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摘要：改革开放的大门在20世纪70年代打开后，房地产行业在我国的发展十分迅速，特别是在1998年以后，房地产行业得到复苏，使得房地产行业发展快速，但同时也出现了一些问题。比如出现的房价增长过快的现象以及投资迅速，使整个房地产的结构不够科学，这种情况就引发了人们的恐慌以及对市场泡沫的预测。结合我国的基本国情以及房地产的发展时间还比较短，所以处理房地产的市场泡沫还不能完全的得心应手，所以需要建了一个相对完善、科学以及合理体系。在本文的研究工作中主要结合我国房地产中出现的制度因素以及利益因素两个方面，对房地产市场中出现的市场泡沫机制进行了详细的分析，希望能对我国的房地产发展现状提供一些对策，也能为以后的发展提供借鉴以及参考。
关键词：房地产；市场泡沫；形成机理；控制方法；对策
在市场经济环境中经常会出现由于一些人对市场的一种投机行为引发的一系列价格脱离市场实际的基础价值的现象，而且价格在不受控制的情况下不断上涨，这种现象在市场经济中被人们统称为泡沫，一旦出现这种情况，人们就会做出对相关的商品产生大于实际价值的预期并持续购买。造成这种市场泡沫的主要原因大致可以分为两个方面，分别是市场泡沫的变动与其相关的基值的变动密不可分，这一点主要是其内在的因素；另外一方面就是整个市场环境的不可预知的变动，这一点是外在因素，这两方面的因素都会使在市场环境中的参与者对市场价格方面的预期产生一种误解，甚至会出现一些不理智的行为，最终造成市场价格的失衡，引发泡沫现象。这种市场泡沫状况的发生机理与很多因素有关，比如预期、投机以及一些非理性因素。而且泡沫产生最直接的因素就是一些“经纪人”的一些行为方式以及金融信贷，结合房地产特性在一定程度上就造成了市场泡沫的产生；而制度方面的因素是比较深层次的影响，因为我国的现行机制是市场泡沫产生的最根本的原因。
1我国房地产泡沫生成的制度因素分析
1.1我预售制度
我国房地产泡沫产生的根本影响因素是我国现存的市场机制，尤其是预售制度是产生市场泡沫的非常重要的影响因素。因为我国的房地产的发展虽然发展迅速，但是仍然處于发展的初期阶段，我国的政府为了对房地产业的发展提供支持，鼓励发展，提出了相关的预售制度。这种制度在一定程度上加速建设过程中资金的周转，降低成本，在我国房地产发展的最初始的阶段是有很重要的积极意义的，但是随着房地产业最近几十年的发展，这种制度显然已经不能满足市场的需求。
首先，这种预售制度会积累金融风险，在整个预售机制中房地产商可以将资本迅速积累而以少量的自有资金就可以启动项目，进行相关的开发建设，这种负债式的开发模式已经成为现今房地产开发商中非常普遍的方式，而且相关的房地产商的自有资金也逐年下降。这种状况就会把相关的金融风险转嫁给银行，而且近年来房价增长速度过快，远远高于普通百姓的实际购买能力，所以非常容易产生泡沫现象。
另外一个非常主要的因素是这种预售制度也在一定程度上诱发了房地产业的投机炒作的潜在行为。因为在进行预售的过程中房地产商经常会利用在预售过程中信息不对称优势，出现重复预售，进而套取资金的行为，这在一定程度上大大增加了金融风险，同时由于开发商在资金投入的比例中自有资金非常低，所以会出现囤积房源，哄抬房价等问题，这种行为也会在一定程度上增加了房地产泡沫产生的风险。
1.2土地政策因素
产生房地产市场泡沫危机的另外一个非常重要的因素就是土地政策。目前我国的土地政策相对不完善，相关部门对其公共管理特性定位以及认识不够清晰，对于一些交易管制也不是特别严格。因为土地数量有限，各个地段不可替代性，在实际的使用以及交易过程中存在相关的协调问题。所以需要相关的部门对其进行更多的公共管理，一旦出现市场自发地调节的现象，就非常难以实现土地的优化、合理配置。虽然目前我国针对这种问题进行了一定的政策管理，然而还是有很多问题频繁发生。世界上很多的发达国家由于房地产市场发展的时间长，所以现在出台了一些相关的政策对土地方面的交易限制非常严格，我国也应该根据自己的实际国情积极引进相关的管理制度，对我国的土地管理实施相关的政策。
1.3税费制度繁多
我国在房地产发展中有着自己国家的特点，比如税费较多的状况就是房地产市场面临的一个重要的问题。在房地产的整个的开发以及销售的过程中会涉及各个种类的税务，例如营业税、房产税、土地使用税等等，负担严重，这种多种类，涵盖整个周期的税费在一定程度上制约了房地产的供给，导致房价上涨。
