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在置换购房、动迁购房的过程中，很多人都存在着一些支付上的难题，利用银行所推出的“置换宝”、“保付通”等工具，可以使这些难题迎刃而解。
近期，中行理想之家房贷品牌在上海推出了“置换宝”业务。此业务旨在为拥有房屋置换需求的购房人解决换房过程中的资金及贷款问题。由于在购房置业的人群中，改善型需求占据了相当一部分比例，因此这一产品推出后，就引来了较大的市场关注。
其实，在购房的过程中，很多人都存在着一些支付上的难题，利用银行所推出的金融工具，可以使这些难题迎刃而解。
买房卖房资金接力棒如何传
住房改善型需求，在购房人群中占据了很大一部分比例。相比较起首次置业者来说，出于改善住房条件的需要，他们看中的房产价值往往比较高，即使按照30％的首付款来说，也是一笔不小的数目。虽说将原有房产售出，可以获得一大笔资金，但是在一卖一买的过程中，资金接力棒如何传递，是最为困扰他们的难题。
[案例]结婚六年，眼看着女儿一天天长大，梁女士一家换一套大一点住房的需求已经越来越迫切。梁女士和先生平时工作比较忙，好在父母退休后一直帮助他们料理家务，给小夫妻俩减轻了不少负担。不过，再过一年，女儿就要上小学了，三代人居住的两室一厅已经显得有些局促。最近，他们一直在计划着，能够换一套三室的住房就好了。
“说起来容易做起来难!”跟着房产中介看了几次房，梁女士发现，符合自己条件的住房：环境好、户型佳、房源新，价格都不算低。即使把自己的储蓄都拿出来，支付首付款也有一定的难度。
“我们现在居住的房子是结婚时购买的，这几年随着房产价格的上升和周边配套的完善也升值了不少。”梁女士和家人商量，如果把这套住房卖掉，完全可以解决再次置业的问题。她请房产中介进行了估价，目前自住的这套住房，市场价格在150万元左右，扣除掉10万元左右的银行贷款后，完全可以解决再购房时首付、装修中的一系列资金问题。
卖房买房的新方案看上去可行，可是仔细想想，梁女士还是发觉存在着不少问题。一是卖房往往需要一定的时间，仓促之间卖出原住房不可能卖出较为理想的价格；二是买入新房之后，办理各种手续、装修都需要一定的时间，如果已经卖出原住房，一家五口居住的问题又该如何解决。尽管梁女士觉得近期是买房不错的时机，但这些实际的问题给了地很多的困扰。
[解决之道]最近，中行理想之家房贷品牌在上海推出了“置换宝”业务。这项业务正是针对梁女士这样希望卖出房产、再购置房产的改善型住房需求者而设计的。记者了解到，这一业务并非新品，中行之前已经在其它省市推出。而在房价较高的上海，再购房资金需求量较大，“置换宝”拥有较大的市场需求空间。
那么，“置换宝”是如何来完成买房卖房过程中资金接力棒的传递呢?中行的工作人员介绍说，“置换宝”的交易模式是，客户首先将原住房抵押给银行申请一笔最长为二年的短期贷款，用于新购房的临时资金之需。在确定新房购买意向后，再申请一笔按揭贷款，以达到仍住在原房屋内轻松实现置换目的。而在原住房贷款到期前，客户可采取售出原住房，或自行筹款归还短期贷款。
举个例子来说，梁女士可以先把自己现有的房产抵押给中行，获得一笔短期贷款。记者了解到，目前中行对于抵押房产也有一定的要求，一是全产权房，也就是抵押住房没有银行按揭款。对于梁女士这种情况，可以利用自己手头的积蓄，还清现有的银行贷款。由于梁女士的住房贷款余额并不高，因此这一点操作起来难度不大。另外一种方式是，将现有的住房贷款通过转按揭的方式，转到中行。中行表示。这也主要是出于风险控制的需要。在此基础上，中行可以为客户办理“置换宝”业务，客户可获得一笔短期贷款。据悉，贷款的额度会视房屋的实际状况和贷款人的资信状况来确定。以房龄在5年之内的次新房、贷款人资信良好的最佳情况为例，最高不得超出房屋评估价值的70％。
