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[摘 要]当前住房的投机性需求已经逐步挤出市场，而出现房价上涨，是由于城镇人口流动量增加，购买住房是刚性需求。对于这种情况，就需要对房地产的供给和需求进行调控，并做到短期调控与长期调控相结合，使房价被控制在合理范围内。文章着重于研究房地产市场供给与需求对房价的影响。
[关键词]房地产市场;供给;需求;房价
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.052
当前的中国房地产市场存在各种矛盾，其中最为明显的是房地产价格快速增长，区域经济也在发展，却跟不上房价的增长速度。房地产供不应求的局面造成房价快速增长，这已经成为房地产市场的常态。
1 房地产市场供给房价影响时间滞后性的内在含义
所谓的“影响时间滞后性”就是某一变量产生变动的过程中，会影响另一个变量，由此造成时间滞后性。影响时间滞后早期不会对市场产生明显的影响。比如，货币政策出台，能够影响市场价格，并不意味着发挥操纵市场的作用，造成市场价格变动，而是市场对货币政策发挥市场路径的作用，当市场感知到之后就会受到影响，但是这种影响不是当时就能够察觉到的，缺乏即时性，存在滞后性。当房地产市场供给影响到房价的时间滞后性，市场要素产生波动，就会影响市场，在此基础上，房地产市场供给对价格产生影响。市场环境不同，存在一定的期限性，所以房地产市场供给会对房价造成一定的影响，其中需要重视的方面就是房地产市场供给本身就是作为一项市场要素存在的，其在市场环境中受到一些因素的影响产生波动，也会对其他要素造成影响，波动效应由此产生。这就意味着市场要素很多，对房地产市场供给对房价产生影响时间滞后界定就是，当房地产供给出现变化，必然会影响到房价，如果出现波动滞后的问题，房地产供给的变化也会经过一段时间后才能传输给房价，需要延续一段时间房价才会产生变化。
与一般商品相比较，房地产供给需要很长时间才能形成，新增房地产供给就会存在明显的滞后性。所以，在对房地产新增供给进行研究的过程中，需要充分考虑到房价影响在时间上存在滞后性，对于新增供给形成的时间段要充分考虑。图1为房地产土地供给和新增供给对房价影响时间滞后。
图1中字母所表达都是房地产供给的重要时点，其中：
A点所表达的是房地产土地获取的时点，从房地产供给的角度而言，如果已经产生了可以建造的土地，即可以进行供给。
B点所表达的是完成土地供给的时点，土地资源无论是否开发过，用于房地产建造的过程中都需要予以改造，保证开发各种类型的房地产项目都合适。在房地产建造的过程中改造，就是进行房地产土地开发的过程，土地如果没有被开发过，通常被称为“生地”，如果已经开发完成了，就被称为“熟土”。
从“生地”开发为“熟地”需要经历一个时间段，这就是AB段。在这个时期，需要将土地的建设报批，经过同意之后，对土地的附属物进行拆迁、改造。完成开发土地的工作之后，房地产企业在房屋建造的时候，需要在短时间内完成。
C点所表达的是房屋建造开工的时点，也就是房地产实物供给的起始段。
D点所表达的是进入到市场中交易的时点。如果开发项目是政策性住房，则是可以供给的。由于房地产销售所采用的是预售的方式，定位这一时点的时候不是所有的房地产项目工程竣工，而是有市场供给的时点以及交易的时点产生。
CD段所表达的是房屋开发期的时段。
P点所表达的是房地产价格，房地产供给的过程中会产生波动。
2 对房价产生影响的因素
对房价产生影响的因素主要包括三个方面，即土地供给对房价的影响、土地制度与土地供给对房价的影响、增量房供给对房价的影响、信息不对称与存量房供给对房价的影响。具体如下。
2.1 土地供给对房价的影响
