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摘 要：本文对投资性房地产后续计量模式进行研究，指出投资性房地产公允价值计量模式存在的问题，有针对性提出完善公允价值计量模式运用的措施，主要包括：提升公允价值的可靠性、健全市场环境、规范上市公司信息披露、提升会计人员的素质和技能。
关键词：投资性房地产；公允价值；后续计量
2006年财政部发布投资性房地产会计准则，把投资性房地产最为一项单独的资产进行确认计量和报告，同时，规定投资性房地产性房地产的后续计量可以采用成本模式和公允价值模式，准则实施到现在已经12年，相关统计数据显示，我国上市公司对投资性房地产按公允价值进行计量的占比较低，那么是什么原因造成这一现象呢？投资性房地产在运用中又存在哪些问题呢？本文对以上问题进行研究。
一、投资性房地产后续计量概述
投资性房地产的范围包括：己出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的后续计量模式有两种：一种是公允价值模式，另一种是成本模式。
采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的价值始终按照原始入账价值核算，并定期对其计提折旧和进行减值测试，有确切证据证明其发生减值的要计提减值准备。因此，该模式反映资产的价值更加客观，不会出现操纵利润的情况。但成本计量模式不能及时反映投资性房地产的真实价值，导致企业资产价值的低估或高估，对企业决策产生干扰。
采用公允价值模式进行后续计量，投资性房地产在资产负债表日按照公允价值计量，公允价值和账面价值之间的差额计入当期损益，不需要计提折旧和计提减值准备。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，可以正确地反映投资性房地产的真实价值，为企业的经济决策提供相关的会计信息，但取得公允价值的成本较高，同时该价值的获得具有很强的主观性或可操纵性，可能会出现某些企业操纵利润的情况
我国企业会计准则规定了公允价值计量模式的运用条件，同时规定企业只能选取一种模式对其持有的所有投资性房地产进行后续计量。倘若企业采用的是成本模式，以后能够通过变更会计政策的形式转换计量模式。企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则不得转为成本模式。
二、投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题
（一）客观应用条件的限制
企业会计准则规定，采用公允价值计量，必须要同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相關信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。首先投资性房地产活跃的市场大多只会在出现大中型城市的城区，这就表明只有在大中型城市，才最为适合使用公允模式。其次，类似房地产也有着比较严格的规定，土地使用权和建筑物要考虑包括地理位置与周围环境类似、使用性质和目的相似、内部构造和外形相近、可使用年限和己经使用年数相近等。以上可以看出，确定公允价值要依赖于很多的模型、参数和假设，在进行估计的时候如果稍有不注意，结果会有很大的不同。
（二）产生高昂成本
相关统计数据表明，我国采用公允价值模式计量投资性房地产的企业数量虽一直增加，但是在拥有投资性房地产的企业中所占比重却很少，基本都在3%-7%之间，平均比率也只有4.51%。多数企业没有采用对自己更加有益的公允价值模式的最主要的原因是：公允价值难以取得。在房地产市场比较成熟的国家，房地产市场的竞争相对而言比较规范，有着活跃的交易市场，因而，公允价值容易获取，且相对准确。但是，我国目前却存在着第三方机构经验不足、市场的活跃度低，管理体制有待进一步补充、人员素质和技能有待提高等诸多问题，企业难以直接获得可信度较高的公允价值，或者要依靠外部评估机构获得公允价值，因此，在公允价值计量模式下，企业想要获得投资性房地产的确切价值，大多需要付出更高的成本。
（三）公允价值计量易成为操纵利润的工具
对于房地产行业的上市公司而言，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不需要进行减值和折旧，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产按照其公允价值入账，对企业的资产和利润均有很大的影响。且对于投资性房地产公允价值的确定而言，以相同或相类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业有了操纵利润的机会。
三、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策
（一）提高投资性房地产公允价值的可信度
首先要积极构建一个活跃的交易市场，企业能得到一个更为准确的房地产价格，这是公允模式得以运用的一个主要条件。政府有必要采取一系列的措施，构建活跃的房地产交易市场，通过运用信息技术，对交易过程中使用的相关数据库、交易系统进行建立和完善，并要充分发挥互联网的作用，让众多的买方和卖方对房地产的价格进行监督，由此来提高交易的透明度，同时也是对效率的提升。只有对市场状况有所了解，最终才可作出正确决策。