对于这笔短期贷款，中行也给出了不少优惠的条件。如短期贷款利率享受与新购住房一致的优惠贷款利率。除传统的等额本息还款法、等额本金还款法外、对于符合中行优质客户标准在2年贷款期限内，还可给予还款宽限期，宽限期最长1年，在宽限期内按月还息，宽限期后按月还本付息；贷款期限一年以内(含)，还可选择到期一次性归还本息。同时，对于按揭贷款可以选择3个月或6个月的利率浮动周期，在降息通道中尽早享受低利率优惠等。
使用这笔短期贷款，改善型需求的购房者可以解决购房过程中的资金问题。但是，中行也规定，对于再购房过程中的住房贷款业务，必须仍然在中行申请办理。同时，客户的贷款金额也要符合相关政策的要求。
“手拉手”资金如何监管
尽管依靠中介进行房屋的交易，已经成为房屋买卖中的主要模式，但也有一些房屋的买卖者是通过自行协商的方式来确定交易的，也就是我们常说的“手拉手”。尽管可以节省一笔购房的中介费，但是在交易的过程中，购房资金的监管就产生了很大的风险。
[案例]住在上海虹口区的廖先生就面临着这样的问题。廖先生原先居住的一套老式里弄进行了拆迁，动拆迁时廖先生选择了现金补偿。目前，他们暂住在岳母家，也一直忙于找新的住房。
前不久，廖先生了解到，岳母居住的小区里有一套老公房正在出售。“房子面积不大，总价也不高，用拆迁补偿就可以支付。”廖先生说，“这个小区我比较熟悉，周边设施也比较齐备，再说老人也住在小区里，互相照应都比较方便。”
和卖家进行接洽后，双方初步达成了协议。不过，让廖先生有些放心不下的是，没有房屋中介的“手拉手”交易方式，这其中买卖房屋的资金安全问题该如何解决。“毕竟买房的金额也不是一个小数目，房产的过户、交接也有一定的时间。我希望过户结束后一次性付款，卖家不同意；可是先付款给卖家，我又有些不放心。”
[解决之道]“手拉手”交易中可以省去中介费用，但是买卖双方的资金交付也少了第三方的监管，说不定还会带来一些潜在的风险。
其实，银行也针对这种情况推出了一些解决方案，如浦发的“保付通”业务就可以解决购房款的支付安全问题。浦发银行介绍说，“保付通”业务就是由银行通过“保付通”账户，对交易资金进行监管，银行可以按照交易双方所设定的付款关联关系和委托支付的条件来进行资金的划付。用一个通俗的比方来说，这种业务和我们平时进行网上购物时所使用的“支付宝”业务有一些类似之处。也就是说，购房款预存在买房人的账户中，由银行进行监管，符合一定条件后方可划付到卖房人的账户中；同时，买房人也不可以随意动用这笔资金，这就保障了买卖双方的资金安全。
以廖先生的情况来说，他可以和卖家共同开设浦发的账户，并开通“保付通”账户。据介绍，“保付通”账户是在个人账户之下，二手房交易的资金监管需要在柜台上进行办理。像廖先生的购房款为80万元，他就可以把购房需要的80万元资金转入到“保付通”的账户，并和卖房人建立起关联关系，也就是指定“保付通”账户的收款人、收款账户、关联有效期等等。作为收款人的卖房确认后，双方可以设置委托银行向收款人划付的条件，像房产证过户结束，银行就可以把资金划付到收款人的账户中。
对于买方的廖先生来说，银行的参与监管，防范了过早支付房款可能产生的风险；而对于卖方来说，由于购房款被冻结在账户中，就不用担心买方变卦或是拖延付款。
