论文部分内容阅读
从3月各地市场的表现来看，京沪深楼市都出现了放量成交的情况。不过，综合各方面因素分析，这—市场现象的出现具有明显的阶段性特征。在这种情况下，市场后续如果没有进一步的政策推动，当前的热度就难以继续保持下去。
新盘市场成交放量
随着气温的进一步回暖，3月楼市的成交也进一步出现了走高的态势。其实不仅是在房地产市场，我们周边的经济环境在很多方面都显示出了春天般暖意，这也使得大家对后市投来了更为关注的目光。而从京、沪、深三地的市场表现来看，在成交放量的同时，市场的表现也是各具特点。
北京：住宅成交猛增
3月北京楼市明显回升，市场供应和成交均大幅增长。随着市场成交量的持续回升，开发企业市场信心逐步恢复，推盘意愿加强，市场供应明显增长，成交量在太阳星城、美利山、润泽·睫溪等热销楼盘的带动下，全市住宅实现94.04％的环比涨幅，同比涨幅也达到98.86％。不过3月楼市成交虽大幅上涨，但项目对外报价却有小幅下滑，具体表现为城市综合指数、住宅以及办公楼指数出现下滑。根据中房指数系统的统计，今年前三个月，北京住宅成交呈持续上涨态势，且环比涨幅逐月增加。3月尽管企业推盘意愿有所增强，新上市项目面积达89.71万平方米，但由于成交面积增长更为显著，是同期新上市面积的1.4倍，因此可售面积继续下降。截至3月31日，住宅可售量为1777.09万平方米，相比上月下降2.31％，延续1月以来的下降趋势。
上海：楼市呈现供销两旺
3月上海楼市接连出现“小阳春”行情，成交量节节攀升，且增速明显放快。由于春节因素影响以及开发商对房市预期不明朗，2009年前两个月新增供应量有所下滑，随着2月市场快速升温，开发商信心恢复，逐渐加快推盘节奏，前期积压房源先后人市，导致该月新增供应量出现大幅提高，交易量达到近5年同期最高值，一度逼近2007年楼市高峰期水平。该月成交价格小幅上涨，这主要与开发商回笼资金后的小幅提价密切相关，同时高端物业成交量的提高也对价格的上涨起到了抬升作用。根据中房指数系统的统计，3月上海住宅新增上市面积为214.48万平方米(20186套)，环比上涨263.92％，同比上涨，20.95％。与此同时3月上海商品住宅成交量创近16个月来新高，成交面积为23122万平方米(22248套)，是5年来同期成交量的最高水平，比较接近2007年10月的成交水平。
深圳：成交量创新高
3月深圳城市综合指数继续上升，分类指数中只有商铺指数微幅下降，而住宅指数和写字楼指数均有较明显上升。该月深圳呈现楼市成交量环比同比均大幅增长，创出2007年以来的新高，批售量同比小幅减少，环比则继续增长，值得注意的是，停滞已久的大户型住宅上市量也大幅增加。根据中房指数系统统计，深圳市商品住宅批售量为2703套／38.50万平方米，环比增加11.83％／38.72％，批售套数同比减少2.03％，而批售面积则增加21.55％。该月深圳商品住宅批售量环比继续增长，但增长速度远小于成交量的增长速度，使得深圳商品住宅库存量快速减少，商品住宅可售套数跌破了5万套。
二手房价格微涨
而从二手房的情况来看，3月京沪深三地楼市都经历了2008年以来最温暖的春天，其中北京二手住宅网签数量为19973套，环比上升113.1％，上海3月二手房成交套数环比增幅达52％，而深圳二手房环比增长也达到了105.37％。另外在价格方面，在成交量激增的带动下，二手房均价有一定程度的上调，但调整幅度很小。
北京：二手市场“量涨价平”
