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摘要：从2016年5月1日起，我国房地产业开始全面实施营业税改增值税政策，如今已实施了一年有余，根据现实情况，它对房地产开发公司的税负水平、开发成本等方面都产生了一定程度的影响。房地产开发公司须结合自身的企业实际经营结构，进行合理的税收筹划，为减轻企业的税负压力做好充足的准备，以更好地应对“营改增”带来的机遇和挑战。
关键词：营改增；增值税；房地产；税负影响；税收筹划
2016年5月1日，我国全面扩大了营业税改增值税的试点范围，由最初的交通运输业和部分现代服务业扩大至建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业，至此，改革已攻下最后堡垒，增值税全面代替营业税。其中“营改增”政策对房地产行业及其上下游有着尤为重要的深远影响。
“营改增”政策的目的是减少多环节重复征税，减轻企业税负，提升企业活力。但是由于房地产行业本身建设周期长、资金回笼慢等特点，短期内还未见成效，是否能切实减轻这一行业的税负和成本成为大众尤为关心的问题。
1、“营改增”政策影响房地产开发公司的税负情况
由于“营改增”的实施时间较短，而房地产开发、销售的周期通常在2年以上，因此在此“过渡期”，以老项目为主的国内房地产企业一般纳税人大多采用简易计税方法（5%）。为了更明确此项改革前后的税负变化，本文选取位于南京的一般纳税人A地产公司2016年的营业数据做一般计税方法的模拟测算。
根据A地产公司2016财务报表，该年营业收入52.2亿元，同比增长34.5%，其中地产开发销售收入占62.05%，净利润9.27亿元，同比增长9.23%。房地产业务的合同销售面积为53.06万平方米，同比增长63.92%。
1.1营业税税负测算
根据该公司的主营业务收入构成（见表1）进行营业税税负模拟测算可知，营业税额为5%（4.9999%）。
1.2增值税税负测算
1.2.1销项税额税负测算
按照“营改增”对新项目增值税销项税额的政策，将含税销售额（扣除土地成本8.5亿元），换算为不含税销售额，最后可得销项税额2.34亿元（见表2）。可以观察到由于增值税税率的上升，税额明显增加，但最终的应纳增值税还应考虑进项税额（应纳增值税=销项税额-进项税额）。
1.2.2进项税额
根据实地调查得到的A公司2016年在房地产开发销售方面的成本支出数据（可能与实际数据有所出入），按照各项成本适用的增值税率，可计算出可抵扣进项税额约为0.91亿元（见表3）。
1.2.3应纳增值税
根据上述的相关数据整理计算可得应纳增值税税额为1.84亿元，除以不含税销售额可得总体税负约为8.63%，与营业税额相比，应纳税额增长了0.23亿元，上升了3.63%。由这些数据可以看出，尽管“营改增”之后可以抵扣进项税额，但仍有大部分成本无法获得抵扣，致使纳税额呈现大幅增长，因此对进项税额的筹划显得尤为重要。
2、“营改增”政策影响房地产开发公司的开发成本
房地产行业在国民经济纽带中处于重要的一环，许多产业如建材、金融、劳务派遣等与房地产行业息息相关，在“营改增”政策实施之后，上游企业能否开具增值税专用发票影响到下游企业的抵扣。短期来看，大部分上游企业如零散的建材供应商、服务公司、建筑工人都无法开具增值税专用发票，这就意味着房地产企业的大部分成本费用无法作为进项税额抵扣，一定程度上增加了企业纳税压力。
另外，由于房地产项目周期较长，开发商往往会在完成建设之前进行楼盘预售，因此实际上项目交付后仍会有未结算或未按时提供发票的款项，这就会导致开发公司的进项与销项差距过大，从而引发企业的资金问题。
3、房地产企业的应对策略与建议
针对“营改增”带来的以上一系列影响，房地产企业可从战略、经营、财务等方面进行收税筹划。
在战略方面，企业应考虑股权架构的设计，注册资本的出资形式，与政府部门的合作谈判能力以及行业内发展前景预测，更重要的是对上游企业的挑选，需要考虑供材方是否具备开具增值税专用发票的资格，这关系到企业能否获得足够的税额抵扣，不可因小失大。
