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摘要：存货作为房地产企业的重要资产，加强存货管理是房地产企业健康发展的重要保证。本文主要从企业存货管理在企业管理中的重要性着手，对企业存货管理现状进行了分析，探讨提高企业存货管理的措施，力图实现企业存货管理的有效运作，确保企业持续、稳定的发展。
关键词：房地产企业；存货管理；措施
现代社会经济正以多元化方向迅猛发展，房地产经济在国民经济中占据了重要地位。如何进行自身调节，跟上时代的步伐是现代房地产企业所面临的难题之一。房地产企业具有投资高、风险高以及开发周期长等特点，必须保证在项目投资活动中资金的使用效率与顺畅的资金链。因此，存货的管理工作至关重要，其直接影响到企业的经营与发展。
一、企业存货管理的重要性
房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种存货资产。包括各种原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完工待售的开发产品、出租开发产品和周转房等，具有流动性差、资金占用量大的特点。
房地产开发企业的存货在流动资产中通常占最大的比重，是企业经营管理中不可忽视的一部分。其周转速度会直接影响流动资产的利用效果，进而影响企业的经济效益。由此可见，房地产企业存货管理在其发展过程中占据的重要地位。
二、企业存货管理现状分析
1.市场物价及供需情况变动
近年来，我国的物价水平持续上涨，使得材料采购等的费用有所增长，加大了企业成本，这给房地产企业存货管理带来极大的影响。
房地产企业存货具有实效性，房地产市场供求关系的变动，决定着房地产市场的价格，而价格对购买者来说又是最敏感的。市场的供需情况变动较快，有的难以预测，致使企业无法做出合理的存货管理。
2.国家政策的变化
国家在银行贷款利率等方面进行调节在一定程度上会引起房地产企业资金的变动，随着国家政策的变化不断进行调整，则用于存货管理的资金也应跟着有所变化。所以国家政策的不断变化在一定程度上加大了企业存货管理的难度。
三、提高企业存货管理的措施
为了降低企业的存货成本，提升核心竞争力，企业必须加强存货的管理和控制。
1.强化存货预算管理与成本控制
（1）对于材料的预算管理与成本控制
由采购部门根据各项目需求结合本企业现有的材料库存情况，编制材料采购预算表。对临时采购预算需慎重决策，必须在对市场变化进行深入研究的基础上制定，以免因超储备而影响资金周转。
（2）对于开发产品的预算管理与成本控制
①前期准备阶段的预算管理与成本控制
项目评估，这是进行成本、销售、利润控制和分析的依据，也是房地产企业决策层进行决策的依据。房地产企业在大量的市场调查基础上， 对开发项目的销售成本等进行研究， 然后进一步测算项目成本和盈利水平，对项目开发作出决策。
工程设计，讲求设计质量，选择优秀设计单位，是降低整个房地产开发项目建设成本的重要因素。因此房地产企业应根据房地产开发项目的规模与技术要求，采用工程规划设计的招标来选择满意的设计单位，促使设计单位提高设计质量，降低设计费。
②施工阶段的预算管理与成本控制
工程部要对各项目的质量、进度要严格监督；财务部按审定的预算和合同，严格控制预付款的拨付， 合理安排资金流量与降低资金成本。
③竣工决算阶段的预算管理与成本控制
竣工决算是房地产项目成本控制的重点。对房地产企业来说，存货的最终形式是不动产，必须完成竣工与交付使用手续并提交竣工决算；工程决算后，应对整个房地产开发项目的工程成本对照目标成本，全面分析成本计划执行情况，进一步完善成本控制系统。
2.加强企业存货采购的管理
采购作为存货管理关键的第一步，在采购的过程中要严格要求有关工作人员认真仔细填制有关采购单据，并对采购单据认真核查、准确确认，注重对采购过程的控制和监督。并建立相关的监督机制，把存货管理与财务管理有机结合起来，形成严格有效的存货管理系统。
3.建立完善的存货内部控制制度
企业还应结合自身特点，严格规范采购、销售制度，监督材料采购、销售开发产品各环节，明确各职能部门的岗位职责。发挥存货内部控制制度的相互牵制作用。
4.建立存货盘点及清查制度
