商业地产是我国房地产行业的一项分支,作为综合型的房地产业,它的投资和运营期的资金需求量大,投资回报时间比较漫长,经营回报的风险系数高,融资资金和回收期限也不对等。资产证券化作为近些年市场力推的结构化融资手段,基本要求是底层资产需要具有能预期的稳定现金流而且资产组合后可实现收益与风险的重新组合。通常来说,资产证券化融资方式一方面能让企业的固定底层资产具有流动性,另一方面可以为企业降低融资成本、引入新的资金流支撑企业的日常经营与扩张,从而实现更多的企业价值。所以近年来以商业地产为标的的抵押贷款资产证券化融资方式成为许多重资产企业尝试的新型融资形式。银泰集团在商业地产经营领域不断向全国扩张,营业面积、商业管理能力、创新能力、综合业绩等皆位居中国零售业前茅。考虑到国家的相关融资调控政策和越来越多的企业负债率,为了支撑业务扩张带来的巨额的支出,缓解财务压力、有效保证资金链正常运转,银泰集团除了依靠发行债券和银行借款还必须开发新的融资途径来获得相应的资金。本文从商业房地产抵押贷款证券化的相关理论出发,通过北京银泰抵押贷款资产证券化融资案例对这种证券化模式在房地产企业融资中的运用进行了分析。本文先介绍了商业地产抵押贷款证券化的概念、特征与融资模式,在此基础上,以中国银泰集团通过北京银泰商业地产抵押贷款资产证券化融资这一代表性案例为具体研究对象,分析出基于企业融资渠道受阻、业务经营扩张需求、相关政策支持及融资资金使用自由度等因素,银泰采用这一融资方式;分析出商业地产抵押贷款资产证券化存在的一些优点和缺陷,总结了三条融资经验,分别是设立多重增信措施来降低产品风险、把商业地产经营收益权作为还款来源来稳定融资产品收益、增设集中回售条款有效规避企业风险;分析了商业地产抵押贷款资产证券化在中国的发展潜力,通过借鉴美国已有发展经验,提出对商业地产抵押贷款证券化想要在国内进一步发展需要慎重选择底层资产、完善产品分层和评级制度、建立专业资产服务机构完善存续期管理等建议措施。