房地产形成存在一定的规律，与一般的房地产形成相符合，先有地，之后才是建设房屋，进入到市场销售，这样的流程必然会导致土地供给对房价产生一定的影响，使房价存在时间的滞后性。对于这种影响加以界定，可以划分为两种形式：第一种形式为阶段性供给;第二种形式为最终的实物性供给。两种供给方式都会影响到房价。土地的供给受到政策的影响，导致土地供给影响房价，经过很多的媒介之后就会产生时间的滞后性[1]。
房地产供给量以及供给结构受到土地供给量以及供给结构的影响，当土地供给信息向市场传播，各个主体都会从个体利益出发对信息进行分析，无论是政府，还是开发商以及消费者都是如此。主体决策对行为产生指导作用，当土地供给产生之后，需要经历房屋建设期，但是不需要等到房屋建成。当进入到房地产市场之后才开始执行决策，主要在于受到土地供给信号的影响会产生市场预期，使房屋建设期间调整各个主体行为，之后再预期，再次调整，如此反复，使价格的形成受到影响，就会导致房价时间的滞后性。
2.2 土地制度与土地供给对房价的影响
中国房地产形成与一般房地产市场存在的区别是，在第一个阶段就能够获得土地使用权。欧美国家的经济发展速度快，在房地产市场中进行交易的时候，用于交易的对象是房屋的所有权。土地归个人所有，所以，市场土地交易不会受到各种政策的约束，房地产市场处于自由竞争状态。中国的土地制度不同，其是建立在国有土地公有制落实的基础上的，土地的所有权者是政府，不是个人。只有使用权在房地产市场中流通，在进行房地产土地出让的时候，主要采用行政划拨的方式或者招拍挂的方式，其中，行政划拨的方式是为房地产建设提供保障，主要用于建设商业营业性房地产[2]。在进行土地分配的时候，起到决策作用的是政府，其也是出让土地时的受益方。在综合考虑土地制度的时候，是将市场作为主体的社会效益目标，在制定中国土地制度并落实中，这是需要根本解决的问题。
在房地产市场定价的过程中，房地产商在市场交易中发挥绝对优势，虽然政府针对房地产市场运行出台一些规定，用于对商品房价格的有效控制，但是依然无法有效解决房价高的问题。中国的土地制度所发挥的作用是控制土地供给，政府针对于此出台一些决策，对房地产市场发挥指导作用，但是，经过房地产建设周期之后，政府不再参与决定房价，房地产商则发挥主导权。由于土地供给过程中，各种因素的存在影響房价，所以，存在时间的滞后性。 2.3 增量房供给对房价的影响
当完成土地开发之后，由于建造房屋需要经历非常复杂的过程，会存在很多受到制度管束的阶段，诸如房地产实物商品建成之后就要进入到房地产市场，在这个过程中会受到管理制度的监督控制，所以，在土地开发工作中，需要在房屋建造中将各项供给完成。在此过程中会受到各种因素的影响，包括建造技术以及申报审批的速度等，周期是固定的，与形成土地供给相比较，有雷同，但是依然存在差异。所以，房地产房屋建造阶段有周期性以及建造过程的复杂性，会影响到增量供给，就会导致房价的时间滞后性。
房地产实施预售制度，出现地产新增供给，必然会影响房价。从2005年开始，中国商品房年销售量增加，将现房的销售数量与期房的销售数量相比较，期房销售量更大一些，而且存在非常明显的占比优势[3]。截至2013年，期房的销售比重已经接近80%。由此可见，中国的房地产商实施销售制度，预售制度所发挥的作用是很显著的。
预售制度出台之后，房地产开发商增加了融资能力，所以开发商乐于采用这种方法，同时对于购房者而言也存在风险，使购房者在决定是否需要买房的时候，对于预售期间的预售价格的形成表现不确定，使期房的价格与现房相比较更低一些。但是，这种情况也不存在决定性，这是因为形成最终房价需要受到期房买卖的影响，也会受到多变的市场环境的影响。所以，房地产市场运行中运行预售制度，虽能够激发房地产市场的活力，但也增加了市场风险。通过房价就可以将这些反映出来，此时对房价产生影响，出现时间滞后性。
2.4 信息不对称与存量房供给对房价的影响
