随着房地产市场的持续升温,房地产行业的风险问题日益突出。用科学的方法来反映房地产价格的变化,给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。住宅房地产是房地产市场一个重要组成部分,是各地政府宏观管理与调控的指示灯,关系到广大消费者的切身利益,同时也是社会关注的焦点问题。本文在分析了房地产成本、增量房和存量房的市场价格形成机制、影响供求总量和结构的因素、房地产价格刚性存在的原因、城市地域空间结构和城市空间增长的形态、房地产区位论和区位因素的变动对房地产价格的影响、房地产价格内部之间的关系等基础上,探讨了影响房价波动的相关因素和运动规律。马尔柯夫模型是论文主要的研究工具与方法。文中对所涉及的模型的理论(灰色系统理论)进行简要系统性介绍；对论文具体所应用的灰色关联分析及GM (1,1)—马尔柯夫预测模型做了详细地说明；最后,则是运用上述两个数学模型对A市中心城区住宅房地产市场进行实证研究,并得出结论。