城市建设用地增量不足,严重制约社会经济的进一步发展。从国家政策要求和城乡建设用地“倒逼”现状来看,研究提高存量用地效率、推动存量土地更新对实现城乡建设全方面的变革具有重要意义。在可以挖掘潜力的用地类型中,城市工业用地无疑是新改革需求最为集中的对象之一。工业用地更新不是一个新的课题,但针对地域特点判定哪些工业地块应当启动更新的相关研究有待进一步丰富,对于莱芜具有较强的现实意义。本文首先对工业用地更新动力、更新对象选择方法、更新中存在的问题等方面的研究现状和实践进行了系统梳理,以莱芜市莱城城区工业用地为研究对象,对莱芜市工业发展历程、莱城城区工业用地现状概况及存在问题进行了总结,为提出莱城城区工业用地更新的空间策略奠定研究基础。其次,通过一系列案例分析总结出能直接影响工业企业去留的因素主要包括城市安全、环境保护、城市规划、产业政策、土地经济、企业发展诉求等因素,将其归纳为环境因素、规划发展因素和经济因素三方面。基于上述三方面因素的影响,构建起莱城城区工业用地更新对象选择框架。基于环境因素的地块选择：通过对企业现状及相关政策分析,将城区内全部危险化学品企业、塌陷区危险性大区内的工业企业以及部分环境污染企业迁出中心城区；基于规划发展因素的地块选择：重点考虑莱芜市城市总体规划等相关规划的要求,将不符合城市空间布局、位于公共要素需求集中区、以及不符合产业政策导向的工业企业确定为更新对象；基于经济因素的地块选择：选取容积率、地均产值、地均税收三个指标对工业用地集约利用水平进行评价,将其作为是否更新的重要参考,建立弹性更新的筛选程序,同时考虑企业的发展意愿确定优先更新的地块。在更新地块选择的基础上,从企业去留角度提出更新措施：保留企业就地更新,搬迁企业地块进行产业升级或功能置换。最后,针对更新对象选择过程所需要的配套政策,并从工业用地出让、使用、退出等各个环节上考虑尽量减少低效工业用地的出现,提出以下保障机制：探索落实出让工业用地弹性年期和先租后让制度；建立低效工业用地的认定、处置机制；实施土地收益+空间质量双约束政策。