编者按:
　　进入5月份以来,北京、上海、广州、重庆等城市“地王”频频出现:5月13日,绿地集团以12亿竞得上海徐汇区船厂路地块;6月30日,中化方兴以40.6亿元竞得北京广渠路15号地;7月23日,深圳金地集团以30.48亿元拍下了上海赵巷镇特色居住区10号地块……继2007年之后,2009年的土地市场再次上演“地王演义”。这次的“地王”是怎样炼成的?
　　
　　原因篇
　　
　　


　　薛建雄:央企“地王”频出在于国家支持房地产业
　　易居中国分析师薛建雄认为,央企“地王”的出现,整体大背景是国家支持房地产开发投资。“今年上半年,房地产投资总额下降,这是国家不愿意看到的。”同时,2009年上半年的房地产信贷市场似乎面临着前所未有的宽松政策环境。薛建雄认为,2009年“地王之争”中民营企业的缺席,是因为“民企还没活过来”。“在上一轮房地产市场发展中,民营企业发展很快,但去年全球金融危机爆发后,民营企业由于土地储备过多,资金链紧张,到现在还处于消化存量的阶段,所以拿地并不积极。”薛建雄还表示,上市融资是一些国企或拥有国企背景的企业获得资金的重要方式。除了借助银行授信,通过内部“输血”,分拆上市或增发,也使不少非主营房地产业务的央企获得充足资金。(摘自:新华网2009年8月4日)
　　点评:之前的“地王争霸”景象大抵为民营开发企业下血本拿地;而这次,央企和上市公司成为“地王争夺战”的主力军和先锋。根据住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的说法,国家的4万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的占32%。如此巨额的资金支持,难怪乎“不差钱”的央企“财大气粗”地拍下一块又一块“地王”呢,民企即便想拿地,孰能与之争锋?
　　
　　回建强:“天价土地”背后是制度悖论
　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强撰文表示,在现有经济体制下,我们无法去阻止上市公司拿地,更不可能禁止上市公司进行高层级的资本运营。即便没有上市公司的参与,非上市公司的央企也会加入到这个市场中,只要有利益存在,土地的炒作和争抢就还会不断上演。应该深刻剖析的是,产生这个机制的土壤是什么?其实是土地出让制度造成了当前土地市场价格不断高涨的局面。资本运作只是另一个噱头,没有土地出让“招拍挂”制度这个“土壤”,何来上市公司对土地的贪婪和争夺?更不会出现种种恶性循环了。可见制度悖论依然是横亘在房地产业健康发展面前的一道难题,进行制度创新来解决高地价、高房价与产业稳定发展之间的矛盾,依然是我们所必须要解决的紧迫课题。(摘自:《第一财经日报》2009年7月21日)
　　点评:常言道:“存在即合理。”既然采用拍卖方式,价高者得之,就有出现“地王”的客观可能性。要解决“地王”问题,政府就必须发挥自身作为政策制定者的作用。那就是:不应该一味搞土地拍卖,而应该考虑采取招投标方式,对开发商的综合实力、开发经验、规划设计理念等方面进行综合考量。
　　
　　杨重光:“地王”频现主要在于流动性过剩
　　中国社科院城市经济研究所研究员杨重光认为,眼下土地市场出现天价地,第一个主要原因是当前宽松的信贷政策以及流动性过剩,让很多资金转向土地,尤其是北京、上海等一些经济比较发达、资金比较充裕的地区。此外,财富集中在具有垄断性的大型特别是国有企业手中,也是天价地出现的重要原因。(摘自:《北京青年报》2009年7月14日)
　　点评:不少专家认为,“地王”问题归根到底是“银根”问题。2009年上半年,我国新增信贷7.37亿元,关于部分资金流入股市楼市的怀疑似乎也并非空穴来风。著名经济学家周其仁曾指出,货币是蜂蜜,它所流到的地方,价格就会涨起来。以此作观照,宏观调控在推涨地价中难脱其咎。
　　
　　洪亚敏:天价地与国有资本介入有关
