房地产行业受政策影响较大,近几年我国政策延续了“房住不炒,因城施策”的基调,刚刚通过两会审议的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出要推动金融、房地产同实体经济均衡发展,这意味着我国将逐渐减少国民经济对房地产行业的依赖。因此,在“十四五”期间,房地产企业面临着巨大的挑战,在此过程中势必会涉及到企业的并购重组等交易活动,同时企业管理者也需要对企业的价值有正确的认知,从而制定相适应的企业发展战略。由此可知,能够准确的评估房地产企业的价值尤为重要。本文通过将文献研究法、案例研究法相结合,以JS房地产公司的企业价值评估为研究案例,结合实际情况分析了原评估过程中FCFF模型在JS公司价值评估中的缺陷,包括明确预测期企业自由现金流预测主观性过大以及未考虑企业永续期不确定性的问题,这使得原评估结果准确性不足,基于此对原评估过程分阶段进行改进。针对上述问题,本文通过查阅相关文献,确定引入灰色新陈代谢模型改进明确预测期企业自由现金流预测主观性过大的问题,以及引入蒙特卡洛模拟改进未考虑永续期不确定性的问题,并分析了改进后FCFF模型的适用性和可行性,将改进后的两个阶段的评估结果相加即得出企业整体价值。一定程度上来说,这一评估结果更加科学合理,最后将改进前后各个阶段的评估结果以及改进前后的总的评估结果进行对比,分析其存在差异的原因,并得出结论。本文对明确预测期和永续期评估过程中的不足分别进行改进,可以弥补原评估过程中存在的一部分缺陷,不仅在一定程度上减少了主观性的影响,还考虑到了企业未来发展的不确定性。这种兼顾短期发展与长期发展的改进方法,更符合企业发展状况,对房地产企业价值评估考虑更加全面,增强了FCFF模型的适用性,为房地产企业价值评估提供了新的思路。