另一方面，房地产保有环节课税少。相应的担负就会比较轻，这种情况下对土地的保有者就会产生积极的影响，但是在这个过程中政府就不能参与增值价值的再分配，政府的不能参与在一定程度上造成了一些投机、囤积土地的行为。
综合以上原因，产生房地产市场泡沫的主要因素集中在三个方面，分别为我国现存的预售制度、税费繁重以及土地政策，这些方面的综合因素造就了我国现在房地产市场面临的泡沫的现象。
2、现有的利益机制是我国房地产泡沫产生根源
在以上的分析研究过程中我国的房地产市场泡沫发生机制十分复杂，综合了各个方面的因素，但是其根源问题却是我国现有的利益机制。
虽然在改革开放以来，我国的国民生产总值持续增加，但是在某些地区却过分的追求GDP，过分重视自己的绩效考核，而忽略自己所在区域的实际的发展情况以及实际的市场中的房地产的现状。出现房价过高，税收增加的相关连锁反应。而且这种情况的持续发酵也在一定程度上拉高了土地价格。这种土地价格上涨的局面甚至是一些政府人员所期望的，因为土地的出让会给当地的政府带来比较可观的收入，拉动了所在地区的GDP。部分地方政府为了实现土地价格的增长，对房价的管控工作做得不够到位，甚至乐于观看房价的持续增长拉动土地价格增长的局面。而且我国是社会主义发展国家，对于土地的政策施行的储备制度，所以区域政府对于土地的出让市场占据绝对的主导地位，而在出让的过程中实时招标的政策让政府对土地的价格的话语权以及掌握程度更加牢固。 近些年，有些政府将土地的使用权一次性卖出来增加财政收入，然而土地不同于一般的物品，是不可替代也不可再生的特殊性商品，政府这种将土地一次性卖出的举动无疑破坏了土地资源的分配以及价格的垄断。
面对这种情况下，房地产商面对利益的诱惑进行炒作，使房价连续上升，而开发商也注意到这种情况的转变，加紧土地的购买以及囤积方面的举动，虽然表面看上去房地产市场繁荣，但是这是一种虚假的现象，也在一定程度上加深人们对价格还会上涨的暗示，进一步加深了房地产地产泡沫的产生。
3、房地产泡沫防止措施
31加强政府的干预
通过以上房地产市场泡沫产生机制的分析，我国应该针对这些现象积极采取相关的举措对这种现象进行管制，因为房地产市场的健康发展不仅关系到我国的国民经济的发展，同时也与人们的生活息息相关，对人们的生活会产生十分深远的影响。所以当地政府需要结合本地实际的房地产发展进行干预、控制，希望通过政府的管制进一步完善我国的房地产市场的规范性以及健康的发展，同时建立相对完善的房地产风险控制。
3.2防止银行贷款的过度支持，加强对银行的监督管理
在房地产市场的资金流动以及资金支持方面，银行的借贷支持是在房地产的发展中占据十分重要的地位，在很大程度上推动了房地产事业的发展，同时也是房地产市场泡沫发生的主要的原因。所以为了降低房地产市场泡沫的发生应该加强对银行的监管。但是在对银行的借贷进行管控的同时需要其他的相关部门的相互协作，例如对房价的检测以及调控，市场信息的透明化，科学的、合理的土地税制等。
3.3规范房地产融资行为
在房地产的发展过程中基本上会采取融资的行为进行资金的筹集，所以在面对房地产市场经济泡沫的过程中需要进一步的规范房地产的融资行为，对资金的流动环节进行严格的审批，这样才能从根本上控制过热投资现象的发生。金融机构在对房地产的融资进行控制的过程中也需要规范房地产贷款的相关管理，严格按照国家的相关规章制度进行贷款。
3.4警惕过剩的国际资本流入
在进行房地产的建设过程中还有一部分的资金来源于国际资金的注入，相关的管理部门需要对这一部分的资金加强管理与监控，这样也能在一定程度上有效的防止我国的房地产市场的泡沫现象的发生，主要可以通过以下两个方面，首先要控制外债在房地产资金中的总规模以及比例；其次是限制外債的投向，比如在投向的过程中加重技术领域方面的投入。
4结束语
我国的房地产行业是国民经济发展中非常重要的产业，其发展会关系到我国经济以及社会的发展，虽然我国的房地产处于高速发展的阶段，但是仍然面临着一定的危机，所以需要警惕房地产泡沫带来的负面作用和严重后果，同时结合我国实际情况，积极预防，这样才能实现社会的平稳发展。
参考文献：
[1]范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社，2004.