　　中国土地估价师协会副会长洪亚敏表示,天价地与国有资本对土地市场的介入密不可分。国有企业存在不理性行为,一旦受到市场的惩罚,就会造成全民的资产损失。洪亚敏建议,对未改制好的国资部门,政府应该承担监管者的责任,而不应该成为“保姆”或“父母”。她还表示,征地拆迁补偿费用的快速上涨推动了土地成本的上涨,需要在政策上进行调整。(摘自:《每日经济新闻》2009年7月14日)
　　
　　


　　向松祚:土地成金融杠杆
　　《今日观察》评论员向松祚表示,这几年涌现出来的“地王”的手法,很多看起来是房地产的开发商和房产企业。但他们的活动和盈利的源泉使他们可以被称为金融投机家,他们买了地以后可以不开发,而完全把土地作为一个金融杠杆,通过金融杠杆的操作能赚取巨额利润。这些上市公司以高价、以天价拍卖了一块地,这块地马上就会变成其资产负债表上的一块资产,那么企业的市值就会相应地放大。他还可以把这一块新的“地王”作为一个好故事,拿到市场上去募集资金。所以实际上他买地并没有付出很多钱,但是他马上转手过去,就可以从市场上募集足够的资金。这一块的收益已经很大了。(摘自:央视《今日观察》2009年7月31日)
　　
　　影响篇
　　
　　牛刀:“地王”频出将诱发经济崩溃
　　财经评论员牛刀撰文指出,放开房地产企业的IPO是很可怕的一件事。中国的房地产企业大多本身不持有物业,唯一能够打包上市的资产是土地,而获取土地的资金来源主要是银行贷款,再用银行贷款买下来的土地进行上市,其杠杆效应简直是无穷大,泡沫也是无穷大。更重要的是,刺激房地产企业不顾一切争抢地块,实质上破坏了市场运行的基本法则,供求关系格局被彻底打破,至于最后房子能不能卖出去,反而并不重要,因为风险都在银行和投资人身上。从广渠路15号这块“地王”的诞生,我们可以看出,只要中国的房地产开发模式不改变,只要放开房地产企业的IPO,未来的“地王”会层出不穷,不断刷新纪录,大量的资金会流进房地产市场,而中国经济的大崩溃极有可能发生在“地王”的欢呼声中。(摘自:牛刀博客 2009年7月1日)
　　
　　建言篇
　　
　　俞明轩:“地王”风险须由企业来承担
　　中国人民大学商学院副教授俞明轩指出,天价地的获得很可能形成风险,但是这个风险要由企业来承担,而不能转嫁给社会。企业既然敢出这么高的价,就要监督企业按规划做下去。一定要监控企业后续行为。要控制土地开发期,防止企业把土地放在那里,让土地自然增值。政府要加强土地供应监督,针对天价地,重点防范企业把自己承担的风险转让给社会承担。(摘自:中国土地挂牌网 2009年8月3日)
　　点评:“监督企业按规划做下去”这一点着实重要。在广州,2007年拍出的27个“地王”中有24个至今还处于未售或未动工等“闲置状态”。开发商放着这些土地不用倒是不一定会遭受损失,一是因为拿地成本太低,二是因为他们可以将土地资源转换成为资本资源,从资本市场筹得资金。因此,必须采取有效措施督促“地王”开工,提高退地成本,杜绝其囤地牟利的可能性。
　　
　　顾云昌:楼市平稳关键还在于土地供应
　　中国房地产业协会副会长顾云昌表示,楼市平稳关键还在于土地供应,如何保持有节奏地供应土地,对于每个城市来讲是非常重要的,需要滚动性的土地供应计划,通过预计需要多少楼盘量来推定,保持相对稳定的供应节奏。(摘自:新华网 2009年7月2日)
　　点评:回顾过去两年来的土地市场,让人不禁感慨万分。2007年,各家房地产开发商不惜下血本拿地;2008年,资金链断裂成为企业的普遍困局,土地储备成为“烫手山芋”,退地潮袭来,最著名的当属志成企业退掉“普陀地王”;2009年,“地王”以“王者归来”的气势再次进入大众的视线。这一次的“地王”折射出了“国进民退”的现实、天量信贷的效应和通胀预期的影响力。潘石屹说,一块土地定生死。这不仅仅适用于房地产公司。地价的改变必然影响房价等一系列链条。想想美国的次贷危机,想想两年来地价的风云变幻,不难发现:土地市场的改革,迫在眉睫。
　　 (编辑:张小玲)