商品房认购协议常见于商品房交易过程中,一般是由于法律上或者事实上的原因,开发商与购房者不能立即签订正式的商品房买卖合同,但为了固定未来交易房屋的相关事宜而签订的一种书面协议。伴随着市场经济的发展、商品房的热销,商品房认购协议也得到了广泛应用,随之而来的相关购房纠纷也应运而生。目前我国的《民法通则》以及《合同法》中也并未涉及关于商品房认购协议的具体规定,仅2003年最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条中对商品房认购协议进行了规定,对司法审判具有重要意义。但面对实践中关于认购协议纠纷的复杂性,以上的法律规定又过于原则化、且操作性不强,这给司法审判带来了很多困难。本文在开篇归纳总结了商品房认购协议使用过程中的争议焦点,之后针对这些焦点问题一一作以分析,并提出相关建议,以期为司法审判以及相关立法提供参考。本文共分为三个部分,如下：第一部分为商品房认购协议的实践关注。这部分首先引用两个司法审判实例,对实践中的争议问题进行初步分析,之后将普遍的争议问题进行归纳,即商品房认购协议的性质如何?效力如何?签订认购协议后,无法签订正式商品房买卖合同的责任如何承担?第二部分为商品房认购协议的基本界定。该部分首先,简略介绍了商品房认购协议的涵义。之后,详细分析了商品房认购协议的法律性质。认定其法律性质为商品房买卖合同的预约合同,并从理论依据以及司法依据两个方面对此进行了论证。接下来,是商品房认购协议的效力分析。此部分着重阐述了未取得商品房预售许可时所签订的商品房认购协议是有效的。认购协议的效力应严格依据《合同法》第52条的规定来认定,并非是参照商品房预售的相关法律。最后,为商品房认购协议的责任承担。违反商品房认购协议的责任性质应承担相应的违约责任,同时对三种违约救济方式进行了细致分析,包括定金责任在不同情况下承担主体的选择、继续履行方式如何适用、损害赔偿责任范围的界定。第三部分为完善我国商品房认购协议的相关立法建议。本部分对我国商品房认购协议相关立法做出了合理化建议,包括确认商品房认购协议的预约合同性质、明确认购协议的构成要件、完善认购协议的法律救济方式、制定统一的认购协议示范文本。