气候大会以后，“低碳房地产”被日益高度关注。因此，积极推动低碳房地产开发，是推行低碳经济的最重要组成部分之一。房地产低碳化，不但提供了新技术、新理念施展的机会，而且也为房地产行业的发展提供了新的机遇和挑战。目前房地产业的低碳化之路绝对不会是一马平川的，其中还有许多问题需要我们去面对、去解决。本文将基于SWOT模型分析研究现阶段我国低碳房地产业的发展情况、趋势、存在问题及相应对策。
二、SWOT分析法及其应用
又称为态势分析法或优劣势分析法，是哈佛大学商学院的企业战略决策教授安德鲁斯（K. Andrens）在20世纪60年代提出来的[5]，由于具有清晰、简明、具体的特性，该方法自形成以来，广泛应用于战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。SWOT四个英文字母分别代表Strengths、Weakness、Opportunity、Threats，其中文意思为：S强项（优势）；W弱项（弱势）；O机会（机遇）；T威胁（对手）[6]。因此，SWOT分析可以作为可持续发展中房地产业的基础分析模型，对中国发展房地产业的发展及策略制定做出具体的分析指导。
三、我国低碳房地产业的SWOT模型分析
进入21世纪以来，我国的房地产业甚至成为当地经济发展的支柱，对促进社会经济发展，发挥了重要的作用。然而，随之也浮现了大量的问题：如一些城市房价上涨过快；中长期制度建设相对滞后；尤其是房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大，城市生态体系遭到了巨大的破坏。哥本哈根会议之后，“低碳”成为各方热议的焦点。房地产业也不例外。低碳房地产是一个涉及面广、构成要素复杂的系统工程，它不仅涉及到住宅产品的设计、建设、而且贯穿于消费和管理服务的整个过程。然而，低碳房地产并不等同于一般意义上的立体绿化，它不仅意味着在房地产开发过程中要重视环境因素，而且要充分发挥自己的地理优势，尽可能减少污染，做到低碳减排，这是一种可持续发展的概念或象征[7]。
（一）低碳房地产业发展的优势
（1）有利于调整房地产行业内部的结构。当前的形势下，房价居高不下的一个很重要的原因，很大程度上是因为房地产市场的门坎过低，行业内部的结构不合理，市场热炒的性质让消费者只怕买不到合适位置、合适价钱的房子而对房子的舒适性和内在质量并不看好，所以发展低碳房地产可以说从根本上改变了这种局面，而且随着政策的调节和技术的成熟，这类房子的成本就回到正常的水平，从长期来看，这是一定有利于房地产行业的内部调整的[8]。
（2）能够促进房地产行业长期的健康发展。房地产业是我国国民经济的中游产业链，它的低碳发展关系到许多传统高排放、高耗能的行业，在房地产业走低碳发展路线，将有助于拉动房地产业上游产业绿色生产，并带动房地产业下游绿色消费。低碳房地产使资本与绿色低碳地产相结合，是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫、平抑房价的“对冲基金”。
（3）有利于实现房地产业的节能减排和建筑的智慧化。建筑智慧化和节能减排一直是研究的重点，但是由于房地产市场被资本所左右，所以，开发商都在追求短期内收益最大的投资方式，忽视了建筑智慧化和节能减排，在低碳经济的情况，有利于加快将市场的庞大资本和先进的低碳技术相结合，实现未来建筑的智慧化和低能耗。
（二）低碳房地产业发展的劣势
（1）国家的相关规范与量化标准不到位，缺乏有效的监管体系。“低碳房地产”在当今市场上早已不是新鲜的概念，然而，当前市场上大多数号称低碳的项目，仅仅把低碳作为促销的噱头或抬高身价的镀金。目前国内还尚未制定操作性强、科学、统一的低碳标准，针对低碳房地产发展制定的法律、政策体系也不完善。《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》是我国目前低碳房地产业主要的法律依据，但美中不足的是，以上两个法规均未明确对建筑物的碳排放指标进行界定。同时，由于缺乏有效而完善的政府监督机制，市场上充斥着形形色色打着“绿色、低碳”旗号的地产项目，这种现象严重影响了整个产业的健康发展。可见，在房地产企业制定整个低碳发展战略的过程中，最大的障碍是来自于体系和制度，而不是仅仅是技术研发。
（2）消费者对低碳成本的认可度不够。从市场分析，当前我国消费者住房刚性需求强烈，低价房成为首选，其次是地段、环境、功能，而低碳、节能、环保往往排在最末位，甚至被忽略。而低碳房建筑成本高于普通建筑，故其成本的增加必定会通过提高房屋初始价格转嫁给消费者，结果将远远超过绝大多数消费者的承受能力，继而使得低碳建筑未成为当今房地产市场的消费主流，这也在很大程度上制约了低碳建筑的推广进度
（3）现有节能设计及技术水准相对落后。近年来，我国的一些房地产企业（万科集团等）虽然在发展低碳地产上已有了良好的开端，但是整个产业掌握的核心技术较少，与发达国家仍有很大差距。发达国家掌握了全球最先进的技术，但发达国家却不会完全把技术转让给发展中国家。同时，我国自身在低碳技术研发等方面也面临着如研究经费不足、技术落后、市场前景不明确等诸多问题。这些问题在客观上阻碍了技术创新。
【关键词】SWOT分析；低碳经济；低碳房地产
一、前言
