农业生产周期性长、附加值低,农民收入在满足基本生活需求之外,已几无“闲散”自有资金,因此,靠农村自身发展无法快速有效完成原始资本积累。缺少资金只有靠借贷,借贷资金有两个来源,一个是民间的私人借贷,另一个是正规金融机构的融资。仅凭信用缺乏充足抵押物,农民很难通过从正规金融机构获得融资,很多农民转而求助于民间借贷,民间借贷利息高,尽管有法律禁止,但有时甚至是高利贷,农民不仅不可以增收反而给农民带来了更大的负担,极易引发社会问题。长期以来,社会资本不愿意进入农村,农村地区普遍存在融资难、融资贵问题。造成农村地区融资难、融资贵的最重要原因就是缺乏有效的抵押物。一方面,农村地区由于缺乏抵押物得不到社会资本注入发展经济,提高农民收入水平,与此同时,农村拥有的抵押属性明显的生产资料—土地,却被“闲置”,未被充分利用。在城市,国有建设用地因其安全足值被广泛应用于抵押获取融资,推动城市建设,在农村,之前集体经营性建设用地却因法律限制不能用于抵押融资,集体经营性建设用地不能与国有建设用地同价同权,客观上造成城乡二元土地制度,阻碍了农村地区的经济社会发展。本文选择农村地区被“弃之不用”但“意义非凡”的集体经营性建设用地使用权抵押融资作为研究内容,希望能用土地产权理论和金融中介理论等农地金融理论,把农村集体经营性建设用地的无限潜力挖掘出来,推动农村地区大力发展集体经营性建设用地使用权抵押融资,完成土地资源资本化,助力解决农村地区融资难、融资贵问题。农村集体经营性建设用地使用权抵押融资的前提是农村集体建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。新颁布的土地管理法虽然允许农村集体经营性建设用地使用权用于抵押,但从试点地区近年来的融资实践来看,在具体执行过程中还存在很多问题,如法律地位不明、权属不清、中央及试点外地区尚未出台具体实施细则对相关路径进行准确界定,城市与农村两类建设用地依旧分属不同土地交易市场等。针对于此,本文将研究方向界定为集体经营性建设用地使用权抵押融资,研究对象为三个试点地区融资实践,全文将以农村土地产权理论作为理论基础,采取案例研究和对比分析的方法,系统梳理了我国农村土地抵押制度发展变迁,整理了目前我国农村集体经营性建设用地使用权抵押发展现状,深入分析了浙江德清、北京大兴、河南长垣集体经营性建设用地融资实践,就三个试点地区的运行实践、操作规程、存在问题进行重点对比分析,找出影响集体经营性建设用地使用权抵押融资的共性问题,并吸收试点地区的先进经验,并将集体经营性建设用地流转方式、权能等与国有建设用地进行了比对,明确指出农村集体经营性建设用地使用权抵押融资过程中存在相关法律法规制度滞后、隐性市场、权属不清、地价评估缺乏统一标准、资产处置困难、到期问题影响抵押融资价值、农民集体成员存在失地风险、金融机构开展业务意愿不强等问题。文章对农村集体经营性建设用地使用权抵押融资存在的问题进行了深入剖析,指出问题背后是缺乏基准地价、担保体系、土地收储中介、社会保障机制、市场化价格形成机制和金融机构与使用权人信息不对称,在分析形成问题原因的基础上,参考国有建设用地近年来行之有效的融资实践和西方发达国家先进经验,提出明确产权,夯实基础,建立市场化评估体系,完善配套措施,引导金融机构加大支持力度等政策建议。从政府、农村集体组织、金融机构等方面,希望通过完善法律法规、明确土地产权关系、建立统一城乡用地市场、建立政策性土地收储中介、完善社会保障体系等措施进行改善并逐步解决,若如此,这必将极大释放集体土地权能,实现土地资本化,提高土地使用效率,真正反映土地价值,让更多的社会资本进入农村地区,建设美丽乡村,推动农村地区经济发展和农民增收。