由于存量房市场信息失真，导致不对称性现象存在，这一点通过中国租赁房市场信息缺乏统一性就可以明确。中国房地产增量房市场尚存在这些问题，这就意味着房地产开发在制度方面依然存在不完备之处。二手房买卖市场亦是如此，在信息管理上不够好，租赁市场的信息管理也没有处于良好的局面。中国房地产市场从多个方面都能够体现出存量房信息不够完善之处，所涵盖的内容包括房地产中介企业运行中，虽然构建了信息管理系统，但是依然不够完备，政府对存量房市场信息实施管理，但是存在缺陷。存量房市场中的企业经营不能产业化运行，经营水平不高，企业之间的信息沟通力度不够，规模经济无法形成，不能发挥协同效应。另外租房和售房的双方存在租赁行为，不会涉及产权变更，所以在管理上要规范化进行。如果登记意识匮乏，就无法积极落实房地产市场租赁登记制度。
政府在管理市场存量房的时候，在市场买卖交易管理中存在问题，不能系统化统计，不能有效监督管理市场租赁管理，使多数的市场租赁交易都不能有效监督管理。当前，中国在信息统计监督管理方面没有统一协调。面对当前市场租赁管理中存在的各种问题不能有效解决，价值职能分散，就会导致信息统计协调工作受到影响。
3 结论
通过上面的研究可以明确，房地产市场供给影响房价。市场是不断变化的，当其产生波动的时候，其他要素也会伴随产生波动效应。所以，对市场要素进行研究，主要是针对价格。当房地产供给产生变化之后，房价也会相应受到影响出现波动，即当房地产供给产生变化，房价则需要一段时间之后才能产生变化。与一般的商品相比较，房地产供给形成周期相对比较长，出现了明显的房地产房价时间滞后。
参考文献：
[1]南宁市社会科学院课题组，王水莲.供给侧改革背景下房地产市场长效机制研究——以广西南宁市为例[J].经济研究参考，2018（59）：74-80.
[2]张逸倩.中国房地产市场存在泡沫吗？——供给与需求分析[J].现代营销（经营版），2018，311（11）：55.
[3]方延钧.房地产周期波动研究——从房地产供给、需求和宏观调控层面[D].合肥：安徽大学硕士学位论文，2018.
[作者简介]黎永红（1982—），女，汉族，广东云浮人，本科，研究方向：區域经济。
[关键词]房地产市场;供给;需求;房价
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.052
当前的中国房地产市场存在各种矛盾，其中最为明显的是房地产价格快速增长，区域经济也在发展，却跟不上房价的增长速度。房地产供不应求的局面造成房价快速增长，这已经成为房地产市场的常态。
1 房地产市场供给房价影响时间滞后性的内在含义
所谓的“影响时间滞后性”就是某一变量产生变动的过程中，会影响另一个变量，由此造成时间滞后性。影响时间滞后早期不会对市场产生明显的影响。比如，货币政策出台，能够影响市场价格，并不意味着发挥操纵市场的作用，造成市场价格变动，而是市场对货币政策发挥市场路径的作用，当市场感知到之后就会受到影响，但是这种影响不是当时就能够察觉到的，缺乏即时性，存在滞后性。当房地产市场供给影响到房价的时间滞后性，市场要素产生波动，就会影响市场，在此基础上，房地产市场供给对价格产生影响。市场环境不同，存在一定的期限性，所以房地产市场供给会对房价造成一定的影响，其中需要重视的方面就是房地产市场供给本身就是作为一项市场要素存在的，其在市场环境中受到一些因素的影响产生波动，也会对其他要素造成影响，波动效应由此产生。这就意味着市场要素很多，对房地产市场供给对房价产生影响时间滞后界定就是，当房地产供给出现变化，必然会影响到房价，如果出现波动滞后的问题，房地产供给的变化也会经过一段时间后才能传输给房价，需要延续一段时间房价才会产生变化。
与一般商品相比较，房地产供给需要很长时间才能形成，新增房地产供给就会存在明显的滞后性。所以，在对房地产新增供给进行研究的过程中，需要充分考虑到房价影响在时间上存在滞后性，对于新增供给形成的时间段要充分考虑。图1为房地产土地供给和新增供给对房价影响时间滞后。
