2020年,十四五规划指出,继续坚持房住不炒的定位。现阶段,政府为调控住房供需问题提出租售同权的理念,布局房地产行业的租房租赁市场发展战略。同时,我国租赁住房市场需求广阔。且房地产企业还处在较为传统的存量时代,企业需要从简单粗暴的拿地卖房状态中脱离出来,转型为出售-持有-运营全方位的模式,而在这个过程中,租赁住房类REITs较好的适配了持有-运营的开发经营模式,是一个较为成熟的金融工具。但目前,我国才刚开始重视和发展租赁住房类REITs,人们对其认识还不够全面和彻底,缺少适合于我国国情的REITs产品,尤其是对于其风险的认识不够充分,为了推动我国租赁住房市场的健康稳定长期发展,探索出更加完善合理的REITs产品,本文将租赁住房类REITs风险作为对象开展研究,以期为租赁住房REITs的发展提供一些参考意见。本文首先界定了相关概念及理论基础。包括REITs的概念、分类,以及国内外REITs的差异,接着界定了本文主要研究对象租赁住房类REITs的概念。同时介绍了层次分析法,CIM模型和蒙特卡洛模拟算法的适用情况以及本文选择这些方法的原因,为后续的建模与实证分析奠定理论基础。在以上的理论分析基础上,建立租赁住房类REITs的风险指标体系。首先阐述指标体系的建立原则。再根据REITs风险的相关文献资料,提取风险因素并进行重组。运用层次分析法得到权重。最终得到完整的租赁住房类REITs的风险评价指标体系。而后通过建立租赁住房类REITs收益预测模型来探究其收益问题,首先对决定租金价格的自变量进行分析,建立未来租金流入与自变量的数学表达式。利用蒙特卡洛模拟算法对不确定变量的概率进行估计,同时确定未来现金流流出变量,建立预测模型。最终基于租赁住房类REITs的风险评价指标体系和收益预测模型将其运用到“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”,利用CIM模型,对项目的风险情况进行评价。得出项目风险等级为较高。同时利用收益预测模型,对未来现金流情况进行预测。计算出净未来现金流入对优先级产品的覆盖倍数,发现有较多年份不能达到1。通过分析找出导致其风险较高的原因,主要包括税收负担重,国家相关规范和法律的缺失,以及市场上具有丰富管理经验、能力强的REITs运营机构较少。并提根据问题出建议。