制订制度规定房地产企业仓库对材料进行清查，统计库存的数量、核查其质量，并按要求填写盘点表，组织安排相关人员监盘抽查。对存货的盘盈盘亏应进行分析和有效处理，保证账实一致。
房地产企业开发产品属于不动产，价值量较大。按库存开发产品设立数量金额的明细账目进行核算，掌握存货的结存情况，以随时反映存货的流转动态，定期对存货进行清查，进行账账核对，账实核对，正确反映房地产企业的财务状况。
5.建立适合企业自身发展需要的存货信息化管理系统
根据企业自身的发展需要建立适用的存货管理系统，使存货实物管理与价值管理相统一，各部门从专业化管理角度出发，搭建存货管理信息平台，对存货的收、发、存进行动态监控，全面平衡，根据各项目的需要进行及时调拨，以便可以实时、动态了解企业的存货信息，大大增强存货的流动性。在信息平台上，实物管理部门和价值管理部门共享信息，并可相互制约、相互监督，实现存货实物流和价值流统一。
6.用5S管理方法提高存货管理
5S管理就是整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SETKETSU）、素养（SHITSUKE）五个项目，5S管理起源于日本，通过规范现场、现物，营造一目了然的工作环境，培养员工良好的工作习惯。企业引进5S管理方法，企业的存货管理会更加有秩序，加强存货的安全管理，降低生产成本。
7.加强企业人员对存货管理的高度认识
要加强其对现代存货管理理论与方法的认识和学习，通过学习，树立存货的“实物与价值管理并重”观念，在对存货实物形态进行管理的同时也要对其价值形态进行管理。使其能够运用科学的管理方法对存货进行管理。
总之，存货作为房地产企业的一项占有很大比例的资产，只有结合企业自身的现状，制定出切实可行的存货管理方法，从而达到降低存货成本的目的，增强企业市场竞争能力，最终提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]黄毅勤 段九利：房地产企业会计实务，中国市场出版社，2012年1月第2版.
[2]王 琳：管理会计，东北财经大学出版社，2005年8月.
[3]王利平：管理学原理（修订版）[M]，中国人民大学出版社，2006年.
[4]陈福军：运营管理[M]，东北财经大学出版社，2002年.
[5]罗 珉：现代管理学[M]，西南财经大学出版社，2004年.
[6]刘玉平：财务管理学[M]，中国人民大学出版社，2006年.
关键词：房地产企业；存货管理；措施
现代社会经济正以多元化方向迅猛发展，房地产经济在国民经济中占据了重要地位。如何进行自身调节，跟上时代的步伐是现代房地产企业所面临的难题之一。房地产企业具有投资高、风险高以及开发周期长等特点，必须保证在项目投资活动中资金的使用效率与顺畅的资金链。因此，存货的管理工作至关重要，其直接影响到企业的经营与发展。
一、企业存货管理的重要性
房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种存货资产。包括各种原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完工待售的开发产品、出租开发产品和周转房等，具有流动性差、资金占用量大的特点。
房地产开发企业的存货在流动资产中通常占最大的比重，是企业经营管理中不可忽视的一部分。其周转速度会直接影响流动资产的利用效果，进而影响企业的经济效益。由此可见，房地产企业存货管理在其发展过程中占据的重要地位。
二、企业存货管理现状分析
1.市场物价及供需情况变动
近年来，我国的物价水平持续上涨，使得材料采购等的费用有所增长，加大了企业成本，这给房地产企业存货管理带来极大的影响。
房地产企业存货具有实效性，房地产市场供求关系的变动，决定着房地产市场的价格，而价格对购买者来说又是最敏感的。市场的供需情况变动较快，有的难以预测，致使企业无法做出合理的存货管理。
2.国家政策的变化
国家在银行贷款利率等方面进行调节在一定程度上会引起房地产企业资金的变动，随着国家政策的变化不断进行调整，则用于存货管理的资金也应跟着有所变化。所以国家政策的不断变化在一定程度上加大了企业存货管理的难度。
三、提高企业存货管理的措施
为了降低企业的存货成本，提升核心竞争力，企业必须加强存货的管理和控制。
1.强化存货预算管理与成本控制