3月北京二手房成交量继续着2月的上涨，二手房成交总量达20571套，是2006年二手房交易实行网签以来的最高值，其中住宅网签19973套，比2月增加了1060套，环比涨幅达113.1％。3月二手房成交价格环比仅上涨了0.25％，在成交量翻倍上涨的同时，价格如此平稳，这与之前长达一年半的市场调整给业主的警示作用是分不开的，在冷淡市场下业主认清了房价不是只涨不跌的，房屋也不是随时可以出手的，因此当此轮刚性需求集中释放时，业主并没有闻风涨价，而是以稳定的价格促成了交易。这种成熟的业主心态决定了近期二手房价格仍将以企稳为主，并不会大幅上扬。
上海：价格微幅上扬
在楼市新政颁布近半年来，二手房的持续回暖促使市民的购房信心得以恢复，对房价的接受程度也在不断提高，3月上海全市二手房交易量在2月的基础上再度上升。21世纪不动产监测数据显示，上海3月二手房成交套数环比增幅达52％。此外，少数投资客的身影也开始出现在市场上，小户型住宅和顶级的独栋别墅成为他们的主要目标，前者关注出租回报，后者意在物业增值。价格水平上，在北卢湾、北静安、古北等成交量环比增幅达1倍左右的中心城区热点板块，其中高端住宅的二手成交均价较2月有4％～6％的上涨。在其他区域，高性价比房源的减少使得全市各区域的成交价格呈稳中微涨态势，但幅度要小于上述热点板块。值得注意的是，21世纪不动产上海区域加盟店经理反映，如今自住买家若遇到业主的大幅返价普遍产生了“观望”情绪，这表明目前上海二手房价并不存在大涨的支撑点，近期上海的二手房价走势仍将以稳为主。
深圳：返价现象显现 3月深圳二手房成交量为99.72万平方米，环比1月上升110.34％。成交套数方面，3月二手房成交11049套，环比增长105.37％，已恢复到2007年上半年成交高峰时期水平，主要是由于2008年积压的购房者，出于刚性自住需求，在年后集中释放，导致成交量激增。从各区成交情况来看，罗湖区成交最多，达到2606套，主要原因不仅在于罗湖作为老城区，生活配套非常完善，还在于经过这一年多市场的调整，目前价格也能被置业者接受，再加上该区学区房优势明显，不少住家客为子女上学考虑而购房，从而带动了该区域的成交活跃。随着成交量的激增，目前深圳二手房市场业主“返价”现象也随之增多。不过21世纪不动产分析师认为，目前市场成交主要以自住客为主，如果价格上涨过多，将直接影响到置业者信心，进而可能造成一手房和二手房交易时间的延长。
后市热度较难持续
近二个月来，房地产市场出现暖意融融的局面也引来了市场各方关注的目光。现在大家共同的问题就是，市场的热度能够持续下去吗?通过对各种因素的综合分析，我们可以发现当前房地产市场出现的火热具有明显的阶段性特征，在这个阶段过后，市场归于平寂的可能性较大。
其实仔细分析这一波房地产市场热潮产生的原因，其与地方政府的推动也是不无关联的。比如近期深圳楼市成交量大涨，其中一个要原因是3月初广东省出台减免税收、放宽对港澳台居民在广东境内购房的限制等多项刺激购房消费的地方政策，大大提升了市场信心；还有像天津的住房公积金五项新政涉及提高公积金贷款额度，扩大使用范围，降低企业公积金缴存压力等多个方面；北京允许购买政策性住房的职工一次性提取公积金支付购房首付款；武汉在信贷支持方面力度更大，松绑二套房贷，同时还加大对房企的信贷力度。从这一点来说，后续相关政策的变动是影响市场的相当重要的因素，但近期从上海传来的信息表明，有关部门已经表示未来房贷有收紧的可能。
对此21世纪不动产上海区域市场中心认为，目前楼市尚处于恢复过程，2、3月份的交易放量仅仅是前期刚性需求的集中释放，市场真正的复苏仍需各方的共同努力。目前，以自住为主的购房者出价已较为理性，房价大涨并无市场支撑，业主的频繁加价可能适得其反，最终难以达成交易。业内人士表示，对于有真正需求的自住客而言，目前行情下遇到合适房源仍可出手，但遇到业主“跳价”时也无需过于迁就卖家、盲目追涨。