在经营管理方面，设计的住宅户型、车库或停车场大小、商业住宅与普通住宅的比例决定了企业营收规模与成本的比例，产品购买合同与销售合同也应做出相应的税收政策与税收计划的调整，开发周期与报建形式决定了企业资金回笼的快慢，精装房与毛坯房涉及兼营与混合销售的问题，同时家电、装修材料的成本则可通过销售精装房收回，从而获得更多的进项税额。政策实施后，房地产企业会计的账务处理比之前更加复杂，对企业的能力要求更高，企业应当针对自己的项目的真实情况选择合理的计税方式，并据此作出正确的账务处理。企业的账务处理影响到企业的税负情况，对企业的财务人员提出了挑战，同时也影响到整体的核心竞争力，因此，企业必须加强对财务人员的培训，进一步规范企业的税负核算。
财务方面，根据政策规定，不同的成本费用有不同的税率（6%，11%，17%），因此当一些较模糊、边缘性的成本费用发生时，选择计入什么科目决定了其是否能作为进项税额抵扣；费用分摊标准的设立例如房产企业的固定资产折旧应选择在申购当月抵扣还是分摊12个月抵扣决定企业能否更大限度地节税；向上游资金方的借款年限与利息的规划应使资金成本控制在预算范围之内。
税收筹划是一项非常细致且专业性及强的工作，进行税收筹划的前提是必须对国家相关政策及公司核心财务数据非常了解，因此，房地产企业应在此过渡时期加强政策学习，及时改进战略管理、经营管理、财务管理等方面的应对策略，从而充分发挥“营改增”政策的积极作用。
参考文献：
[1]预估房地产行业“营改增”的税负变化[J]. 宗式华，周松德. 财会月刊. 2013（13）
[2]税收筹划研究[M]. 武汉大学出版社 ，艾华著， 2006
[3]增值税有效税率差异与效率损失——兼议对“营改增”的启示[J]. 陈晓光. 中国社会科学. 2013（08）
[4]我国增值税“扩围”改革的必要性[J]. 施文泼，贾康. 经济研究参考. 2011（12）
[5]新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J]. 袁洲，何倫志. 会计之友. 2016（20）
[6]营改增后房地产企业的税收筹划分析[J]. 陈香梅. 中国国际财经（中英文）. 2017（04）
关键词：营改增；增值税；房地产；税负影响；税收筹划
2016年5月1日，我国全面扩大了营业税改增值税的试点范围，由最初的交通运输业和部分现代服务业扩大至建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业，至此，改革已攻下最后堡垒，增值税全面代替营业税。其中“营改增”政策对房地产行业及其上下游有着尤为重要的深远影响。
“营改增”政策的目的是减少多环节重复征税，减轻企业税负，提升企业活力。但是由于房地产行业本身建设周期长、资金回笼慢等特点，短期内还未见成效，是否能切实减轻这一行业的税负和成本成为大众尤为关心的问题。
1、“营改增”政策影响房地产开发公司的税负情况
由于“营改增”的实施时间较短，而房地产开发、销售的周期通常在2年以上，因此在此“过渡期”，以老项目为主的国内房地产企业一般纳税人大多采用简易计税方法（5%）。为了更明确此项改革前后的税负变化，本文选取位于南京的一般纳税人A地产公司2016年的营业数据做一般计税方法的模拟测算。
根据A地产公司2016财务报表，该年营业收入52.2亿元，同比增长34.5%，其中地产开发销售收入占62.05%，净利润9.27亿元，同比增长9.23%。房地产业务的合同销售面积为53.06万平方米，同比增长63.92%。
1.1营业税税负测算
根据该公司的主营业务收入构成（见表1）进行营业税税负模拟测算可知，营业税额为5%（4.9999%）。
1.2增值税税负测算
1.2.1销项税额税负测算
按照“营改增”对新项目增值税销项税额的政策，将含税销售额（扣除土地成本8.5亿元），换算为不含税销售额，最后可得销项税额2.34亿元（见表2）。可以观察到由于增值税税率的上升，税额明显增加，但最终的应纳增值税还应考虑进项税额（应纳增值税=销项税额-进项税额）。