图1中字母所表达都是房地产供给的重要时点，其中：
A点所表达的是房地产土地获取的时点，从房地产供给的角度而言，如果已经产生了可以建造的土地，即可以进行供给。
B点所表达的是完成土地供给的时点，土地资源无论是否开发过，用于房地产建造的过程中都需要予以改造，保证开发各种类型的房地产项目都合适。在房地产建造的过程中改造，就是进行房地产土地开发的过程，土地如果没有被开发过，通常被称为“生地”，如果已经开发完成了，就被称为“熟土”。
从“生地”开发为“熟地”需要经历一个时间段，这就是AB段。在这个时期，需要将土地的建设报批，经过同意之后，对土地的附属物进行拆迁、改造。完成开发土地的工作之后，房地产企业在房屋建造的时候，需要在短时间内完成。
C点所表达的是房屋建造开工的时点，也就是房地产实物供给的起始段。
D点所表达的是进入到市场中交易的时点。如果开发项目是政策性住房，则是可以供给的。由于房地产销售所采用的是预售的方式，定位这一时点的时候不是所有的房地产项目工程竣工，而是有市场供给的时点以及交易的时点产生。
CD段所表达的是房屋开发期的时段。
P点所表达的是房地产价格，房地产供给的过程中会产生波动。
2 对房价产生影响的因素
对房价产生影响的因素主要包括三个方面，即土地供给对房价的影响、土地制度与土地供给对房价的影响、增量房供给对房价的影响、信息不对称与存量房供给对房价的影响。具体如下。
2.1 土地供给对房价的影响
房地产形成存在一定的规律，与一般的房地产形成相符合，先有地，之后才是建设房屋，进入到市场销售，这样的流程必然会导致土地供给对房价产生一定的影响，使房价存在时间的滞后性。对于这种影响加以界定，可以划分为两种形式：第一种形式为阶段性供给;第二种形式为最终的实物性供给。两种供给方式都会影响到房价。土地的供给受到政策的影响，导致土地供给影响房价，经过很多的媒介之后就会产生时间的滞后性[1]。
房地产供给量以及供给结构受到土地供给量以及供给结构的影响，当土地供给信息向市场传播，各个主体都会从个体利益出发对信息进行分析，无论是政府，还是开发商以及消费者都是如此。主体决策对行为产生指导作用，当土地供给产生之后，需要经历房屋建设期，但是不需要等到房屋建成。当进入到房地产市场之后才开始执行决策，主要在于受到土地供给信号的影响会产生市场预期，使房屋建设期间调整各个主体行为，之后再预期，再次调整，如此反复，使价格的形成受到影响，就会导致房价时间的滞后性。
2.2 土地制度与土地供给对房价的影响
中国房地产形成与一般房地产市场存在的区别是，在第一个阶段就能够获得土地使用权。欧美国家的经济发展速度快，在房地产市场中进行交易的时候，用于交易的对象是房屋的所有权。土地归个人所有，所以，市场土地交易不会受到各种政策的约束，房地产市场处于自由竞争状态。中国的土地制度不同，其是建立在国有土地公有制落实的基础上的，土地的所有权者是政府，不是个人。只有使用权在房地产市场中流通，在进行房地产土地出让的时候，主要采用行政划拨的方式或者招拍挂的方式，其中，行政划拨的方式是为房地产建设提供保障，主要用于建设商业营业性房地产[2]。在进行土地分配的时候，起到决策作用的是政府，其也是出让土地时的受益方。在综合考虑土地制度的时候，是将市场作为主体的社会效益目标，在制定中国土地制度并落实中，这是需要根本解决的问题。
在房地产市场定价的过程中，房地产商在市场交易中发挥绝对优势，虽然政府针对房地产市场运行出台一些规定，用于对商品房价格的有效控制，但是依然无法有效解决房价高的问题。中国的土地制度所发挥的作用是控制土地供给，政府针对于此出台一些决策，对房地产市场发挥指导作用，但是，经过房地产建设周期之后，政府不再参与决定房价，房地产商则发挥主导权。由于土地供给过程中，各种因素的存在影響房价，所以，存在时间的滞后性。 2.3 增量房供给对房价的影响
