进入21世纪后，中国快速的城市化和经济增长进一步凸显了土地的稀缺性。以城市群带动区域经济发展的模式，使中心城市的产业呈现出梯度转移形态。与此相伴随的土地供求关系和土地收益问题越来越成为经济社会发展的矛盾焦点。城市化引发了土地产权变化及土地利用方式转变，使土地收益在农村集体土地所有者、城市用地所有者、土地经营开发者、土地使用者等各个产权主体之间的分配问题亦由此产生。在此背景下，保证土地要素的稳定供给，探索中心城市土地收益的长期化和最大化途径，建立土地收益的优化控制机制和分配制度，消除土地收益引发的房地产投机泡沫，均有着重要的理论意义和现实意义。　　 本文对国内外有关土地产权和收益分配理论进行综合比较，对马克思主义地租理论、城市土地增值理论和产业转移理论进行梳理和总结，结合中国城市产业梯度转移背景下土地收益及分配的实际状况，对目前的土地增值过程和收益状况进行了深入剖析，并分析其导致土地收益格局畸形发展，由此产生房地产泡沫和收益分配失衡的原因，指出国家与土地要素的实际占有者、土地经营者与土地使用者或需求者之间的收益差异，造成土地短期收益最大化行为，严重影响了土地利用效率与分配的公平。　　 本文通过分析城市土地增值的内在机制，在分析城市土地增值影响因素以及对城市土地增值收益进行测算的基础上，建立了城市土地增值模型并提出优化控制土地收益的目标，变短期收益最大化为土地收益长期化和稳定化，深化土地收益分配的改革并创新土地制度架构。保证土地收益在土地所有者、土地经营开发者和土地使用者三者之间的合理分配，提高土地利用效率，促进城市土地市场的健康发展，实现土地资源的最优配置。并以此为前提，进一步提出近期的土地收益政策和制度建设建议。