1.2.2进项税额
根据实地调查得到的A公司2016年在房地产开发销售方面的成本支出数据（可能与实际数据有所出入），按照各项成本适用的增值税率，可计算出可抵扣进项税额约为0.91亿元（见表3）。
1.2.3应纳增值税
根据上述的相关数据整理计算可得应纳增值税税额为1.84亿元，除以不含税销售额可得总体税负约为8.63%，与营业税额相比，应纳税额增长了0.23亿元，上升了3.63%。由这些数据可以看出，尽管“营改增”之后可以抵扣进项税额，但仍有大部分成本无法获得抵扣，致使纳税额呈现大幅增长，因此对进项税额的筹划显得尤为重要。
2、“营改增”政策影响房地产开发公司的开发成本
房地产行业在国民经济纽带中处于重要的一环，许多产业如建材、金融、劳务派遣等与房地产行业息息相关，在“营改增”政策实施之后，上游企业能否开具增值税专用发票影响到下游企业的抵扣。短期来看，大部分上游企业如零散的建材供应商、服务公司、建筑工人都无法开具增值税专用发票，这就意味着房地产企业的大部分成本费用无法作为进项税额抵扣，一定程度上增加了企业纳税压力。
另外，由于房地产项目周期较长，开发商往往会在完成建设之前进行楼盘预售，因此实际上项目交付后仍会有未结算或未按时提供发票的款项，这就会导致开发公司的进项与销项差距过大，从而引发企业的资金问题。
3、房地产企业的应对策略与建议
针对“营改增”带来的以上一系列影响，房地产企业可从战略、经营、财务等方面进行收税筹划。
在战略方面，企业应考虑股权架构的设计，注册资本的出资形式，与政府部门的合作谈判能力以及行业内发展前景预测，更重要的是对上游企业的挑选，需要考虑供材方是否具备开具增值税专用发票的资格，这关系到企业能否获得足够的税额抵扣，不可因小失大。
在经营管理方面，设计的住宅户型、车库或停车场大小、商业住宅与普通住宅的比例决定了企业营收规模与成本的比例，产品购买合同与销售合同也应做出相应的税收政策与税收计划的调整，开发周期与报建形式决定了企业资金回笼的快慢，精装房与毛坯房涉及兼营与混合销售的问题，同时家电、装修材料的成本则可通过销售精装房收回，从而获得更多的进项税额。政策实施后，房地产企业会计的账务处理比之前更加复杂，对企业的能力要求更高，企业应当针对自己的项目的真实情况选择合理的计税方式，并据此作出正确的账务处理。企业的账务处理影响到企业的税负情况，对企业的财务人员提出了挑战，同时也影响到整体的核心竞争力，因此，企业必须加强对财务人员的培训，进一步规范企业的税负核算。
财务方面，根据政策规定，不同的成本费用有不同的税率（6%，11%，17%），因此当一些较模糊、边缘性的成本费用发生时，选择计入什么科目决定了其是否能作为进项税额抵扣；费用分摊标准的设立例如房产企业的固定资产折旧应选择在申购当月抵扣还是分摊12个月抵扣决定企业能否更大限度地节税；向上游资金方的借款年限与利息的规划应使资金成本控制在预算范围之内。
税收筹划是一项非常细致且专业性及强的工作，进行税收筹划的前提是必须对国家相关政策及公司核心财务数据非常了解，因此，房地产企业应在此过渡时期加强政策学习，及时改进战略管理、经营管理、财务管理等方面的应对策略，从而充分发挥“营改增”政策的积极作用。
参考文献：
[1]预估房地产行业“营改增”的税负变化[J]. 宗式华，周松德. 财会月刊. 2013（13）
[2]税收筹划研究[M]. 武汉大学出版社 ，艾华著， 2006
[3]增值税有效税率差异与效率损失——兼议对“营改增”的启示[J]. 陈晓光. 中国社会科学. 2013（08）
[4]我国增值税“扩围”改革的必要性[J]. 施文泼，贾康. 经济研究参考. 2011（12）
[5]新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J]. 袁洲，何倫志. 会计之友. 2016（20）
[6]营改增后房地产企业的税收筹划分析[J]. 陈香梅. 中国国际财经（中英文）. 2017（04）