随着社会的高速发展,未成年人通过继承、赠与和劳动等各种渠道拥有房产的现象明显增加,父母利用子女名下的房产进行抵押的行为也趋于常态化。然而因此带来的交易市场不稳定和侵害未成年子女财产的纠纷不断增加,法院在有关未成年人财产利益的案件中没有形成统一的裁判。为此需要厘清父母抵押未成年子女房产行为的法理关系,以期实现维护市场安全,保障未成年利益以及提高司法公信力的重要意义。基于2010年以来有关父母抵押未成年子女房产行为的判决书的分析,可以看出交易中对父母抵押行为是否有效存在的争议巨大。依据有关未成年人房产抵押相关的立法和司法理论,得出法院对于未成年人房产抵押纠纷的争议焦点在以下三个方面:未成年人是否拥有房产权利及其房产权属状况;父母的法定代理权是否受监护权限制;父母抵押子女房产的行为效力。综合分析得出如下结论:第一,子女财产权利不以其对家庭财产的贡献能力为前提,无论是登记为共有房产还是子女个人名下的房产,子女都享有独立的财产权利,不因父母出资、继承、赠与或者借名登记等房产来源不同而认定为家庭共有或者父母所有;第二,法定代理权受监护权的限制,监护权的限制范围是“为被监护人利益”和“尊重被监护人真实意愿”两方面,其中“为被监护人利益”仅包括子女的直接利益不包括间接利益,尊重被监护人意愿也不认为子女可以单独处分房产;第三,如果父母非为未成年人利益抵押房产的,其行为因超越法定代理权限而构成无权代理,此时相对人的抵押权无效,相对人可依父母的无权代理行为要求其承担损害赔偿责任,此种法律适用妥善处理了未成年人与相对人的权益平衡。