（1）对于材料的预算管理与成本控制
由采购部门根据各项目需求结合本企业现有的材料库存情况，编制材料采购预算表。对临时采购预算需慎重决策，必须在对市场变化进行深入研究的基础上制定，以免因超储备而影响资金周转。
（2）对于开发产品的预算管理与成本控制
①前期准备阶段的预算管理与成本控制
项目评估，这是进行成本、销售、利润控制和分析的依据，也是房地产企业决策层进行决策的依据。房地产企业在大量的市场调查基础上， 对开发项目的销售成本等进行研究， 然后进一步测算项目成本和盈利水平，对项目开发作出决策。
工程设计，讲求设计质量，选择优秀设计单位，是降低整个房地产开发项目建设成本的重要因素。因此房地产企业应根据房地产开发项目的规模与技术要求，采用工程规划设计的招标来选择满意的设计单位，促使设计单位提高设计质量，降低设计费。
②施工阶段的预算管理与成本控制
工程部要对各项目的质量、进度要严格监督；财务部按审定的预算和合同，严格控制预付款的拨付， 合理安排资金流量与降低资金成本。
③竣工决算阶段的预算管理与成本控制
竣工决算是房地产项目成本控制的重点。对房地产企业来说，存货的最终形式是不动产，必须完成竣工与交付使用手续并提交竣工决算；工程决算后，应对整个房地产开发项目的工程成本对照目标成本，全面分析成本计划执行情况，进一步完善成本控制系统。
2.加强企业存货采购的管理
采购作为存货管理关键的第一步，在采购的过程中要严格要求有关工作人员认真仔细填制有关采购单据，并对采购单据认真核查、准确确认，注重对采购过程的控制和监督。并建立相关的监督机制，把存货管理与财务管理有机结合起来，形成严格有效的存货管理系统。
3.建立完善的存货内部控制制度
企业还应结合自身特点，严格规范采购、销售制度，监督材料采购、销售开发产品各环节，明确各职能部门的岗位职责。发挥存货内部控制制度的相互牵制作用。
4.建立存货盘点及清查制度
制订制度规定房地产企业仓库对材料进行清查，统计库存的数量、核查其质量，并按要求填写盘点表，组织安排相关人员监盘抽查。对存货的盘盈盘亏应进行分析和有效处理，保证账实一致。
房地产企业开发产品属于不动产，价值量较大。按库存开发产品设立数量金额的明细账目进行核算，掌握存货的结存情况，以随时反映存货的流转动态，定期对存货进行清查，进行账账核对，账实核对，正确反映房地产企业的财务状况。
5.建立适合企业自身发展需要的存货信息化管理系统
根据企业自身的发展需要建立适用的存货管理系统，使存货实物管理与价值管理相统一，各部门从专业化管理角度出发，搭建存货管理信息平台，对存货的收、发、存进行动态监控，全面平衡，根据各项目的需要进行及时调拨，以便可以实时、动态了解企业的存货信息，大大增强存货的流动性。在信息平台上，实物管理部门和价值管理部门共享信息，并可相互制约、相互监督，实现存货实物流和价值流统一。
6.用5S管理方法提高存货管理
5S管理就是整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SETKETSU）、素养（SHITSUKE）五个项目，5S管理起源于日本，通过规范现场、现物，营造一目了然的工作环境，培养员工良好的工作习惯。企业引进5S管理方法，企业的存货管理会更加有秩序，加强存货的安全管理，降低生产成本。
7.加强企业人员对存货管理的高度认识
要加强其对现代存货管理理论与方法的认识和学习，通过学习，树立存货的“实物与价值管理并重”观念，在对存货实物形态进行管理的同时也要对其价值形态进行管理。使其能够运用科学的管理方法对存货进行管理。
总之，存货作为房地产企业的一项占有很大比例的资产，只有结合企业自身的现状，制定出切实可行的存货管理方法，从而达到降低存货成本的目的，增强企业市场竞争能力，最终提高企业的经济效益。
参考文献：
[1]黄毅勤 段九利：房地产企业会计实务，中国市场出版社，2012年1月第2版.
[2]王 琳：管理会计，东北财经大学出版社，2005年8月.
[3]王利平：管理学原理（修订版）[M]，中国人民大学出版社，2006年.
[4]陈福军：运营管理[M]，东北财经大学出版社，2002年.
[5]罗 珉：现代管理学[M]，西南财经大学出版社，2004年.
[6]刘玉平：财务管理学[M]，中国人民大学出版社，2006年.