[2]王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出版社，2007.7.
[3]曲波.房价、地价与土地供应的前因后果[J].中国土地，2005.5 .
（作者单位：中交地产股份有限公司）
作者简介：吕强（1974-5），男，汉族，硕士研究生，主要从事房地产开发管理工作。
关键词：房地产；市场泡沫；形成机理；控制方法；对策
在市场经济环境中经常会出现由于一些人对市场的一种投机行为引发的一系列价格脱离市场实际的基础价值的现象，而且价格在不受控制的情况下不断上涨，这种现象在市场经济中被人们统称为泡沫，一旦出现这种情况，人们就会做出对相关的商品产生大于实际价值的预期并持续购买。造成这种市场泡沫的主要原因大致可以分为两个方面，分别是市场泡沫的变动与其相关的基值的变动密不可分，这一点主要是其内在的因素；另外一方面就是整个市场环境的不可预知的变动，这一点是外在因素，这两方面的因素都会使在市场环境中的参与者对市场价格方面的预期产生一种误解，甚至会出现一些不理智的行为，最终造成市场价格的失衡，引发泡沫现象。这种市场泡沫状况的发生机理与很多因素有关，比如预期、投机以及一些非理性因素。而且泡沫产生最直接的因素就是一些“经纪人”的一些行为方式以及金融信贷，结合房地产特性在一定程度上就造成了市场泡沫的产生；而制度方面的因素是比较深层次的影响，因为我国的现行机制是市场泡沫产生的最根本的原因。
1我国房地产泡沫生成的制度因素分析
1.1我预售制度
我国房地产泡沫产生的根本影响因素是我国现存的市场机制，尤其是预售制度是产生市场泡沫的非常重要的影响因素。因为我国的房地产的发展虽然发展迅速，但是仍然處于发展的初期阶段，我国的政府为了对房地产业的发展提供支持，鼓励发展，提出了相关的预售制度。这种制度在一定程度上加速建设过程中资金的周转，降低成本，在我国房地产发展的最初始的阶段是有很重要的积极意义的，但是随着房地产业最近几十年的发展，这种制度显然已经不能满足市场的需求。
首先，这种预售制度会积累金融风险，在整个预售机制中房地产商可以将资本迅速积累而以少量的自有资金就可以启动项目，进行相关的开发建设，这种负债式的开发模式已经成为现今房地产开发商中非常普遍的方式，而且相关的房地产商的自有资金也逐年下降。这种状况就会把相关的金融风险转嫁给银行，而且近年来房价增长速度过快，远远高于普通百姓的实际购买能力，所以非常容易产生泡沫现象。
另外一个非常主要的因素是这种预售制度也在一定程度上诱发了房地产业的投机炒作的潜在行为。因为在进行预售的过程中房地产商经常会利用在预售过程中信息不对称优势，出现重复预售，进而套取资金的行为，这在一定程度上大大增加了金融风险，同时由于开发商在资金投入的比例中自有资金非常低，所以会出现囤积房源，哄抬房价等问题，这种行为也会在一定程度上增加了房地产泡沫产生的风险。
1.2土地政策因素
产生房地产市场泡沫危机的另外一个非常重要的因素就是土地政策。目前我国的土地政策相对不完善，相关部门对其公共管理特性定位以及认识不够清晰，对于一些交易管制也不是特别严格。因为土地数量有限，各个地段不可替代性，在实际的使用以及交易过程中存在相关的协调问题。所以需要相关的部门对其进行更多的公共管理，一旦出现市场自发地调节的现象，就非常难以实现土地的优化、合理配置。虽然目前我国针对这种问题进行了一定的政策管理，然而还是有很多问题频繁发生。世界上很多的发达国家由于房地产市场发展的时间长，所以现在出台了一些相关的政策对土地方面的交易限制非常严格，我国也应该根据自己的实际国情积极引进相关的管理制度，对我国的土地管理实施相关的政策。
1.3税费制度繁多
我国在房地产发展中有着自己国家的特点，比如税费较多的状况就是房地产市场面临的一个重要的问题。在房地产的整个的开发以及销售的过程中会涉及各个种类的税务，例如营业税、房产税、土地使用税等等，负担严重，这种多种类，涵盖整个周期的税费在一定程度上制约了房地产的供给，导致房价上涨。
另一方面，房地产保有环节课税少。相应的担负就会比较轻，这种情况下对土地的保有者就会产生积极的影响，但是在这个过程中政府就不能参与增值价值的再分配，政府的不能参与在一定程度上造成了一些投机、囤积土地的行为。