“保付通”业务需要收取一定的手续费，浦发目前的收费标准为对于一般交易，手续费是“保付通”金额的0.5％，最低每笔5元；对于一次性付款的二手房交易，收费是交易金额的0.25％，如果是申请二手房贷款，所缴纳的首付款免收手续费。
近期，中行理想之家房贷品牌在上海推出了“置换宝”业务。此业务旨在为拥有房屋置换需求的购房人解决换房过程中的资金及贷款问题。由于在购房置业的人群中，改善型需求占据了相当一部分比例，因此这一产品推出后，就引来了较大的市场关注。
其实，在购房的过程中，很多人都存在着一些支付上的难题，利用银行所推出的金融工具，可以使这些难题迎刃而解。
买房卖房资金接力棒如何传
住房改善型需求，在购房人群中占据了很大一部分比例。相比较起首次置业者来说，出于改善住房条件的需要，他们看中的房产价值往往比较高，即使按照30％的首付款来说，也是一笔不小的数目。虽说将原有房产售出，可以获得一大笔资金，但是在一卖一买的过程中，资金接力棒如何传递，是最为困扰他们的难题。
[案例]结婚六年，眼看着女儿一天天长大，梁女士一家换一套大一点住房的需求已经越来越迫切。梁女士和先生平时工作比较忙，好在父母退休后一直帮助他们料理家务，给小夫妻俩减轻了不少负担。不过，再过一年，女儿就要上小学了，三代人居住的两室一厅已经显得有些局促。最近，他们一直在计划着，能够换一套三室的住房就好了。
“说起来容易做起来难!”跟着房产中介看了几次房，梁女士发现，符合自己条件的住房：环境好、户型佳、房源新，价格都不算低。即使把自己的储蓄都拿出来，支付首付款也有一定的难度。
“我们现在居住的房子是结婚时购买的，这几年随着房产价格的上升和周边配套的完善也升值了不少。”梁女士和家人商量，如果把这套住房卖掉，完全可以解决再次置业的问题。她请房产中介进行了估价，目前自住的这套住房，市场价格在150万元左右，扣除掉10万元左右的银行贷款后，完全可以解决再购房时首付、装修中的一系列资金问题。
卖房买房的新方案看上去可行，可是仔细想想，梁女士还是发觉存在着不少问题。一是卖房往往需要一定的时间，仓促之间卖出原住房不可能卖出较为理想的价格；二是买入新房之后，办理各种手续、装修都需要一定的时间，如果已经卖出原住房，一家五口居住的问题又该如何解决。尽管梁女士觉得近期是买房不错的时机，但这些实际的问题给了地很多的困扰。
[解决之道]最近，中行理想之家房贷品牌在上海推出了“置换宝”业务。这项业务正是针对梁女士这样希望卖出房产、再购置房产的改善型住房需求者而设计的。记者了解到，这一业务并非新品，中行之前已经在其它省市推出。而在房价较高的上海，再购房资金需求量较大，“置换宝”拥有较大的市场需求空间。
那么，“置换宝”是如何来完成买房卖房过程中资金接力棒的传递呢?中行的工作人员介绍说，“置换宝”的交易模式是，客户首先将原住房抵押给银行申请一笔最长为二年的短期贷款，用于新购房的临时资金之需。在确定新房购买意向后，再申请一笔按揭贷款，以达到仍住在原房屋内轻松实现置换目的。而在原住房贷款到期前，客户可采取售出原住房，或自行筹款归还短期贷款。
举个例子来说，梁女士可以先把自己现有的房产抵押给中行，获得一笔短期贷款。记者了解到，目前中行对于抵押房产也有一定的要求，一是全产权房，也就是抵押住房没有银行按揭款。对于梁女士这种情况，可以利用自己手头的积蓄，还清现有的银行贷款。由于梁女士的住房贷款余额并不高，因此这一点操作起来难度不大。另外一种方式是，将现有的住房贷款通过转按揭的方式，转到中行。中行表示。这也主要是出于风险控制的需要。在此基础上，中行可以为客户办理“置换宝”业务，客户可获得一笔短期贷款。据悉，贷款的额度会视房屋的实际状况和贷款人的资信状况来确定。以房龄在5年之内的次新房、贷款人资信良好的最佳情况为例，最高不得超出房屋评估价值的70％。
