旧城改造是当前我国城市规划与建设中最为热门的话题，来自城市社区居民的生存要求，来自城市决策者的意愿，来自投资商、开发商的利益驱动，旧城改造构成一种“运动”，已经变成一种社会与城市建设的大趋势，它全方位涉及中国社会生活的各方面、各层次，影响之大，史无前例。 然而，在这种大趋势下，诸多矛盾凸显，诸多“后遗症”留下，诸多学术问题有待探讨。 受经济利益驱使的开发商，以“旧城改造”的名义，展开了对旧城区“摧枯拉朽”式的“改造”，许多历史文化街区转眼间“灰飞烟灭”。 政府官员和城市决策者，或受到政绩的“鼓励”，或受到捉襟见肘的资金压力，常做出一些为难的“英明选择”，而从城市长远发展来看，这种选择显而易见是“错误”。 社区居民虽然对旧城区充满感情，但恶劣的生活条件，落后的公共设施，破旧的建筑，使得他们最后的选择是“离开”。 在笔者看来，在旧城改造中如何平衡社会各团体、各阶层的诸多利益需求，在各种利益追求中，什么是全社会范围内的综合利益，旧城改造规划与设计应该探讨什么样的新方法、新理论，这一切均成为极为迫切学术课题。 本文首先指出旧城改造所面临的各方压力及给学术研究带来的困惑，同时相信国内外许多旧城改造实例可供借鉴。 本文主要从“综合效益“角度阐述旧城改造之要义，从两个方面来探讨： “综合效益”分析模式。引入房地产经济学有关理论，提出“综合效益”这一概念，从经济效益、文化效益、环境效益、社会效益和心理效益五方面来分析。文章重点研究“回报率”这个核心经济问题，引用“预期回报率”的模型分析，论证了经济效益与综合效益其他部分之间的内在联系。 “综合效益”的获取方式。文章提出从改造规划、建筑单体改造和公共空间改造三方面探讨了如何获得综合效益。旧城改造规划实质上是“综合效益”的一种策划，最是经济性质、功能、布局、交通和环境等因素全方位的策划，这是实现“综合效益”的前提。建筑单体改造中“经济效益”的获取主要通过建筑外观与内部结构的改造来挖掘，这是“综合效益”存在的物质基础。城市公共空间的改造是“经济效益”获取的“倍增器”，是城市生活“长盛不衰”和可持续发展的根本保证。 本文还以长沙坡子街旧城区改造为例，运用田野调查方法，听取社区居民意获取旧城改造中的综合效益方法研究见，综合分析在历史、文化、政治和居民心理等方面的价值，提出了实现“综合效益”的改造措施。关键词:旧城改造;综合效益;回报率;规划与设计;夕