新盘市场成交放量
随着气温的进一步回暖，3月楼市的成交也进一步出现了走高的态势。其实不仅是在房地产市场，我们周边的经济环境在很多方面都显示出了春天般暖意，这也使得大家对后市投来了更为关注的目光。而从京、沪、深三地的市场表现来看，在成交放量的同时，市场的表现也是各具特点。
北京：住宅成交猛增
3月北京楼市明显回升，市场供应和成交均大幅增长。随着市场成交量的持续回升，开发企业市场信心逐步恢复，推盘意愿加强，市场供应明显增长，成交量在太阳星城、美利山、润泽·睫溪等热销楼盘的带动下，全市住宅实现94.04％的环比涨幅，同比涨幅也达到98.86％。不过3月楼市成交虽大幅上涨，但项目对外报价却有小幅下滑，具体表现为城市综合指数、住宅以及办公楼指数出现下滑。根据中房指数系统的统计，今年前三个月，北京住宅成交呈持续上涨态势，且环比涨幅逐月增加。3月尽管企业推盘意愿有所增强，新上市项目面积达89.71万平方米，但由于成交面积增长更为显著，是同期新上市面积的1.4倍，因此可售面积继续下降。截至3月31日，住宅可售量为1777.09万平方米，相比上月下降2.31％，延续1月以来的下降趋势。
上海：楼市呈现供销两旺
3月上海楼市接连出现“小阳春”行情，成交量节节攀升，且增速明显放快。由于春节因素影响以及开发商对房市预期不明朗，2009年前两个月新增供应量有所下滑，随着2月市场快速升温，开发商信心恢复，逐渐加快推盘节奏，前期积压房源先后人市，导致该月新增供应量出现大幅提高，交易量达到近5年同期最高值，一度逼近2007年楼市高峰期水平。该月成交价格小幅上涨，这主要与开发商回笼资金后的小幅提价密切相关，同时高端物业成交量的提高也对价格的上涨起到了抬升作用。根据中房指数系统的统计，3月上海住宅新增上市面积为214.48万平方米(20186套)，环比上涨263.92％，同比上涨，20.95％。与此同时3月上海商品住宅成交量创近16个月来新高，成交面积为23122万平方米(22248套)，是5年来同期成交量的最高水平，比较接近2007年10月的成交水平。
深圳：成交量创新高
3月深圳城市综合指数继续上升，分类指数中只有商铺指数微幅下降，而住宅指数和写字楼指数均有较明显上升。该月深圳呈现楼市成交量环比同比均大幅增长，创出2007年以来的新高，批售量同比小幅减少，环比则继续增长，值得注意的是，停滞已久的大户型住宅上市量也大幅增加。根据中房指数系统统计，深圳市商品住宅批售量为2703套／38.50万平方米，环比增加11.83％／38.72％，批售套数同比减少2.03％，而批售面积则增加21.55％。该月深圳商品住宅批售量环比继续增长，但增长速度远小于成交量的增长速度，使得深圳商品住宅库存量快速减少，商品住宅可售套数跌破了5万套。
二手房价格微涨
而从二手房的情况来看，3月京沪深三地楼市都经历了2008年以来最温暖的春天，其中北京二手住宅网签数量为19973套，环比上升113.1％，上海3月二手房成交套数环比增幅达52％，而深圳二手房环比增长也达到了105.37％。另外在价格方面，在成交量激增的带动下，二手房均价有一定程度的上调，但调整幅度很小。
北京：二手市场“量涨价平”