综合以上原因，产生房地产市场泡沫的主要因素集中在三个方面，分别为我国现存的预售制度、税费繁重以及土地政策，这些方面的综合因素造就了我国现在房地产市场面临的泡沫的现象。
2、现有的利益机制是我国房地产泡沫产生根源
在以上的分析研究过程中我国的房地产市场泡沫发生机制十分复杂，综合了各个方面的因素，但是其根源问题却是我国现有的利益机制。
虽然在改革开放以来，我国的国民生产总值持续增加，但是在某些地区却过分的追求GDP，过分重视自己的绩效考核，而忽略自己所在区域的实际的发展情况以及实际的市场中的房地产的现状。出现房价过高，税收增加的相关连锁反应。而且这种情况的持续发酵也在一定程度上拉高了土地价格。这种土地价格上涨的局面甚至是一些政府人员所期望的，因为土地的出让会给当地的政府带来比较可观的收入，拉动了所在地区的GDP。部分地方政府为了实现土地价格的增长，对房价的管控工作做得不够到位，甚至乐于观看房价的持续增长拉动土地价格增长的局面。而且我国是社会主义发展国家，对于土地的政策施行的储备制度，所以区域政府对于土地的出让市场占据绝对的主导地位，而在出让的过程中实时招标的政策让政府对土地的价格的话语权以及掌握程度更加牢固。 近些年，有些政府将土地的使用权一次性卖出来增加财政收入，然而土地不同于一般的物品，是不可替代也不可再生的特殊性商品，政府这种将土地一次性卖出的举动无疑破坏了土地资源的分配以及价格的垄断。
面对这种情况下，房地产商面对利益的诱惑进行炒作，使房价连续上升，而开发商也注意到这种情况的转变，加紧土地的购买以及囤积方面的举动，虽然表面看上去房地产市场繁荣，但是这是一种虚假的现象，也在一定程度上加深人们对价格还会上涨的暗示，进一步加深了房地产地产泡沫的产生。
3、房地产泡沫防止措施
31加强政府的干预
通过以上房地产市场泡沫产生机制的分析，我国应该针对这些现象积极采取相关的举措对这种现象进行管制，因为房地产市场的健康发展不仅关系到我国的国民经济的发展，同时也与人们的生活息息相关，对人们的生活会产生十分深远的影响。所以当地政府需要结合本地实际的房地产发展进行干预、控制，希望通过政府的管制进一步完善我国的房地产市场的规范性以及健康的发展，同时建立相对完善的房地产风险控制。
3.2防止银行贷款的过度支持，加强对银行的监督管理
在房地产市场的资金流动以及资金支持方面，银行的借贷支持是在房地产的发展中占据十分重要的地位，在很大程度上推动了房地产事业的发展，同时也是房地产市场泡沫发生的主要的原因。所以为了降低房地产市场泡沫的发生应该加强对银行的监管。但是在对银行的借贷进行管控的同时需要其他的相关部门的相互协作，例如对房价的检测以及调控，市场信息的透明化，科学的、合理的土地税制等。
3.3规范房地产融资行为
在房地产的发展过程中基本上会采取融资的行为进行资金的筹集，所以在面对房地产市场经济泡沫的过程中需要进一步的规范房地产的融资行为，对资金的流动环节进行严格的审批，这样才能从根本上控制过热投资现象的发生。金融机构在对房地产的融资进行控制的过程中也需要规范房地产贷款的相关管理，严格按照国家的相关规章制度进行贷款。
3.4警惕过剩的国际资本流入
在进行房地产的建设过程中还有一部分的资金来源于国际资金的注入，相关的管理部门需要对这一部分的资金加强管理与监控，这样也能在一定程度上有效的防止我国的房地产市场的泡沫现象的发生，主要可以通过以下两个方面，首先要控制外债在房地产资金中的总规模以及比例；其次是限制外債的投向，比如在投向的过程中加重技术领域方面的投入。
4结束语
我国的房地产行业是国民经济发展中非常重要的产业，其发展会关系到我国经济以及社会的发展，虽然我国的房地产处于高速发展的阶段，但是仍然面临着一定的危机，所以需要警惕房地产泡沫带来的负面作用和严重后果，同时结合我国实际情况，积极预防，这样才能实现社会的平稳发展。
参考文献：
[1]范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社，2004.
[2]王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出版社，2007.7.
[3]曲波.房价、地价与土地供应的前因后果[J].中国土地，2005.5 .
（作者单位：中交地产股份有限公司）
作者简介：吕强（1974-5），男，汉族，硕士研究生，主要从事房地产开发管理工作。