当完成土地开发之后，由于建造房屋需要经历非常复杂的过程，会存在很多受到制度管束的阶段，诸如房地产实物商品建成之后就要进入到房地产市场，在这个过程中会受到管理制度的监督控制，所以，在土地开发工作中，需要在房屋建造中将各项供给完成。在此过程中会受到各种因素的影响，包括建造技术以及申报审批的速度等，周期是固定的，与形成土地供给相比较，有雷同，但是依然存在差异。所以，房地产房屋建造阶段有周期性以及建造过程的复杂性，会影响到增量供给，就会导致房价的时间滞后性。
房地产实施预售制度，出现地产新增供给，必然会影响房价。从2005年开始，中国商品房年销售量增加，将现房的销售数量与期房的销售数量相比较，期房销售量更大一些，而且存在非常明显的占比优势[3]。截至2013年，期房的销售比重已经接近80%。由此可见，中国的房地产商实施销售制度，预售制度所发挥的作用是很显著的。
预售制度出台之后，房地产开发商增加了融资能力，所以开发商乐于采用这种方法，同时对于购房者而言也存在风险，使购房者在决定是否需要买房的时候，对于预售期间的预售价格的形成表现不确定，使期房的价格与现房相比较更低一些。但是，这种情况也不存在决定性，这是因为形成最终房价需要受到期房买卖的影响，也会受到多变的市场环境的影响。所以，房地产市场运行中运行预售制度，虽能够激发房地产市场的活力，但也增加了市场风险。通过房价就可以将这些反映出来，此时对房价产生影响，出现时间滞后性。
2.4 信息不对称与存量房供给对房价的影响
由于存量房市场信息失真，导致不对称性现象存在，这一点通过中国租赁房市场信息缺乏统一性就可以明确。中国房地产增量房市场尚存在这些问题，这就意味着房地产开发在制度方面依然存在不完备之处。二手房买卖市场亦是如此，在信息管理上不够好，租赁市场的信息管理也没有处于良好的局面。中国房地产市场从多个方面都能够体现出存量房信息不够完善之处，所涵盖的内容包括房地产中介企业运行中，虽然构建了信息管理系统，但是依然不够完备，政府对存量房市场信息实施管理，但是存在缺陷。存量房市场中的企业经营不能产业化运行，经营水平不高，企业之间的信息沟通力度不够，规模经济无法形成，不能发挥协同效应。另外租房和售房的双方存在租赁行为，不会涉及产权变更，所以在管理上要规范化进行。如果登记意识匮乏，就无法积极落实房地产市场租赁登记制度。
政府在管理市场存量房的时候，在市场买卖交易管理中存在问题，不能系统化统计，不能有效监督管理市场租赁管理，使多数的市场租赁交易都不能有效监督管理。当前，中国在信息统计监督管理方面没有统一协调。面对当前市场租赁管理中存在的各种问题不能有效解决，价值职能分散，就会导致信息统计协调工作受到影响。
3 结论
通过上面的研究可以明确，房地产市场供给影响房价。市场是不断变化的，当其产生波动的时候，其他要素也会伴随产生波动效应。所以，对市场要素进行研究，主要是针对价格。当房地产供给产生变化之后，房价也会相应受到影响出现波动，即当房地产供给产生变化，房价则需要一段时间之后才能产生变化。与一般的商品相比较，房地产供给形成周期相对比较长，出现了明显的房地产房价时间滞后。
参考文献：
[1]南宁市社会科学院课题组，王水莲.供给侧改革背景下房地产市场长效机制研究——以广西南宁市为例[J].经济研究参考，2018（59）：74-80.
[2]张逸倩.中国房地产市场存在泡沫吗？——供给与需求分析[J].现代营销（经营版），2018，311（11）：55.
[3]方延钧.房地产周期波动研究——从房地产供给、需求和宏观调控层面[D].合肥：安徽大学硕士学位论文，2018.
[作者简介]黎永红（1982—），女，汉族，广东云浮人，本科，研究方向：區域经济。