3月北京二手房成交量继续着2月的上涨，二手房成交总量达20571套，是2006年二手房交易实行网签以来的最高值，其中住宅网签19973套，比2月增加了1060套，环比涨幅达113.1％。3月二手房成交价格环比仅上涨了0.25％，在成交量翻倍上涨的同时，价格如此平稳，这与之前长达一年半的市场调整给业主的警示作用是分不开的，在冷淡市场下业主认清了房价不是只涨不跌的，房屋也不是随时可以出手的，因此当此轮刚性需求集中释放时，业主并没有闻风涨价，而是以稳定的价格促成了交易。这种成熟的业主心态决定了近期二手房价格仍将以企稳为主，并不会大幅上扬。
上海：价格微幅上扬
在楼市新政颁布近半年来，二手房的持续回暖促使市民的购房信心得以恢复，对房价的接受程度也在不断提高，3月上海全市二手房交易量在2月的基础上再度上升。21世纪不动产监测数据显示，上海3月二手房成交套数环比增幅达52％。此外，少数投资客的身影也开始出现在市场上，小户型住宅和顶级的独栋别墅成为他们的主要目标，前者关注出租回报，后者意在物业增值。价格水平上，在北卢湾、北静安、古北等成交量环比增幅达1倍左右的中心城区热点板块，其中高端住宅的二手成交均价较2月有4％～6％的上涨。在其他区域，高性价比房源的减少使得全市各区域的成交价格呈稳中微涨态势，但幅度要小于上述热点板块。值得注意的是，21世纪不动产上海区域加盟店经理反映，如今自住买家若遇到业主的大幅返价普遍产生了“观望”情绪，这表明目前上海二手房价并不存在大涨的支撑点，近期上海的二手房价走势仍将以稳为主。
深圳：返价现象显现 3月深圳二手房成交量为99.72万平方米，环比1月上升110.34％。成交套数方面，3月二手房成交11049套，环比增长105.37％，已恢复到2007年上半年成交高峰时期水平，主要是由于2008年积压的购房者，出于刚性自住需求，在年后集中释放，导致成交量激增。从各区成交情况来看，罗湖区成交最多，达到2606套，主要原因不仅在于罗湖作为老城区，生活配套非常完善，还在于经过这一年多市场的调整，目前价格也能被置业者接受，再加上该区学区房优势明显，不少住家客为子女上学考虑而购房，从而带动了该区域的成交活跃。随着成交量的激增，目前深圳二手房市场业主“返价”现象也随之增多。不过21世纪不动产分析师认为，目前市场成交主要以自住客为主，如果价格上涨过多，将直接影响到置业者信心，进而可能造成一手房和二手房交易时间的延长。
后市热度较难持续
近二个月来，房地产市场出现暖意融融的局面也引来了市场各方关注的目光。现在大家共同的问题就是，市场的热度能够持续下去吗?通过对各种因素的综合分析，我们可以发现当前房地产市场出现的火热具有明显的阶段性特征，在这个阶段过后，市场归于平寂的可能性较大。
其实仔细分析这一波房地产市场热潮产生的原因，其与地方政府的推动也是不无关联的。比如近期深圳楼市成交量大涨，其中一个要原因是3月初广东省出台减免税收、放宽对港澳台居民在广东境内购房的限制等多项刺激购房消费的地方政策，大大提升了市场信心；还有像天津的住房公积金五项新政涉及提高公积金贷款额度，扩大使用范围，降低企业公积金缴存压力等多个方面；北京允许购买政策性住房的职工一次性提取公积金支付购房首付款；武汉在信贷支持方面力度更大，松绑二套房贷，同时还加大对房企的信贷力度。从这一点来说，后续相关政策的变动是影响市场的相当重要的因素，但近期从上海传来的信息表明，有关部门已经表示未来房贷有收紧的可能。
对此21世纪不动产上海区域市场中心认为，目前楼市尚处于恢复过程，2、3月份的交易放量仅仅是前期刚性需求的集中释放，市场真正的复苏仍需各方的共同努力。目前，以自住为主的购房者出价已较为理性，房价大涨并无市场支撑，业主的频繁加价可能适得其反，最终难以达成交易。业内人士表示，对于有真正需求的自住客而言，目前行情下遇到合适房源仍可出手，但遇到业主“跳价”时也无需过于迁就卖家、盲目追涨。