告知义务存在的现实基础是缔约当事人之间的信息不对称,其内在价值基础在于保护信息弱势方的合理信赖及其意思决定自由。与此同时,告知义务之存在可提高交易效率、促使交易成本最小化,但在为增进社会整体效益等特定目的下,如为鼓励缔约当事人研发、获取能够创造社会财富的生产性信息等,须限制告知义务,此为告知义务存在的经济基础。为了保障缔约过程中信息弱势方的意思决定自由,原则上信息优势方应当对具有重要性的信息负有告知义务,此类重要性信息宜界定为可能严重挫伤缔约期待、妨害合同目的实现并进而对当事人在缔约过程中的决定产生实质性影响的信息。但例外的是,因法律仅应保护缔约当事人的合理信赖,且为实现缔约当事人间的利益均衡,避免使信息优势方负担过重从而悖离告知义务促进交易的宗旨,信息优势方在缔约过程中对不具有可期待性的重要信息并不负有告知义务。因考虑到生产性信息的社会效益属性,在否定了生产性信息之可期待性的前提下,对特定信息是否具有可期待性,宜从如下两个方面予以考察:一是,当事人自行获取特定信息的可能性,主要表现为缔约当事人获取特定信息的成本;二是,当事人之间是否存在特别信赖的加强,主要表现为一方缔约当事人是否具有专业特长。在“凶宅”买卖中,首先因“凶宅”信息非为生产性信息,披露“凶宅”信息不会损及社会整体效益,故在此层面上,无须对出卖人的告知义务加以限制。其次,“凶宅”信息显然会严重挫伤买受人购买正常房屋的期待,妨害买受人房屋买卖目的之实现,从而对买受人在缔约过程中的决定产生实质性影响,据此宜认为“凶宅”信息具有重要性。最后,因“凶宅”信息等房屋所涉信息处于出卖人的信息领域内,买受人一般难以自行获得或者须花费较高成本获取,而出卖人则几乎无需花费任何成本即可轻易掌握;尤其在房地产中介机构作为居间人时,买卖双方之间的特别信赖关系得到了加强。鉴于此,宜认为“凶宅”信息具有可期待性。所以,综合考量下,宜认定出卖人负有告知义务,出卖人在缔约过程中应及时向买受人披露“凶宅”信息,否则会构成告知义务违反。如果“凶宅”出卖人在缔约过程中没有披露“凶宅”信息而构成告知义务的违反,则在买卖合同尚未成立生效时,买受人应援引《合同法》第42条的规定要求出卖人赔偿信赖利益损失,包括订约费用、丧失与第三人订立合同的机会损失等。在买卖合同已生效的情况下,因无法依《合同法》第42条之规定消灭合同效力,买受人可援引第54条第2款的规定主张成立欺诈而撤销买卖合同,或可依《合同法》第54条第1款第1项之规定主张构成重大误解而撤销之,且于合同撤销后可依据《合同法》第58条的规定向出卖人主张返还购房款并赔偿信赖利益损失。如此,欺诈与重大误解制度相辅相成,为买受人提供消灭合同效力的救济,以使买受人从“凶宅”买卖合同已生效的不利处境中解脱出来。此外,因“发生过非正常死亡事件”的房屋交易价值受到严重贬损,且其严重影响了买卖双方之间给付与对待给付的均衡,故在法律适用上可将“发生过非正常死亡事件”解释为房屋的物的瑕疵。出卖人交付“凶宅”的行为构成瑕疵给付,应承担瑕疵担保责任。此时会发生瑕疵担保责任与缔约过失责任的竞合。因告知义务旨在保障买受人的意思决定自由,而瑕疵担保责任目的在于维持对待给付间的均衡性,两者保护目的并不相同,故宜认为瑕疵担保责任不得排除缔约过失责任之适用,两者并行不悖,属并存的竞合,买受人有权结合具体情形自行选择适用。