随着世界工业经济的发展、人口的剧增、生产生活方式的无节制、自然资源的过度开采使用，世界气候面临越来越严重的问题，严重危害到人类的生存和健康安全[1]。因此大力倡导低碳经济，建设生态文明，已成为现阶段世界各国的主旋律[2； 3]，目前低碳经济正逐渐成为世界引导型经济发展的模式[4]，房地产行业作为我国国民经济重要的支柱性产业，同样也是行业耗能大户，尤其在2009年12月哥本哈根世界气候大会以后，“低碳房地产”被日益高度关注。因此，积极推动低碳房地产开发，是推行低碳经济的最重要组成部分之一。房地产低碳化，不但提供了新技术、新理念施展的机会，而且也为房地产行业的发展提供了新的机遇和挑战。目前房地产业的低碳化之路绝对不会是一马平川的，其中还有许多问题需要我们去面对、去解决。本文将基于SWOT模型分析研究现阶段我国低碳房地产业的发展情况、趋势、存在问题及相应对策。
二、SWOT分析法及其应用
又称为态势分析法或优劣势分析法，是哈佛大学商学院的企业战略决策教授安德鲁斯（K. Andrens）在20世纪60年代提出来的[5]，由于具有清晰、简明、具体的特性，该方法自形成以来，广泛应用于战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。SWOT四个英文字母分别代表Strengths、Weakness、Opportunity、Threats，其中文意思为：S强项（优势）；W弱项（弱势）；O机会（机遇）；T威胁（对手）[6]。因此，SWOT分析可以作为可持续发展中房地产业的基础分析模型，对中国发展房地产业的发展及策略制定做出具体的分析指导。
三、我国低碳房地产业的SWOT模型分析
进入21世纪以来，我国的房地产业甚至成为当地经济发展的支柱，对促进社会经济发展，发挥了重要的作用。然而，随之也浮现了大量的问题：如一些城市房价上涨过快；中长期制度建设相对滞后；尤其是房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大，城市生态体系遭到了巨大的破坏。哥本哈根会议之后，“低碳”成为各方热议的焦点。房地产业也不例外。低碳房地产是一个涉及面广、构成要素复杂的系统工程，它不仅涉及到住宅产品的设计、建设、而且贯穿于消费和管理服务的整个过程。然而，低碳房地产并不等同于一般意义上的立体绿化，它不仅意味着在房地产开发过程中要重视环境因素，而且要充分发挥自己的地理优势，尽可能减少污染，做到低碳减排，这是一种可持续发展的概念或象征[7]。
（一）低碳房地产业发展的优势
（1）有利于调整房地产行业内部的结构。当前的形势下，房价居高不下的一个很重要的原因，很大程度上是因为房地产市场的门坎过低，行业内部的结构不合理，市场热炒的性质让消费者只怕买不到合适位置、合适价钱的房子而对房子的舒适性和内在质量并不看好，所以发展低碳房地产可以说从根本上改变了这种局面，而且随着政策的调节和技术的成熟，这类房子的成本就回到正常的水平，从长期来看，这是一定有利于房地产行业的内部调整的[8]。
（2）能够促进房地产行业长期的健康发展。房地产业是我国国民经济的中游产业链，它的低碳发展关系到许多传统高排放、高耗能的行业，在房地产业走低碳发展路线，将有助于拉动房地产业上游产业绿色生产，并带动房地产业下游绿色消费。低碳房地产使资本与绿色低碳地产相结合，是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫、平抑房价的“对冲基金”。
（3）有利于实现房地产业的节能减排和建筑的智慧化。建筑智慧化和节能减排一直是研究的重点，但是由于房地产市场被资本所左右，所以，开发商都在追求短期内收益最大的投资方式，忽视了建筑智慧化和节能减排，在低碳经济的情况，有利于加快将市场的庞大资本和先进的低碳技术相结合，实现未来建筑的智慧化和低能耗。
（二）低碳房地产业发展的劣势
（1）国家的相关规范与量化标准不到位，缺乏有效的监管体系。“低碳房地产”在当今市场上早已不是新鲜的概念，然而，当前市场上大多数号称低碳的项目，仅仅把低碳作为促销的噱头或抬高身价的镀金。目前国内还尚未制定操作性强、科学、统一的低碳标准，针对低碳房地产发展制定的法律、政策体系也不完善。《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》是我国目前低碳房地产业主要的法律依据，但美中不足的是，以上两个法规均未明确对建筑物的碳排放指标进行界定。同时，由于缺乏有效而完善的政府监督机制，市场上充斥着形形色色打着“绿色、低碳”旗号的地产项目，这种现象严重影响了整个产业的健康发展。可见，在房地产企业制定整个低碳发展战略的过程中，最大的障碍是来自于体系和制度，而不是仅仅是技术研发。
（2）消费者对低碳成本的认可度不够。从市场分析，当前我国消费者住房刚性需求强烈，低价房成为首选，其次是地段、环境、功能，而低碳、节能、环保往往排在最末位，甚至被忽略。而低碳房建筑成本高于普通建筑，故其成本的增加必定会通过提高房屋初始价格转嫁给消费者，结果将远远超过绝大多数消费者的承受能力，继而使得低碳建筑未成为当今房地产市场的消费主流，这也在很大程度上制约了低碳建筑的推广进度
（3）现有节能设计及技术水准相对落后。近年来，我国的一些房地产企业（万科集团等）虽然在发展低碳地产上已有了良好的开端，但是整个产业掌握的核心技术较少，与发达国家仍有很大差距。发达国家掌握了全球最先进的技术，但发达国家却不会完全把技术转让给发展中国家。同时，我国自身在低碳技术研发等方面也面临着如研究经费不足、技术落后、市场前景不明确等诸多问题。这些问题在客观上阻碍了技术创新。