其次，目前许多企业无法从市场中获取非常准确的价格，企业在对公允价值进行确定时，往往把评估机构所评估的价格作为公允价值。所以支持评估机构的发展，也可以在一定程度上提高公允价值的可信度。相关部门有必要建立健全评估机构设立和运行相关制度，对资产评估所用的方法做出详细的规定，加大对评估机构的监管力度。除此之外，还要加大资产评估师的培养力度。
（二）健全房地产市场环境
企业会计准则对公允价值计量模式的运用有着严格的限制，由于投资性房地产公允价值难以取得使很多企业面对公允价值模式时畏缩不前，最终仍然选择历史成本模式。公允价值的定义为“市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格”。因此，要对公允价值计量模式进行推广，一个重要的前提条件是创建完善的市场经济环境，以确保企业在房地产市场可以直接获公众认可的投资性房地产的价格，降低企业获取公允价值的成本，同时，提高投资性房地产价值的可靠性，从而使越来越多的企业接受公允价值，选择公允价值计量模式。
（三）规范上市公司信息披露
我国一些上市公司对投资性房地产相关信息的披露，存在着随意性和不规范等问题，有些企业甚至并未对确定公允价值的方法进行披露。相关部门应出台政策，进一步规范上市公司会计信息的披露，加强监管，确保企业会计信息的披露能做到透明和公开，，只有提高信息的透明度，才是避免企业利用变更会计政策，实现利润操纵的有效措施。
（四）提高员工素质与专业技能
公允价值的确定，涉及到税法、财务管理、会计等多方面的内容，是一种复合型的工作，没有统筹全局的思维观念和扎扎实实的财务专业功底，是无法胜任的。因此，提高财务人员的专业能力与职业道德，可以对人为利用公允价值操纵财务数据的不正当行为，进行有效的防御。对于真实可靠的公允价值的估量至关重要。一方面，企业必须对培养其财务人员的职业道德水平加以重视，加强他们的忠诚感和责任感，使其能从思想上真正认可和尊重会计这个神圣的职业，自觉把守法诚信放在首位，这是提升员工素质的基础与前提。另一方面，企业应提高会计人员的专业水平，定期组织财务人员参加培训，鼓励员工不断进行学习以了解到新的知识，促进公允价值在其适用领域的全面普及。
参考文献
[1]张程.投资性房地产公允价值模式计量的财务影响研究[D].河北大学，2016.
[2]田方圆.投资性房地产公允价值计量模式的问题研究[D].首都经济贸易大学，2016.
[3]丛男.公允价值计量投资性房地产对财务指标的影响——以正和股份为例[J].金融经济，2016，（06）
[4]吴萍萍.公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策[J].经营管理者，2016，（09）
[5]杨建红.投资性房地产公允价值计量存在的问题及对策分析[J].河南师范大学学报（哲学社会科学版），2016，（01）
作者简介
陈容（1974.06-），攀枝花学院经济与管理学院，研究方向：内部控制
（作者单位：攀枝花学院）
关键词：投资性房地产；公允价值；后续计量
2006年财政部发布投资性房地产会计准则，把投资性房地产最为一项单独的资产进行确认计量和报告，同时，规定投资性房地产性房地产的后续计量可以采用成本模式和公允价值模式，准则实施到现在已经12年，相关统计数据显示，我国上市公司对投资性房地产按公允价值进行计量的占比较低，那么是什么原因造成这一现象呢？投资性房地产在运用中又存在哪些问题呢？本文对以上问题进行研究。
一、投资性房地产后续计量概述
投资性房地产的范围包括：己出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的后续计量模式有两种：一种是公允价值模式，另一种是成本模式。
采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的价值始终按照原始入账价值核算，并定期对其计提折旧和进行减值测试，有确切证据证明其发生减值的要计提减值准备。因此，该模式反映资产的价值更加客观，不会出现操纵利润的情况。但成本计量模式不能及时反映投资性房地产的真实价值，导致企业资产价值的低估或高估，对企业决策产生干扰。
采用公允价值模式进行后续计量，投资性房地产在资产负债表日按照公允价值计量，公允价值和账面价值之间的差额计入当期损益，不需要计提折旧和计提减值准备。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，可以正确地反映投资性房地产的真实价值，为企业的经济决策提供相关的会计信息，但取得公允价值的成本较高，同时该价值的获得具有很强的主观性或可操纵性，可能会出现某些企业操纵利润的情况
我国企业会计准则规定了公允价值计量模式的运用条件，同时规定企业只能选取一种模式对其持有的所有投资性房地产进行后续计量。倘若企业采用的是成本模式，以后能够通过变更会计政策的形式转换计量模式。企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则不得转为成本模式。
二、投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题
（一）客观应用条件的限制