对于这笔短期贷款，中行也给出了不少优惠的条件。如短期贷款利率享受与新购住房一致的优惠贷款利率。除传统的等额本息还款法、等额本金还款法外、对于符合中行优质客户标准在2年贷款期限内，还可给予还款宽限期，宽限期最长1年，在宽限期内按月还息，宽限期后按月还本付息；贷款期限一年以内(含)，还可选择到期一次性归还本息。同时，对于按揭贷款可以选择3个月或6个月的利率浮动周期，在降息通道中尽早享受低利率优惠等。
使用这笔短期贷款，改善型需求的购房者可以解决购房过程中的资金问题。但是，中行也规定，对于再购房过程中的住房贷款业务，必须仍然在中行申请办理。同时，客户的贷款金额也要符合相关政策的要求。
“手拉手”资金如何监管
尽管依靠中介进行房屋的交易，已经成为房屋买卖中的主要模式，但也有一些房屋的买卖者是通过自行协商的方式来确定交易的，也就是我们常说的“手拉手”。尽管可以节省一笔购房的中介费，但是在交易的过程中，购房资金的监管就产生了很大的风险。
[案例]住在上海虹口区的廖先生就面临着这样的问题。廖先生原先居住的一套老式里弄进行了拆迁，动拆迁时廖先生选择了现金补偿。目前，他们暂住在岳母家，也一直忙于找新的住房。
前不久，廖先生了解到，岳母居住的小区里有一套老公房正在出售。“房子面积不大，总价也不高，用拆迁补偿就可以支付。”廖先生说，“这个小区我比较熟悉，周边设施也比较齐备，再说老人也住在小区里，互相照应都比较方便。”
和卖家进行接洽后，双方初步达成了协议。不过，让廖先生有些放心不下的是，没有房屋中介的“手拉手”交易方式，这其中买卖房屋的资金安全问题该如何解决。“毕竟买房的金额也不是一个小数目，房产的过户、交接也有一定的时间。我希望过户结束后一次性付款，卖家不同意；可是先付款给卖家，我又有些不放心。”
[解决之道]“手拉手”交易中可以省去中介费用，但是买卖双方的资金交付也少了第三方的监管，说不定还会带来一些潜在的风险。
其实，银行也针对这种情况推出了一些解决方案，如浦发的“保付通”业务就可以解决购房款的支付安全问题。浦发银行介绍说，“保付通”业务就是由银行通过“保付通”账户，对交易资金进行监管，银行可以按照交易双方所设定的付款关联关系和委托支付的条件来进行资金的划付。用一个通俗的比方来说，这种业务和我们平时进行网上购物时所使用的“支付宝”业务有一些类似之处。也就是说，购房款预存在买房人的账户中，由银行进行监管，符合一定条件后方可划付到卖房人的账户中；同时，买房人也不可以随意动用这笔资金，这就保障了买卖双方的资金安全。
以廖先生的情况来说，他可以和卖家共同开设浦发的账户，并开通“保付通”账户。据介绍，“保付通”账户是在个人账户之下，二手房交易的资金监管需要在柜台上进行办理。像廖先生的购房款为80万元，他就可以把购房需要的80万元资金转入到“保付通”的账户，并和卖房人建立起关联关系，也就是指定“保付通”账户的收款人、收款账户、关联有效期等等。作为收款人的卖房确认后，双方可以设置委托银行向收款人划付的条件，像房产证过户结束，银行就可以把资金划付到收款人的账户中。
对于买方的廖先生来说，银行的参与监管，防范了过早支付房款可能产生的风险；而对于卖方来说，由于购房款被冻结在账户中，就不用担心买方变卦或是拖延付款。
“保付通”业务需要收取一定的手续费，浦发目前的收费标准为对于一般交易，手续费是“保付通”金额的0.5％，最低每笔5元；对于一次性付款的二手房交易，收费是交易金额的0.25％，如果是申请二手房贷款，所缴纳的首付款免收手续费。