结合杭州北部软件园现状产业特征与城市控规单元用地性质规划,基于土地产权视角对其转型升级演进过程进行分析。研究发现,土地产权制度对其更新升级模式具有根本性影响,原属于工业用地性质的创新型园区,正在转变为都市服务业及创意产业用地,由于土地权属性质导致产生了三种典型更新模式,即正式更新、非正式更新及尚未更新,而三种模式实施效果差异较大,如正式更新充分发挥了创新型园区优越的区位条件和最大化经济产出效益,但升级的交易成本也达到最大化;非正式更新减少了园区升级的制度成本,但却面临着难以调和的商业配套、停车交通、公共设施等城市问题;尚未更新制约了创新型园区升级的演化进程,造成土地利用效益的下降及浪费。由此反映到城市土地利用规划上,要能够充分考虑到规划蓝图实施过程中所面临的产权制度问题,否则将造成规划滞后于市场的变化。