本文对公共服务理论领域的相关研究进行文献回顾与梳理,并基于新制度经济理论、公共产品理论、新福利经济理论、公共选择理论以及教育公平理论等基础理论探讨了公共服务均等化对我国民生发展的重要作用。政府为了满足一定社会发展阶段公民基本的生存和发展需求,在民生为本的指导理念下,主要依托于一系列制度规划,实现公共服务资源在公民之间的福利再分配,促使公民均等的享受公共服务资源,提高社会绝大多数人的平等满意度。因此,对公共服务均等化政策的深入分析能够为公共政策的合理供给与分配提供有益参考建议,是解决当前城市内部社会公平问题的研究需求。有鉴于此,本文从房价资本化视角对三个公共服务政策进行了实证研究,并全面考察了公共服务政策的房价资本化效应。本研究对深入认识公共服务均等化理论具有重要意义,也进一步丰富了中国城市房地产发展理论。有鉴于此,本文的理论工作与实证研究,具体进行如下:首先,本文对公共服务均等化政策、教育均等化政策以及房价资本化几个专用词进行了概念界定,并立足于公共服务相关理论突出公共服务政策的重要性。在总结相关研究文献的基础上,本文发现对公共服务均等化政策资本化领域的研究数量还比较稀少,从而为本文研究思路提供了借鉴与启示。进而,本文选取了三个代表性公共服务政策进行实证研究分析,以期探讨其政策的价值效应,以及政策实施的合理性与有效性。其次,就公共服务户籍政策而言,本文利用南京市特殊的购房入户政策,结合准自然实验方法（断点回归分析法）对购房入户这一户籍政策进行衡量。本文第四章内容的研究结果显示,户籍政策所带来的户籍福利价值会侧面反映到房价之上,这表明户籍政策已经资本化到房价之中。此部分研究的基准结论量化了家庭为获得户籍价值福利而意愿进行额外的溢价支付水平。此外,第四章研究从供给与需求角度结合,构建了户籍福利价值分配理论,结合进一步的实证分析,验证了单个未成年人的户籍价值显著高于成人户籍价值,其重要的差异来自于未成年人能够切身享受户籍教育学位资源。因此,教育学位资源在户籍价值以及公共服务资源中占有举足轻重的地位,对教育均等化政策的研究也就极具现实意义。再次,第五章选用了一个教育均等化政策——租售同权政策进行分析,并验证这一政策的房价资本化效应是否存在。本章研究首先构建了一个住房租房两市场联动模型,发现了在租售同权政策下,消费者“由买转租”的行为。借鉴国外研究学者的实证研究方法,本章采用了一个改进版的双重差分法对租售同权政策效应进行精确识别。研究发现,租售同权政策具有显著的房价资本化作用。但是该政策具有区域异质性,在优质学区内部,该政策效应并不能起到均衡房价的效应。因此,其结论寓意着只有加大优质教育资源的投入,才能改善房地产市场房价均衡水平,以及改善区域间的教育不均等水平。最后,本文在第六章对一个特殊的全面学位调整政策进行了深入研究。苏州工业园区发布新的购房学位政策,其中指出园区内所有新购住房（含二手房）学位认定由“五年一学位”变为“九年一学位”,该政策看似属于公共服务均等化政策的部分内容。第六章实证研究采用了传统的双重差分法对“五改九”学位政策进行了深入分析,该部分研究结论显示,一刀切的全面“五改九”政策在园区内部并不一定完全起作用,特别对于教育水平较低区域,该政策对房地产市场无效,而且还进一步加大了普通学区与优质学区的教育差距。因此本章研究结论意味着,政府需要根据当地实际教育水平与社会发展状况,选择合适地区实施相关教育均等化措施。本文研究主要有以下几个创新之处:（1）研究视角的创新本文选取了三个具有代表性的公共服务均等化政策进行深入研究,将公共服务政策与房价资本化有机结合起来,是对公共服务理论研究视角的拓展。其次对更多教育均等化政策效应的研究与以往文献研究互为补充,且进一步丰富了教育均等化研究领域的内容。最后,本文从需求视角去认识公共服务政策,更能真实反映居民对公共服务政策的消费行为。（2）研究理论的创新首先本文结合供给与需求两个角度对公共服务户籍政策价值进行理论研究,是对公共服务领域中的户籍研究的理论创新。其次,本文第五章研究内容构建了租购两市场联动理论模型,并深入探讨了消费者在房地产市场的购房与租房行为变迁。本章为公共服务政策与住房市场变化提供了一个较为一般的分析框架,也进一步丰富了公共服务均等化理论,也是对教育均等化研究领域的理论补充。（3）研究方法的改进首先,本文借鉴大数据采集手段,获取住房市场真实的成交数据进行本文主题研究,这能够真实反映居民对政策的回应行为,研究数据具有优越性。其次,在第五章研究内容中,租售同权政策效应的识别具有一定的困难性。因此,我们借鉴了国内外学者的研究方法,对传统双重差分法进行改良,进而达到对租售同权政策效应的有效识别。最后,本文全部使用准自然实验研究方法,准确识别了政策效应,较好的解决了内生性问题。