本论文从比较法与经济分析两个视角,对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、设立机制、运作机制、风险规避机制和终止机制进行了剖析。试图在比较域外REITs制度的利弊得失基础上,探索并提出中国房地产投资信托(C-REITs)的构建方案。论文的主体分为三章:第一章,房地产投资信托(REITs)基本理论。本章主要是介绍分析REITs的一些基本原理,首先,REITs的基本概念,对REITs的定义、性质与组织本质进行详细的界定,并且介绍了REITs的主要特征;其次,对REITs的结构与运作模式通过图表等形象的方式进行了论述,以进一步加深对REITs本身的理解;再次,REITs的种类及其特点,REITs按照不同的分类方式可以分为,公司型与契约型,封闭式与开放式,私募和公募以及权益型、抵押型和混合型;最后,对REITs的法律关系进行分析,随着信托法理念的融入,剖析在公司型和契约型这两类REITs组织形式中究竟包涵着什么样的法律关系。第二章,房地产投资信托(REITs)的起源及历史沿革。本章主要考察了从上世纪至今,美国、亚洲各国与中国各自演绎着什么样的REITs发展之旅,首先从REITs的起源入手,分析当前REITs在全球的发展状况;然后,分别介绍了美国和亚洲其他国家的REITs发展历程,这其中,美国REITs的历史沿革是重点,分为起步阶段、发展阶段、衰退阶段、回升阶段和现代阶段这五个历史阶段进行了详细的分析;最后,将中国C-REITs的发展历程与国外的进行比较,从而综合分析其中的差异与相似之处,以为中国C-REITs的发展提供参考建议。第三章为本论文的重中之重,REITs之设立、运作与风险监管法律制度比较研究。本章分别从REITs的设立、运作与风险监管三个方面对REITs的相关法律制度进行了详细的论述,在分析比较主要是美国的相关法律制度与中国的立法现状中,力图找到中国发展C-REITs法律制度的最佳途径。首先,在REITs的设立法律制度方面,美国《1960年国内税法典》创设REITs的初衷是将其设计为一种“被动”商业实体,并规定一个实体必须满足该法案提出的结构、资产、收入与分配这四方面的要求,才能获取REITs资格。中国房地产投资信托C-REITs在结构、资产、收入、分配与税收方面都与美国REITs设立条件存在差异,只是部分实现了美国REITs的设立要求,因而,目前的C-REITs只能是准REITs。于是,借鉴美国、亚洲REITs的设立条件,通过专项立法来确立中国C-REITs的设立条件和设立程序,是确立C-REITs的必然趋势,这是本节探讨的落脚点。其次,REITs的运作法律制度方面,在美国,选择REITs这种形式可获取税收优惠和成为公开上市公司的利益,但却会失去管理上的灵活性,因而必须在五种REITs结构中仔细选择,才能确保得到这些实惠并避免产生不利的影响。而中国现阶段运作C-REITs则存在下列问题,即:专门REITs法规与产业基金法规之缺乏、资产证券化相关法规与税收法规之缺乏、现行信托法在引入REITs上的障碍、房地产法律在引入REITs上的障碍等,本节旨在用中国C-REITs的运作实践来相应折射这些问题。最后,在REITs的风险监管法律制度方面,分析比较美国、亚洲国家与中国在REITs风险上的监管问题,以镜窥中国之相应弊端,从而落实到化解中国C-REITs风险的本土问题。