企业会计准则规定，采用公允价值计量，必须要同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相關信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。首先投资性房地产活跃的市场大多只会在出现大中型城市的城区，这就表明只有在大中型城市，才最为适合使用公允模式。其次，类似房地产也有着比较严格的规定，土地使用权和建筑物要考虑包括地理位置与周围环境类似、使用性质和目的相似、内部构造和外形相近、可使用年限和己经使用年数相近等。以上可以看出，确定公允价值要依赖于很多的模型、参数和假设，在进行估计的时候如果稍有不注意，结果会有很大的不同。
（二）产生高昂成本
相关统计数据表明，我国采用公允价值模式计量投资性房地产的企业数量虽一直增加，但是在拥有投资性房地产的企业中所占比重却很少，基本都在3%-7%之间，平均比率也只有4.51%。多数企业没有采用对自己更加有益的公允价值模式的最主要的原因是：公允价值难以取得。在房地产市场比较成熟的国家，房地产市场的竞争相对而言比较规范，有着活跃的交易市场，因而，公允价值容易获取，且相对准确。但是，我国目前却存在着第三方机构经验不足、市场的活跃度低，管理体制有待进一步补充、人员素质和技能有待提高等诸多问题，企业难以直接获得可信度较高的公允价值，或者要依靠外部评估机构获得公允价值，因此，在公允价值计量模式下，企业想要获得投资性房地产的确切价值，大多需要付出更高的成本。
（三）公允价值计量易成为操纵利润的工具
对于房地产行业的上市公司而言，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不需要进行减值和折旧，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产按照其公允价值入账，对企业的资产和利润均有很大的影响。且对于投资性房地产公允价值的确定而言，以相同或相类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业有了操纵利润的机会。
三、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策
（一）提高投资性房地产公允价值的可信度
首先要积极构建一个活跃的交易市场，企业能得到一个更为准确的房地产价格，这是公允模式得以运用的一个主要条件。政府有必要采取一系列的措施，构建活跃的房地产交易市场，通过运用信息技术，对交易过程中使用的相关数据库、交易系统进行建立和完善，并要充分发挥互联网的作用，让众多的买方和卖方对房地产的价格进行监督，由此来提高交易的透明度，同时也是对效率的提升。只有对市场状况有所了解，最终才可作出正确决策。
其次，目前许多企业无法从市场中获取非常准确的价格，企业在对公允价值进行确定时，往往把评估机构所评估的价格作为公允价值。所以支持评估机构的发展，也可以在一定程度上提高公允价值的可信度。相关部门有必要建立健全评估机构设立和运行相关制度，对资产评估所用的方法做出详细的规定，加大对评估机构的监管力度。除此之外，还要加大资产评估师的培养力度。
（二）健全房地产市场环境
企业会计准则对公允价值计量模式的运用有着严格的限制，由于投资性房地产公允价值难以取得使很多企业面对公允价值模式时畏缩不前，最终仍然选择历史成本模式。公允价值的定义为“市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格”。因此，要对公允价值计量模式进行推广，一个重要的前提条件是创建完善的市场经济环境，以确保企业在房地产市场可以直接获公众认可的投资性房地产的价格，降低企业获取公允价值的成本，同时，提高投资性房地产价值的可靠性，从而使越来越多的企业接受公允价值，选择公允价值计量模式。
（三）规范上市公司信息披露
我国一些上市公司对投资性房地产相关信息的披露，存在着随意性和不规范等问题，有些企业甚至并未对确定公允价值的方法进行披露。相关部门应出台政策，进一步规范上市公司会计信息的披露，加强监管，确保企业会计信息的披露能做到透明和公开，，只有提高信息的透明度，才是避免企业利用变更会计政策，实现利润操纵的有效措施。
（四）提高员工素质与专业技能
公允价值的确定，涉及到税法、财务管理、会计等多方面的内容，是一种复合型的工作，没有统筹全局的思维观念和扎扎实实的财务专业功底，是无法胜任的。因此，提高财务人员的专业能力与职业道德，可以对人为利用公允价值操纵财务数据的不正当行为，进行有效的防御。对于真实可靠的公允价值的估量至关重要。一方面，企业必须对培养其财务人员的职业道德水平加以重视，加强他们的忠诚感和责任感，使其能从思想上真正认可和尊重会计这个神圣的职业，自觉把守法诚信放在首位，这是提升员工素质的基础与前提。另一方面，企业应提高会计人员的专业水平，定期组织财务人员参加培训，鼓励员工不断进行学习以了解到新的知识，促进公允价值在其适用领域的全面普及。
参考文献
[1]张程.投资性房地产公允价值模式计量的财务影响研究[D].河北大学，2016.
[2]田方圆.投资性房地产公允价值计量模式的问题研究[D].首都经济贸易大学，2016.
[3]丛男.公允价值计量投资性房地产对财务指标的影响——以正和股份为例[J].金融经济，2016，（06）
[4]吴萍萍.公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策[J].经营管理者，2016，（09）
[5]杨建红.投资性房地产公允价值计量存在的问题及对策分析[J].河南师范大学学报（哲学社会科学版），2016，（01）
作者简介
陈容（1974.06-），攀枝花学院经济与管理学院，研究方向：内部控制
（作者单位：攀枝花学院）