本文以区位理论、地租理论、地价理论、供求理论、政府管制理论、博弈论为理论基础,对影响工业用地价格的因素因子进行分析,构建工业用地分等指标体系,对城镇工业用地进行分等;在工业用地分等基础上,以土地最低成本价为依据,结合国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)文件及《协议出让国有土地使用权规定》,确定城镇工业用地出让最低价标准。本文以德惠市为例进行实证研究。根据德惠市实际情况,采用特尔非法建立影响德惠市工业用地的因素因子体系,多因素综合评价法对德惠市工业用地进行分等;在分等的基础上,采用成本逼近法测算德惠市土地最低成本价,以土地最低成本价为主要依据,结合国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)文件及《协议出让国有土地使用权规定》,确定德惠市工业用地出让最低价标准:城区Ⅰ级工业用地出让最低价标准为277元/m~2,城区Ⅱ级为200元/m~2,城区Ⅲ级为158元/m~2,城区Ⅳ级及各乡镇为120元/m~2。